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08.07.2022

Münchner Logistikimmobilienmarkt mit 25,8 % Umsatzrückgang

  • Bestandsflächen dominieren mit über 70 %
  • Keine Big-Box-Deals, knapp 30 % der Flächen in klassischen Gewerbeparks
  • Fremdnutzer überwiegen deutlich vor Eigennutzern
  • Knapp die Hälfte der Flächenabnahme und drei der Top-5-Abschlüsse fanden im Münchner Westen statt
  • Sammelkategorie Industrie/ Produktion führt das Branchenranking an
  • Rückgang der Flächenabnahme durch den E-Commerce
  • Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² tragen fast die Hälfte zum Umsatzergebnis bei
  • 82.000 m² Neubauflächen in der Entwicklung
  • Spitzenmiete mit 9,00 €/m² und Durchschnittsmiete mit 6,95 €/m² erreichen vorläufigen Höchstwert
München, 8. Juli 2022 – In den ersten sechs Monaten 2022 haben alle Marktteilnehmer in der Metropolregion München einen Flächenumsatz an Industrie- und Logistikimmobilien zur Miete von 111.000 m² erzielt. Zu diesem Ergebnis kommt der neueste Marktbericht von Realogis, dem mit über 70 Experten führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in Deutschland.

Damit büßt das vergangene Halbjahr im Vorjahresvergleich 25,8 % an Flächenumsatz ein, kommend von 149.800 m² in H1 2021. Der 5-Jahresschnitt von 113.040 m² wird um knappe 1,7 % verfehlt.

„Das Ergebnis und der hohe Rückgang zeigen auf, wie sehr dem Großraum München Neubauflächen und verfügbare Bestandsobjekte fehlen“, berichtet Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. „Wir verzeichnen eine extrem hohe Nachfrage aus allen Nutzergruppen. Aber es herrscht Stillstand bei der Vermietung von Großflächen und aktuell werden in der Metropolregion München eindeutig zu wenig Logistikflächen für den Handel, die Industrie und deren Logistikdienstleister gebaut.“

„Zudem drängen innovative Dienstleistungskonzepte wie Online-Supermärkt auf den Markt aus den Bereichen Lebensmittel und non-food. Sie werden für Endkonsumenten – insbesondere auch die ältere Bevölkerung – immer attraktiver. Diesen Konzepten muss mehr Platz eingeräumt werden. Für die Logistik von E-Food und E-Non-Food müssen im Radius von 100 km rund um München mehr Grundstücke ausgewiesen werden“, fordert Nicolas Werner, Abteilungsleiter Vermietung Realogis Immobilien München GmbH.

Bestandsflächen dominieren mit über 70 %
Dabei verhält sich der Anteil der Neubau- zu Bestandsflächen prozentual ähnlich wie im Vorjahreszeitrum. Weniger als ein Drittel fanden in Neubauten statt (H1 2022: 32.600 m² bzw. 29,3 %; H1 2021: 33.700 m² bzw. 22,5 %). Der größte Abschluss ist durch den Logistikdienstleister DHL erfolgt, der in Germering ein Solitärgebäude zur Eigennutzung errichtet.

 

Bestandsflächen dominieren mit über 70 % das Geschehen (H1 2022: 78.500 m² bzw. 70,7 %; H2 2021: 101.600 m² bzw. 67,8 %). Im Gegensatz dazu steuerten Brownfields in den Monaten Januar bis Juni 2022 keinen Flächenumsatz bei. Im ersten Halbjahr 2021 lag ihr Anteil bei 9,7 % bzw. 14.500 m².

Insgesamt hat Realogis 44 Abschlüsse am Münchner Markt registriert, im Vorjahreszeitraum waren es noch 69. 12 der neuen Vertragsabschlüsse entfallen auf eine kurze bis mittlere Laufzeit von 1-4 Jahren, 18 auf eine längere bis lange Laufzeit von 5-9 Jahren und 14 auf eine langfristige Laufzeit ab 10 Jahren.

Der überwiegende Teil des Flächenumsatzes wurde in Immobilien angemietet, die nicht den Nutzern gehörten (95.700 m² bzw. 86,1 %), Eigennutzer waren lediglich für 13,9 % des Flächenumsatzes verantwortlich bzw. für 15.400 m².

Neue Kategorisierung: Keine Big-Box-Deals, knapp 30 % der Flächen in klassischen Gewerbeparks
Big-Box Logistikvermietungen – d.h. das Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent– waren im ersten Halbjahr 2022 am Münchener Markt nicht zu beobachten. 29,8 % bzw. 33.100 m² wurden in klassischen Gewerbeparks abgeschlossen. Der Großteil entfiel mit 75.300 m² bzw. 67,8 % auf Objekte – die weder als klassische Gewerbeparks noch als Big-Box, sondern Einzelobjekten zuzuordnen sind.

Umsatzstarker Münchner Westen
Die umsatzstärkste Region im ersten Halbjahr 2022 war die Region West mit 52.300 m² bzw. einem Anteil von 47,1 %. Im Vorjahr mit 32.200 m² bzw. 21,5 % noch zweitplatziert, legt sie von allen Regionen am deutlichsten an relativer Bedeutung zu (25,6 Prozentpunkte). Sie ist auch die einzige Region, die insgesamt an Umsatz zulegen konnte im Vergleich mit dem starken Vorjahreshalbjahr (um 62,4 % von 32.200 m² auf 52.300 m²).

Die drei größten der Top-5 Abschlüsse entfallen in die Region West. Sie steuern insgesamt ca. 30.800 m² bzw. einen Anteil von 58,9 % am Flächenumsatz der Region West bei:

  • DHL über ca. 14.000 m² in einer Neubaufläche
  • ein Pharmazie-Unternehmen über ca. 11.000 m² in einer Bestandsimmobilie
  • TopTica Photonics AG über ca. 5.800 m² in einer Bestandsimmobilie

Auf dem zweiten Platz liegt die Region Nord mit 41.900 m² bzw. 37,7 %, die im Vorjahreszeitraum noch mit 65.900 m² bzw. 44 % führte (büßt aktuell mit -6,3 Prozentpunkten an anteiliger Bedeutung ein). Der kleinste Top-Abschluss von Bravobike GmbH in einer ca. 3.520 m² umfassenden Bestandsfläche entfällt in diese Region.

Erneut drittplatziert ist die Region Ost mit 14.500 m² bzw. 13 %. seHuber GmbH & Co KG steuerte hier als einziger der Top-Abschlüsse ca. 4.600 m² Fläche in einer Bestandsimmobilie bei. Das Schlusslicht bildet die Region Süd mit 2.400 m² bzw. 2,2 %.

Sammelkategorie Industrie/ Produktion führt das Branchenranking an
Führender Flächenabnehmer im Branchenranking ist die Sammelkategorie Industrie/ Produktion, die im H1 2022 für 45.600 m² bzw. einen Anteil von 41 % verantwortlich ist. Damit kann sie nicht nur von allen Branchen am deutlichsten an relativer Bedeutung zulegen (+14 Prozentpunkte), kommend von einem Anteil in Höhe von 27 % bzw. 40.500 m² in H1 2021. Zudem kann sie von allen Branchen auch als einzige absolut mit +12,6 % zulegen (kommend von 40.500 m² auf 45.600 m²).

Insgesamt entfallen 14 Abschlüsse bzw. fast jeder dritte auf die Branche Industrie/ Produktion. Hierzu zählen auch der zweit- und drittgrößte Top-Abschluss (ein Unternehmen aus dem pharmazeutischen Bereich mit ca. 11.000 m² und TopTica Photonics AG mit 5.800 m²), die zusammen insgesamt rund 37 % zum Umsatz der Branche in H1 2022 beitragen.

Zweitstärkste Branche ist Logistik/ Spedition mit 38.800 m² bzw. 34,9 %. Sie war im Vorjahr noch erstplatziert mit 49.900 m² bzw. 33,3 %. Mit 16 Abschlüssen entfallen in H1 2022 die meisten auf diese Kategorie und damit rund 36 % aller Abschlüsse aus dem abgelaufenen Halbjahr. Der größte der Top-5 Abschlüsse, DHL mit 14.000 m², trägt rund 36 % bei.

Rückgang der Flächenabnahme durch den E-Commerce
Es folgt der Handel mit 21.100 m² bzw. einem Anteil von 19 %, kommend von 46.800 m² bzw. 31,2 % im Vorjahreszeitraum. Er verliert relativ von allen Branchen am Deutlichsten in H1 2022 an Bedeutung (-12,2 Prozentpunkte). Insgesamt 10 Abschlüsse entfallen auf den Handel (mit 22 % mehr als jeder fünfte), davon lediglich drei auf den E-Commerce, die zusammen nur 4.200 m² ausmachen. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum war der E-Commerce noch für zwei Drittel aller Handelsflächen verantwortlich bzw. für 31.000 m². Aktuell liegt der E-Commerce anteilsmäßig lediglich bei 19,9 %, was einem Rückgang von 46,3 Prozentpunkten entspricht.

Der klassischer Handel kommt auf aktuell 80,1 % bzw. 16.900 m², was absolut gesehen nahe dem Vorjahresergebnis liegt (15.800 m²); der klassische Handel konnte aber durch das schwache Abschneiden des E-Commerce deutlich an relativer Bedeutung gewinnen mit 46,3 Prozentpunkten auf den Anteil von 80,1 %.

Die Mehrheit der Abschlüsse der beiden Sub-Kategorien entfällt auf den klassischen Handel mit 7 Deals. Auch zwei der Top-Abschlüsse entfallen auf den klassischen Handel mit seHuber GmbH & Co KG über ca. 4.600 m² und Bravobike GmbH über ca. 3.520 m² (tragen insgesamt 8.120 m² bzw. 38,5 %).

Letztplatziert, wie auch im Vorjahreszeitraum, ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 5.600 m² bzw. 5 %, kommend von 12.600 m² bzw. 9 % (4 Abschlüsse).

Kleine Flächen tragen fast die Hälfte zum Umsatzergebnis bei
Großflächen ab 10.000 m² akkumulieren im abgelaufenen Halbjahr 27.500 m² bzw. 24,7 % des gesamten Flächenumsatzes (H1 2021: 25.700 m² bzw. 17,2 %; + 7,5 Prozentpunkte; Platz 2).

Das Flächensegment 5.001 und 10.000 m² verzeichnet ungewöhnlich wenig Marktaktivität und vereint lediglich 6.400 m² auf sich bzw. 5,8 % und rutscht umsatzmäßig auf den letzten Platz der Flächenkategorien (H1 2021: 51.700 m² bzw. 34 %; -28,2 Prozentpunkte). Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² vereinen im abgelaufenen Halbjahr 16.200 m² bzw. 14,6 % auf sich und belegen den dritten Rang (H1 2021: 29.400 m² bzw. 19,6 %).

Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² tragen den Löwenanteil zum Halbjahresergebnis bei belegen mit 52.400 m² bzw. 47,2 % den ersten Platz (H1 2021: 49.100 m² bzw. 32,8 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² kommen auf 8.600 m² bzw. 7,7 % (H1 2021: 19.600 m² bzw. 13,1 %).

82.0000 m² Fläche in der Entwicklung
„Derzeit befinden sich knapp 82.000 m² Neubaufläche in der Entwicklung“, berichtet Nicolas Werner. „Der Hauptanteil mit mehr als 30.000 m² wird im Münchner Westen realisiert. Allerdings werden keine Objekte im laufenden Jahr fertiggestellt, ca. 50.000 m² kommen erst sukzessive in 2023 auf den Markt.“

Spitzenmiete mit 9,00 €/m² und Durchschnittsmiete mit 6,95 €/m² erreichen vorläufigen Höchstwert
„Unternehmen müssen mittlerweile in der Metropolregion München für Industrie- und Logistikimmobilien mit einer Spitzenmiete von 9,00 €/m² rechnen“, so Florian Stork. Damit verteuert sie sich um 5,9 % und erreicht ihren neuen vorläufigen Höchstwert. Zudem übertrifft der aktuelle Mietzins den 5-Jahresschnitt von 8,24 €/m² um 9,2 %.

Die Durchschnittsmiete verteuert sich sogar um 6,9 % gegenüber dem Vorjahreswert von 6,50 €/m² und klettert auf ihren neuen Höchstwert von 6,95 €/m². Der aktuelle Wert liegt rund 4 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,69 €/m².

 

Pressekontakt REALOGIS:
SH/Communication – Agentur für Public Relations
Silke Westermann
Presse
Fritz-Vomfelde-Straße 34, D-40547 Düsseldorf
Tel: +49/211/53 88 3-440
E-Mail:
s.westermann@shcommunication.de

Unternehmenskontakt REALOGIS:
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Silja Schuppler
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Rundfunkplatz 4, 80335 München

Tel: +49/89/51 55 69 17
E-Mail: s.schuppler@realogis.de
www.realogis.de

 

REALOGIS. Die Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien

Die REALOGIS Unternehmensgruppe ist Deutschlands führende Adresse für die Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. 2005 gegründet, kennt die eigentümergeführte, gesund gewachsene und krisensichere Unternehmensgruppe den deutschen Markt wie kein Zweiter: 2021 erzielte REALOGIS einen Umsatz von knapp 1,3 Million m2 vermittelter Nutzfläche allein im Vermietungssegment. Der Nettoprovisionsumsatz aller Dienstleistungen liegt bei rund 25 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2021.

Zudem hat REALOGIS 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich entschieden, der Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit auszeichnet.

Zur Unternehmensgruppe gehören die acht Niederlassungen Berlin, Düsseldorf, Deutschland Süd/Nord, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart.

Die über 70 REALOGIS Immobilienprofis stehen nationalen und internationalen Unternehmen aus Logistik, E-Commerce, Handel und Industrie sowie privaten und institutionellen Investoren mit Rat und Tat zur Seite. Schnell, flexibel, regional und kundenorientiert. Zu den vier Kernkompetenzen zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und im Neubau, die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und bei der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields, perfekter Service rund um Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. Damit wird der gesamte Immobilienzyklus erfasst – von der Standortanalyse über die Optimierung von Expansionszielen bis zur Veräußerung von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets.

Kurzum: REALOGIS bietet in jeder Hinsicht „Mehr Raum für Ihren Erfolg“.

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