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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt München 1. Halbjahr 2026
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion
Im Münchner Marktgebiet wurden im 1. Halbjahr 2026 insgesamt 115.700 m2 Logistik- und Industriefläche umgesetzt. Vom Gesamtflächenumsatz entfielen 86 % auf Hallenfläche, 12 % auf Bürofläche und 2 % auf Mezzaninfläche.
Fakten
- Flächenumsatz sank gegenüber dem 1. Halbjahr 2025 um 18 % auf 115.700 m²
- Spitzenmiete mit 13,50 €/m² weiter auf Höchstniveau
- Durchschnittsmiete steigt moderat auf 9,20 €/m²
- Bestandsflächen dominierten mit 77 % Marktanteil
- Industrie/Produktion war mit 53 % Marktanteil die stärkste Nutzergruppe
- Kein Großabschluss über 10.000 m²
Im Vergleich zum starken 1. Halbjahr 2025 mit 141.900 m² ging der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 um 26.200 m2 beziehungsweise 18 % zurück. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt von 124.340 m2 wurde um 7 % verfehlt. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
Die drei größten Mietverträge entfielen auf die Schletter Group mit 9.440 m2 in München Ost, ein Defence-Unternehmen mit 8.000 m2 in München Nord sowie Logline express mit 7.500 m2 ebenfalls in München Nord. Zusammen standen diese Abschlüsse für 24.940 m2 und damit für 22 % des Flächenumsatzes auf dem Münchner Mietmarkt.
Mieten: Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete legt weiter zu
Die Spitzenmiete hielt sich im 1. Halbjahr 2026 stabil bei 13,50 €/m2 und damit auf dem hohen Niveau des Vorjahres. Zuvor waren die Spitzenmieten seit 2022 kontinuierlich gestiegen; besonders dynamisch zeigte sich dabei das erste Halbjahr 2025 mit einem Anstieg um 29 %.
Der Durchschnitt der zurückliegenden fünf ersten Halbjahre von 11,25 €/m2 wurde im aktuellen Berichtszeitraum um ein Fünftel (20 %) übertroffen.
Die Durchschnittsmiete zog im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (9,00 €/m2) leicht um 2 % auf 9,20 €/m2 an. Der aktuelle Wert liegt rund 12 % über dem 5-Jahresschnitt von 8,23 €/m2. Damit setzte sich der seit 2022 erkennbare Aufwärtstrend bei den Durchschnittsmieten fort.
Marktstruktur: Reiner Mietmarkt
Der Münchner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt war auch im 1. Halbjahr 2026 ein reiner Mietmarkt. Eigennutzerabschlüsse wurden nicht registriert.
Flächenumsatz: Bestand setzt sich durch, Grüne Wiese verliert an Bedeutung
Abschlüsse in Bestandsimmobilien dominierten mit 88.800 m2 den Gesamtflächenumsatz. Gegenüber dem Vorjahreshalbjahrergebnis von 79.000 m2 stieg der Umsatz in Bestandsimmobilien um 9.800 m2 beziehungsweise 12 %. Der Marktanteil erhöhte sich im gleichen Zeitraum von 56 % auf aktuell 77 %.
Anmietungen in Neubauflächen auf ehemaligen Brownfields trugen 24.000 m2 beziehungsweise 21 % zum Gesamtflächenumsatz bei, nach 32.600 m² beziehungsweise 23 % im Vorjahreshalbjahr. Das entspricht einem Rückgang von 8.600 m2 beziehungsweise 26 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2025. Neubauflächen auf der Grünen Wiese spielten in den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 nur eine untergeordnete Rolle. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr (H1 2025: 30.300 m2) brach der Flächenumsatz in diesem Segment um 27.400 m2 beziehungsweise 90 % ein. Damit entfielen nur noch rund 2.900 m² beziehungsweise 2 % des Gesamtflächenumsatzes auf Neubauflächen auf der Grünen Wiese. Der Marktanteil sank analog von 21 % auf 2 %. Dieser Rückgang war der wesentliche Treiber des insgesamt niedrigeren Marktergebnisses.
Gebäudearten: Sonstige Objekte übernehmen die Führung
Bei den Gebäudearten führten sonstige Objekte, die weder der Big-Box-Kategorie noch den Gewerbeparks zugeordnet werden konnten. Auf sie entfielen 68.700 m2 und damit 59 % des Flächenumsatzes. Ausgehend von 44.200 m2 beziehungsweise 31 % im Vorjahreshalbjahr entsprach dies einem deutlichen Plus von 24.500 m2 beziehungsweise 55 %.
Auf Platz zwei rangierten die zuvor letztplatzierten Gewerbeparks mit 32.600 m2 beziehungsweise 28 % Marktanteil. Im 1. Halbjahr 2025 entfielen 31.200 m2 Umsatz und 22 % Marktanteil auf die Gewerbeparks. Big-Box-Objekte fielen dagegen vom ersten auf den dritten Rang zurück. Sie trugen mit 14.400 m2 nur noch 13 % zum Flächenumsatz bei, nach 66.500 m2 und 47 % im Vorjahreszeitraum. Das entsprach einem Rückgang um 52.100 m2 beziehungsweise 78 %.
Regionale Verteilung: Norden bleibt stärkste Teilregion, verliert aber deutlich
Die umsatzstärkste Region blieb der Münchner Norden mit 57.300 m2 beziehungsweise 49 % Marktanteil. Im 1. Halbjahr 2025 hatte die Region noch 94.400 m2 und 67 % erreicht. Damit war der Norden die einzige Teilregion mit einem Flächenrückgang. Das Minus belief sich auf 37.100 m2 beziehungsweise 39 %, der Marktanteil sank um 18 Prozentpunkte. Der 5-Jahresdurchschnitt von 61.520 m2 wurde um 7 % verfehlt.
Die beiden Top-Deals mit einem Defence-Unternehmen (8.000 m2) und Logline express (7.500 m2) waren für 27 % des Ergebnisses im Münchner Norden verantwortlich.
München Ost behauptete weiterhin Rang zwei mit 31.900 m2 und 28 % Marktanteil. Die Region lag damit nur geringfügig über dem Vorjahresniveau von 30.100 m2 und 21 % Marktanteil. Der größte Abschluss des Halbjahres, die Anmietung der Schletter Group über 9.440 m2, trug 30 % zum Umsatz bei. Der 5-Jahresdurchschnitt von 33.420 m2 wurde nur knapp um 5 % verfehlt.
Drittplatziert blieb der Münchner Westen mit 15.000 m2 und 13 % Anteil. Im Vorjahreszeitraum waren es 11.000 m² und 8 % gewesen. Der 5-Jahresdurchschnitt von 19.800 m² wurde um fast ein Viertel (24 %) verfehlt. Die Region Süd bildete mit 11.500 m2 und 10 % Marktanteil das Schlusslicht, legte jedoch prozentual deutlich zu. Gegenüber dem Vorjahreshalbjahr erhöhte sich der Flächenumsatz um 5.100 m2 beziehungsweise 80 %.
Branchenstruktur: Industrie/Produktion setzt sich deutlich ab, Handel verliert massiv
Industrie/Produktion belegte im 1. Halbjahr 2026 mit 61.700 m2 und 53 % Marktanteil den ersten Rang. Im Vorjahreshalbjahr hatte die Branche mit 23.500 m2 und 16 % noch auf Rang drei gelegen. Der Bedeutungsgewinn belief sich auf 37 Prozentpunkte. Industrie/Produktion war zugleich die einzige Branche mit einem Flächenzuwachs. Das Plus betrug 38.200 m2 beziehungsweise 163 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 52.780 m2 wurde um 17 % übertroffen.
Die Abschlüsse der Schletter Group und von einem Defence-Unternehmen vereinten zusammen 17.440 m2 auf sich und stellten damit 28 % des Branchenergebnisses.
Logistik/Spedition rangierte erneut auf Platz zwei mit 39.700 m2 beziehungsweise 34 % Marktanteil. Gegenüber 50.900 m2 und 36 % im Vorjahreshalbjahr ging der Flächenumsatz um 11.200 m2 beziehungsweise 22 % zurück. Der 5-Jahresdurchschnitt von 33.160 m2 wurde dennoch um 20 % übertroffen. Der Abschluss von Logline express über 7.500 m2 stellte allein rund 19 % des Branchenvolumens.
Die Sammelkategorie „Sonstiges“ belegte mit 7.900 m2 und 7 % Marktanteil den dritten Rang. Das Minus zum Vorjahreshalbjahrergebnis von 9.800 m2 belief sich auf 1.900 m2 beziehungsweise 19 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 12.680 m2 wurde um mehr als ein Drittel (38 %) verfehlt.
Die im Vorjahreszeitraum noch führende Handelsbranche bildete mit 6.400 m2 und 6 % Marktanteil das Schlusslicht. Gegenüber 57.700 m2 und 41 % im 1. Halbjahr 2025 entsprach dies einem Einbruch um 51.300 m2 beziehungsweise 89 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 25.720 m2 wurde um drei Viertel unterschritten, nachdem der damalige Durchschnitt im Vorjahreszeitraum noch um 71 % übertroffen worden war. Damit war die Handelsbranche maßgeblich für das unterdurchschnittliche Gesamtergebnis im 1. Halbjahr 2026 verantwortlich. Innerhalb des Handels führten E-Commerce-Unternehmen mit 4.200 m2 und 66 % Anteil am Handelsflächenumsatz, nachdem in diesem Segment im Vorjahreszeitraum keine Abschlüsse registriert worden waren. Der klassische Handel kam auf 2.200 m2 beziehungsweise 34 %, nach 57.700 m² beziehungsweise 100 % im 1. Halbjahr 2025. Die ausgebliebenen Großabschlüsse waren für den maßgeblichen Rückgang im klassischen Handel verantwortlich.
Flächengrößen: Großflächen fallen aus, mittlere Segmente tragen den Markt
Im 1. Halbjahr 2026 wurden keine Abschlüsse in der Kategorie der Großflächen ab 10.001 m2 registriert. Im Vorjahreshalbjahr war diese Größenklasse mit 54.400 m2 und 38 % Marktanteil noch führend gewesen.
Erstplatziert waren Flächen zwischen 5.001 m2 und 10.000 m2 mit 40.400 m2 beziehungsweise 35 % Marktanteil. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2025: 32.000 m2) entsprach dies einem Plus von 8.400 m2 beziehungsweise 26 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 26.660 m2 wurde um 52 % übertroffen. Die drei größten Abschlüsse des Halbjahres generierten 62 % des Flächenumsatzes dieser Größenklasse.
Mittelgroße Flächen von 3.001 m2 bis 5.000 m2 folgten mit 36.900 m2 und 32 % Anteil. Im 1. Halbjahr 2025 waren es 14.400 m2 und 10 % gewesen. Sowohl absolut mit 22.500 m2 als auch prozentual mit 156 % verzeichnete diese Kategorie den höchsten Zuwachs unter allen Größenklassen. Das Ergebnis fiel mit einem Plus von 101 % doppelt so hoch aus wie der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt von 18.320 m2.
Kleinere Flächen zwischen 1.000 m2 und 3.000 m2 rangierten auf Platz drei mit 30.400 m2 beziehungsweise 26 % Marktanteil. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahreshalbjahr mit 26.800 m² beziehungsweise 19 % Marktanteil betrug 3.600 m2 beziehungsweise 13 %. Kleinstflächen unter 1.000 m2 spielten mit 8.000 m2 und 7 % Anteil eine untergeordnete Rolle (H1 2025: 14.300 m2 und 10 % Marktanteil).
Wesentliche Umsatzbringer
| Unternehmen | Marktgebiet | Flächenumsatz | Art | Branche | |
|---|---|---|---|---|---|
| Schletter Group | München Ost | 9.440 m² | Neubau (Brownfield) | Industrie/Produktion | |
| Defence-Unternehmen | München Nord | 8.000 m² | Bestand | Industrie/Produktion | |
| Logline express | München Nord | 7.500 m² | Bestand | Logistik/Spedition |
Ausblick: Belebung für das 2. Halbjahr erwartet
Es ist davon auszugehen, dass sich das Marktgeschehen in der zweiten Jahreshälfte spürbar beleben wird. Zum einen sind Unternehmen aus dem Bereich Defence auf Flächensuche im Münchner Raum und zum anderen sind bereits einige große Deals in der Pipeline.
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