Marktbericht Stuttgart für das Gesamtjahr 2022

Nach unserer jüngsten Analyse konnte der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen 2022 den positiven Trend des Vorjahres fortsetzen. Der durch alle Marktteilnehmer in den Monaten Januar bis Dezember 2022 erzielte Flächenumsatz lag bei 316.000 m² und damit rund 6,5 % über dem Vorjahreswert von 296.612 m². Zudem wurde auch der 5-Jahresschnitt um deutliche 41 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum übertroffen und liegt nunmehr bei 223.352 m².

Vier der sieben Top-Mietvertragsabschlüsse entfielen auf Bestandsobjekte, die zusammen 84.142 m² bzw. 39,4 % des Umsatzes des Bestands ausmachten, darunter fällt auch der größte Abschluss des Gesamtjahres durch REWE mit über 35.000 m².

Drei weitere Top-Mietvertragsabschlüsse fanden in Neubauten statt und steuerten 59.788 m² bzw. 58,4 %, darunter der zweitgrößte Mietvertrag des Gesamtjahres durch einen Logistiker über 33.263 m².

Auch im abgelaufenen Gesamtjahr spielten Brownfields für den Stuttgarter Industrie- und Logistikimmobilien Mietmarkt keine Rolle. Seit 2018 haben wir nur im Jahr 2021 einen Umsatz in Höhe von 4.500 m² bzw. 2 % beobachtet.

Erneut zweitplatziert war der Landkreis Esslingen mit 91.900 m² bzw. 29,1 % (2021: 77.088 m² bzw. 26 %, +3,1 Prozentpunkte), wovon zwei der Top-Abschlüsse – Krannich Solar und Robert Bosch GmbH – zusammengerechnet 26.525 m² bzw. 29 % zum Regionen-Umsatz des Umsatzes des Böblinger Marktgebietes beisteuerten.

Auf dem dritten Rang rangierte 2022 Göppingen mit 52.000 m² bzw. 16,5 % (2021: 23.322 m² bzw. 7,8 %), womit sich das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelte (+123 %), was u.a. dem zweitgrößten Abschluss des gesamten Marktgebietes geschuldet war, der 64 % des Umsatzes der Region ausmachte.

Seit 2018 durchgehend erstplatziert, nahm der Landkreis Ludwigsburg mit 46.600 m² bzw. 14,7 % erstmals einen der hinteren Ränge ein. Kommend von 117.541 m² bzw. 39,6 % in 2021 stürzt Ludwigsburg drei Plätze im Vergleich zum Vorjahr ab. Absolut wurde seit 2018 in keinem Jahr weniger Fläche in Ludwigsburg umgesetzt. Verglichen zum Vorjahr liegt der Bedeutungsverlust bei 24,9 Prozentpunkten am anteiligen Umsatz sowie bei der Betrachtung des absoluten Flächenumsatzes bei -60 %. Mit E. Breuninger GmbH & Co. KG entfiel aktuell lediglich ein Top-Abschluss auf die Region Ludwigsburg.

Auf dem fünften Rang befindet sich aktuell der Rems-Murr-Kreis mit 16.300 m² bzw. 5,2 % (2021: 8.523 m² bzw. 2,9 %) und letztplatziert ist das Stuttgarter Stadtgebiet mit 5.100 m² bzw. 1,6 % (2021: 10.580 m² bzw. 3,6 %), was den niedrigsten Flächenumsatz dieser Region seit 2018 darstellt.

Die seit 2018 führende Branche Logistik/Spedition erreichte auch 2022 den ersten Rang mit 131.000 m² bzw. 41,5 %, wenngleich sie absolut und relativ Verluste hinnehmen musste (2021: 162.847 m² bzw. 54,9 %). Relativ verlor sie von allen Branchen mit -13,4 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung und absolut um 19,6 %. Lediglich einer der Top-Abschlüsse entfiel 2022 auf Logistik/Spedition und trug rund ein Viertel des Umsatzes bei.

Den größten Beitrag zum Flächenumsatz leistete wie auch im Vorjahr das Segment der Großflächen ab 10.001 m² mit 154.600 m² bzw. 48,9 % (2021: 33,1 % bzw. 98.191 m²). Fast jeder zweite umgesetzte Quadratmeter fällt in diese Kategorie sowie alle sieben Top-Abschlüsse, die mit 143.900 m² rund 46 % des Gesamtumsatzes beitrugen.

Weiterhin drittplatziert war die Größenkategorie 3.001 – 5.000 m² mit 50.300 m² bzw. 15,9 %. Kommend von 60.507 m² bzw. 20,4 % in 2021 verlor sie leicht an anteiliger Bedeutung (-4,5 Prozentpunkte) und deutlich an absolutem Umsatz (-17 %). 12 der 59 Abschlüsse zählen zu dieser Größenklasse.

Es folgt die Kategorie der kleineren Flächen von 1.000 – 3.000 m² mit einem Anteil von 13,4 % bzw. 42.200 m² (2021: 13,5 % bzw. 40.083 m²), die damit annähernd das Ergebnis des Vorjahres erzielte. Mit 23 von 59 Abschlüssen erreichte sie die gleiche Anzahl wie im Vorjahr.

Das Schlusslicht bildete die Größenklasse der Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 7.500 m² bzw. 2,4 %, die durch zehn Abschlüsse zustande kamen (2021: 8.540 m² bzw. 2,9 %).

In keinem Vorjahresvergleich sind sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete jemals im zweistelligen Prozentbereich angestiegen. Somit ist dies der deutlichste Anstieg beider Werte seit Beginn unserer Aufzeichnungen.

In diversen Gesprächen mit Unternehmen haben wir den Eindruck gewonnen, dass die Wirtschaft derzeit robust ist. Trotz aktueller Rezessionssorgen und massiver Preissteigerungen am Energiemarkt ist der Flächenbedarf nicht zurückgegangen. Setzt sich dieser Trend fort, werden 2023 voraussichtlich nur wenige Bestandsflächen auf den Markt kommen. Zudem wird 2023 der Neubau schwächeln, es werden nur wenige Nutzer im Großraum Stuttgart in den Genuss neuer moderner und nachhaltig errichteter Flächen kommen können.

Baukosten für Immobilien für die Logistik, den Handel und die Industrie sind exorbitant in die Höhe gegangen und sind nahezu unkalkulierbar geworden. Infolge sind in den letzten sechs Monaten kaum Bauvorhaben im Großraum Stuttgart für die Logistik neu in Auftrag gegeben worden. Damit wird Unternehmen aktuell ein weiteres Wachstum im Großraum Stuttgart unserer Einschätzung nach kaum möglich sein.