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Marktbericht Großraum Frankfurt & Rhein-Main-Gebiet 2019
- Für die Vermietung von Logistikimmobilien- und Industrieflächen
Unsere jüngste Analyse zum Vermietungsumsatz von Lager-, Logistik- und Produktionsflächen im Großraum Frankfurt/Rhein-Main* bestätigt die rückläufige Entwicklung, die bereits zum Jahresbeginn einsetzte. Während der Umsatz bis Ende des ersten Halbjahres 2019 im Vorjahresvergleich bereits um 13 % nachgab (H1 2019: 262.200 qm, H1 2018: 300.000 qm), sind im Gesamtjahr 454.000 qm Flächen von allen Marktteilnehmern vermittelt worden (-36 %). Damit hat der Markt sein schwächstes Ergebnis der letzten fünf Jahre eingefahren und auch den Fünfjahresschnitt von 578.800 qm um 22 % unterschritten.
Die Rhein-Main-Region ist in den letzten Jahren vor 2019 von einer sehr hohen Neubaudynamik von Großflächen mit direkter Abvermietung gekennzeichnet gewesen. Das rückläufige Ergebnis des vergangenen Jahres sollte jedoch erst einmal nicht überbewertet werden. Unternehmen mit Großgesuchen werden sich künftig im naheliegenden Umland ansiedeln, d.h. in der Peripherie ab 50 km außerhalb der Kernregion Frankfurt.
Fakten
- Schwächstes Ergebnis der letzten fünf Jahre: Flächenumsatz geht um 36 % zurück
- Logistik perspektivisch weiterhin in der Region auf hohem Niveau
- Rhein-Main-Süd weiterhin Region mit stärksten Vermietungsaktivitäten
- Einheiten ab 5.000 qm sind für knapp 300.000 qm Fläche verantwortlich, Großgesuche ab 50.000 qm müssen ins Umland ausweichen
- Spitzenmiete verteuert sich um 8 %, Durchschnittsmiete bleibt unverändert
- Prognose: Umland wird für Logistikimmobilien immer interessanter
Flächenumsatz nach Regionen
Die stärksten Vermietungsaktivitäten haben im Berichtszeitraum weiterhin in der Region Rhein- Main-Süd stattgefunden, sie gingen jedoch um ca. 200.000 qm im Vergleich zum Vorjahr zurück. Mit ca. 234.264 qm sind mehr als die Hälfte aller Flächen zwischen Offenbach, Groß-Gerau, Darmstadt und Bergstrasse vermittelt worden (rd. 52 %). Als flächenabnehmende Regionen folgen Rhein- Main-Ost (19 %, 86.260 qm), Mainz/Wiesbaden (ca. 10 %; 46.310 qm) sowie Frankfurt (rd. 8 %; 34.500 qm). Mit jeweils rund 6 % haben sich 2019 „Rhein-Main-Nord“ (27.240 qm) und „Rhein-Main-West“ (25.424 qm) am Marktgeschehen beteiligt.
Flächenumsatz nach Größenklassen
Den Gesamtumsatz 2019 wesentlich geprägt haben Flächeneinheiten ab 5.000 qm (64 %, 290.560 qm), mit einem Fokus auf das Segment bis 7.500 qm. Eine gute Nachfrage haben zudem Einheiten bis zu 20.000 qm verzeichnet.
Rund 19 % des Gesamtflächenumsatzes hat die Größenkategorie 1.000 bis 3.000 qm beigetragen, gefolgt vom Segment der 3.000 und 5.000 qm (14 %, 63.560 qm). Abschlüsse unter 1.000 qm haben bis Ende Dezember lediglich 3 % aller Mietverträge gestellt (13.620 qm).
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Frankfurt - 2019
Mietpreise 2019
Die Spitzenmiete für Neubauten im Stadtgebiet Frankfurt hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 8 % auf ca. 7,00 Euro/qm (nominal) verteuert (2018: 6,50 Euro/qm). Die Durchschnittsmiete liegt unverändert bei 4,95 Euro/qm.
Wesentliche Umsatzbringer 2019
IKEA, Rüsselsheim, 33.000 qm (Eigennutzer)
Geis Industrie, Rodenbach, 31.000 qm
Coca Cola European Partners GmbH, Bodenheim, 20.300 qm
Amazon S.à r.l., Gernsheim, 19.700 qm
Eichler Kammerer Gruppe, Dietzenbach, 18.200 qm (Eigennutzer)
Prognose 2020
Der Markt verzeichnete in den vergangenen Jahren durch die hohe Neubaudynamik Rekordergebnisse. Das lässt sich nicht so einfach wiederholen. Für 2020 prognostizieren wir ein ähnliches Umsatzniveau wie im abgelaufenen Jahr, wobei Logistikimmobilien mit Großflächen über 50.000 qm ins Umland ausweichen müssen.
Trotz der gegenwärtigen Entwicklungen blicken wir optimistisch in die Zukunft. Nationale und internationale Handelsunternehmen mit hoher logistischer Leistung werden auch weiterhin die Versorgung des bevölkerungsreichen und weiterwachsenden Ballungsraumes sicherstellen. Hinzu kommen logistikaffine Branchen wie der hochqualifizierte Chemie- und Pharmasektor sowie der E-Commerce. Damit sind wichtige verladende Zukunftsbranchen am größten europäischen Fracht-Flughafen und einem der wichtigsten Straßen- und Schienenverkehrsknotenpunkt angesiedelt, die zudem zahlreiche spezialisierte Logistikdienstleister an sich binden.
Mietpreisspannen 2019 (EUR/qm)
Weitere Mietpreiskarten: