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Marktbericht Stuttgart für das 1. Halbjahr 2023

- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion

Stuttgarter Flächenumsatz für Industrie- und Logistik­immobilien mit Rückgang von mehr als 60 %

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien der Metropolregion Stuttgart hat im ersten Halbjahr 2023 seinen höchsten Negativrekord eingefahren. Der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz lag laut unserer Analyse bei 55.800 m². Kommend von 153.000 m² in H1 2022 – dem zuvor stärksten Halbjahresergebnis unserer Aufzeichnungen – stellt das Ergebnis einen beispiellosen Einbruch des Flächenumsatzes in Höhe von 97.200 m² bzw. -63,5 % dar.

Kein Ergebnis seit H1 2019 war weiter von der 100.000er Marke des Flächenumsatzes entfernt. Der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre von 102.360 m² wurde um deutliche 45,5 % verfehlt.

Wie von uns bereits zum Gesamtjahresbericht für 2022 geschildert, liegen die Ursachen für die Verhaltenheit am Markt an einer rezessiven Grundstimmung der Unternehmen gegenüber zukunftsorientierten strategischen Entscheidungen gepaart mit einem Flächenmangel. Ernstzunehmende Flächengesuche waren und sind weiterhin vorhanden und bei mehr Verfügbarkeit an entsprechenden Objekten und Immobilienprojekten hätten im ersten Halbjahr deutlich mehr Mietverträge gezeichnet werden können, wenn auch nicht in der Höhe der Vorjahresleistung.

Fakten

  • Nur knapp die Hälfte des 5-Jahresschnitts der ersten Halbjahre wurde erreicht
  • Rezessive Grundstimmung und Flächenmangel prägten den Markt
  • Regionen-Ranking: Umsatzeinbruch geht auf Landkreise Esslingen und Böblingen zurück
  • Branchen-Ranking: Handel weiter vorn – E-Commerce-Abschlüsse blieben aus
  • Ausgebliebene Anmietungen für Großflächen und mittlere Flächeneinheiten
  • Deutlich erhöhte Spitzen- und Durchschnittsmieten

Erneut trugen wie auch im Vorjahreszeitraum Anmietungen in Bestandsobjekten mit 48.800 m² bzw. 87,5 % den Großteil des Flächenumsatzes des Halbjahres bei. Damit entfielen knapp 9 von 10 umgesetzte Quadratmeter auf Bestandsimmobilien, was in der Tendenz auch im Vorjahr der Fall war und aktuell an Anteil zugewonnen hat (H1 2022: 74,3 % bzw. 113.700 m²). Absolut hingegen betrug der Rückgang 64.900 m² bzw. -57,1 %.

Der Neubauanteil, der auf den Mietvertragsabschluss durch ein Produktionsunternehmen aus dem Landkreis Ludwigsburg zurückzuführen ist, brach kommend von 39.300 m² bzw. 25,7 % im Ausnahme-Vorjahresvergleichszeitraum auf 7.000 m² bzw. 12,5 % ein (-32.300 m² bzw. -82,2 %).

Der Stuttgarter Markt war im ersten Halbjahr 2023 ein reiner Mietermarkt, es wurden keine Eigennutzer-Abschlüsse registriert.

Wesentliche Umsatzbringer

Paul Lange & Co. OHG, Landkreis Göppingenca. 14.000 m² (Bestand), Handel

Produktions­unternehmen (Antriebstechnik)Landkreis Ludwigsburg, ca. 7.000 m² (Neubau), Industrie/ Produktion

Logistik­unternehmen, Stuttgartca. 5.824 m² (Bestand), Logistik/ Spedition

Regionen-Ranking: Umsatzeinbruch geht auf Landkreise Esslingen und Böblingen zurück

Im abgelaufenen Halbjahr vereinte der Landkreis Esslingen mit 16.200 m² bzw. 29 % den größten Anteil am Flächenumsatz auf sich (H1 2022: 45.200 m² bzw. 29,5 %; Rückgang um absolut 29.000 m² bzw. 64,2 %).

Auf dem zweiten Rang folgt die Region Stuttgart mit 13.000 m² bzw. 23,3 %. Kommend von 5.000 m² und 3,3 % im Vorjahresvergleichszeitraum konnte sie als einzige an Flächenumsatz zulegen (+8.000 m² bzw. mehr als Verdoppelung mit +160 %). Auch konnte sie von allen Regionen mit +20 Prozentpunkten ihren Anteil am Flächenumsatz am deutlichsten steigern. Im Gegensatz zum Vorjahreshalbjahr entfiel mit dem Mietvertragsabschluss über 5.824 m² (44,8 %) durch ein Logistikunternehmen auch einer der Top-Umsätze in das Stuttgarter Stadtgebiet.

Drittplatziert ist weiterhin die Region Ludwigsburg mit 11.000 m² bzw. einem Anteil von 19,7 % am Gesamtflächenumsatz (H1 2022: 25.200 m² bzw. 16,5 %, Rückgang um 14.200 m² bzw. -56,3 %). Auf den nächsten Rängen folgen Göppingen mit 7.300 m² bzw. 13,1 % (H1 2022: 7.900 m² bzw. 5,2 %, Rückgang um 600 m² bzw. -7,6 %), der Rems-Murr-Kreis mit 5.600 m² bzw. 10 % (H1 2022: 12.800 m² bzw. 8,4 %) sowie der Landkreis Böblingen mit 2.700 m² bzw. 4,8 % (H1 2022: 56.900 m² bzw. 37,2 %). Im vergangenen ersten Halbjahr entfielen noch zwei der Top-Umsatzbringer in die Region, aktuell wurde keiner verzeichnet.

Die Landkreise Esslingen und Landkreis Böblingen waren für insgesamt 79,1 % des Deltas des Flächenumsatzes zum Vorjahreszeitraum verantwortlich.

Branchen-Ranking: Handel weiter vorn – E-Commerce-Abschlüsse blieben aus

In der Branchenbetrachtung war weiterhin seit H1 2021 der Handel die Branche, die die meisten Flächen im abgelaufenen Halbjahr abgenommen hat. Mit 17.000 m² bzw. 30,5 % konnte die Branche ihre Führungsposition zwar behaupten, gab aber um 49.100 m² bzw. -74,3 % nach und rangiert nur noch bei rund einem Viertel des Vorjahresumsatzes (H1 2022: 66.100 m² bzw. 43,2 %).

Während im Vorjahreszeitraum der klassische Handel etwas mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes der Branche Handel beisteuerte, mietete in den ersten sechs Monaten kein E-Commerce Unternehmen Objekte an (H1 2022: kl. Handel: 55,5 % bzw. 36.700 m² vor E-Commerce mit 29.400 m² bzw. 44,5 %).

Den Großteil des Flächenumsatz des Handels steuerte der Großabschluss durch den Großhändler Paul Lange & Co. OHG mit 14.000 m² bei (Anteil am Umsatz des Handels sowie des klassischen Handels bei 82 %).

Zweitplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 16.600 m² bzw. 29,7 % lediglich mit geringem Abstand hinter dem Handel, kommend von 23.500 m² bzw. 15,4 %. Der Rückgang beziffert sich auf 6.900 m² bzw. -29,4 % im Vergleich zu den anderen Branchen moderat, wodurch die anteilige Bedeutung um 14,4 Prozentpunkte deutlich stieg. Dadurch, dass alle anderen Branchen teils deutlich stärker eingebrochen sind, kann die Sammelkategorie trotz geringen eigenen Einbruchs des Flächenumsatzes dennoch an Bedeutung zulegen.

Auf den weiteren Plätzen folgen Industrie/ Produktion mit 13.200 m² bzw. 23,7 % (H1 2022: 27.300 m² bzw. 17,8 %) und die Branche Logistik/ Spedition mit 9.000 m² bzw. 16,1 % (H1 2022: 36.100 m² bzw. 23,6 %).

Der beobachtete Flächenumsatzrückgang im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 ist auf alle Branchen zurückzuführen, verstärkt jedoch aus dem Handel – und hier insbesondere dem E-Commerce – sowie Logistik/ Spedition.


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Zum Marktbericht Deutschland


Ausgebliebene Anmietungen für Großflächen und mittlere Flächeneinheiten

Großflächen ab 10.001 m² vereinten H1 2023 mit 14.000 m² bzw. 25,1 % des gesamten Flächenumsatzes die zweitmeisten Flächen auf sich. Kommend von 71.200 m² bzw. 46,5 % im Vorjahresvergleichszeitraum gab diese Größenkategorie von allen am deutlichsten absolut mit -57.200 m² (-80,3 %) wie auch relativ mit -21,4 Prozentpunkten am deutlichsten nach. Nur der Abschluss durch Paul Lange & Co. OHG trug den gesamten Umsatz dieser Kategorie bei.

Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² trugen mit 12.824 m² bzw. 23 % bei (H1 2022: 26.400 m² bzw. 17,3 %; -13.576 m² bzw. -51,4 %), wozu auch die beiden oben genannten Mietvertragsabschlüsse zählten.

Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² kamen auf 4.300 m² bzw. 7,7 % (H1 2022: 33.500 m² bzw. 21,9 %; -29.200 m² bzw. -87,2 %). Kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² akkumulierten 15.576 m² bzw. 27,9 % und damit den größten Anteil des Flächenumsatzes des ersten Halbjahres 2023 (H1 2022: 19.800 m² bzw. 12,9 %; -4.224 m² bzw. -21,3 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² trugen 9.100 m² bzw. 16,3 % des Flächenumsatzes bei (H1 2022: 2.100 m² und 1,4 %).

Die einzige Größenklasse, die an Flächenumsatz zulegen konnte, waren Kleinsteinheiten unter 1.000 m².

Der Großteil des Deltas des schwachen Halbjahresergebnisses bezogen auf den Vorjahreszeitraum H1 2022 ist auf zwei Kategorien zurückzuführen: Das sind zum einen ausgebliebene Anmietungen für Großflächen ab 10.001 m² und zum anderen für die mittlere Größenklasse zwischen 3.001 bis 5.000 m².

Der Anteil, den Großflächen am gesamten Rückgang des Flächenumsatzes hatten, betrug 55 % bzw. -57.200 m². Die mittleren bis größeren Flächen waren für 28 % des rückläufigen Flächenumsatzes bzw. -29.200 m² verantwortlich. Zusammen erklären sie 83 % bzw. 86.400 m² des gesamten Rückgangs aus H1 2023 in Höhe von 97.200 m².

Deutlich erhöhte Spitzen- und Durchschnittsmieten

Nach der Stagnation des Vorjahreshalbjahres auf 7,30 €/m² legte die Spitzenmiete in den vergangenen zwölf Monaten um deutliche 15,1 % auf den aktuellen Höchstwert von 8,40 €/m² zu, was die höchste Verteuerungsrate unserer Aufzeichnungen darstellt. Der 5-Jahresschnitt von 7,20 €/m² wurde um deutliche 16,7 % übertroffen.

Die Durchschnittsmiete verhielt sich dynamischer als die Spitzenmiete und verteuerte sich um 23,2 % auf aktuell 6,90 €/m², kommend von 5,60 €/m². Sie toppt den 5-Jahresschnitt von 5,68 €/m² um 21,5 %.


Zu den Mietpreiskarten:

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