Marktbericht Hamburg für das 1. Halbjahr 2022

Hamburger Industrie- und Logistik­immobilienmarkt kann seinen Rekordumsatz aus Vorjahr nicht halten

Besonders die Großabschlüsse ab 10.000 m² haben mit 162.500 m² zum aktuellen Ergebnis beigetragen. Alle fünf Top-Abschlüsse liegen über der 10.000er-Marke.

Während im Hamburger Markt Fremdnutzer dominieren – auf sie entfallen 162.500 m² bzw. 65 % des Flächenumsatzes – ist etwa ein Drittel des Flächenumsatzes mit 80.000 m² bzw. 32 % durch Eigennutzer umgesetzt worden.

Beinahe drei Viertel aller Flächen (73 %) sind in sogenannten Big Boxes vermietet worden. Das sind Objekte, die nicht in Gewerbeparks verortet sind und logistisch genutzt werden, eine Hallenfläche von 10.000 m² sowie eine Höhe von 10 m übersteigen und einen Büroanteil von weniger als 20 % aufweisen. Auf sie entfallen 182.500 m². Knapp ein Viertel der Flächen entfallen auf Gewerbeparks mit 23 % bzw. 57.500 m² und die restlichen 10.000 m² fielen weder in Big-Boxes noch in klassische Gewerbeparks.

Flächenumsatz nach Regionen: Ranking wie in 2021

Auch die weitere Rangfolge bleibt unverändert: Zweitplatziert wie auch im Vorjahr ist die Region Ost mit 75.000 m² bzw. einem Anteil von 30 %, kommend von 95.000 m² bzw. 29,7 %. Sowohl der größte als auch die beiden kleinsten Top-Umsätze haben entscheidend zum Umsatz beigetragen (63.000 m² bzw. 84 %): Pfaff Logistik GmbH mit 29,500 m², Fiege Logistik mit 18.500 m² und Aldi mit 15.000 m².

Drittplatziert wie im Vorjahr ist die Region Nord mit 37.500 m² bzw. 15 % (H1 2021: 69.000 m² bzw. 21,6 %). Sie verliert von allen Regionen am deutlichsten an Bedeutung: mit -6,6 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz. Absolut verliert sie -45,6 % und damit am stärksten von allen Regionen im Vergleich zum Vorjahresergebnis.

Die erneut letztplatzierte Region West liegt im abgelaufenen Halbjahr bei 20.000 m² bzw. 8 % (H1 2021: 10.000 m² bzw. 3,1 %) und kann damit ebenfalls absolut an Flächenumsatz zulegen.
 

Wie auch im Vorjahreszeitraum fallen alle Top-Abschlüsse in die Kategorie der Großflächen ab 10.000 m², was entscheidend dazu beiträgt, dass diese Kategorie erneut erstplatziert ist mit 162.500 m² bzw. 65 % (H1 2021: 169.600 m²).

Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² vereinen in den abgelaufenen sechs Monaten 10 % der Flächen bzw. 25.000 m² auf sich und belegten den zweiten Platz (H1 2021: 48.000 m² bzw. 15 %).

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² belegen mit 20.000 m² bzw. 8 % den dritten Rang (H1 2021: 28.800 bzw. 9 %). Kleinere Flächen zwischen 1.001 und 3.000 m² belegen den letzten Rang mit 17.500 m² bzw. 7 % (H1: 57.600 m² bzw. 18 %; -11 Prozentpunkte bzw. Rückgang um absolut knapp 70 %).

Der Grund für den starken Anstieg der Spitzenmiete liegt unserer Einschätzung nach in der Flächenknappheit und im Anstieg der Baukosten sowie der Grundstückspreise. Es wird immer schwieriger für Projektentwickler, die Baukosten aufgrund der Materialknappheit und gestiegenen Materialkosten zu kalkulieren und in die Mieten einzupreisen. Das führt zu steigenden Kosten während der Bauphase, die von den Generalunternehmern an die Entwickler durch Preisgleitklauseln weitergegeben werden.

Auch die Durchschnittsmiete verhält sich dynamisch, aber deutlich moderater als die Entwicklung der Spitzenmiete. Sie steigt im ersten Halbjahr 2022 um 5,8 % auf 5,50 €/m², kommend von 5,20 €/m² in H1 2021. Die Durchschnittsmiete übersteigt den aktuellen 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,04 €/m² um 9,1 %.

Es bleibt abzuwarten, wie sich der Ukraine-Krieg und die gestörten Lieferketten auf die vom Export (Hafen) abhängige Hamburger Wirtschaft bis Ende des Jahres auswirkt. Wir erwarten eine stabile Nachfrage in allen Größenordnungen bei sich gleichzeitig verknappendem Angebot und bei ebenso wenig Neubauvorhaben bis Ende 2022. Aus diesen Gründen gehen wir auch von einem Gesamtflächenumsatz bis Jahresende von ca. 450.000 m² aus.