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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt Hamburg 1. Halbjahr 2026
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion
Im Marktgebiet Hamburg wurden im 1. Halbjahr 2026 insgesamt 193.900 m2 Logistik- und Industriefläche von Mietern umgesetzt. Davon entfielen 165.200 m2 beziehungsweise 85 % auf reine Hallenflächen, 16.500 m2 (9 %) auf Mezzaninflächen und 12.200 m2 (6 %) auf Büroflächen*.
Fakten
- Gesamtflächenumsatz erreichte 193.900 m²
- Hallenflächenumsatz sank um 20 %
- E-Commerce stellte mit 99.800 m² die größte Nutzergruppe
- Durchschnittsmiete stieg deutlich auf 7,30 €/m², die Spitzenmiete auf 8,50 €/m²
- Kein Umsatz von Eigennutzern, alle Abschlüsse entfielen auf Bestandsimmobilien.
Der Hallenflächenumsatz ging gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um 40.200 m2 (20 %) zurück. Nachdem das 1. Halbjahr 2025 mit 205.400 m2 den zuvor dreijährigen Negativtrend (H1 2022: 250.000 m², -22 %; H1 2023: 220.000 m², -12 %; H1 2024: 140.000 m², -36 %; H1 2025: 205.400 m², +47 %) unterbrochen hatte, entwickelte sich der Markt im aktuellen Berichtszeitraum damit wieder rückläufig. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt der Hallenfläche von 196.120 m2 wurde um 16 % verfehlt. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
Die drei größten Mietverträge entfielen auf einen E-Commerce-Nutzer in Hamburg Ost mit 62.610 m2, ein Luftfahrtunternehmen in Hamburg Süd mit 21.610 m2 sowie Blitz Distribution in Hamburg Süd mit 20.860 m2. Zusammen kamen diese Abschlüsse auf 105.080 m2 und einen Anteil von 54 % am Gesamtflächenumsatz.
*Ab 2026 wird im Marktbericht neben der Hallenfläche auch die Büro- und Mezzaninfläche ausgewiesen. Der Gesamtflächenumsatz ist daher nur eingeschränkt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Grundlage sind die geforderten Angaben für das vom Fachmagazin „immobilienmanager“ jährlich erstellte Makler-Ranking.
Mieten: Durchschnittsmiete legte deutlich zu
Die Mieten stiegen im 1. Halbjahr 2026 weiter an, allerdings mit unterschiedlicher Dynamik.
Die Spitzenmiete lag mit 8,50 €/m2 um 0,10 €/m2 beziehungsweise 1 % höher als zum Vorjahreszeitpunkt und 0,20 €/m2 (2 %) über dem Niveau des Jahresendes 2025. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt von 8,13 €/m2 wurde um 5 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete erhöhte sich gegenüber dem 1. Halbjahr 2025 um 0,80 €/m2 (12 %) auf 7,30 €/m2. Gegenüber dem Wert zum Jahresende 2025 von 6,40 €/m2 betrug der Zuwachs 0,90 €/m2 (14 %).
Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt von 6,31 €/m2 wurde um 16 % übertroffen. Damit setzte sich die seit dem 1. Halbjahr 2018 registrierte Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen fort; bei der Durchschnittsmiete fiel der Anstieg sowohl absolut als auch prozentual stärker aus als in allen vorherigen Halbjahreszeiträumen seit 2018.
Marktstruktur: Mieter sorgten allein für Umsatz
Das Hamburger Marktgebiet war im 1. Halbjahr 2026 ein reiner Mietmarkt. Eigennutzerabschlüsse wurden nicht registriert.
Flächenarten: Alle Abschlüsse entfielen auf Bestandsimmobilien
Sämtliche Umsätze wurden in Bestandsimmobilien erzielt. Neubauten auf Grüner Wiese oder Brownfield-Flächen trugen im Berichtszeitraum nicht zum Ergebnis bei.
Gebäudearten: Big-Box-Bestände bestimmten das Marktbild
Nach Gebäudearten dominierten Big-Box-Objekte mit 126.200 m2 beziehungsweise 65 % des Gesamtflächenumsatzes. Flächen, die weder Big-Box-Objekten noch Gewerbeparks zugeordnet werden können, folgten mit 53.400 m2 und 28 %. Auf Gewerbeparks entfielen 14.300 m2 (7 %).
Regionale Verteilung: Hamburg Ost rückte das Stadtgebiet in den Fokus
Das Hamburger Stadtgebiet war mit 146.000 m2 beziehungsweise 76 % die mit Abstand umsatzstärkste Teilregion. Die drei größten Abschlüsse des Halbjahres standen hier für 105.080 m2 und damit für 72 % des Flächenumsatzes innerhalb des Stadtgebiets.
Innerhalb der Stadtgrenzen lag Hamburg Ost mit 94.100 m2 beziehungsweise 65 % deutlich vorn. Hamburg Süd erreichte 46.900 m2 und 32 %. Im Westen Hamburgs wurden 5.000 m2 (3 %) umgesetzt. In Hamburg Nord wurden keine Abschlüsse registriert.
Das Hamburger Umland Süd belegte mit 23.900 m2 (12 %) den zweiten Rang unter den Teilregionen. Das Umland Nord folgte mit 15.800 m2 und 8 %. Auf das Umland West entfielen 5.800 m2 (3 %), auf das Umland Ost 2.400 m2 (1 %).
Branchenstruktur: E-Commerce prägte den Handel
Handelsunternehmen belegten mit 101.900 m2 beziehungsweise 53 % den ersten Rang unter den Nutzergruppen.
Marktbestimmend war der E-Commerce, der innerhalb der Handelsbranche 99.800 m2 und damit 98 % des Branchenumsatzes stellte. Die beiden größten Abschlüsse eines E-Commerce-Unternehmens und von Blitz Distribution kamen zusammen auf 83.470 m2 und stellten allein 84 % des Flächenumsatzes im Teilsegment E-Commerce.
Der stationäre Handel steuerte 2.100 m2 (2 %) zum Handelsflächenumsatz bei.
Die Branche Logistik/Spedition folgte mit 69.600 m2 beziehungsweise 36 % auf Rang zwei. Der Abschluss eines Luftfahrtunternehmens in Hamburg Süd belief sich auf 21.610 m2 und damit 31 % des Branchenumsatzes. Industrie/Produktion belegte mit 16.400 m2 (8 %) den dritten Rang. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kam auf 6.000 m2 und 3 %.
Flächengrößen: Große Einheiten stellten das Gros des Umsatzes
Großflächen ab 10.001 m2 dominierten das Hamburger Marktgeschehen. Auf diese Größenklasse entfielen 105.080 m2 beziehungsweise 54 % des Gesamtflächenumsatzes. Der Flächenumsatz dieses Segments wurde vollständig durch die drei größten Abschlüsse des 1. Halbjahres generiert.
Die Kategorie der größeren Flächen von 5.001 m2 bis 10.000 m2 folgte mit 46.500 m2 (24 %) Marktanteil. Damit waren Flächen ab 5.001 m2 zusammen für 78 % des Gesamtflächenumsatzes verantwortlich.
Mittlere Flächen zwischen 3.001 m2 und 5.000 m2 kamen auf 21.800 m2 (11 %). Flächen zwischen 1.000 m2 und 3.000 m2 trugen 10.700 m2 (6 %) bei. Kleinstflächen unter 1.000 m2 spielten mit 9.820 m2 und 5 % eine geringe Rolle.
Wesentliche Umsatzbringer
| Unternehmen | Marktgebiet | Flächenumsatz | Art | Branche | |
|---|---|---|---|---|---|
| E-Commerce-Nutzer | Hamburg Ost | 62.610 m² | Bestand | Handel (E-Commerce) | |
| Luftfahrtunternehmen Hamburg | Hamburg Süd | 21.610 m² | Bestand | Logistik/Spedition | |
| Blitz Distribution | Hamburg Süd | 20.860 m² | Bestand | Handel (E-Commerce) |
Ausblick
Wenige großvolumige Abschlüsse haben den Hamburger Markt im bisherigen Jahresverlauf gestützt. Abseits dieser Großdeals fiel die Nachfrage verhaltener aus. Dass der gesamte Umsatz in Bestandsimmobilien erzielt wurde, deutet auf ein begrenztes Neubauangebot hin.
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