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13.01.2023

Logistikmarkt München durch Rückgang der Vermietungsflächen geprägt

  • Flächenumsatz von 250.000 m² stellt Minus von 16,9 % dar
  • Nahezu 85 % aller Vermietungen fanden in Bestandsimmobilien statt
  • Perspektive: Brownfield-Entwicklungen
  • 18 % weniger Mietvertragsabschlüsse
  • Gewerbeparks und sonstige Immobilien spielen immer größere Rolle
  • Neue Kategorie: Laut Realogis liegt die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit bei 6,3 Jahren
  • Münchener Norden weiterhin Umsatzbringer Nummer 1
  • Industrie/ Produktion führt Branchenranking an und verdrängt Logistik
  • Die Spitzenmiete zieht um deutliche 14,7 % auf ihren neuen Höchstwert von 9,75 €/m² an

München, 11. Januar 2023 – Auf das starke Ergebnis des Münchener Marktes für Lager-, Logistik- und Industrieflächen zur Miete in 2021 mit 301.000 m² folgte ein deutlicher Rückgang. Mit einem von allen Marktteilnehmern erbrachte Flächenumsatz von 250.000 m² im Gesamtjahr 2022 liegt das Minus bei 16,9 %. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem neuesten Marktbericht.

Laut der Analyse stellt der in den Monaten Januar bis Dezember 2022 erzielte Flächenumsatz das zweitschlechteste innerhalb der vergangenen fünf Jahre dar. Nur 2020 lag mit 245.000 m² knapp darunter. Auch der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre in Höhe von 302.700 m² wurde um 17,4 % verfehlt. Allerdings fällt hier auch das bislang umsatzstärkste Jahr der Aufzeichnungen von Realogis hinein: 2019 riss mit 428.000 m² den Schnitt hoch, ursächlich war hier der Großabschluss von Krauss Maffei (210.000 m² in Parsdorf). Aber auch bei der Betrachtung ohne diesen Ausreißer wird der Schnitt von 271.375 m² um rund 8 % verfehlt – durchaus noch deutlich, aber moderater.

 

Wesentliche Umsatzbringer Gesamtjahr 2022
Die sechs im Marktgebiet München größten Mietvertragsabschlüsse in Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien stellten insgesamt 83.700 m² bzw. ein Drittel des Gesamtumsatzes:

Name des Nutzers

Marktgebiet

Ort

Flächenumsatz

Grund der Anmietung

Branche

Winning BLW

Penzberg

München Süd

28.000 m²

Bestand

Produktion

DHL

Germering

München West

14.000 m²

Neubau

Logistik

Proton Motor Fuel Cell GmbH

Fürstenfeldbruck

München West

13.200 m²

Bestand

Produktion

Mynaric

Triebwerk

München West

11.000 m²

Bestand

Produktion

FS.COM

Kirchheim

München Ost

8.800 m²

Bestand

E-Commerce

Rhenus Archive Services

Karlsfeld

München Nord

8.700 m²

Bestand

Logistik

 

Nahezu 85 % aller Vermietungen fanden in Bestandsimmobilien statt
Den Großteil des Gesamtjahresergebnisses 2022 trugen Bestandsflächen mit 211.200 m² bzw. 84,5 % bei, gefolgt von Neubauten mit 38.800 m² bzw. 15,5 %. Damit wird der Trend der Vorjahre 2018 bis 2021 – mit Ausnahme von 2019 – fortgesetzt.
 
„Dieser Trend wird sich auch 2023 fortsetzen“, erklärt Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. „Im direkten Umkreis von 30 Kilometern werden keine Neubauflächen entstehen. Aufgrund fehlender Opportunitäten werden Mieter verstärkt in ihren bestehenden Flächen bleiben und ihre Mietverträge verlängern.“
 
Im Berichtszeitraum gab es bereits Mietvertragsverlängerungen mit über 50.000 m² im Münchener Norden zu Mietpreisen von über 10 €/m².
 
Perspektive: Brownfield-Entwicklungen
„In den fünf bis zehn Jahren wird es im Umland von München zu mehr Brownfield-Entwicklungen kommen“, ist Florian Stork überzeugt. „Hier schlummern mehrere Hunderttausend Quadratmeter– jedoch sind das entweder noch aktive Produktionsstandorte, alte Logistik-/Lagerflächen mit laufenden Mietverträgen sowie Möglichkeiten für die Umnutzung von Bestandsimmobilien.“
 
Gewerbeparks und sonstige Immobilien spielen immer größere Rolle
Der Löwenanteil mit Blick auf die Unterscheidung der angemieteten Objekte zwischen Big Boxes und Gewerbeparks entfiel auf der Kategorie Gewerbeparks mit 93.800 m² bzw. 37,5 %. Einen Gewerbepark definiert Realogis als ein zusammengehöriges Gewerbegebiet, das mit einem einheitlichen Konzept erschlossen und realisiert wird und deren Infrastrukturen durch ansässige Unternehmen gemeinsam genutzt werden.
 
„Neuvermietungen in Big-Box-Objekten – d.h. Immobilien, die dem Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent zuzuordnen sind – konnten nicht beobachtet werden“, so Nicolas Werner, Abteilungsleiter Vermietung bei der Realogis Immobilien München GmbH.
 
„Das zeigt, dass moderne, großvolumige Flächen – wie sie u.a. vom Handel für Waren des täglichen Bedarfs und vom produzierenden Gewerbe benötigt werden – im Großraum München nicht ausreichend Platz eingeräumt bekommen. Und das, trotz eines hohen Bedarfs und einer großen Vielzahl an Gesuchen“, so Nicolas Werner.
 
Sonstige Flächen, die keiner dieser beiden Kategorien zugeordnet werden konnten, stellen 156.200 m² bzw. 62,5 % des Gesamtvermietungsvolumens in 2022.
 
Fremdnutzer dominieren Vermietungsmarkt
Mit 236.000 m² bzw. 94,4 % wurde die überwiegende Mehrheit der Flächen durch Fremdnutzer angemietet. Nur ein einzelner Abschluss trug 5,6 % bzw. 14.000 m² zu dem Ergebnis der Eigennutzer bei, d.h. Unternehmen, deren genutzte Immobilien sich auch in ihrem Eigentum befinden. Hierbei handelt es sich um den zweitgrößten Abschluss im Betrachtungszeitraum von DHL über 14.000 m² in Germering (Marktgebiet München West).
 
Insgesamt 18 % weniger Mietvertragsabschlüsse
Im Gesamtjahr 2022 hat Realogis 90 Mietvertragsabschlüsse registriert – und damit 20 Abschlüsse bzw. 18 % weniger als im Vorjahreszeitraum (GJ 2021: 110).
 
Erstmals hat Realogis auch die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit untersucht, die 2022 bei 6,3 Jahren liegt. „Etwas mehr als ein Viertel – d.h. 25 Abschlüsse bzw. 28 % – entfielen auf die kurze Laufzeitspanne von ein bis vier Jahren“, so Nicolas Werner. „39 % bzw. 35 Abschlüsse wiesen eine mittlere bis längere Laufzeit von fünf bis neun Jahre auf und langfristige Vermietungen über einschließlich zehn Jahre steuerten rund ein Drittel der Abschlüsse, bzw. 30 Verträge bei.“
 
Münchener Norden weiterhin Umsatzbringer Nummer 1
München Nord führt, wie auch in den Vorjahren (mit Ausnahme von 2019), das Regionen-Ranking nach Flächenumsatz an. Mit 94.700 m² bzw. 37,9 % an verzeichnet die Region einen leichten Rückgang an anteiliger Bedeutung von 3,7 Prozentpunkten, kommend von 41,6 % bzw. 125.200 m² in 2021. Absolut ist dies jedoch ein Rückgang von 24 %, berichtet Realogis.
 
Trotz ihrer Führungsrolle entfällt mit Rhenus Archive Services über 8.700 m² nur ein einziger der Top-Abschlüsse in den Münchener Norden (9,2 % am Umsatz). Stattdessen hat eine Vielzahl von insgesamt 42 kleineren bis mittleren Abschlüssen das Ergebnis entscheidend geprägt.
 
Auf Platz 2 liegt der im Vorjahreszeitraum noch drittplatzierte Westen mit 78.200 m² bzw. einem Anteil von 31,3 % . Dies ist der geografische Teilmarkt, der als einziger absolut zulegen konnte (um 23 % von 63.800 m² in 2021 auf 78.200 m²) und mit +10,1 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung zulegen konnte.
 
Drei der sechs Abschlüsse entfallen auf den Münchener Westen: DHL (14.000 m²), Proton Motor Fuel Cell GmbH (13.200 m²) und Mynaric (11.000 m²) akkumulieren auf insgesamt 38.200 m². Damit machen sie die Hälfte des Umsatzes des Teilmarktes West aus. Die zweite Hälfte, bzw. 40.000 m², wurde durch 20 kleinere bis mittelgroße Abschlüsse erbracht.
 
Drittplatziert ist die Region Ost mit 41.400 m² bzw. 16,6 %, die zuvor noch zweitplatziert war (2021: 74.700 m² bzw. 24,8 %). Im Vorjahresvergleich büßt die Region Ost mit -8,3 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung ein. Auch absolut verliert die Region Ost am deutlichsten: Mit -45 % halbiert sich der Flächenumsatz beinahe. Mit FS.COM entstammt lediglich einer der Top-Abschlüsse der Region Ost (Anteil von 21,3 %). Der Großteil des Umsatzes der Region entfällt auf 15 weitere Abschlüsse (32.600 m² bzw. 78,7 %).
 
Letztplatziert ist wie im Vorjahr die Region Süd mit 35.700 m² bzw. 14,3 %, kommend von 37.300 m² bzw. 12,4 %. Trotz des absoluten Rückgangs von 4 % konnte die Region aufgrund des schwachen Abschneidens des Gesamtjahres 2022 an relativer Bedeutung leicht zulegen (+1,9 Prozentpunkte von 12,4 % auf aktuell 14,3 %). Mit Winning BLW fällt der größte Abschluss des Gesamtjahres 2022 über 28.000 m² in den Süden und trägt mit rund 80 % den Großteil des Umsatzes bei. Das restliche Fünftel entfiel auf sieben weitere Vermietungen.

 

Industrie/ Produktion führt Branchenranking an
Im Branchenvergleich nach Flächenumsatz führt erstmalig seit 2019 wieder Industrie/ Produktion mit deutlichen 40,1 % bzw. 100.200 m² (kommend von Rang 3 in 2021 mit bzw. 70.700 m² bzw. 23,5 %). Damit kann diese Branche gleich zwei Plätze aufsteigen, so Realogis. Gleichzeitig ist sie die einzige, die im Gesamtjahr 2022 absolut an Flächenumsatz zulegen konnte, dies auch deutlich mit +41,7 % (von 70.700 m² in 2021). Industrie/ Produktion verzeichnet zudem unter allen Kategorien den höchsten anteiligen Zuwachs von 16,6 Prozentpunkten.

Mit 25 Abschlüssen entfallen die zweitmeisten Vermietungen auf die Branche Industrie/ Produktion, darunter die Top- Abschlüsse durch Winning BLW mit 28.000 m² (größter Abschluss in 2022), Proton Motor Fuel Cell GmbH (13.200 m²) und Mynaric (11.000 m²), die zusammen 52.200 m² bzw. rund die Hälfte des Umsatzes beisteuern.

 

Die Branche Logistik/ Spedition steigt im Vorjahresvergleich einen Rang ab und rangiert mit 73.500 m² bzw. 29,4 % auf Platz 2 (kommend von 98.600 m² bzw. einem Anteil von 32,8 % in 2021). Damit verliert sie mit 3,4 Prozentpunkten nur leicht an anteiligem Umsatz. Insgesamt entfallen 31 Abschlüsse auf sie, davon 2 Top-Abschlüsse durch DHL (14.000 m²) und Rhenus Archive Services (8.700 m²), die insgesamt 22.700 m² bzw. 31 % beigetragen haben.
 
Auf dem dritten Rang liegt der Handel mit 57.200 m² bzw. 22,9 %, welcher im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie auch Logistik/ Spedition einen Rang absteigt, kommend von 78.100 m² bzw. 25,9 %. Lediglich ein Top-Abschluss fällt in diese Kategorie: Das E-Commerce-Unternehmen FS.COM (E-Commerce) steuert mit 8.800 m² 15,4 % zum Umsatz bei. Die restlichen 48.400 m² bzw. 84,6 % entfallen auf 22 weitere Abschlüsse.
 
Innerhalb der Kategorie Handel dominiert wie in den Vorjahreszeiträumen seit 2019 der klassische Handel mit einem Anteil von mehr als dreiviertel der abgeschlossenen Flächen bzw. 44.200 m². Auf den E-Commerce entfallen 22,7 % der abgeschlossenen Flächen bzw. 13.000 m². Zweidrittel des Umsatzes gehen auf den Abschluss von FS.COM zurück.
 
Unverändert letztplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 19.100 m² bzw. einem Anteil von 7,6 %, kommend von 53.600 m² bzw. 17,8 % verliert sie von allen Kategorien am deutlichsten an anteiliger Bedeutung (-10,2 Prozentpunkte). Während m Vorjahreszeitraum der größte registrierte Abschluss über 24.000 m² in Kirchheim durch eine staatliche Behörde ausschlaggebend war, entfällt aktuell keiner der Top-Abschlüsse in die Kategorie Sonstiges.
 
Kleine Flächenvermietungen prägen den Münchner Großraum
Großflächen ab einschließlich 10.001 m² steuern laut Realogis 2022 im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum die zweitmeisten Flächen bei mit 66.200 m² bzw. 26,5 % (2021: 90.600 m² bzw. 30,1 %). Der Flächenumsatz geht vollständig auf die größten vier Abschlüsse im Jahr 2022 durch Winning BLW (28.000 m²), DHL (14.000 m²), Proton Motor Fuel Cell GmbH (13.200 m²) und Mynaric (11.000 m²) zurück. Im Vorjahreszeitraum entfielen noch sieben Abschlüsse in diese Größenklasse, so Realogis. Der anteilige Flächenumsatz ging im Vergleich zu 2021 um 3,6 Prozentpunkte zurück.
 
Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² rangieren wie bereits im Gesamtjahr 2021 auf dem dritten Rang mit 44.400 m² bzw. 17,8 %, kommend von 67.000 m² bzw. 22,3 %. Zwei der Top-Abschlüsse des Gesamtjahres 2022 entfallen auf diese Kategorie mit FS.COM (8.800 m²) und Rhenus Archive Services (8.700 m²) und tragen insgesamt 17.500 m² bzw. rund 40 % bei. Insgesamt konnten sechs in diese Kategorie fallende Abschlüsse beobachtet werden, das sind fünf weniger als im Vorjahr mit elf. Der anteilige Flächenumsatz ging im Vergleich zum Vorjahr um 4,5 Prozentpunkte von allen Größenkategorien am deutlichsten zurück.
 
Mittlere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² waren wie im vergangenen Jahr mit einem Anteil von 14,4 % bzw. 36.100 m² viertplatziert, kommend von 39.900 m² bzw. 13,3 %. Aktuell entfallen neun Abschlüsse in diese Kategorie, zwei weniger als im Vorjahr.
 
Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² stellen mit einem Anteil von 35,5 % bzw. 88.800 m² den Sieger unter den Größenklassen. Kommend vom zweiten Rang im Gesamtjahr 2021 konnten sie von allen Größenklassen mit +8,1 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung gewinnen. Neben Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² ist dies die einzige Kategorie, die zulegen konnte. Wie auch im Vorjahr entfallen die meisten Abschlüsse in diese Kategorie mit 49 sogar einer mehr als im Vorjahr.
 
Kleinstflächen unter 1.000 m² belegen erneut den letzten Rang mit 14.500 m² bzw. 5,8 % (2021: 21.100 m² bzw. 7 %). Mit insgesamt 22 Abschlüssen wurden elf weniger als im Vorjahreszeitraum verzeichnet, dennoch von allen Kategorien die zweitmeisten.

 

Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen weiter auf Rekordmarken
„Die Spitzenmiete ist um deutliche 14,7 % auf ihren neuen Höchstwert von 9,75 €/m² geklettert“, berichtet Nicolas Werner. „Damit kratzt die Spitzenmiete zum Jahresanfang 2023 deutlich an der 10 €-Marke“, so Nicolas Werner. In der Betrachtung der vergangenen fünf Jahre ist sie in vier von fünf Jahren ausschließlich gestiegen.

Der 5-Jahresschnitt von 8,35 €/m² ist um 16,8 % übertroffen worden.

Auch die Durchschnittsmiete ist nach der Stagnation des Vorjahres wieder angestiegen, wenn auch moderater als die Spitzenmiete mit einem Plus von 5,8 % auf aktuell 7,25 €/m². In der Betrachtung der vergangenen fünf Jahre war sie in drei von fünf Jahren steigend:

Der 5-Jahresschnitt von 6,89 €/m² konnte um 5,2 % % übertroffen werden.
 


Pressekontakt REALOGIS:
SH/Communication – Agentur für Public Relations
Silke Westermann
Presse
Fritz-Vomfelde-Straße 34, D-40547 Düsseldorf
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REALOGIS. Die Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien

Die REALOGIS Unternehmensgruppe ist Deutschlands führende Adresse für die Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. 2005 gegründet, kennt die eigentümergeführte, gesund gewachsene und krisensichere Unternehmensgruppe den deutschen Markt wie kein Zweiter: 2021 erzielte REALOGIS einen Umsatz von knapp 1,3 Million mvermittelter Nutzfläche allein im Vermietungssegment. Der Nettoprovisionsumsatz aller Dienstleistungen liegt bei rund 25 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2021.

Zudem hat REALOGIS 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich entschieden, der Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit auszeichnet.

Zur Unternehmensgruppe gehören die acht Niederlassungen Berlin, Düsseldorf, Deutschland Süd/Nord, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart.

Die über 70 REALOGIS Immobilienprofis stehen nationalen und internationalen Unternehmen aus Logistik, E-Commerce, Handel und Industrie sowie privaten und institutionellen Investoren mit Rat und Tat zur Seite. Schnell, flexibel, regional und kundenorientiert. Zu den vier Kernkompetenzen zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und im Neubau, die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und bei der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields, perfekter Service rund um Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. Damit wird der gesamte Immobilienzyklus erfasst – von der Standortanalyse über die Optimierung von Expansionszielen bis zur Veräußerung von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets.

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