Marktbericht Hamburg für das Gesamtjahr 2022

Der Hamburger Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen zur Miete oder Eigennutzung konnte das starke Vorjahresergebnis von 630.000 m² der durch alle Marktteilnehmer vermittelten Mietflächen nicht halten und rutscht um deutliche 22,2 % auf 490.000 m² ab. Zu diesem Ergebnis kommt unser jüngster Marktbericht.

Auf Gewerbeparks entfielen 21 % bzw. 102.900 m². Ein Gewerbepark ist laut unserer Definition ein zusammengehöriges Gewerbegebiet, das mit einem einheitlichen Konzept erschlossen und realisiert wird und dessen Infrastrukturen durch ansässige Unternehmen gemeinsam genutzt werden.

Sonstige Flächen, die weder in Big-Boxes noch in Gewerbeparks verortet waren, stellten 3 % bzw. 14.700 m².

Der Flächenumsatz am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Hamburg war 2022 zu mehr als zwei Drittel (328.300 m²) durch Abschlüsse in Objekten geprägt, die nicht im Eigentum der Nutzer standen. Rund 30 % entfielen auf Eigennutzer mit 147.000 m² und weitere 3 % bzw. 14.700 m² auf Objekte ohne bekanntes Eigentumsverhältnis.

Die 7 Top-Umsatzbringer akkumulieren eine Fläche von 196.000 m² und tragen 40 % des Gesamtumsatzes bei. Hierzu zählen die drei größten Abschlüsse: Aldi (42.500 m²), Airbus (30.000 m²) und Pfaff Logistik GmbH (29.500 m²). Die Pfaff Logistik GmbH schaffte es auch im Vorjahr 2021 mit einer Anmietung von über 17.500 m² im südlichen Hamburger Umland in die Gruppe der größten Abschlüsse.

Fünf der sieben Top-Abschlüsse bzw. 136.500 m² fanden in Logistik-Neubauten statt, darunter auch der größte Abschluss des Gesamtjahres durch Aldi über 40.000 m².

Investoren und Projektentwickler stellen viele ihrer Ankaufprüfungen zurück. Die Gründe liegen u.a. in der Zinspolitik sowie teilweise noch in der Unsicherheit bei der Baukostenkalkulation.

Aufseiten der Nutzer werden verbrauchsabhängige Nebenkosten, insbesondere Gas und Strom, bei der Entscheidungsfindung zunehmend wichtig. Dadurch werden unserer Einschätzung nach Bestandseigentümer älterer Immobilien gezwungen, ihre Objekte zu optimieren. Neubauten der institutionellen Entwickler werden überwiegen nur noch mit PV-Anlage und mit Alternativen zur Gasheizung wie beispielsweise Wärmepumpen erstellt.

Die Entwicklung des Hamburger Logistikmarktes in 2023 wird unserer Vorhersage nach insbesondere von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängen, für die eine leichte Rezession vorausgesagt wurde. Darüber hinaus bleibt abzuwarten, wie sich die Energiekosten im Laufe des Jahres entwickeln werden. Unabhängig davon sind die Vorzeichen für die Assetklasse Lager- und Logistikimmobilien für den Hamburger Standort inklusive der Metropolregionen positiv.

Wir gehen davon aus, dass der Handel – insbesondere der E-Commerce – verstärkt Einzug in das Hamburger Marktgebiet halten wird. Die Nähe zu den Containerterminals und die gut ausgebaute Infrastruktur sind hier ausschlaggebend.

Aufgrund des reduzierten Angebotes gehen wir allerdings von einem durch alle Marktteilnehmer erzielten Gesamtflächenumsatz in 2023 von ca. 400.000 m² aus.

Mit Aldi fällt der größte Abschluss über 42.500 m² in den Hamburger Süden (Umland) sowie der zweitgrößte durch Airbus über 30.000 m² (Stadtgebiet) und JYSK SE über 24.000 m² (Stadtgebiet). Zusammen kommen sie auf 96.500 m² , was einem Drittel des Umsatzes der Region entspricht.

Zweitplatziert ist der Hamburger Osten mit 151.900 m² bzw. einem Anteil von 31 %, auch hier kann der Rang seit 2018 behauptet werden. Neben dem Süden ist er die einzige Region, die die anteilige Bedeutung halten kann und keinen Marktanteil an andere Regionen abtreten muss (+0,8 Prozentpunkte, kommend von 30,2 % bzw. 190.000 m² in 2021). Absolut verliert der Hamburger Osten hingegen deutliche 20,1 % an Flächenumsatz.

Drei der Top-Mietverträge und etwa die Hälfte des Umsatzes wurden im Osten der Metropolregion geschlossen: Pfaff Logistik GmbH (29.500 m² im Umland), Worlée (23.000 m² im Stadtgebiet) und Sobuy (22.000 m² im Umland). 

Auf dem dritten Rang rangiert der Norden mit 53.900 m² bzw. 11 %, unverändert seit 2018, kommend von 95.000 m² bzw. 15,1 % im Gesamtjahr 2021. Er verzeichnet mit -4,1 Prozentpunkten einen leichten relativen Rückgang bezogen auf den absoluten Flächenumsatz, jedoch einen absoluten Einbruch von 43,3 % (-41.100 m² gegenüber GJ 2021). Nahezu die Hälfte trägt der Top-Abschluss mit Picnic über 25.000 m² im nördlichen Umland bei.

Wie seit 2018 durchgehend am wenigsten gefragt ist der Hamburger Westen mit 24.500 m² bzw. 5 %, kommend von 60.000 m² bzw. 9,5 % verliert die Region relativ -4,5 Prozentpunkte und reduziert ihren Vorjahreswert absolut um mehr als die Hälfte (-59,2 %).

Typischerweise ist Logistik/Spedition die führende Branche des Hamburger Industrie- und Logistikimmobilien Eigennutzer- und Mietmarktes. 2022 führt jedoch der Handel mit 220.500 m² bzw. 45 % das Branchen-Ranking an. Zu den vier Top-Umsatzbringer zählen Aldi, Picnic, JYSK SE sowie Sobuy, die insgesamt 113.500 m² bzw. die Hälfte des Umsatzes stemmen. Innerhalb des Handels dominierte der klassische Handel mit einem Anteil von zwei Drittel bzw. 147.000 m², gefolgt vom E-Commerce mit 73.500 m² bzw. einem Anteil von 33 %.

Drittplatziert ist seit 2018 durchgehend die Branche Industrie/Produktion mit aktuell 55.000 m² bzw. 11 %, kommend von 69.300 m² bzw. ebenfalls einem Anteil von 11 %. Damit erfährt die Branche eine unveränderte anteilige Bedeutung im Jahresvergleich, wenngleich absolut ein Rückgang von 21 % vorliegt. Der Top-Abschluss von Airbus zahlt 54 % auf den Branchenumsatz ein.

Seit 2018 stets letztplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 14.500 m² bzw. einem Anteil von 3 %, kommend von 44.100 m² bzw. 7 % büßt sie sowohl relativ (-4 Prozentpunkte) als auch absolut an Bedeutung und Umsatz ein (mit -67 % von allen Branchen am deutlichsten).

Großflächen ab 10.000 m² hatten wie auch im Vorjahr den größten Marktanteil mit 68 % bzw. 333.200 m² und konnten 2022 ihre Stellung weiter ausbauen (+16 Prozentpunkte, kommend von 327.600 m² bzw. 52 %). Alle sieben Top-Abschlüsse fallen in diese Kategorie und stellen rund 60 % des Umsatzes.

Die Größenklasse der Flächen zwischen 5.001 bis 10.000 m² war mit 34.300 m² bzw. 7 % viertplatziert (kommend von 75.600 m² bzw. 12 % büßt sie somit an anteiliger Bedeutung in Höhe von 5 Prozentpunkten ein).

Auch die Durchschnittsmiete erreicht mit einem Plus von 7,4 % auf 5,80 €/m² ihren jüngsten Peak. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell 7,4 % über dem 5-Jahres-Schnitt von 5,20 €/m².