• + 80 % Steigerung im Vergleich zum Vorjahr
• Deutliche Verschiebung zugunsten des Neubaus
• Big-Boxes und Gewerbeparks sind nur für Hälfte des Gesamtumsatzes verantwortlich
• Über 700.000 m² wurden gemietet, über 400.000 m² entfallen auf Eigennutzer
• Regionen-Ranking: Berliner Umland Ost steigt in der Bedeutung auf Platz 1
• Starkes Jahr für die Branche Industrie / Produktion
• Fast Dreiviertel aller Abschlüsse fanden in Großflächen statt
• Preise der Durchschnittsmiete ziehen höher an als die der Spitzenmiete
   

Berlin, 17. Januar 2023 – Einen neuen Rekord verzeichnete – laut der neuesten Analyse von Realogis –der Berliner Markt für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete und Eigennutzung* im Gesamtjahr 2022. In den Monaten Januar bis Dezember setzten alle Marktteilnehmer – d.h. u.a. Projektentwickler, Bestandshalter, Makler – 1.124.500 m² an Fläche um, wozu auch der Tesla-Großabschluss mit 327.000 m² zählt. „Ein ähnliches Spitzenergebnis hat bisher in Deutschland nur der Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt des Ruhrgebietes im Jahr 2016 erzielen können“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.
 
Bereits das Vorjahresergebnis mit 624.700 m² galt als Ausreißer, jetzt wurde es nochmals um 80 % getoppt. Und auch ohne den Tesla-Abschluss wäre das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen worden und zwar mit 787.690 m² um 26 %.
 
Zudem wurde der 5-Jahresschnitt in Höhe von 634.878 m² um deutliche 77 % überboten, ohne Tesla läge der Schnitt bei 567.516 m², welcher entsprechend um 39 % getoppt worden wäre.

Wesentliche Umsatzbringer im GJ 2022 am Berliner Markt

Deutliche Verschiebung zugunsten Neubau
Mit 858.700 m² entfielen dreiviertel der abgeschlossenen Mietvertragsflächen auf Neubau-Objekte (2021: 313.400 m²) und 265.800 m² bzw. 23,6 % auf Bestandsobjekte, was einem Rückgang von-14,6 % entspricht. „2022 ist das erste Jahr seit zuletzt 2018, in dem der Neubau von Lager- Logistik- und Industrieflächen den Großteil des Umsatzes im Großraum Berlin ausmacht“, so Ben Dörks.

Den Tesla-Abschluss herausgerechnet, läge ebenfalls eine Verschiebung zugunsten des Neubaus vor, jedoch in leicht abgeschwächter Form: Neubauten führen mit 521.890 m² bzw. zweidrittel des Flächenumsatzes, gefolgt von Bestandsvermietungen mit einem Drittel (265.800 m²). 

Big-Boxes und Gewerbeparks sind nur für Hälfte des Gesamtumsatzes verantwortlich
Auf Vermietungen in Big-Box-Objekte entfielen 472.900 m² bzw. 42,1 %, auf Gewerbeparks 157.600 m² bzw 14 %. Sonstige Immobilien (weder Big-Box noch Gewerbepark) akkumulierten 43,9 % des Flächenumsatzes bzw. 494.000 m² (hierunter fällt auch der Tesla Großabschluss in einer Produktionsimmobilie).
Rechnet man den Ausreißer-Abschluss von Tesla heraus, zeigt sich, dass der Berliner Flächenumsatz durch Big-Boxes dominiert wurde, welche 60 % des Flächenumsatzes beisteuerten, Gewerbeparks und sonstige Abschlüsse vereinten jeweils 20 %.
 
Über 700.000 m² wurden gemietet
711.900 m² der neu abgeschlossen Verträge entfielen auf Immobilien, die sich nicht im Eigentum der Nutzer befanden. Auf Seiten der Eigennutzer entfallen inklusive insbesondere des Tesla-Großabschlusses 412.600 m² eigengenutzte Flächen. Ohne Tesla ist nur jeder zehnte Quadratmeter in eigengenutzten Objekten umgesetzt worden bzw. 75.790 m².

„Wir haben insgesamt 143 Abschlüsse durch alle Marktteilnehmer im Gesamtjahr 2022 am Berliner Markt beobachtet, das sind 11 weniger als im Vorjahr mit 154“, sagt Ben Dörks. Der Rückgang, so der Logistikimmobilien-Spezialist, gehe allerdings auf die kleinste Größenklasse unter 1.000 m² aufgrund des geringeren Angebotes zurück (14 Abschlüsse weniger als im Vorjahr). Das zeigt sich auch in der durchschnittlich umgesetzten Fläche: diese lag 2021 bei 4.050 m² und 2022 bei 7.900 m² bzw. 5.500 m² (ohne Tesla).
 
Regionen-Ranking: Berliner Umland Ost steigt in der Bedeutung auf Platz 1
Größter Flächenabnehmer war das Berliner Umland Ost mit 378.800 m² bzw. einem Anteil von einem Drittel am Flächenumsatz des Gesamtjahres. Kommend vom letzten Rang im Vorjahr mit 55.000 m² bzw. 9 % steigt es vier Ränge auf und kann von allen Regionen am deutlichsten an relativer Bedeutung (+24,5 Prozentpunkte) wie auch an absolutem Flächenumsatz zulegen (fast Versiebenfachung des Umsatzes aus 2021). Maßgeblich ist der Tesla-Abschluss, der einen Anteil von 87 % hatte. Ohne den Tesla-Abschluss wäre somit das Umland Ost mit einem Umsatz von rund 47.800 m² auf dem vorletzten Rang platziert.

Zweitplatziert ist das südliche Berliner Umland mit 301.100 m² bzw. 26,8 %, kommend von Rang 1 in 2021 mit 247.100 m² bzw. 39,6 % verliert es trotz absolutem Zuwachs in Höhe von 21,9 % mit 12,8 Prozentpunkten von allen Regionen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung. Drei der Top-Umsatzbringer steuerten insgesamt rund 100.000 m² bzw. ein Drittel des Umsatzes der Region bei: Tesla, Schnellecke und Picnic.

Drittplatziert ist das Berliner Stadtgebiet mit 262.600 m² bzw. 23,4 %, kommend vom zweiten Rang in 2021 mit 178.000 m² bzw. 28,5 %. „Auf den ersten Blick kann das Berliner Stadtgebiet nicht von dem starken Jahresergebnis profitieren und verliert 5,1 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung, was den negativen Trend der Vorjahre seit 2020 fortsetzt“, berichtet Ben Dörks. „Trotz des leichten anteiligen Bedeutungsverlustes konnte das Stadtgebiet allerdings absolut seinen Umsatz um deutliche 47,5 % steigern und hat im abgelaufenen Jahr den höchsten Flächenumsatz seit 2018 verzeichnet.

“Innerhalb Berlins hat der Berliner Süden mit 108.400 m² bzw. einem Anteil von 41,3 % die Nase vorn. Das entspricht einem Zuwachs um 74,8 % kommend von 62.000 m² im Vorjahr 2021. Der Berliner Westen kommt auf 65.100 m² bzw. 24,8 % (-20,2 Prozentpunkte, 2021: 78.900 m²), der Berliner Osten auf 54.800 m² bzw. 20,9 % (+ 10 Prozentpunkte; 2021: 18.600 m²) und der Berliner Norden auf 34.300 m² bzw. 13,1 % (+85,4 %, kommend von 8.500 m²). Auf dem vorletzten Platz liegt das westliche Berliner Umland mit 151.100 m² bzw. 13,4 % (2021: 64.600 m² bzw. 10,3 %), das seinen Flächenumsatz mehr als verdoppeln konnte, u.a. dank der zwei Top-Abschlüsse von Sonepar und LIDL, die mit 74.000 m² rund die Hälfte des Umsatzes beisteuerten.

Letztplatziert ist das zuvor viertplatzierte Berlin Umland Nord mit 34.900 m² bzw. einem Anteil von 3,1 %, kommend von 80.000 m² bzw. 12,8 % verliert es von allen Regionen mit -56,4 % am deutlichsten an absolutem Umsatz und gibt in der anteiligen Bedeutung mit -9,7 Prozentpunkten am zweitdeutlichsten nach.

Branchenranking: Starkes Jahr für die Industrie/ Produktion

Aufgrund des Tesla-Abschlusses ist die Branche Industrie/ Produktion im Gesamtjahr 2022 am Berliner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien zur Miete mit 483.800 m² bzw. 43 % führend. Seit Beginn der Realogis Aufzeichnungen stellt dies ein Novum dar, im Vorjahr war Industrie/ Produktion noch drittplatziert mit 109.700 m² bzw. 17 %. Damit hat sich der Flächenumsatz im Vorjahresvergleich mehr als vervierfacht und auch die anteilige Bedeutung hat mit +26 Prozentpunkte deutlich zugelegt.

Ohne den Tesla-Abschluss läge der Flächenumsatz bei 146.990 m², die Branche würde dann auf dem dritten Rang befinden (wie im Vorjahr). Der Umsatz läge aber immer noch mit 146.990 m² rund ein Drittel über dem Vorjahreswert (2021: 109.700 m²), was zeigt, dass die Branche Industrie/ Produktion zunehmend zum Flächenabnehmer wird.

Zweitplatziert war erneut der Handel mit 348.200 m² bzw. 31 %, kommend von 193.000 m² bzw. ebenfalls einem Anteil von 31 % steigt der Flächenumsatz um deutliche 80 %. Mit Sonepar, LIDL und Picnic trugen drei der Top-Abschlüsse rund 104.000 m² bzw. 30 % bei. Auf den klassischen Handel entfielen dabei 198.600 m² bzw. 57 % und auf den E-Commerce 149.600 m² bzw. 43 %.

Drittplatziert ist die Branche Logistik/ Spedition mit 193.300 m² bzw. 17,2 % (2021: 242.600 m² bzw. 38,8 %) und steigt damit im Vorjahresvergleich zwei Ränge ab und verliert mit 22 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung sowie mit -20,3 % am deutlichsten an absolutem Flächenumsatz seit 2021. 61.120 m² bzw. 31,6 % des Branchenumsatzes wurden durch die zwei Top-Abschlüsse Schnellecke und VAH erzielt.

Letztplatziert ist wie im Vorjahr auch die Sammelkategorie Sonstiges mit 99.200 m² bzw. 8,8 % (2021: 79.400 m² bzw. 12,7 %).
 
Größenklassen: Fast Dreiviertel aller Abschlüsse fanden in Großflächen statt
Den höchsten Flächenanteil steuerte wie im Vorjahr die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² mit aktuell 70,1 % bzw. 788.200 m² bei. Allein alle sieben Top-Abschlüsse akkumulierten 531.340 m² bzw. zweidrittel des Umsatzes der Größenklasse. Ohne Tesla wäre diese mit 57,3 % bzw. 451.390 m² ebenfalls erstplatziert.

Die Größenklasse zwischen 5.001 – 10.000 m² war 2022 mit 142.200 m² bzw. 12,6 % erneut zweitplatziert (2021: 173.700 m² bzw. 27,8 %). Sie büßt allerdings von allen Kategorien am deutlichsten an anteiligem Flächenumsatz im Jahresvergleich mit -15,2 Prozentpunkten ein.

Die Größenklasse zwischen 3.001 - 5.000 m² rangiert mit 64.500 m² bzw. 5,7 % erneut auf Platz 4 (2021: 76.500 m² bzw. 12,2 %). Kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 – 3.000 m² sind 2022 wiederholt drittplatziert mit 106.400 m² bzw. 9,5 % (2021: 93.100 m² bzw. 14,9 %) und Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin mit 23.200 m² bzw. 2,1 % letztplatziert (2021: 34.900 m² bzw. 5,6 %).

Auch ohne den Tesla-Abschluss wäre das Bild ähnlich: Alle Größenklassen büßen Bedeutung ein, nur die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² gewinnt deutlich an Bedeutung, ebenfalls können nur die größte Größenklasse und die Klasse 1.000 bis 3.000 m² an Flächenumsatz zulegen.
 
Anstieg der Durchschnittsmiete zieht höher an als die der Spitzenmiete
Die Spitzenmiete setzt den positiven Trend der Vorjahre fort. Kommend von dem Höchstwert des Vorjahres 2021 von 7,50 €/m² legt sie um 20 % bzw. 1,50 €/m² zu und rangiert auf dem neuen Rekordwert von 9,00 €/m². Diese Entwicklung stellt die höchste absolute Differenz im Jahresvergleich der Realogis Aufzeichnungen dar. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 20 % über dem 5-Jahresschnitt von 7,50 Euro/m².

Die Durchschnittsmiete steigt um +22 % und übertrifft damit die Erhöhung der Spitzenmiete. Ende 2022 rangierte sie bei 7,20 €/m² - was nahe dem Vorjahreswert der Spitzenmiete liegt –kommend von 5,90 €/m² in 2021. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 6,06 Euro/m² wird um 18,8 % übertroffen.

* Eine der wesentlichen Bezugsgrößen der Marktberichte von Realogis ist der Flächenumsatz. Realogis definiert den Flächenumsatz als Summe sowohl aller Vermietungen als auch aller Abschlüsse durch Eigennutzer (bspw. durch Kauf eines Objektes) in einem gegebenen Zeitraum. Obwohl diese beiden Gruppen in ihrer Rolle als Mieter bzw. Eigentümer zu trennen sind, spricht Realogis aus Vereinfachungsgründen in unseren Marktberichten zusammenfassend von Industrie- und Logistikmietmärkten. Der Grund hierfür ist, dass Vermietungen typischerweise den Großteil des Flächenumsatzes stellen.

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