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  • PRODUKTION | LAGER | RAMPE

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  • Hochwertige Hallenfläche | ebenerdig | Neubau

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  • Garching, Neubau von ca. 8.000 m² Lager-,Forschungs- und Bürofläche

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  • PROVISIONSFREI | GEWERBEPARK | FLEXIBEL

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  • hochfrequentiertes Grundstück

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  • Gladbeck | flexible Produktions-/ Lagerhalle | ebenerdig

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  • GE-Park | Rampe | ebenerdig

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Marktbericht Stuttgart für das Gesamtjahr 2022

- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion

Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Stuttgart erzielt Rekordergebnis

Nach unserer jüngsten Analyse konnte der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen 2022 den positiven Trend des Vorjahres fortsetzen. Der durch alle Marktteilnehmer in den Monaten Januar bis Dezember 2022 erzielte Flächenumsatz lag bei 316.000 m² und damit rund 6,5 % über dem Vorjahreswert von 296.612 m². Zudem wurde auch der 5-Jahresschnitt um deutliche 41 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum übertroffen und liegt nunmehr bei 223.352 m².

Somit hat der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien im Jahr 2022 erneut ein Rekordergebnis erzielt und lief dem Vorjahr als bisherigem Spitzenreiter den Rang ab. Unserer Beobachtung nach wurden fast alle Flächen, für die im ersten Halbjahr 2022 Mietverträge abgeschlossen wurde, noch im selben Jahr bezogen. Unabhängig davon, ob es sich um Mieteinheiten in Neubauten oder in Bestandsimmobilien gehandelt hat.

Fakten

  • Markt knackt 300.000 m²-Marke 
  • Neubauanteil deutlich gestiegen
  • Regionen-Ranking: Böblingen erstmals auf Platz 1
  • Branchen-Ranking: Handel nimmt deutlich mehr Flächen ab
  • Großflächen dominieren
  • Spitzen- und Durchschnittsmiete erstmals mit zweistelligem Anstieg
  • Prognose 2023: Konstante Nachfrage trifft auf weniger verfügbare Bestands- und Neubauflächen

Zwei Drittel der Vermietungen fanden in Bestands­immobilien statt – Neubauanteil gestiegen

Den Großteil des Flächenumsatzes steuerten wie auch in den Vorjahren Bestandsobjekte bei, ihr Anteil liegt aktuell bei 67,6 % bzw. 213.670 m² (2021: 84 % bzw. 250.368 m²). Vermietungen in Neubauten stellten 102.330 m² bzw. 32,4 % und konnten damit um 60 % zulegen (2021: 14 % bzw. 41.744 m²). 2022 hat somit erstmals auch die 100.000er Marke bei Vermietungen in Neubau-Objekten übertroffen.

Wesentliche Umsatzbringer

REWE, Landkreis Böblingenca. 35.000 m² (Bestand), Klassischer Handel

N.N., Landkreis Göppingen, ca. 33.263 m² (Neubau), Logistik/Spedition

E. Breuninger GmbH & Co. KG, Landkreis Ludwigsburgca. 22.282 m² (Bestand), E-Commerce

Krannich Solar, Landkreis Esslingen, ca. 16.000 m² (Neubau), Klassischer Handel

Tesla Motors Netherlands BV, Landkreis Böblingen, ca. 15.460 m² (Bestand),  Industrie/Produktion

Heyne Büromarkt, Landkreis Böblingen, ca. 11.400 m² (Bestand), E-Commerce

Robert Bosch GmbH, Landkreis Esslingenca. 10.525 m² (Neubau), Industrie/Produktion

Vier der sieben Top-Mietvertragsabschlüsse entfielen auf Bestandsobjekte, die zusammen 84.142 m² bzw. 39,4 % des Umsatzes des Bestands ausmachten, darunter fällt auch der größte Abschluss des Gesamtjahres durch REWE mit über 35.000 m².

Drei weitere Top-Mietvertragsabschlüsse fanden in Neubauten statt und steuerten 59.788 m² bzw. 58,4 %, darunter der zweitgrößte Mietvertrag des Gesamtjahres durch einen Logistiker über 33.263 m².

Auch im abgelaufenen Gesamtjahr spielten Brownfields für den Stuttgarter Industrie- und Logistikimmobilien Mietmarkt keine Rolle. Seit 2018 haben wir nur im Jahr 2021 einen Umsatz in Höhe von 4.500 m² bzw. 2 % beobachtet.

Böblingen im Regionen-Ranking erstmals auf Platz 1

Von allen Regionen vereinte der Landkreis Böblingen im Gesamtjahr 2022 mit 104.100 m² bzw. 32,9 % den größten Flächenanteil auf sich und konnte von allen Regionen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zulegen (+12,9 Prozentpunkte). Auch absolut konnte das Vorjahresergebnis mit einem Plus von 75 %, kommend von 59.558 m² deutlich gesteigert werden. Damit sicherte sich Böblingen in der 5-Jahres-Betrachtung im Regionen-Ranking erstmals den ersten Rang. Beigetragen haben maßgeblich die drei Top-Abschlüsse durch REWE, Tesla Motors Netherlands BV und Heyne Büromarkt, die insgesamt 61.860 m² bzw. 59,4 % beisteuerten.

Erneut zweitplatziert war der Landkreis Esslingen mit 91.900 m² bzw. 29,1 % (2021: 77.088 m² bzw. 26 %, +3,1 Prozentpunkte), wovon zwei der Top-Abschlüsse – Krannich Solar und Robert Bosch GmbH – zusammengerechnet 26.525 m² bzw. 29 % zum Regionen-Umsatz des Umsatzes des Böblinger Marktgebietes beisteuerten.

Auf dem dritten Rang rangierte 2022 Göppingen mit 52.000 m² bzw. 16,5 % (2021: 23.322 m² bzw. 7,8 %), womit sich das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelte (+123 %), was u.a. dem zweitgrößten Abschluss des gesamten Marktgebietes geschuldet war, der 64 % des Umsatzes der Region ausmachte.

Seit 2018 durchgehend erstplatziert, nahm der Landkreis Ludwigsburg mit 46.600 m² bzw. 14,7 % erstmals einen der hinteren Ränge ein. Kommend von 117.541 m² bzw. 39,6 % in 2021 stürzt Ludwigsburg drei Plätze im Vergleich zum Vorjahr ab. Absolut wurde seit 2018 in keinem Jahr weniger Fläche in Ludwigsburg umgesetzt. Verglichen zum Vorjahr liegt der Bedeutungsverlust bei 24,9 Prozentpunkten am anteiligen Umsatz sowie bei der Betrachtung des absoluten Flächenumsatzes bei -60 %. Mit E. Breuninger GmbH & Co. KG entfiel aktuell lediglich ein Top-Abschluss auf die Region Ludwigsburg.

Auf dem fünften Rang befindet sich aktuell der Rems-Murr-Kreis mit 16.300 m² bzw. 5,2 % (2021: 8.523 m² bzw. 2,9 %) und letztplatziert ist das Stuttgarter Stadtgebiet mit 5.100 m² bzw. 1,6 % (2021: 10.580 m² bzw. 3,6 %), was den niedrigsten Flächenumsatz dieser Region seit 2018 darstellt.

Branchen-Ranking: Handel nimmt deutlich mehr Flächen ab

Die seit 2018 führende Branche Logistik/Spedition erreichte auch 2022 den ersten Rang mit 131.000 m² bzw. 41,5 %, wenngleich sie absolut und relativ Verluste hinnehmen musste (2021: 162.847 m² bzw. 54,9 %). Relativ verlor sie von allen Branchen mit -13,4 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung und absolut um 19,6 %. Lediglich einer der Top-Abschlüsse entfiel 2022 auf Logistik/Spedition und trug rund ein Viertel des Umsatzes bei.

Auf dem zweiten Platz rangierte der Handel mit 108.600 m² bzw. 34,4 % (2021: 46.843 m² bzw. 15,8 %), der seinen Flächenumsatz mehr als verdoppeln und auch an anteiliger Bedeutung von allen Branchen am deutlichsten zulegen konnte (+18,6 Prozentpunkte).

Unserer Auswertung nach erzielte der Handel im Betrachtungszeitraum der letzten fünf Jahre in 2022 mit Abstand sein stärkstes Vermietungsjahr im Großraum Stuttgart. Gleich vier der sieben Top-Deals entfallen auf diese Branche. Mit einem akkumulierten Umsatz von 84.682 m² haben sie nahezu vier von fünf geschlossenen Quadratmetern abgenommen.

Taktgebend waren 2022 Abschlüsse durch den klassischen Handel, die ca. zwei Drittel des Umsatzes stellten bzw. 66.300. Allein der größte Mietvertragsabschluss des Gesamtjahres - REWE mit 35.000 m² - und Krannich Solar steuerten zusammen 51.000 m² für den klassischen Handel bei. Das entspricht 77 % des Umsatzes des klassischen Handels.

Auf den E-Commerce entfallen 42.300 m² bzw. 39 % der Gesamtkategorie Handel. Die Top-Abschlüsse durch E. Breuninger GmbH & Co. KG und Heyne Büromarkt bringen es zusammen auf 33.682und damit 51 % des E-Commerce-Flächenumsatzes.

Zuvor zweitplatziert belegte die Branche Industrie/Produktion mit 43.900 m² bzw. 13,9 % (2021: 73.542 m² bzw. 24,8 %) 2022 Rang Drei. Absolut brach der Umsatz mit -40,3 % bzw. ca. 30.000 m² deutlich ein, auch anteilig verlor die Branche mit 10,9 Prozentpunkten an Bedeutung. Mit Tesla Motors Netherlands BV und Robert Bosch GmbH entstammen zwei der Top-Abschlüsse dieser Branche und akkumulieren 25.985 m² bzw. rund 60 % des Umsatzes.

Erneut letztplatziert war die Sammelkategorie Sonstiges mit 32.500 m² bzw. 10,3 % (2021: 13.380 m² bzw. 4,5 %).

Großflächen dominierten die Flächenabnahme

Den größten Beitrag zum Flächenumsatz leistete wie auch im Vorjahr das Segment der Großflächen ab 10.001 m² mit 154.600 m² bzw. 48,9 % (2021: 33,1 % bzw. 98.191 m²). Fast jeder zweite umgesetzte Quadratmeter fällt in diese Kategorie sowie alle sieben Top-Abschlüsse, die mit 143.900 m² rund 46 % des Gesamtumsatzes beitrugen.



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Im Gesamtjahr lag im Vergleich zum Vorjahr eine Konzentration der Flächenabnahme auf Großflächen vor, sie ist die einzige Größenklasse, die mit +15,8 Prozentpunkten an anteiligem Flächenumsatz zulegen konnte.

Zweitplatziert war ebenfalls wie im Vorjahr die Größenkategorie 5.001 – 10.000 m² mit 61.400 m² bzw. 19,4 % (2021: 89.291 m² bzw. 30,1 %). Sie stellt den deutlichsten Verlierer mit -10,7 Prozentpunkten. Auch absolut verliert die Größenklasse von allen am deutlichsten mit -31,2 % bzw. rund 28.000 m². Ebenfalls sieben von 59 Abschlüssen fallen in diese Kategorie.

Weiterhin drittplatziert war die Größenkategorie 3.001 – 5.000 m² mit 50.300 m² bzw. 15,9 %. Kommend von 60.507 m² bzw. 20,4 % in 2021 verlor sie leicht an anteiliger Bedeutung (-4,5 Prozentpunkte) und deutlich an absolutem Umsatz (-17 %). 12 der 59 Abschlüsse zählen zu dieser Größenklasse.

Es folgt die Kategorie der kleineren Flächen von 1.000 – 3.000 m² mit einem Anteil von 13,4 % bzw. 42.200 m² (2021: 13,5 % bzw. 40.083 m²), die damit annähernd das Ergebnis des Vorjahres erzielte. Mit 23 von 59 Abschlüssen erreichte sie die gleiche Anzahl wie im Vorjahr.

Das Schlusslicht bildete die Größenklasse der Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 7.500 m² bzw. 2,4 %, die durch zehn Abschlüsse zustande kamen (2021: 8.540 m² bzw. 2,9 %).

Spitzen- und Durchschnittsmiete erstmals mit zweistelligem Anstieg

2022 setzte sich der Trend der Vorjahre fort und der Logistik- und Industriemarkt Stuttgart erlebte eine deutliche Steigerung von 11 % auf den neuen Höchstwert der Spitzenmiete von 7,80 €/m² (Jahresende 2021: 7,00 €/m²). Gleichzeitig wurde der 5-Jahresschnitt von 6,94 €/m² um 12 % übertroffen.

Die Durchschnittsmiete stieg bis zum Jahresende ebenfalls, etwas deutlicher als die Spitzenmiete mit einem Plus von 15 % auf 6,30 €/m², kommend von 5,50 €/m² und rangiert auf dem neuen Höchstwert. Der 5-Jahresschnitt von 5,50 €/m² wurde um 15 % getoppt.

In keinem Vorjahresvergleich sind sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete jemals im zweistelligen Prozentbereich angestiegen. Somit ist dies der deutlichste Anstieg beider Werte seit Beginn unserer Aufzeichnungen.

Prognose 2023: Konstante Nachfrage trifft auf weniger verfügbare Bestands- und Neubauflächen

In diversen Gesprächen mit Unternehmen haben wir den Eindruck gewonnen, dass die Wirtschaft derzeit robust ist. Trotz aktueller Rezessionssorgen und massiver Preissteigerungen am Energiemarkt ist der Flächenbedarf nicht zurückgegangen. Setzt sich dieser Trend fort, werden 2023 voraussichtlich nur wenige Bestandsflächen auf den Markt kommen. Zudem wird 2023 der Neubau schwächeln, es werden nur wenige Nutzer im Großraum Stuttgart in den Genuss neuer moderner und nachhaltig errichteter Flächen kommen können.

Baukosten für Immobilien für die Logistik, den Handel und die Industrie sind exorbitant in die Höhe gegangen und sind nahezu unkalkulierbar geworden. Infolge sind in den letzten sechs Monaten kaum Bauvorhaben im Großraum Stuttgart für die Logistik neu in Auftrag gegeben worden. Damit wird Unternehmen aktuell ein weiteres Wachstum im Großraum Stuttgart unserer Einschätzung nach kaum möglich sein.


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