Marktbericht München für das 1. Halbjahr 2024

Neubauflächen vergrößern hingegen ihren Anteil auf 41,8 % durch einen zusätzlichen Flächenumsatz von 20.300 m² auf 50.900 m², kommend von 30.600 m² bzw. 23,5 % (entspricht einem Plus von 41,4 %). Der Flächenumsatz von Neubauimmobilien in der Metropolregion München kann den nachlassenden Absatz bei den Bestandsflächen und das dadurch entstandene Delta nicht ausgleichen.

Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields waren aktuell und im Vorjahr nicht zu beobachten.

Weiterhin führend bezogen auf die Gebäudeart ist die Kategorie „Sonstige Objekte“, die weder den Kriterien der Big-Box-Objekte noch denen von Gewerbeparks entsprechen, mit einem Anteil von 56,3 % bzw. 69.300 m² (H1 2023: 65,6 % bzw. 85.300 m²). Damit gibt diese Kategorie um 16.000 m² bzw. 18,8 % im Jahresvergleich nach.

Big-Boxes, also Einheiten ab 10.000 m², kommen auf einen Flächenumsatz von 27.200 m² bzw. 22,1 %. Im Vorjahreshalbjahr haben wir keinen Abschluss in Big-Boxes registriert.

Nahezu gleichauf liegen Gewerbeparks mit 26.500 m² bzw. 21,5 %. Allerdings gibt diese Gebäudeklasse, kommend von 44.700 m² bzw. 34,4 %, mit 18.200 m² bzw. -40,7% am deutlichsten nach.

Im Vorjahreszeitraum waren es noch 78.100 m² bzw. 60,1 %. Sie verliert absolut und anteilig am deutlichsten mit -42.200 m² bzw. -54 % und anteilig 30,9 Prozentpunkte. Der Schnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre von 57.020 m² wurde um deutliche 37 % verfehlt.

Die Region West belegt mit 10.100 m² bzw. 8,2 % den dritten Platz. Im Vergleich zum Vorjahr (H1 2023: 10.600 m² bzw. 8,2 %) ist das eine Seitwärtsbewegung. Die Region West unterbietet ihren aktuellen 5-Jahresschnitt jedoch deutlich. Dieser liegt bei 23.210 m², was einem Minus von 56,5 % entspricht.

Das Schlusslicht bildet die von Rang 3 kommende Region Süd mit 8.600 m² bzw. 7 % (H1 2023: 19.100 m² bzw. 14,7 %), die den zweitstärksten Rückgang des Flächenumsatzes aller Regionen mit -10.500 m² bzw. -55 % verbuchen muss und den 5-Jahresschnitt in Höhe von 14.740 m² um 41,7 % unterschreitet.

Die Performance ist im ersten Halbjahr außer für die Region Ost unterdurchschnittlich. Die Region Ost kann mit ihrem Plus von 46.200 m² zwar nicht allein den akkumulierten Rückgang der anderen Regionen in Höhe von 53.200 m² aufwiegen, sorgt aber durch ihr überdurchschnittliches Abschneiden unserer Einschätzung nach dafür, dass das erste Halbjahr des Münchener Marktes durchaus respektabel ist.

Der zuvor letztplatzierte Handel hat sich mit 30.900 m² bzw. 25,1 % stark verbessert, kommend von 12.500 m² bzw. 9,6 %. Damit hat er sich mehr als verdoppelt und liegt jetzt bei 18.400 m² bzw. 147 % über dem Vorjahreswert. Der 5-Jahresschnitt von 25.520 m² wurde um deutliche 21 % übertroffen. Der Abschluss durch den B2B-Händler für technische Produkte Sahlberg über 16.000 m² ist marktprägend und trägt zu etwas mehr als der Hälfte des Flächenumsatzes der Kategorie Handel bei.

Innerhalb der Kategorie ist der klassische Handel mit 26.500 m² bzw. 85,8 % der Taktgeber. Kommend von 6.300 m² bzw. 50,4 % im Vorjahreszeitraum kann er seine Leistung um 20.200 m² bzw. mehr als das Vierfache steigern. Der E-Commerce kommt auf 4.400 m² bzw. 14,2 % Anteil am Flächenumsatz des Handels (was -1.800 m² bzw. -29 % entspricht). Nur der klassische Handel kann seinen 5-Jahresschnitt übertreffen: +70 % (15.600 m²), der E-Commerce liegt 56 % darunter (9.920 m²).

Im Vorjahr war der Anteil von E-Commerce und klassischem Handel mit jeweils rund 50 % gleich verteilt. Aktuell gehen fast 9 von 10 umgesetzte Quadratmeter auf das Konto des klassischen Handels. 

Erneut auf dem drittenPlatz rangiert die Branche Logistik/Spedition mit 18.500 m² bzw. 15 % (H1 2023: 17.900 m² bzw. 13,8 %). Jedoch wird wie im ersten Halbjahr 2023 auch aktuell der 5-Jahresschnitt von 33.840 m² um deutliche 45 % verfehlt. Die Flächenabnahme seitens Logistik- und Speditionsunternehmen hat in den vergangenen fünf ersten Halbjahren einen deutlich höheren Stellenwert für den Münchner Markt eingenommen, als wir aktuell beobachten können.

Das Schlusslicht bildet die zuvor zweitplatzierte Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 15.200 m² bzw. 12,4 % (H1 2023: 24.900 m² bzw. 19,2 %). Aktuell trägt der Abschluss durch die Lufthansa über 8.800 m² bzw. 57,9 % den größten Teil zum Flächenumsatz bei.

Die Kategorie ab 10.001 m² hat im abgelaufenen Halbjahr 56.000 m² und damit 45,5 % des Flächenumsatzes auf sich vereint. Das ist ein deutliches Plus von 26.000 m² bzw. 86,7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das aktuell deutlichste Übertreffen des 5-Jahres-Schnitts mit 84,5 % (30.352 m²) ist ein klares Indiz dafür, dass diese Größenklasse derzeit eine herausragende Rolle spielt. Insbesondere der Abschluss von Isar Aerospace über 40.000 m² sowie der Abschluss durch Sahlberg über 16.000 m² tragen maßgeblich zum gesamten Flächenumsatz dieser Größenklasse bei. Gleichzeitig ist der Isar Aerospace der größte Einzelabschluss der letzten fünf ersten Halbjahre.

In dieser Teilkategorie ist der Abschluss durch die Lufthansa marktprägend. Für 8.800 m² ist die Lufthansa verantwortlich und hat damit 51 % des Flächenumsatzes generiert.

Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen mit 9.500 m² auf einen Anteil von 7,7 % (Rang 5 bzw. letztplatziert). Kommend von 14.600 m² bzw. 11,2 % ist das ein Rückgang um 5.100 m² bzw. 34,9 %. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 18.632 m² wurde um 49 % deutlich verfehlt.

Im Vorjahr noch auf dem ersten Platz, geben kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² aktuell am zweitstärksten nach. Mit einem Rückgang von -9.600 m² bzw. -23,8 % fallen sie von allen Größenklassen auf den zweiten Platz mit 30.700 m² bzw. 25 %. Im Vorjahr lagen sie noch bei 40.300 m² bzw. 31 %. Der 5-Jahresschnitt von 40.030 m² wird somit um deutliche 23,3 % unterboten. Die Kleinstflächen unter 1.000 m² steigen vom letzten Rang einen Platz auf den vierten Rang auf. Mit 9.600 m² bzw. 7,8 % liegen sie jetzt vor den 7.800 m² bzw. 6 % des letzten Jahres. Das entspricht einem Plus von 1.800 m² bzw. 23,1 %. Von allen Größenklassen kommen sie ihrem 5-Jahresschnitt am nächsten, auch wenn dieser um 10,8 % unterboten wird (10.768 m²).

Die Durchschnittsmiete erreicht mit einem Plus von 13,3 % zum Vorjahreswert von 7,50 €/m² ihren neuen Höchstwert in Höhe von 8,50 €/m². Der aktuelle Wert liegt rund 13,3 % über dem 5-Jahresschnitt von 7,19 €/m².