Ausgehend von 1.124.500 m² im Vorjahreszeitraum von allen Marktteilnehmern umgesetzte Flächen, ist der Flächenumsatz 2023 um 752.500 m² auf nur noch rund ein Drittel des Vorjahresumsatzes eingebrochen (-66,9 %). Aber auch ohne den außerordentlichen hohen Tesla Abschluss über 327.000 m² einzubeziehen, liegt das Delta bei 425.500 m², was mehr als einer Halbierung gleichkommt (-53,4 %).

Der 5-Jahresschnitt wurde um deutliche 40 % verfehlt und liegt aktuell bei 620.840 m² (ohne Tesla: -33 %, Mittelwert: 555.400 m²).

Wesentliche Umsatzbringer:

„Taktgebend waren Abschlüsse in Bestandsimmobilien mit 64 % bzw. 238.200 m²“, berichtet Florian Schulz, Consultant der Realogis Immobilien Berlin GmbH. 2022 lagen diese noch bei 265.800 m² bzw. 23,6 %.

Der Neubau verliert aktuell rund 725.000 m² bzw. 84,4 % auf aktuell 133.800 m² bzw. 36 % (war 2022 führend mit 858.700 m² bzw. 76,4 %), aber auch ohne Tesla hätte der Neubau mit -397.900 m² stärker als der Bestand absolut nachgegeben.

42 % aller Anmietungen bzw. Neunutzungen haben 2023 in der Gebäudeklasse Big-Box stattgefunden (156.400 m²). Absolut bricht damit ihr Flächenumsatz von allen Gebäudearten (Big-Box, Gewerbeparks, sonstige Objekte) mit 316.500 m² am zweitdeutlichsten ein (2022: 472.900 m² bzw. ebenfalls 42 %).

Gewerbeparks kommen aktuell knapp dahinter mit einem Anteil von 39,4 % bzw. 146.700 m² und büßen mit 10.900 m² absolut am wenigsten ein bzw. sind am stabilsten (kommend von Rang drei mit 157.600 m² bzw. 14 % in 2022).

Den insgesamt höchsten absoluten Rückgang verzeichnen die aktuell letztplatzierten „sonstigen Objekte“ mit -425.100 m² (-86 %) auf aktuell 68.900 m² bzw. einen Anteil von 18,5 % (2022: 494.000 m² bzw. 43,9 %).

Ohne den Tesla Abschluss hätten sonstige Objekte mit einem Minus in Höhe von rund 100.000 m² bzw. -60 % aber ebenfalls deutlich nachgegeben.

Mit einem Anteil von 95,5 % bzw. 355.300 m² (2022: 711.900 m² bzw. 63,3 %) ist der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Berlin 2023 ein deutlich überwiegender Vermietermarkt. Eigennutzer kommen auf 8.700 m² bzw. 2,3 % (2022: 412.600 m² bzw. 36,7 % - hier war Tesla taktgebend, ohne den Großabschluss wären es nur 7,6 % bzw. 85.600 m² gewesen).

Unbekannte Eigentumsverhältnisse der genutzten Objekte liegen für 2,2 % bzw. 8.000 m² der umgesetzten Flächen vor.

Insgesamt 114 durch alle Marktteilnehmer erzielten Abschlüsse hat Realogis 2023 registriert, das sind 29 weniger als im Vorjahreszeitraum 2022. Der Mittelwert der Anzahl der Vertragsschließungen der letzten 5 Jahre liegt bei 147 und ist um 22 % verfehlt worden.

Regionen-Ranking: Berliner Stadtgebiet führt – Region Umland Ost nahezu mit Totalausfall
Laut der Analyse von Realogis verlieren alle Regionen absolut an Flächenumsatz im Vergleich zu 2022. Die umsatzstärkste Region ist 2023 das Berliner Stadtgebiet, es führt das Regionen-Ranking mit einem Flächenumsatz von 174.100 m² bzw. 46,8 % an (2022: 262.600 m² bzw. 23,4 %). Der Teilmarkt verliert zwar 88.500 m² bzw. 33,7 % an absolutem Flächenumsatz, kann aber anteilig mit +23,4 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zulegen.

Einer der Top-Abschlüsse des Gesamtjahres 2023 – durch das Handelsunternehmen Bär und Ollenroth über 15.300 m² - entfällt auf das Berliner Stadtgebiet und trägt rund 8,8 % zum Flächenumsatzes aller Stadtregionen bei. Den höchsten Beitrag am Flächenumsatz des Stadtgebiets leistet weiterhin die Stadtregion Süd mit 61.700 m² bzw. 35,4 % (2022: 108.400 m² bzw. 41,3 %).

Zweitplatziert unter allen fünf Regionen ist Berlin Umland West mit 98.600 m² bzw. 26,5 % (kommend von Rang vier in 2022 mit 151.100 m² bzw. 13,4 %), die Region gibt 52.500 m² bzw. -34,7 % absolut gegenüber 2022 nach, kann aber 2023 anteilig 13,1 Prozentpunkte an Bedeutung zulegen. 79.050 m² bzw. 80 % des Flächenumsatzes stammen von drei Unternehmen mit Top-Abschlüssen: vom Full-Service-Dienstleister WeLog (38.700 m²), dem Logistiker LGI (30.000 m²) und dem Logistiker BLG (10.350 m²).

Auf Rang drei folgt die Region Berlin Umland Süd mit 79.900 m² bzw. 21,5 %, die nur noch bei rund einem Viertel des Jahresumsatzes 2022 rangiert (2022: 301.100 m² bzw. 26,8 %). Hauptumsatzbringer war der Logistiker Fiege über 31.500 m², er stemmt insgesamt 39,4 % des Flächenumsatzes der Umland-Region.

Auf dem vorletzten Rang befindet sich das nördliche Berliner Umland mit 15.200 m² bzw. 4,1 % (2022: 34.900 m² bzw. 3,1 %; absolut mehr als eine Halbierung mit einem Minus von 19.700 m² bzw. -56,4 %). Und letztplatziert ist die Umland-Region Ost mit lediglich 4.200 m² bzw. 1,1 % (2022: 374.800 m² bzw. 33,3 %). Sie lag 2022 noch auf Rang 1 und verzeichnet damit einen Rückgang von 98,9 %. Dass das abgelaufene Jahr ein schwaches für die Region Umland Ost ist, liegt nicht ausschließlich am Tesla-Abschluss, der in diese Region fiel. Auch der 5-Jahresschnitt dieser Umland-Region von 97.840 m² wurde um deutliche 96 % verfehlt.

Branchen-Ranking: 67 % entfallen auf Logistik/Spedition
Die Branche Logistik/Spedition steigt im abgelaufenen Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz von 165.100 m² bzw. 44,4 % (2022: 193.300 m² bzw. 17,2 %; + 27 Prozentpunkte anteilig) um zwei Ränge auf den ersten Platz auf.

„Zwar weisen alle Branchen rückläufige Flächenumsätze im Jahresvergleich auf, Logistik/Spedition kommt jedoch mit einem Minus von 28.200 m² bzw. -14,6 % noch am glimpflichsten davon. Vier der fünf Top-Abschlüsse kommen 2023 aus dieser Branche und stellen zusammen 110.550 m² bzw. 67 % des Branchenumsatzes“, so Florian Schulz.

Die Rolle als Impulsgeber in 2023 wird auch dadurch bestätigt, dass Logistik/Spedition unter allen Branchen am nächsten seinem 5-Jahresschnitt in Höhe von 171.500 m² liegt (-4 %).

Zweitplatziert ist 2023 erneut der Handel mit 98.200 m² bzw. 26,4 % (348.200 m² bzw. 31 %) trotz des absolut deutlichen Einbruchs des Flächenumsatzes in Höhe von 250.000 m² bzw. -71,8 %. Der 5-Jahresschnitt der Branche von 196.780 m² ist 2023 um 50 % verfehlt worden.

Der Top-Mietvertrag ist durch das Handelsunternehmen Bär und Ollenroth abgeschlossen worden, die innerhalb von Berlin umziehen und 15.300 m² bzw. 16 % des Flächenumsatzes der Branche Handel beisteuerten.

Innerhalb des Handels war der E-Commerce mit 72.500 m² bzw. 73,8 %, (2022: 149.600 m² bzw. 43 %) taktgebend, der damit anteilige seine Bedeutung deutlich ausbauen konnte (+31 Prozentpunkte). Der klassische Handel verzeichnet einen hohen Aderlass auf 25.700 m² bzw. 26,2 % (2022: 198.600 m² bzw. 57 %), was mit -172.900 m² einem Rückgang des klassischen Handels um 87,1 % entspricht.

Vom letzten Platz mit 99.200 m² bzw. 8,8 % kommend, ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 70.100 m² bzw. 18,8 % drittplatziert. Aktuell letztplatziert ist die im Vorjahr erstplatzierte Branche Industrie/Produktion mit lediglich 38.600 m² bzw. 10,4 %, kommend von 483.800 m² bzw. 43 %. Der Einbruch um 445.200 m² bzw. 92 % zeigt, dass die Branche im abgelaufenen Jahr beinahe keine Rolle mehr gespielt. Auch ohne den Tesla-Großabschluss aus 2022 läge das Delta bei immer noch 118.200 m² bzw. -75 %. Der 5-Jahresschnitt von 171.600 m² wurde ebenfalls um deutliche 78 % verfehlt.

Großflächen zu einem Drittel für Umsatz verantwortlich
Großflächen ab 10.001 m² haben 2023 mit 125.860 m² bzw. 33,8 % zwar den meisten Flächenumsatz zum Gesamtjahresergebnis beigetragen (2022: 788.200 m² bzw. 70,1 %), allerdings mit -36,3 Prozentpunkten bzw. absolut um 662.340 m² (-84 %) unterperformt. In Summe tragen die fünf größten Abschlüsse des abgelaufenen Gesamtjahres 2023 den Flächenumsatz dieser Größenkategorie vollständig bei.

Das zweitgrößte Flächensegment, Einheiten zwischen 5.001 – 10.000 m², erzielt im abgelaufenen Jahr 86.000 m² bzw. 23,1 % und damit Platz 3 (2022: 142.200 m² bzw. 12,6 %). Es verliert zwar absolut 56.200 m² (-39,5 %) zum Vorjahresumsatz, kann aber 2023 anteilig 10,5 Prozentpunkte zulegen.

Die Größenklasse der mittleren Größe zwischen 3.001 - 5.000 m² rangiert wie in 2022 auf dem vorletzten Rang mit 32.900 m² bzw. 8,8 % (2022: 64.500 m² bzw. 5,7 %).

Kleine Flächen zwischen 1.000 – 3.000 m² befinden sich auf dem zweiten Platz mit 99.800 m² bzw. 26,8 % (2022: 106.400 m² bzw. 9,5 %) und legen anteilig mit +17,4 Prozentpunkten am deutlichsten an Bedeutung für den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung zu, wenngleich sie absolut 6.600 m² Flächenumsatz einbüßen. Es ist die einzige Größenklasse, die überdurchschnittlich abgeschnitten hat und 2,3 % über ihrem 5-Jahresschnitt von rund 98.000 m² liegt. Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin letztplatziert mit aktuell 27.450 m² bzw. 7,4 %, kommend von 23.200 m² bzw. 2,1 %.

Spitzenmiete nahe der 10€-Marke pro Quadratmeter
Die Spitzenmiete im Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt setzt den positiven Trend der Vorjahre fort und weist mit +9,4 % auf aktuell 9,85 €/m² die zweitdeutlichste Steigerung der letzten fünf Jahre auf. Damit befindet sie sich nahe der 10€-Marke pro Quadratmeter.

Zur Erinnerung: Im Vorjahr sprang sie um +20 % von 7,50 €/m² auf 9,00 €/m².

Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 21,5 % über dem 5-Jahresschnitt von 8,11 €/m².

Die Durchschnittsmiete steigt um 8,3 % von 7,20 €/m² auf 7,80 €/m². Auch hier war das Jahresende 2022 durch einen Preissprung geprägt mit +22 % auf 7,20 €/m², kommend von 5,90 €/m². Damit setzt sich auch bei der Durchschnittsmiete die deutliche Verteuerungstendenz fort. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 6,52 Euro/m² wird 2023 um 19,6 % übertroffen.

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