Marktbericht Logistik­immobilien­markt Hamburg Gesamtjahr 2025

Im Hamburger Marktgebiet wurden im Gesamtjahr 2025 insgesamt 335.000 m² Industrie- und Logistikfläche von Mietern und Eigennutzern umgesetzt, über ein Fünftel (+22 %) beziehungsweise 60.000 m² mehr als im Vorjahr mit 275.000 m². Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

Die fünf größten Umsatztreiber Körber Technologies (34.300 m²), Mickeleit (20.000 m²), die Scan Global Logistics Group (19.600 m²), Garpa Garden & Park Einrichtungen (19.350 m²) und Heinrich Dehn (15.300 m²) vereinten 32 % des Gesamtflächenumsatzes auf sich.

Die Durchschnittsmiete erhöhte sich deutlicher um 15 ct/m² beziehungsweise 2 % auf 6,40 €/m² (2024: 6,25 €/m²). Gegenüber dem Höchststand des ersten Halbjahres 2025 von 6,50 €/m² verringerte sie sich im zweiten Halbjahr ebenfalls um 10 ct/m². Damit lag sie 7 % über dem 5‑Jahresdurchschnitt von 5,99 €/m² und setzte den seit 2016 anhaltenden Aufwärtstrend fort.

Flächenumsatz: Bestand dominierten weiter, Brownfields auf Erholungskurs

Abschlüsse in Bestandsobjekten prägten 2025 weiterhin das Marktgeschehen. Auf dieses Segment entfielen 224.300 m² beziehungsweise 67 % des Gesamtflächenumsatzes (2024: 230.000 m² / 84 %). Das entsprach einem moderaten Rückgang um 5.700 m² beziehungsweise 2 %. Der Marktanteil sank um 17 Prozentpunkte, da sich eine deutliche Belebung bei den Neubauten auf ehemaligen Brownfields zeigte. Die Großabschlüsse durch Mickeleit (20.000 m²) und Heinrich Dehn (15.300 m²) trugen zu insgesamt 16 % des Bestandsflächenumsatzes bei.

Neubauten auf ehemaligen Brownfields rangierten 2025 auf Rang zwei und kamen auf 109.200 m² beziehungsweise 32,6 %, nachdem in den beiden Vorjahren kein Abschluss in dieser Kategorie registriert worden war. Die drei Großdeals durch Körber Technologies (34.300 m²), die Scan Global Logistics Group (19.600 m²) und Garpa Garden & Park Einrichtungen (19.350 m²) stellten zusammen allein 67 % des Brownfield-Umsatzes.

Neubauten auf der Grünen Wiese erreichten lediglich 1.500 m² und damit 0,4 % Marktanteil (2024: 45.000 m² / 16 %). Das entsprach einem signifikanten Rückgang um 43.500 m² beziehungsweise 97 %. Neubauten auf der Grünen Wiese und auf Brownfields trugen insgesamt 110.700 m² beziehungsweise 33 % zum Flächenumsatz bei.

Marktstruktur: Mieter bestimmten den Markt

Der Markt blieb mietergetrieben. Auf Mieter entfielen 274.700 m² beziehungsweise 82 % (2024: 240.000 m² / 87 %), auf Eigennutzer 60.300 m² beziehungsweise 18 % (2024: 35.000 m² / 13 %). Sowohl Mieter (+ 34.700 m² / + 14 %) als auch Eigennutzer (+ 25.300 m² / + 72 %) steigerten ihren Flächenumsatz.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen führten vor Gewerbeparks

Bezogen auf die Gebäudeart lagen Big-Box-Flächen 2025 auf Rang eins mit 175.000 m² beziehungsweise einem Anteil von 52 %. Auf Rang zwei folgten Flächen, die weder der Kategorie der Big-Box-Objekte noch der Gewerbeparks zugeordnet werden können, mit 81.900 m² beziehungsweise 25 %. Gewerbeparks erreichten 78.100 m² beziehungsweise 23 %.

Die Großabschlüsse durch Mickeleit (20.000 m²), die Scan Global Logistics Group (19.600 m²) und Garpa Garten & Park Einrichtungen (19.350 m²) summierten sich auf insgesamt 58.950 m² beziehungsweise 42 % des Flächenumsatzes in der Region Hamburg Süd und trugen damit zur Erholung nach dem Einbruch 2024 bei.

Die Region Hamburg Ost folgte auf Rang zwei mit 131.900 m² beziehungsweise 39 % (2024: 115.000 m² / 42 %). Der Flächenumsatz stieg hier um 16.900 m² beziehungsweise 15 %, der 5‑Jahresdurchschnitt von 133.960 m² wurde nur knapp um ‑ 2 % verfehlt. Die beiden Großabschlüsse durch Körber Technologies (34.300 m²) und Heinrich Dehn (15.300 m²) stellten 38 % des Umsatzes.

Rang drei belegte die Region West mit 35.800 m² beziehungsweise einem Anteil von 11 % (2024: 92.500 m² / 34 %). Das entsprach dem höchsten Rückgang unter den Regionen um 56.700 m² beziehungsweise 61 %. Der 5‑Jahresdurchschnitt von 56.360 m² wurde um 36 % unterschritten.

Das Schlusslicht 2025 bildete die Region Nord mit 25.900 m² beziehungsweise 8 % (2024: 45.500 m² / 16 %). Der Flächenumsatz verringerte sich um 19.600 m² beziehungsweise 43 %. Der 5‑Jahresdurchschnitt von 54.260 m² wurde um über die Hälfte (52 %) verfehlt.

Industrie und Produktion verdrängte mit einem Umsatz von 52.000 m² beziehungsweise 16 % Anteil, nach 35.000 m² beziehungsweise 13 % im Vorjahr, den Handel auf Rang drei. Den 5‑Jahresdurchschnitt von 59.260 m² verfehlten die Anmietungen durch Industrie und Produktion um 12 %. Der größte Abschluss durch Körber Technologies (34.300 m²) trug zwei Drittel (66 %) zum Branchenergebnis bei.

Der Handel rutschte auf Rang drei und kam auf 44.700 m² beziehungsweise 13 % (2024: 96.000 m² / 35 %). Der Flächenumsatz sank um 51.300 m² beziehungsweise 53 % und markierte damit das schwächste Handelsergebnis seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2014. Der 5‑Jahresdurchschnitt von 117.020 m² wurde um deutliche 62 % verfehlt. Innerhalb des Handels lag der E-Commerce mit 22.800 m² beziehungsweise 51 % knapp vor dem klassischen Handel mit 21.900 m² beziehungsweise 49 %. Beide Teilsegmente gaben nach, der klassische Handel dabei stärker mit einem deutlichen Minus von 40.600 m² (‑ 65 %) als der E-Commerce mit einem Minus von 10.700 m² (‑ 32 %). Der Abschluss der Garpa Garden & Park Einrichtungen (19.350 m²) prägte den klassischen Handel und stellte 88 % des Segmentumsatzes.

Die Sammelkategorie „Sonstiges“ blieb Schlusslicht mit 28.400 m² beziehungsweise 8 % (2024: 15.000 m² / 5 %). Das Plus gegenüber dem Vorjahr betrug 13.400 m² beziehungsweise 89 %, der 5‑Jahresdurchschnitt von 26.800 m² wurde um + 6 % übertroffen.

Die Größenklasse von 5.001  m² bis 10.000 m² folgte auf Rang zwei mit 84.600 m² beziehungsweise 25 % (2024: 55.000 m² / 20 %). Der Anstieg betrug 29.600 m² beziehungsweise 54 %. In Summe stellten Flächen ab 5.001 m² 64 % des Gesamtflächenumsatzes, mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr (29 %).

Während die größeren Klassen an Bedeutung gewannen, gingen die Umsätze in den Größenklassen bis einschließlich 5.000 m² zurück. Die Nachfrage in der Größenklasse von 3.001 m² bis 5.000 m² erreichte 49.000 m² beziehungsweise 15 % Anteil (2024: 53.000 m² / 19 %), 4.000 m² beziehungsweise 8 % weniger als im Vorjahr. Flächen von 1.000 m² bis 3.000 m² kamen auf 53.100 m² beziehungsweise 16 % Anteil nach 66.000 m² und 24 % Anteil im Jahr 2024. Kleinstflächen unter 1.000 m² lagen bei 17.300 m² beziehungsweise 5 % (2024: 76.000 m² / 28 %) und verzeichneten damit den deutlichsten Rückgang aller Kategorien um 58.700 m² beziehungsweise 77 %.

Ausblick 2026: Markterholung erwartet

Nach dem schwachen Vorjahr zeigte sich der Hamburger Markt im Jahr 2025 wieder aufnahmefähig, auch wenn das Niveau früherer Spitzenjahre noch nicht erreicht werden konnte. Die Nachfrage konzentrierte sich dabei vor allem auf Bestandsflächen und etablierte Lagen, insbesondere im Süden der Region. Der Anstieg des Flächenumsatzes ist vor allem als Zeichen einer beginnenden Stabilisierung zu werten, getragen von einer weiterhin soliden bis verstärkten Nachfrage aus Logistik und Industrie sowie einer insgesamt stabilen Mietentwicklung. Für 2026 ist vor diesem Hintergrund eine schrittweise Fortsetzung der Markterholung zu erwarten.