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08.07.2022

Allzeithoch auf dem Berliner Logistikimmobilienmarkt

  • Neubau führt im Vergleich zum Vorjahr vor Bestand
  • NEU: Analyse des Flächenumsatzes nach Eigennutzer/ Fremdnutzer
  • Größte Flächenabnahme fand in Berlin Umland Ost statt
  • NEU: Flächenumsatzanalyse nach Big-Box, Gewerbepark und Sonstiges
     
Berlin, 08. Juli 2022 – Der Berliner Logistikimmobilienmarkt erreicht im ersten Halbjahr 2022 mit einem Flächenumsatz von 785.300 m² sein absolutes Allzeithoch. Zu diesem Ergebnis kommt der neueste Marktbericht von Realogis, dem mit 70 Experten führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit einem Zuwachs von 172,3 % fast verdreifacht (H1 2021: 288.400 m²).

„Ursächlich für die Höhe des Rekordwertes ist der Tesla-Abschluss in Grünheide über 327.000 m² im ersten Quartal 2022. Aber auch ohne diesen Abschluss bliebe das erste Halbjahr das stärkste der Aufzeichnungen mit 458.300 m², das damit 58,9 % über dem Vorjahreswert liegt“, berichtet Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.

Der Jahresschnitt der letzten fünf Jahre liegt aktuell bei 335.840 m², auch wurde die Entwicklung in den ersten sechs Monaten um deutliche 133,8 % übertroffen. „Allein der Tesla-Abschluss würde beinahe ausreichen, um den 5-Jahresschnitt in Berlin zu erreichen“, so Ben Dörks.

Neubau führt im Vergleich zum Vorjahr vor Bestand
Insgesamt sind von Januar bis Juni dieses Jahres Mietverträge über 655.600 m² Neubauflächen abgeschlossen worden, was einem Marktanteil von 83,5 % entspricht. Damit hat sich der Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als versechsfacht (H1 2021: 98.900 m², 34,3 % am Gesamtmarkt).

Bestandsflächen kommen auf 129.700 m² bzw. 16,5 %, im Vorjahreszeitraum waren es noch 189.500 m² bzw. 65,7 % (Rückgang absolut um 31,6 %). Aber auch ohne Tesla hätte sich das Verhältnis zwischen Neubau und Bestand des Vorjahreszeitraumes umgedreht. „Ohne die Einbeziehung des Tesla-Abschlusses kommt der Neubau auf 71,7 % des Flächenumsatzes und der Bestand auf 28,3 %“, erklärt Ben Dörks.

NEU: Analyse des Flächenumsatzes nach Eigennutzer/ Fremdnutzer
Erstmals wertet Realogis in seinem aktuellen Berliner Marktbericht aus, wieviel Flächen auf Vermietung bzw. auf die Eigennutzung entfallen.

Das Verhältnis zwischen einerseits Fremdnutzung bzw. Vermietung und andererseits Eigennutzung von Industrie- und Logistikimmobilienflächen ist im ersten Halbjahr nahezu ausgeglichen. Insgesamt hat Realogis sieben Verträge durch Eigennutzer registriert, auf die zusammengerechnet 393.400 m² Fläche entfallen, was einem Anteil von 50,1 % des Gesamtflächenumsatzes entspricht. 49,9 % bzw. 391.900 m² betreffen Flächen, die nicht im Eigentum des Nutzers sind. Mit 62 Mietabschlüssen ist diese Fremdnutzer-Kategorie deutlich häufiger vertreten. Ohne Einbeziehung des Tesla-Abschlusses wäre der Markt mit 85,5 % ein eindeutiger „Fremdnutzer“-Markt.

NEU: Flächenumsatzanalyse nach Big-Box, Gewerbepark und Sonstiges
Ebenfalls neu führt Realogis eine Auswertung der Immobilien nach Nutzung bzw. Gebäudeart durch. Laut des Logistikimmobilienexperten sind 210.300 m² bzw. 17 der insgesamt 69 Abschlüsse im ersten Halbjahr 2022 der modernen „Big-Box“-Logistik, d.h. dem Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent, zuzuordnen.

59.000 m² bzw. 28 Abschlüsse entfallen auf Gewerbeparks. Einen Gewerbepark definiert Realogis als zusammengehöriges Gewerbegebiet, das von privaten Unternehmen mit einem einheitlichen Konzept erschlossen und realisiert wird und die Infrastrukturen durch ansässige Unternehmen gemeinsam genutzt werden.

516.000 m² bzw. 24 Abschlüsse können weder in klassische Gewerbeparks noch in Big-Box-Logistik zugerechnet werden. Dazu zählt Tesla mit 327.000 m², die verbleibenden 189.000 m² sind meist in kleineren alleinstehenden Gebäuden vermietet worden, sei es einzelne Gesamtobjektflächen oder Teilflächen.

Größte Flächenabnahme fand in Berlin Umland Ost statt
Größter Flächenabnehmer in H1 2022 war das Gebiet Berlin Umland Ost mit einem Anteil von knapp 46,2 % bzw. 363.200 m². Dieser Teilmarkt verzeichnet den stärksten relativen Zuwachs von 32,2 Prozentpunkten gegenüber H1 2021, was vorrangig dem Tesla-Abschluss in Grünheide geschuldet ist.

Auf Rang zwei liegt Berlin Umland Süd mit einem Anteil von 23,6 % bzw. 185.000 m² am gesamten Flächenumsatz. Das Berliner Umland Süd verliert mit 16,4 Prozentpunkten an anteiliger Bedeutung (aufgrund des Tesla-Großabschlusses), legt aber absolut an Umsatz zu mit +61,9 %.

Drei der Top-Abschlüsse entfallen in das südliche Berliner Umland und tragen mit insgesamt 83.314 m² Flächenumsatz rund 44,9 % des Umsatzes der Region bei:

  • Picnic mit 32.000 m² (Neugeschäft) in Ludwigsfelde
  • Schnellecke mit 30.800 m² (Neugeschäft) in Rangsdorf
  • Hive mit 20.514 m² (Expansion) in Rangsdorf

Drittplatziert ist das Berliner Stadtgebiet mit einem Anteil von 18,6 % bzw. 145.600 m², das damit absolut um rund 45.000 m² zulegen konnte (rund 44,3 %). Allerdings büßt es im Vergleich zum Vorjahr mit -16,5 Prozentpunkten von allen Regionen am anteiligen Umsatz am deutlichsten ein (H1 2021: Anteil Stadtgebiet Berlin von 35 %; 100.900 m²). Verantwortlich hierfür ist das starke Ergebnis (durch Tesla).

Innerhalb des Stadtgebiets Berlin dominiert der innerstädtische Süden 51 % am Flächenumsatz bzw. 74.200 m² und legt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18,9 Prozentpunkte zu (H1 2021: 32,1 % bzw. 32.400 m²). Berlin Ost kommt auf einen Anteil von 29,9 % bzw. 43.600 m² und Berlin Nord auf 4,6 % bzw. 6.700 m².

Auf dem vierten Platz unter allen Regionen (Stadtgebiet und Umland Nord, Ost, Süd, West) steht Umland West mit einem Anteil von 11,6 % bzw. 91.000 m². Die beiden Lidl-Abschlüsse in Werder und Marquardt vereinen mit über 32.738 m² und 26.310 m² insgesamt 59.048 m² bzw. 64,9 % den Großteil des Flächenumsatzes der Region auf sich (zweit- und fünftgrößte Abschluss im ersten Halbjahr 2022).

Im Umland Nord erfolgte kein Abschluss.

Industrie/ Produktion führt Branchen-Ranking an
Führend in der Flächenabnahme des ersten Halbjahres war die Branche Industrie/ Produktion mit einem Anteil von 48,3 % bzw. 379.400 m². Hauptverantwortlich war auch hier der Tesla-Abschluss. Im Vorjahreszeitraum noch mit 89.100 m² bzw. 30,9 % zweitplatziert, kann die Branche ihren absoluten Flächenumsatz mehr als vervierfachen und relativ um 17,4 Prozentpunkte zulegen.

Der zweite Platz geht an den Handel, der 215.400 m² bzw. 27,4 % auf sich vereint und damit seinen Flächenumsatz absolut mehr als verdreifachen und relativ 5,3 Prozentpunkte an Bedeutung zulegen kann (H1 2021: 63.700 m² bzw. 22,1 %).

Auf die Kategorie Handel entfallen insgesamt drei der Top-Abschlüsse, die zusammen 91.048 m² und damit rund 42 % des Flächenumsatzes beitrugen. Davon vereint der klassische Handel 123.000 m² bzw. 57,1 % des Flächenumsatzes auf sich. Zwei der Top-Abschlüsse – Lidl mit zwei Verträgen über 32.738 m² in Werder einerseits und 26.310 m² in Marquardt andererseits– entfielen auf den klassischen Handel. Mit insgesamt 59.048 m² trugen sie rund 48 % des Flächenumsatzes in dieser Unterkategorie bei.

Im Berichtszeitraum H1 2022 wurden durch den Online-Handel im Berliner Marktgebiet 92.400 m² Logistikflächen neu vermietet. Das entspricht 42,9 % aller Flächen, die vom Handel absorbiert wurden. Den Top-Abschluss in der Kategorie des E-Commerce stellt Picnic mit 32.000 m² bzw. rund 35 %.

Auf den Rängen drei und vier liegt die Logistik/ Spedition mit einem Anteil von 17,5 % bzw. 137.300 m² und die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 6,8 % bzw. 53.200 m².

Großflächen dominieren mit 76,1 %
Insgesamt hat Realogis 69 Abschlüsse registriert, 11 weniger als im ersten Halbjahr 2021. Den größten Flächenanteil steuerte die Kategorie der Flächen ab 10.000 m² mit einem Anteil von 76,1 % bzw. 597.500 m² bei. Im Vorjahr war diese Kategorie mit einem Anteil von lediglich 29 % bzw. 81.900 m² noch zweitplatziert und konnte im ersten Halbjahr 2022 ihre Bedeutung von allen Größenklassen am deutlichsten ausbauen (+ 47,1 Prozentpunkte).

Auch absolut liegt eine starke Steigerung vor: Mehr als sieben Mal so viel Umsatz wie im Vorjahreszeitraum entfiel H1 2022 auf die größte Größenkategorie. Alle Top-Umsatzbringer und insbesondere der Tesla-Abschluss zahlten auf dieses Segment ein mit insgesamt 469.362 m² steuerten die sechs größten Abschlüsse H1 2022 rund 79 % des Umsatzes der Kategorie >10.000 m² bei. Auf diese Kategorie entfielen mit 12 der 69 verzeichneten Deals des ersten Halbjahres (17 %) die zweitwenigsten.

Flächen der Größenkategorie 5.001 – 10.000 m² belegen den zweiten Rang mit einem Anteil von 14,4 % bzw. 113.200 m², auf diese Kategorie entfielen 14 Abschlüsse. Fünf Abschlüsse und damit sieben weniger als im Vorjahreszeitraum entfallen auf die Größenordnung 3.001 – 5.000 m² (18.300 m² oder 2,4 %). Im Segment 1.000 – 3.000 m² wurden die meisten Verträge geschlossen: 23 Abschlüsse stellen 5,9 % bzw. 46.500 m². Kleinstflächen unter einschließlich 1.000 m² bilden mit 9.800 m² bzw. einem Anteil von 1,2 % das Schlusslicht, auf dieses Segment entfielen 15 Abschlüsse.

Spitzenmiete verteuert sich auf 7,90 Euro
Im 5-Jahresvergleich entwickelt sich die Spitzenmiete sehr dynamisch und erreicht mit 7,90 Euro/m² im ersten Halbjahr 2022 ihren vorläufigen Höhepunkt. Damit verteuert sie sich um 5,3 %. Zum Vergleich: Die höchste Verteuerung der letzten fünf Jahre fand im H1 2018, wo sich die Spitzenmiete kommend von 5,10 Euro/m²um 19,6 % auf 6,10 Euro/m² erhöhte.

Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt um 11,6 % über dem 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre von 7,08 Euro/m².

Durchschnittsmiete liegt um 15,3 % zu
Ebenfalls dynamisch entwickelt sich die Durchschnittsmiete, welche sich in der 5-Jahresbetrachtung mit Ausnahme von 2019 (Stagnation) durchgehend verteuerte. Jüngst legte sie um deutliche 15,3 % bzw. beinahe 1 Euro/m² auf den vorläufigen Höchststand von 6,80 Euro/m² zu, kommend von 5,90 Euro/m² in H1 2021. Auch hier fand die größte Verteuerung in H1 2018 mit + 22,2 % auf 5,50 Euro/m² statt, kommend von 4,50 Euro/m².

 

Pressekontakt REALOGIS:
SH/Communication – Agentur für Public Relations
Silke Westermann
Presse
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E-Mail:
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Rundfunkplatz 4, 80335 München

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www.realogis.de

 

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Zudem hat REALOGIS 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich entschieden, der Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit auszeichnet.

Zur Unternehmensgruppe gehören die acht Niederlassungen Berlin, Düsseldorf, Deutschland Süd/Nord, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart.

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