Marktbericht Großraum Hamburg für das 1. Halbjahr 2024

Erstmals in den letzten zehn Jahre fehlen laut unserer Analyse Vertragsabschlüsse größer 10.000 m². Im Ergebnis stellt das abgelaufene Halbjahr das bezogen auf den Flächenumsatz schwächste erste Halbjahr seit 2019 dar bzw. das zweitschlechteste Halbjahr seit Beginn unserer Aufzeichnungen seit 2014.

Dies deckt sich mit unserer Marktbeobachtung: Viele Unternehmen agieren zurückhaltend und stellen Investitionsentscheidungen aufgrund der wirtschaftlich unsicheren Lage zurück. Stattdessen werden bestehende Mietverträge in Bestandsimmobilien verlängert. Aber auch auf Immobilien- bzw. Eigentümerseite ist ein auf Chancen setzendes Unternehmertum aktuell wenig sichtbar.

Seitens der Projektentwickler werden neue spekulative Projektentwicklungen zurückgestellt und ausschließlich built-to-suit-Projekte realisiert. Verstärkt wird dieser Trend, dadurch dass nur wenige verfügbare Grundstücke im Raum Hamburg sowie in der Metropolregion zur Entwicklung für Produktions- und Distributionsflächen verfügbar sind – und das trotz einer wachsenden Bevölkerung.

Negativspirale setzte bereits 2022 ein
Eingeleitet wurde die Negativspirale in der Hafenmetropole bereits 2022 kommend von 320.000 m² Flächenabsatz in 2021 mit einem Minus von 21,9 % auf 250.000 m². In 2023 lag das Delta bei -12 % auf 220.000 m². Ein Vergleich mit dem Durchschnittswert der vergangenen fünf ersten Halbjahre, der aktuell bei 219.000 m² liegt, zeigt eine deutliche Differenz von 36 % im Vergleich zu den aktuellen 140.000 m².

Wie im Vorjahreszeitraum haben Abschlüsse in Bestandsobjekten den Großteil des Flächenumsatzes ausgemacht. Mit 82 % bzw. 115.000 m² hat ihre Dominanz weiter zugenommen (H1 2023 lag der Anteil von Bestandsflächen am Gesamtflächenumsatz bei 69,1 % bzw. 152.000 m² - absolut liegt ein Rückgang von 37.000 m² bzw. 24,3 % vor).

Abschlüsse in Neubauobjekten kommen auf 25.000 m², was einem Anteil von 17,9 % am Gesamtflächenumsatz entspricht. Ausgehend von 68.000 m² im Vorjahreszeitraum liegt der Einbruch des Flächenumsatzes in Neubauten bei knapp zwei Drittel (-63,2 %).

Das insgesamt schwache Halbjahresergebnis geht beinahe hälftig auf Bestand (46 % Anteil am Gesamtrückgang bzw. absolut -37.000 m²) und Neubau zurück. Der Neubau (54 % bzw. -43.000 m² vom Gesamtrückgang im Jahresvergleich in Höhe von -80.000 m²) ist etwas stärker betroffen.

Abschlüsse in ehemaligen Brownfield-Flächen spielten hingegen im abgelaufenen Halbjahr wie auch im Vorjahreszeitraum keine Rolle. Dabei ist das Potenzial an entwicklungsfähigen Brachflächen bzw. in die Jahre gekommener Immobilien in der Stadt mit dem größten Seehafen Deutschlands unserer Einschätzung nach durchaus vorhanden. Dem Markt fehlen moderne, drittverwendungsfähige und nachhaltig erstellte Immobilien.

Hamburg überwiegender Mietmarkt
Auch im ersten Halbjahr 2024 ist der Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt nahezu ausschließlich ein Mietermarkt (132.000 m² bzw. 94 %). Lediglich 8.000 m² Fläche bzw. 6 % des Gesamtergebnisses gehen auf Eigennutzer zurück (2023: 92 % Mieteranteil und 8 % Eigennutzer). Absolut geben Abschlüsse durch Mieter um deutliche 69.500 m² nach (kommend von 201.500 m² auf aktuell 132.000 m²), gefolgt durch Eigennutzer mit -10.500 m² (ausgehend von 18.500 m² im ersten Halbjahr 2023 auf aktuell 8.000 m²).

Gewerbeparks vor Big-Box-Logistikimmobilien
Bezogen auf die Gebäudeart liegen in der Metropolregion Hamburg weiterhin Abschlüsse in Gewerbeparks vorn (99.000 m² bzw. 70,7 %, kommend von 144.200 m² in H1 2023), gefolgt von Big-Box-Logistikimmobilien (41.000 m² bzw. 29,3 %, kommend von 75.800 m² im H1 2023).

Absolut verzeichnen Gewerbeparks jedoch mit -45.200 m² bzw. -31,3 % ein deutlicheres Minus bezogen auf den Flächenumsatz im Jahresvergleich als Big-Box-Abschlüsse mit -34.800 m² bzw. -45,9 %.

Nur zwei Jahre ist es her, dass fast drei Viertel aller umgesetzten Flächen bzw. 182.500 m² in Big-Box-Immobilien umgesetzt worden sind. Diese Zahlen verdeutlichen, dass Unternehmen derzeit bei Neuabschlüssen vermehrt auf kleinere Einheiten bzw. auf Gewerbeparks setzen.

Die Abschlüsse von Kühne + Nagel (9.000 m²) und Freudenberg Industrial Service GmbH (8.500 m²) haben in Summe 17.500 m² bzw. 24,1 % des Flächenumsatzes der Region beigetragen.

Die seit H1 2019 durchgehend erstplatzierte Region Süd steigt auf den zweiten Rang ab mit 44.500 m² bzw. 31,8 % (kommend von 81.400 m² bzw. 37 %). Absolut liegt hier der zweitdeutlichste Rückgang aller Regionen vor mit einem Minus von 36.900 m² bzw. 45,3 % vor, auch unterbietet sie den 5-Jahresschnitt von 97.480 m² mit deutlichen -54,3 % am stärksten. Die zwei relevanten Top-Abschlüsse sind FW Fulfillment + Logistik GmbH (9.000 m²) und Nefab Packaging Germany GmbH (7.500 m²), die insgesamt 16.500 m² bzw. 37,1 % des Flächenumsatzes der Region beisteuern.

Auf Rang drei befindet sich die Region West mit 12.500 m² bzw. 8,9 %, kommend von 79.200 m² bzw. 36 % (-66.700 m² bzw. -84,2 %), der 5-Jahresschnitt von 25.740 m² ist um 51,4 % verfehlt worden. Der Top-Abschluss durch die DREI-D Direktwerbung GmbH & Co. KG erbringt 7.500 m² und damit rund 60 % des Flächenumsatzes der Region.

Letztplatziert ist die Region Nord mit 10.500 m² bzw. 7,5 %, kommend von Rang 3 mit 33.000 m² bzw. 15 %. Prozentual liegt hier der zweitdeutlichste Rückgang im Jahresvergleich mit -68,2 % bzw. absolut 22.500 m² vor, der 5-Jahresschnitt von aktuell 32.200 m² ist nur zu rund einem Drittel erreicht worden (um 67,4 % verfehlt).

Hauptverantwortlich für das schwache erste Halbjahr bezogen auf den Anteil am Rückgang von insgesamt -80.000 m² im Vorjahresvergleich ist die Region West mit 52,9 % bzw. -66.700 m², gefolgt von Region Süd mit 29,3 % (-36.900 m²) und Region Nord mit 17,8 % (-22.500 m²). Der Zuwachs der Region Ost um 46.100 m² hat die Rückgänge der anderen Regionen nicht aufwiegen können.

Einzig die erstplatzierteBrancheLogistik/Spedition hat mit 86.500 m² bzw. einem Anteil von 61,8 %, kommend von 79.600 m² bzw. 36,2 % in H1 2023, ihren Marktanteil ausbauen können. Absolut liegt das Ergebnis aus dem aktuellen Halbjahr um 6.900 m² über dem ersten Halbjahr 2023, anteilig legt Logistik/Spedition um 25,6 Prozentpunkte am Anteil des Gesamtflächenumsatzes zu. Dennoch kann der 5-Jahresschnitt in Höhe von 109.530 nicht gehalten werden und wird um 21 % unterboten. Drei der fünf Top-Abschlüsse fallen in die Kategorie Logistik/Spedition und tragen in Summe 25.500 m² bzw. 29,5 % des Flächenumsatzes der Branche bei.

Beide Unterkategorien verfehlen ihre jeweiligen 5-Jahresdurchschnitte wesentlich: der Schnitt des klassischen Handels liegt bei 35.067 m² und wurde um 57,2 % verfehlt. Der E-Commerce unterbietet mit dem aktuellen Ergebnis seinen Schnitt in Höhe von 14.933 m² um 43,1 %.

Auf dem drittenRang liegt Industrie/Produktion mit 20.000 m² bzw. 14,3 %, kommend von Rang 2 mit 76.600 m² bzw. 34,8 %. Absolut liegt hier der deutlichste Rückgang an Flächenumsatz mit -56.600 m² bzw. -73,9 % vor. Somit liegt das Ergebnis bei lediglich rund einem Viertel des Vorjahreswertes. Auch anteilig büßt die Kategorie am deutlichsten mit 20,5 Prozentpunkten ein, kommend von einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 34,8 % in H1 2023. Im abgelaufenen, deutlich unterdurchschnittlichen ersten Halbjahr ist der 5-Jahresschnitt der Branche Industrie/Produktion in Höhe von 42.120 m² um deutliche 52,5 % unterschritten worden.

Weiterhin letztplatziert ist die SammelkategorieSonstiges mit 10.000 m² bzw. 7,1 %, kommend von 19.800 m² bzw. 9 % (stellt eine Differenz von -9.800 m² dar, was einer Halbierung gleichkommt und 40,2 % unter dem 5-Jahresschnitt in Höhe von 16.730 m² liegt).

Bezogen auf die Branchenverteilung der Flächenabnehmer zeigt sich, dass die Unternehmen aus Industrie/Produktion in Summe 56.600 m² bzw. 73,9 % weniger Flächen abgenommen haben als im Vorjahreszeitraum. An der Summe der Rückgänge im Jahresvergleich in Höhe von -86.900 m² ist Industrie/Produktion somit mit 65,1 % Anteil am Rückgang hauptverantwortlich. Es folgt der Handel mit einem Anteil von 23,6 % (bzw. -20.500 m²) und sonstige Unternehmen mit 11,3 % (-9.800 m²). Der Zuwachs von Logistik/Spedition mit +6.900 m² bzw. +8,7 % konnte diese Rückgänge nicht aufwiegen.

Totalausfall der Großflächen

Als historisch kann der Umstand bezeichnet werden, dass es im abgelaufenen ersten Halbjahr keinen einzigen Großabschluss der Kategorie ab 10.000 m² gab. Dieser Totalausfall in einer Kategorie, die typischerweise in der Metropolregion Hamburg die meisten Flächen stellt, ist ein Novum seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Im Vorjahr war diese Kategorie noch erstplatziert mit 75.800 m² bzw. einem Anteil von 34,5 %. Flächen ab 10.000 m² rangieren im 5-Jahresschnitt aktuell bei 93.380 m².

Die Kategorie von 5.001 bis 10.000 m² verzeichnet mit einem Plus von 11,8 Prozentpunkten den deutlichsten Bedeutungsgewinn.

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² belegen mit 25.000 m²bzw. 17,9 % den vorletzten, viertenRang, kommend vom letzten Rang mit 24.200 m² bzw. 11 %. Absolut legen sie um 800 m² zu (bzw. 3,3 %). Der 5-Jahresschnitt von 24.400 m² wird um 2,5 % übertroffen.

Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² belegen erneut den drittenRang mit 28.500 m² bzw. 20,4 %, kommend von 33.000 m² bzw. 15 %. Absolut beträgt der Rückgang 4.500 m² bzw. 13,6 % (zweitstärkster Rückgang nach der Kategorie der Großflächen über 10.000 m²). Der 5-Jahresschnitt von 34.220 m² wird um 16,7 % verfehlt.

Ausblick

Der Markt entwickelt sich unserer Einschätzung nach in Richtung Nutzer. Um Leerstände abzubauen oder zu vermeiden, sind Vermieter wieder vermehrt bereit, Incentives in Form von beispielsweise mietfreien Zeiten zu gewähren. Eine Belebung des Marktes ist vorstellbar, da weitere Zinssenkungen wahrscheinlich sind und Investitionen der Unternehmen wieder vermehrt möglich sein werden. Wir erwarten einen Flächenumsatz durch alle Marktteilnehmer bis Ende 2024 von ca. 300.000 m².