Marktbericht Großraum Berlin für das Gesamtjahr 2023

42 % aller Anmietungen bzw. Neunutzungen haben 2023 in der Gebäudeklasse Big-Box stattgefunden (156.400 m²). Absolut bricht damit ihr Flächenumsatz von allen Gebäudearten (Big-Box, Gewerbeparks, sonstige Objekte) mit 316.500 m² am zweitdeutlichsten ein (2022: 472.900 m² bzw. ebenfalls 42 %).

Gewerbeparks kommen aktuell knapp dahinter mit einem Anteil von 39,4 % bzw. 146.700 m² und büßen mit 10.900 m² absolut am wenigsten ein bzw. sind am stabilsten (kommend von Rang drei mit 157.600 m² bzw. 14 % in 2022). Den insgesamt höchsten absoluten Rückgang verzeichnen die aktuell letztplatzierten „sonstigen Objekte“, die weder in die Kategorie der Big-Box-Objekte noch in Gewerbeparks fallen, mit -425.100 m² (-86 %) auf aktuell 68.900 m² bzw. einen Anteil von 18,5 % (2022: 494.000 m² bzw. 43,9 %). Ohne den Tesla Abschluss hätten sonstige Objekte mit einem Minus in Höhe von rund 100.000 m² bzw. -60 % aber ebenfalls deutlich nachgegeben.

Mit einem Anteil von 95,5 % bzw. 355.300 m² (2022: 711.900 m² bzw. 63,3 %) ist der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Berlin 2023 ein deutlich überwiegender Vermietermarkt. Eigennutzer kommen auf 8.700 m² bzw. 2,3 % (2022: 412.600 m² bzw. 36,7 % - hier war Tesla taktgebend, ohne den Großabschluss wären es nur 7,6 % bzw. 85.600 m² gewesen). Unbekannte Eigentumsverhältnisse der genutzten Objekte liegen für 2,2 % bzw. 8.000 m² der umgesetzten Flächen vor.

Wir haben insgesamt 114 durch alle Marktteilnehmer erzielten Abschlüsse im Gesamtjahr 2023 registriert, das sind 29 weniger als im Vorjahreszeitraum 2022. Der Mittelwert der Anzahl der Vertragsschließungen der letzten 5 Jahre liegt bei 147 und ist um 22 % verfehlt worden.

Den höchsten Beitrag am Flächenumsatz des Stadtgebiets leistet weiterhin die Stadtregion Süd mit 61.700 m² bzw. 35,4 % (2022: 108.400 m² bzw. 41,3 %). 

Zweitplatziert unter allen fünf Regionen ist Berlin Umland West mit 98.600 m² bzw. 26,5 % (kommend von Rang vier in 2022 mit 151.100 m² bzw. 13,4 %). Die Region gibt 52.500 m² bzw. -34,7 % absolut gegenüber 2022 nach, kann aber 2023 anteilig 13,1 Prozentpunkte an Bedeutung zulegen. 79.050 m² bzw. 80 % des Flächenumsatzes stammen von drei Unternehmen mit Top-Abschlüssen: vom Full-Service-Dienstleister WeLog (38.700 m²), dem Logistiker LGI (30.000 m²) und dem Logistiker BLG (10.350 m²).

Auf Rang drei folgt die Region Berlin Umland Süd mit 79.900 m² bzw. 21,5 %, die nur noch bei rund einem Viertel des Jahresumsatzes 2022 rangiert (2022: 301.100 m² bzw. 26,8 %). Hauptumsatzbringer war der Logistiker Fiege mit 31.500 m², er stemmt insgesamt 39,4 % des Flächenumsatzes der Umland-Region.

Auf dem vorletzten Rang befindet sich das nördliche Berliner Umland mit 15.200 m² bzw. 4,1 % (2022: 34.900 m² bzw. 3,1 %; absolut mehr als eine Halbierung mit einem Minus von 19.700 m² bzw. -56,4 %). Und letztplatziert ist die Umland-Region Ost mit lediglich 4.200 m² bzw. 1,1 % (2022: 374.800 m² bzw. 33,3 %). Sie lag 2022 noch auf Rang 1 und verzeichnet damit einen Rückgang von 98,9 %. Dass das vergangene Jahr ein schwaches für die Region Umland Ost ist, liegt nicht ausschließlich am Tesla-Abschluss, der in diese Region fiel. Auch der 5-Jahresschnitt dieser Umland-Region von 97.840 m² wurde um deutliche 96 % verfehlt.

Innerhalb des Handels war der E-Commerce mit 72.500 m² bzw. 73,8 %, (2022: 149.600 m² bzw. 43 %) taktgebend, der damit anteilig seine Bedeutung deutlich ausbauen konnte (+31 Prozentpunkte). Der klassische Handel verzeichnet einen hohen Aderlass auf 25.700 m² bzw. 26,2 % (2022: 198.600 m² bzw. 57 %), was mit -172.900 m² einem Rückgang des klassischen Handels um 87,1 % entspricht.

Vom letzten Platz mit 99.200 m² bzw. 8,8 % kommend, ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 70.100 m² bzw. 18,8 % drittplatziert. Aktuell letztplatziert ist die im Vorjahr erstplatzierte Branche Industrie/Produktion mit lediglich 38.600 m² bzw. 10,4 %, kommend von 483.800 m² bzw. 43 %. Der Einbruch um 445.200 m² bzw. 92 % zeigt, dass die Branche im vergangenen Jahr beinahe keine Rolle mehr gespielt hat. Auch ohne den Tesla-Großabschluss aus 2022 läge das Delta bei immer noch 118.200 m² bzw. -75 %. Der 5-Jahresschnitt von 171.600 m² wurde ebenfalls um deutliche 78 % verfehlt.

Großflächen ab 10.001 m² haben 2023 mit 125.860 m² bzw. 33,8 % zwar den meisten Flächenumsatz zum Gesamtjahresergebnis beigetragen (2022: 788.200 m² bzw. 70,1 %), allerdings mit -36,3 Prozentpunkten bzw. absolut um 662.340 m² (-84 %) unterperformt. In Summe tragen die fünf größten Abschlüsse des abgelaufenen Gesamtjahres 2023 den Flächenumsatz dieser Größenkategorie vollständig bei.

Das zweitgrößte Flächensegment, Einheiten zwischen 5.001 – 10.000 m², erzielt im vergangenen Jahr 86.000 m² bzw. 23,1 % und damit Platz drei (2022: 142.200 m² bzw. 12,6 %). Es verliert zwar absolut 56.200 m² (-39,5 %) zum Vorjahresumsatz, kann aber 2023 anteilig 10,5 Prozentpunkte zulegen.

Die Größenklasse der mittleren Größe zwischen 3.001 - 5.000 m² rangiert wie in 2022 auf dem vorletzten Rang mit 32.900 m² bzw. 8,8 % (2022: 64.500 m² bzw. 5,7 %). Kleine Flächen zwischen 1.000 – 3.000 m² befinden sich auf dem zweiten Platz mit 99.800 m² bzw. 26,8 % (2022: 106.400 m² bzw. 9,5 %) und legen anteilig mit +17,4 Prozentpunkten am deutlichsten an Bedeutung für den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung zu, wenngleich sie absolut 6.600 m² Flächenumsatz einbüßen.

Es ist die einzige Größenklasse, die überdurchschnittlich abgeschnitten hat und 2,3 % über ihrem 5-Jahresschnitt von rund 98.000 m² liegt. Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin letztplatziert mit aktuell 27.450 m² bzw. 7,4 %, kommend von 23.200 m² bzw. 2,1 %.

Die Durchschnittsmiete steigt um 8,3 % von 7,20 €/m² auf 7,80 €/m². Auch hier war das Jahresende 2022 durch einen Preissprung geprägt mit +22 % auf 7,20 €/m², kommend von 5,90 €/m². Damit setzt sich auch bei der Durchschnittsmiete die deutliche Verteuerungstendenz fort. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 6,52 €/m² wird 2023 um 19,6 % übertroffen.