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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt Berlin 1. Quartal 2026
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion
Im Berliner Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien betrug der Flächenumsatz im 1. Quartal 2026* rund 106.000 m².
Davon entfielen 96.700 m² beziehungsweise 91 % auf Hallenflächen, 5.900 m² beziehungsweise 6 % auf Büroflächen sowie 3.400 m² beziehungsweise 3 % auf Mezzaninflächen.
Fakten
- Flächenumsatz 106.000 m², Großabschlüsse bestimmten das Quartal
- Spitzenmiete bei 10,50 €/m², Durchschnittsmiete verharrt bei 8,10 €/m²
- Neubauten auf ehemaligen Brownfields knapp vor Bestandsimmobilien
- Berlin Umland Süd führte vor dem Stadtgebiet Berlin
- Logistik/Spedition war umsatzstärkste Branche
Im Hallensegment erhöhte sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresquartal um 19.500 m² beziehungsweise 25 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 87.000 m² wurde um 11 % übertroffen.
Wesentliche Umsatztreiber waren drei großvolumige Abschlüsse. JD Logistics setzte mit 41.430 m² den größten Akzent, FST Industrie folgte mit 11.200 m², rentitNOW mit 7.900 m². Zusammen vereinten diese drei Abschlüsse 60.530 m² und damit 57 % des gesamten Flächenumsatzes.
Der großflächige Markteintritt von JD Logistics steht im Kontext des im März 2026 sichtbar forcierten Relaunchs der Plattform Joybuy, die bereits seit August 2025 online ist. Damit ist ein zusätzlicher Nachfrageimpuls aus China im Berliner Marktgebiet erkennbar.
* Ab 2026 wird im Marktbericht neben der Hallenfläche auch die Büro- und Mezzaninfläche ausgewiesen. Der Gesamtflächenumsatz ist daher nur eingeschränkt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Grundlage sind die geforderten Angaben für das vom Fachmagazin „immobilienmanager“ jährlich erstellte Makler-Ranking.
Mieten: Erstmals Stabilisierung nach längerer Anstiegsphase
Die Spitzenmiete lag wie zum Jahresende 2025 bei 10,50 €/m². Damit wurde der seit 2018 anhaltende Aufwärtstrend erstmals nicht fortgesetzt. Zugleich rangierte die Spitzenmiete 11 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von 9,47 €/m²
Auch die Durchschnittsmiete blieb bei 8,10 €/m² stabil. Damit setzte sich der seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2015 beobachtete Anstieg erstmals nicht fort.
Die Durchschnittsmiete lag 7 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von 7,54 €/m². Im 1. Quartal 2024 notierte die Durchschnittsmiete noch 14 % über dem jeweiligen 5-Jahresdurchschnitt.
Flächenumsatz: Brownfields und Bestandsimmobilien prägten Geschehen
Neubauten auf ehemaligen Brownfields stellten mit 50.300 m² beziehungsweise 47 % das umsatzstärkste Segment, knapp vor Bestandsimmobilien mit 46.500 m² beziehungsweise 44 %. Neubau auf der Grünen Wiese erreichte 9.200 m² beziehungsweise 9 %. Bei den Neubauten auf ehemaligen Brownfields konzentrierte sich das Volumen nahezu vollständig auf zwei Abschlüsse. JD Logistics und rentitNOW vereinten zusammen 49.330 m² und damit rund 98 % des Segmentvolumens. Im Bestand prägte FST Industrie mit 11.200 m² das Marktgeschehen und stellte rund 24 % des Bestandsumsatzes.
Marktstruktur: Reiner Mietmarkt
Im ersten Quartal 2026 wurden keine Eigennutzerabschlüsse registriert, sodass es sich um einen reinen Mietmarkt handelte.
Gebäudearten: Big-Box-Flächen klar vorn
Big-Box-Flächen dominierten mit 69.400 m² beziehungsweise 65 %. Sonstige Objekte erreichten 26.700 m² beziehungsweise 25 %, Gewerbeparks 9.900 m² beziehungsweise 9 %.
Regionale Verteilung: Stadtgebiet folgte auf Umland Süd
Berlin Umland Süd war mit 53.000 m² (50 %) die umsatzstärkste Region. Der größte Abschluss durch JD Logistics war für 78 % des regionalen Ergebnisses verantwortlich.
An zweiter Stelle folgte das Stadtgebiet Berlin mit 40.300 m² (38 %). Die beiden Top-Abschlüsse mit FST Industrie im Westen sowie rentitNOW im Süden der Stadt trugen zusammen 19.100 m² (47 %) zu diesem Ergebnis bei.
Innerhalb des Stadtgebiets lag Berlin West mit 17.500 m² (43 %) vorn, gefolgt von Berlin Süd mit 13.100 m² (33 %). Berlin Nord erreichte 5.300 m² (13 %), Berlin Ost kam auf 4.400 m² (11 %).
Auf Rang drei lag Berlin Umland Nord mit 9.200 m² (9 %), gefolgt von Berlin Umland West mit 3.500 m² (3 %). Im Berliner Umland Ost wurden keine Abschlüsse verzeichnet.
Branchenstruktur: Logistik/Spedition führte, Handel folgte
Die Branche Logistik/Spedition erzielte mit 53.200 m² beziehungsweise 50 % den höchsten Flächenumsatz. Der Abschluss von JD Logistics stellte 78 % des Branchenvolumens.
Auf die Branche Handel entfielen 27.600 m² beziehungsweise 26 %. Innerhalb des Handels wurden 16.200 m² beziehungsweise 59 % dem klassischen Handel zugeordnet, während 11.400 m² beziehungsweise 41 % auf den E-Commerce entfielen.
Auf die Kategorie Sonstiges entfielen 14.000 m² beziehungsweise 13 %. rentitNOW stellte 56 % des Segmentvolumens. Die Branche Industrie/Produktion erreichte 11.200 m² beziehungsweise 11 %, vollständig getragen durch FST Industrie.
Wesentliche Umsatzbringer
| Unternehmen | Marktgebiet | Flächenumsatz | Art | Branche | |
|---|---|---|---|---|---|
| JD Logistics | Berlin Umland Süd | 41.430 | Neubau (Brownfield) | Logistik/Spedition | |
| FST Industrie | Berlin West | 11.200 m² | Bestand | Industrie/Produktion | |
| rentitNOW | Berlin Süd | 7.900 m² | Neubau (Brownfield) | Sonstiges |
Flächengrößen: Großflächen gaben Takt vor
Großflächen ab 10.001 m² erreichten 52.630 m² und stellten die zentrale Treiberklasse.
Der Flächenumsatz in dieser Kategorie wurde vollständig durch die beiden Top-Abschlüsse mit JD Logistics und FST Industrie generiert.
Unterhalb dieser Schwelle verteilte sich der Flächenumsatz auf mehrere Größenklassen.
Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² kamen auf 20.370 m². Anmietungen von 1.000 m² bis 3.000 m² summierten sich auf 16.300 m². Die Größenklasse von 5.001 m² bis 10.000 m² erreichte 14.100 m², wobei rentitNOW 56 % des Segmentvolumens stellte. Kleinstflächen unter 1.000 m² blieben mit 2.600 m² ein Randsegment.
Ausblick: Weitere Nachfrageimpulse zu erwarten
Für den weiteren Jahresverlauf ist damit zu rechnen, dass großvolumige Anmietungen weiterhin marktprägend bleiben. Der Joybuy-Relaunch im März 2026 und die damit einhergehende Anmietung durch JD Logistics haben wesentlich zum Ergebnis des 1. Quartals beigetragen. Weitere Anmietungen durch chinesische Unternehmen sind auch in den Folgequartalen zu erwarten. Auf der Mietseite deutet die Entwicklung der ersten drei Monate 2026 darauf hin, dass sich Spitzen- und Durchschnittsmiete kurzfristig auf dem erreichten hohen Niveau einpendeln.
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