Marktbericht Logistik­immobilien­markt Stuttgart 1. Halbjahr 2025

Auf dem Stuttgarter Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien haben alle Marktteilnehmer im ersten Halbjahr 2025 zusammen 51.800 m² Fläche umgesetzt.

Der Markt konnte das leichte Plus aus dem Vorjahreszeitrum von 9.400 m² nicht halten. Ausschlaggebend waren die aus den Vorjahren stammende stockende Auftragslage und die weitere Zurückhaltung der Wirtschaft, letztere beginnt sich unserer Beobachtung nach allerdings derzeit auf die neuen Bedingungen einzustellen.

Im Berichtszeitraum waren Abschlüsse in Bestandsflächen mit 45.700 m² bzw. 88 % des gesamten Flächenumsatzes weiterhin taktgebend. Kommend von 65.200 m² bzw. 100 % im Vorjahreshalbjahr, in welchem der gesamte Flächenumsatz in Bestandsflächen stattfand, stellt der aktuelle Wert ein Minus in Höhe von 19.500 m² bzw. einen Rückgang um 30 % dar. Zu den größten Umsatzbringern zählen die öffentliche Hand* mit einem Vertragsabschluss über 11.250 m² in Stuttgart sowie ein Logistikunternehmen in Esslingen mit 4.800 m².

Die zuvor ausgebliebenen Anmietungen in Neubauten waren im abgelaufenen Halbjahr mit 6.100 m² bzw. 12 % vertreten.

Wie auch im Vorjahreszeitraum ist der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Stuttgart ein reiner Mietmarkt, d.h. dass sich Eigennutzer mit Immobilienneuabschlüssen auch weiterhin zurückgehalten haben.

Zudem ist es der einzige Teilmarkt, der seinen 5-Jahresschnitt in Höhe von 9.040 m² deutlich übertrifft (+78 %). Das überaus starke Ergebnis ist zu einem großen Teil bzw. zu 70 % auf den Abschluss der öffentlichen Hand* über 11.250 m² zurückzuführen.

Auf dem dritten Rang liegt der Landkreis Ludwigsburg mit 9.200 m² bzw. 18 %, kommend von 21.600 m² bzw. 33 % im Vorjahreszeitraum, was einem absoluten Einbruch um 12.400 m² bzw. mehr als einer Halbierung gleichkommt (-57 %).

Viertplatziert ist weiterhin der Landkreis Böblingen mit 2.900 m² bzw. 5 %, der sein Marktergebnis nahezu hält (H1 2024: 3.200 m² bzw. 5 %). Ebenfalls weiterhin auf dem vorletzten bzw. fünften Rang befindet sich der Rems-Murr-Kreis mit 300 m² bzw. 1 % (H1 2024: 2.800 m² bzw. 4 %). Das zuvor noch drittplatzierte Göppingen rutscht auf den letzten Rang ab: Im abgelaufenen Halbjahr war keine Vertragsschließung im Marktgebiet Göppingen zu beobachten, während im Vorjahr noch 12.600 m² bzw. 19 % auf diesen Teilmarkt entfielen.

Mit Ausnahme des Stuttgarter Marktgebietes unterschritten alle Teilmärkte ihren jeweiligen 5-Jahresschnitt um mindestens 16 %.

Auf dem zweiten Rang folgt erneut Industrie/Produktion mit 15.200 m² bzw. 29 %, kommend von 24.500 m² bzw. 38 %, was fehlenden Großabschlüssen geschuldet ist. Die Branche Logistik/Spedition kommt auf 11.900 m² bzw. 23 % (H1 2024: 2.300 m² bzw. 3 %) und kann damit den deutlichsten Zuwachs aller Branchen um 9.600 m² (Verfünffachung) verzeichnen. Dennoch wird der 5-Jahresschnitt in Höhe von 18.900 m² um deutliche 37 % unterschritten.

Auf Rang 4 liegt der zuvor erstplatzierte Handel mit 5.400 m² bzw. 11 %, der mit 19.400 m² um 78 % nachgibt. Der 5-Jahresdurchschnitt von 32.540 m² wurde von allen Branchen mit 83 % am deutlichsten verfehlt. Der Gesamtflächenumsatz entfiel hälftig auf Unternehmen des „E-Commerce“ und des „klassischen Handels“ mit jeweils 2.700 m². Für beide Unterkategorien bedeutet dies ein Delta, allerdings ist dieses auf Seite des klassischen Handels deutlich höher: Für den klassischen Handel beträgt es 16.000 m² bzw. -86 %, kommend von 18.700 m² bzw. 75 % und für den E-Commerce 3.400 m², was einer Halbierung entspricht (kommend von 6.100 m² bzw. ein Minus um 56 %).

Flächeneinheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² rangieren aktuell auf dem letzten Rang, da hier kein Abschluss registriert wurde (H1 2024: 23.200 m² bzw. 36 %). Der Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre in Höhe von 21.800 m² wurde somit vollständig unterboten.

Auf dem dritten Rang folgen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 8.500 m² bzw. 16 % (H1 2024: 20.500 m² bzw. 31 %) mit einem Rückgang von -59 %.

Führend sind kleinere bis mittelgroße Flächenabschlüsse zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 24.350 m² bzw. 47 %, kommend von 16.500 m² bzw. 25 % oder Rang 3. Das Plus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Höhe von 7.850 m² bzw. 48 % trägt dazu bei, dass der aktuelle 5-Jahresschnitt in Höhe von 19.300 m² um 26 % übertroffen wurde.

Kleinstflächen unter 1.000 m² rangieren weiterhin auf dem vierten Platz mit 7.700 m² bzw. 15 %, kommend von 5.000 m² bzw. 8 % (+2.700 m² bzw. +54 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum).

Insgesamt übertreffen die kleineren Größenklassen den jeweiligen 5-Jahresschnitt, während die größeren Spannen deutlich unter dem typischen Niveau sind:

• 10.000 m²: 52 % unter dem 5-Jahresschnitt
• 5.001 - 10.000: 100 % unter dem 5-Jahresschnitt (Totalausfall)
• 3.001 - 5.000 m²: 56 % unter dem 5-Jahresschnitt
• 1.000 - 3.000 m²: 26 % über 5-Jahresschnitt
• < 1.000 m²: 37 % über 5-Jahresschnitt

Die Durchschnittsmiete stieg ebenfalls um 1 % an und liegt jetzt bei 7,00 €/m², kommend von 6,90 €/m² in H1 2024. Auch hier handelt es sich, verglichen zur Erhebung zum Jahresende 2024, ebenfalls um eine Stagnation bzw. ein stabiles Preisniveau.

Ausblick

Wir gehen davon aus, dass der Flächenumsatz im zweiten Halbjahr über dem des ersten liegen wird. Offen ist allerdings, ob der Flächenumsatz des Gesamtjahres 2025 über dem Vorjahreszeitraum liegen wird. Angesichts veränderter Rahmenbedingungen zeichnet sich eine Phase der Neuausrichtung in der Wirtschaft ab – insbesondere die Automobilbranche befindet sich aktuell in einem strukturellen Anpassungsprozess. Aus unserer Sicht ist das ein positives Signal. Wirklich spürbar für den Logistik- und Industrieimmobilienmarkt wird die Belebung aber voraussichtlich erst 2026.

* Nach unserer Beobachtung befanden sich öffentliche Hand und Eigentümerseite zum Ende des Berichtszeitraums H1 2025 in finaler und exklusiver Verhandlung. Zwar war der Mietvertrag noch nicht unterzeichnet, die Vermarktung des Objekts jedoch eingestellt. Es bestand keinerlei Anlass, an einem erfolgreichen Vertragsabschluss zu zweifeln. Sollte sich diese Annahme wider Erwarten als unzutreffend erweisen, wird der Bericht entsprechend angepasst.