Marktbericht München für das 1. Halbjahr 2021

Laut unserer jüngsten Auswertung hat der Logistik- und Industrieimmobilienmietmarkt der Metropolregion München das bislang stärkste Halbjahresergebnis unserer Aufzeichnung eingefahren. Mit dem aktuellen Ergebnis in Höhe von 149.800 m² ist das Vorjahresergebnis um deutliche 50 % übertroffen worden.

Auch liegt es starke 34 % über dem langjährigen Schnitt der letzten fünf ersten Halbjahre, der bei 111.820 m² rangiert. Nach Auswertung der Abschlüsse aller Marktteilnehmer, konnten die letzten fünf ersten Halbjahre die 100.000er Marke fast erreichen oder knapp übertreffen mit jeweiligem leichten Auf und Ab (H1 2017: 105.000 m², +3 %, kommend von 102.000 m²; H1 2018: 98.000 m², -6,7 %; H1 2019: 106.700 m², +9 % sowie H1 2020: 99.600 m², -7 %). Ein Umsatzergebnis in den ersten sechs Monaten von 150.000 m² und den jetzigen Umsatzsprung haben wir seit unseren Aufzeichnungen jedoch noch nicht beobachtet.

Bestandsimmobilien für 68 % verantwortlich

Hauptverantwortlich für das gute Abschneiden waren Vermietungen in Bestandsimmobilien in Höhe von 101.600 m² beziehungsweise 68 %. Sie haben gegenüber dem Vorjahreszeitraum absolut betrachtet um 45 % zugelegt. Hierzu zählen auch die beiden Top-Vertragsabschlüsse von KLG Klotz Grassinger (6.500 m²) und Beckmann Coulter GmbH (5.300 m²). Im Vorjahreszeitraum kamen in bereits errichteten Immobilien nur 69.900 m² zur Anmietung. Zum Vorjahreszeitraum etwa auf vergleichbarem Niveau geblieben sind Vermietungen in Neubauobjekte mit aktuell 33.700 m² (22 %), kommend von 29.700 m² (30 %).

Damit haben Neubauvermietungen absolut leicht zugelegt (+13,5 %). In diese Kategorie fallen auch der Mietvertragsabschluss vor Baubeginn von KP Family/ Babyartikel.de in Reichertshofen (12.500 m²) sowie von Rudolph Logistik in Langebruck (12.000 m²) und damit die zwei größten der fünf Top-Deals. Brownfields und Revitalisierungen, wie beispielsweise das Gelände am Flughafen Oberpfaffenhofen, haben mit 14.500 m² etwa 10 % der Flächenneuvermietung ausgemacht. Diese Kategorie haben wir erstmals in unserer halbjährlichen Analyse der Münchner Metropolregion mit aufgenommen und ausgewertet.

Absolut gesehen hat sich der Flächenumsatz in dieser Region mehr als verdreifacht. Im Zeitraum Januar bis Juni 2021 sind zwei der Top-Abschlüsse im Westen der Metropolregion München registriert worden: ASM Logistics hat in Gauting über ca. 8.000 m² in einer Neubau-Build-to-Suit-Immobilie gezeichnet und KLG Klotz Grassinger in Maisach in einer 6.500 m² Bestandsimmobilie (mit Neubau-Anbau). Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum entfiel nicht einer der Top-Abschlüsse auf den Westen. Wie der Westen hat auch die Region Ost mit +10 Prozentpunkten von allen Regionen am deutlichsten an Bedeutung zugelegt. Drittplatziert stellt sie einen Anteil von 18 % bzw. 26.000 m², kommend von 7.500 m² bzw. 8 %. Die Region Ost konnte im Vorjahresvergleich einen Rang zulegen (kommend vom letzten Platz). Allerdings verzeichnet sie auch in H1 2021 keine Top-Anmietungen. Aktuell letztplatziert ist die Region Süd mit 25.700 m² bzw. 17 %, im Vorjahr war sie noch zweitplatziert mit 17.900 m² (bzw. 18 %). Sie hat im Vorjahresvergleich ihre Bedeutung beinahe gehalten (-1 Prozentpunkt) und sich mit Beckman Coulter GmbH mit 5.300 m² in einer Bestandsimmobilie in Baierbrunn einen der Top-Abschlüsse gesichert.

Logistik/Spedition liegt im Branchenvergleich nach Flächenumsatz erneut mit 49.900 m² bzw. 33 % auf Platz 1. Sie kann die Führungsrolle noch halten, obwohl die Branche um 11 Prozentpunkte – und damit am deutlichsten von allen Segmenten – an Bedeutung verliert (H1 2020: 44 % bzw. 44.100 m²). 24 der 69 Vertragsabschlüsse und damit rund 35 % entfallen auf diese Branche. Hierzu gehören auch zwei der 5 Top-Abschlüsse mit insgesamt ca. 20.000 m² bzw. rund 40 % (Rudolph Logistik und ASM Logistik).

Auf Platz 2 folgt aktuell der Handel mit 46.800 m² Flächenumsatz bzw. 31 % (H1 2020: lediglich 16.300 bzw. 16 %). In den Halbjahren H1 2018 und H1 2019 war der Handel noch erstplatziert (H1 2018: 40.270 m² bzw. 41 %; H1 2019: 40.400 m² bzw. 38 %). Rund 66 % (31.000 m²) des Flächenumsatzes der Branche Handel entfiel auf den Online-Handel zuzuschreibende Unternehmen und lediglich 34 % auf den „analogen“ Handel (15.800 m²). Dies stellt einen deutlichen Unterschied zum Vorjahr dar, in welchem lediglich mit 3.800 m² bzw. 23 % des Handels auf den E-Commerce entfielen und mit 12.500 m² 77 % auf den analogen Handel. Insgesamt 19 aller Vertragsabschlüsse in H1 2021 entfallen auf die übergeordnete Kategorie Handel (27 %), hiervon 13 auf konventionelle Händler (68 %) und 6 Abschlüsse auf Händler der Kategorie des E-Commerce (32 %).

Wie im Vorjahreszeitraum sind Großflächen ab 5.000 m² mit 51.700 m² (34 %) für den Löwenanteil des Umsatzes verantwortlich (H1 2020: Rang eins in H1 2020 mit 40 % bzw. 40.200 m²). Lediglich 6 der insgesamt 69 Abschlüsse sind in dieser Größenklasse aktuell zum Tragen gekommen (9 %). Alle 5-Top Abschlüsse entfallen auf dieses Segment. Nur knapp dahinter zweitplatziert waren Flächen zwischen 1.000 m² und 2.999 m² mit einem Anteil von 33 % bzw. 49.100 m² (H1 2020 ebenfalls zweitplatziert mit 27.650 m² bzw. 28 %). Das Segment konnte somit um 5 Prozentpunkte zulegen. Auch entfallen die zweitmeisten Abschlüsse mit 27 von 69 (bzw. 39 %) in diese Kategorie.

Drittplatziert sind mittelgroße Flächen zwischen 3.000 und 4.999 m² mit 20 % bzw. 29.400 m². Sie waren im Vorjahreszeitraum ebenfalls drittplatziert mit 24 % bzw. 23.460 m² und haben aktuell um 4 Prozentpunkte an Bedeutung eingebüßt. Auf diese Kategorie entfallen 8 der 69 Abschlüsse (12 %).

Die Spitzenmiete verharrt auf ihrem vorläufigen Hoch aus dem Vorjahreszeitraum von 8,50 €/m², übertrifft aber den 5-Jahresschnitt (7,79 €/m²) um 9,1 %. In der Betrachtung der vergangenen fünf ersten Halbjahre ist sie in drei von fünf Vergleichszeiträumen gestiegen: Stagnation bei 6,75 €/m² in H1 2017, Zuwachs um 6,7 % auf 7,20 €/m² in H1 2018; deutlicher Zuwachs im zweistelligen Bereich mit 11,1 % auf 8,00 €/m² H1 2019 und damit die höchste Verteuerung in der Betrachtung; Verteuerung um 6,3 % auf 8,50 €/m² in H1 2020.

Auch die Durchschnittsmiete verharrt auf ihrem Vorjahresniveau von 6,50 €/m². In H1 2018 und H1 2019 lag die Durchschnittmiete noch bei 6,75 €/m², bevor sie H1 2020 auf 6,50 €/m² um 3,7 % zurückging. Der aktuelle Wert liegt auf dem Niveau des 5-Jahresschnitts, welcher auch bei 6,50 €/m² liegt.

Mietpreisspannen 2021 (€/m²)