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  • Gladbeck | flexible Produktions-/ Lagerhalle | ebenerdig

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  • Neubau | Lager & Umschlagshalle | Rampe

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  • GE-Park | Rampe | ebenerdig

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  • HH-HEIMFELD - EXKLUSIV - | 4.500 m² FREIFLÄCHE | 2.200 m² HALLENFLÄCHE | TOP-LAGE

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  • BERLIN-FRIEDRICHSHAIN | ca. 2.000 - 4.000 m² | EXKLUSIVE MIETFLÄCHE IM ZENTRUM

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  • Rampen | Sprintertore | ebenerdig | beheizt | RWA

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Marktbericht Nordrhein-Westfalen für das 1. Halbjahr 2023

- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion

Flaute in NRW: Flächenumsatz am Industrie- und Logistik­immobilienmarkt verzeichnet Rückgang um 42 %

Mit einem Flächenumsatz in Höhe von 301.730 m² verzeichnet der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien Nordrhein-Westfalen den zweiten Rückgang in Folge. Nach dem lediglich durchschnittlichen Vorjahreshalbjahr 2022 ging der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten um mehr als 40 Prozent zurück (-42 %, kommend von 519.500 m² in H1 2022).

Ausgehend vom stärksten Halbjahr 2021 mit 648.000 m² liegen zwei deutliche aufeinander folgende Rückgänge des Flächenumsatzes vor. Der aktuell verzeichnete Umsatzeinbruch von mehr als der Hälfte der stellt den deutlichsten Rückgang in NRW seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Im Ergebnis ist der Halbjahresflächenumsatz von knapp 302.000 m² das niedrigste von uns beobachtete erste Halbjahresergebnis und liegt deutliche 190.000 m² bzw. 38,6 % unter dem 5-Jahresschnitt in Höhe von 491.506 m². 

Fakten

  • Anteil Neubau und Bestand ausgewogen 
  • Anmietungen in Gewerbeparks leicht gestiegen 
  • Regionen-Ranking: Ruhrgebiet für höchsten Rückgang verantwortlich 
  • Branchen-Ranking: Industrie/ Produktion mit deutlichem Umsatzplus
  • Großflächen nach wie vor mit Führungsrolle
  • Anstieg der Spitzenmieten in allen drei NRW-Märkten
  • Durch Flächenknappheit und Mietanstiege verhaltenes Marktgeschehen erwartet

Anteil Neubau und Bestand ausgewogen

Während in anderen deutschen Top-Logistikimmobilienmärkten der Neubauanteil kaum einen Beitrag zum Flächenumsatz leistete, stellt sich die Flächenabnahme in Neubau und Bestandsflächen in NRW als relativ ausgeglichen dar. Führend waren auch hier Bestandsflächen, die mit 175.600 m² und 58,2 % mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes auf sich vereinten. Allerdings entfielen auf Neubauflächen 126.130 m² bzw. 41,8 %. Diese Aufteilung lag beinahe in identischer Weise auch im Vorjahreszeitraum vor (H1 2022: Bestand: 310.600 m² bzw. 59,8 %; Neubau: 208.900 m² bzw. 40,2 %).

In H1 2023 waren alle drei zugehörigen Märkte (Köln, Düsseldorf, Ruhrgebiet) reine Mietermärkte.

Anmietungen in Gewerbeparks leicht gestiegen

Führend hinsichtlich der summierten Mietvertragsflächen waren Vermietungen in Big-Box-Logistikimmobilien mit 208.066 m² bzw. 69 % (H1 2022: 348.200 m² bzw. 67 %). Es folgen sonstige Flächen mit 49.633 m² bzw. 16,4 % (H1 2022: 132.600 m² bzw. 25,5 %) vor Gewerbeparks mit 44.031 m² bzw. 14,6 % (H1 2022: 38.700 m² bzw. 7,4 %). Bezogen auf den anteiligen Flächenumsatz waren damit Big Boxes stabil, verzeichneten aber mit einem Minus von 140.134 m² (-40 %) den höchsten Einbruch vor sonstigen Immobilien mit -82.967 m² (-63 %). Anmietungen in Gewerbeparks hingegen konnten ihren Umsatz um 14 % bzw. 5.331 m² leicht steigern.

Regionen-Ranking: Düsseldorf stellt fast jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter

Bei der Suche nach der geographischen Verortung der Ursachen des schwachen Halbjahresergebnisses fällt insbesondere das Ruhrgebiet auf, welches mit 92.330 m² um 65,1 % bzw. 171.870 m² nachgab (H1 2022: 264.200 m²). Unter allen drei Teilmärkten war dies der deutlichste Rückgang.

Köln steuerte im ersten Halbjahr 2023 24 % des Flächenumsatzes bei und kommt mit 72.400 m² auf einen Rückgang von 44 % bzw. eine Differenz in Höhe von 56.800 m² (H1 2022: 129.200 m²). Einzig Düsseldorf konnte mit +10.900 m² auf 137.000 m² bzw. +8,6 % den Vorjahresflächenumsatz steigern. Auch anteilig konnte der Markt mit einem Plus von 21,1 Prozentpunkten auf 45,4 % am deutlichsten an Bedeutung zulegen und stellt aktuell beinahe jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter aus NRW.

Die fehlenden Flächenanmietungen im Ruhrgebiet in den Monaten Januar bis Juni 2023 werden auch im 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre deutlich. Hier lag das Ruhrgebiet rund 65 % unter dem langjährigen Durchschnitt der ersten Halbjahre in Höhe von 260.361 m², der Kölner Teilmarkt bei -33 % (107.271 m²) und Düsseldorf bei +10,6 % (123.874 m²).

Branchen-Ranking: Industrie/ Produktion mit deutlichem Umsatzplus

Führende Branche in NRW war erneut, wenn auch weniger deutlich, Logistik/ Spedition mit 148.185 m² bzw. 49,1 %, kommend von 318.600 m² bzw. 61,3 % in H1 2022. Absolut verliert die Branche 170.415 m² bzw. ausgehend von dem Vorjahresergebnis in Höhe von 318.000 m² brach sie um 53,5 % ein.

Zweitplatziert war weiterhin die Branche Handel mit 70.260 m² bzw. 23,3 %, kommend von 167.800 m² bzw. 32,3 %. Sie verlor nach Logistik/ Spedition am zweitmeisten Flächenumsatz mit -97.540 m² bzw. lag um 58,1 % unter dem Vorjahreshalbjahr mit 167.800 m². Innerhalb der Branche Handel führend war der E-Commerce mit 61.210 m² bzw. 87,1 %, gefolgt durch den klassischen Handel mit 9.050 m² bzw. 12,9 %. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr sind die Flächenverteilungen somit weiter zu Gunsten des E-Commerce verteilt: H1 2022 wurden noch drei von vier Quadratmeter des Flächenumsatzes Handel durch Unternehmen der Branche E-Commerce angemietet bzw. 127.600 m² (76 %) und lediglich ein Viertel von Unternehmen des stationären Handels mit 40.200 m² bzw. 24 %.

Auf dem dritten Rang befindet sich aktuell weiterhin Industrie/ Produktion mit 53.070 m² bzw. 17,6 %, kommend von 31.200 m² bzw. 6 %. Diese Branche konnte den Flächenumsatz des Vorjahreshalbjahres somit um 70,1 % bzw. 21.870 m² steigern und auch deutlich an anteiliger Bedeutung mit einem Plus von 11,6 Prozentpunkten zulegen.

Letztplatziert ist aktuell weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 30.215 m² bzw. 10 % (H1 2022: 1.900 m² bzw. 0,4 %), die damit absolut wie auch relativ an Bedeutung zulegte.

Der Großteil des schwachen Jahresergebnisses ist somit durch die eingebrochene Nachfrage nach Flächen seitens Logistikern und Speditionen sowie Handelsunternehmen zu erklären. Die Zuwächse durch Industrie/ Produktion und Sonstiges können diesen Einbruch nicht kompensieren, sodass zwischen den beiden Halbjahresergebnissen 2022 und 2023 ein Delta von knapp 218.000 m² entstanden ist.


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Zum Marktbericht Deutschland


Großflächen nach wie vor mit Führungsrolle

Nach Größenklassen betrachtet und trotz des eingangs erwähnten Einbruchs bei Big-Box-Flächen war die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² mit 170.547 m² bzw. 56,5 % erstplatziert und im ersten Halbjahr 2023 für mehr als jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter in NRW verantwortlich. Größere bis Großflächen in der Spanne ab 5.001 und bis einschließlich 10.000 m² vereinten mit 18,7 % bzw. 56.332 m² die zweitmeisten Flächen auf sich, gefolgt von Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 41.115 m² bzw. 13,6 %. Die nächstkleinere Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² kam auf 10,1 % bzw. 30.406 m². Letztplatziert sind Kleinstflächen unter 1.000 m², die eine vergleichsweise geringe Bedeutung mit 1,1 % bzw. 3.330 m² aufwiesen.

Anstieg der Spitzenmieten in allen drei NRW-Märkten

Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks ist in allen drei NRW-Märkten auf vorläufige Höchstwerte angestiegen. Zum Ende des ersten Halbjahrs 2023 weist Düsseldorf mit 7,50 €/m²* die höchste Spitzenmiete innerhalb NRW auf. Kommend von 7,25 €/m² ist dies ein Zuwachs von moderaten 3,4 %. Köln folgt mit 7,35 €/m²*, was einem Zuwachs von 7,3 % entspricht. Das Ruhrgebiet liegt zwar auf dem dritten Rang der NRW-Märkte nach Spitzenmiete, weist aber mit einem Plus von 15 % den höchsten Zuwachs auf 6,50 €/m²* auf (H1 2022: 5,65 €/m²).

*In einer früheren Veröffentlichung im Rahmen der Pressemitteilung der Top-8-Standorte hatten wir einen Spitzenmietpreis von 8,50 €/m² (Düsseldorf und Köln) sowie 7,50 €/m² (Ruhrgebiet) kommuniziert. Hier haben fehlerhafte Angaben in unserer Datenbank zu verfälschten Daten geführt. Die in diesem Dokument dargestellte Angaben entsprechen den korrigierten Werten.

Düsseldorfer Logistik- und Industriei­mmobilien­markt legt um mehr als 8 % zu

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien Düsseldorf durchbricht den negativen Trend des Vorjahreshalbjahres. Im abgelaufenen ersten Halbjahr 2023 konnte er um 8,6 % auf 137.000 m² zulegen, kommend von 126.100 m² im Vorjahreszeitraum. Der von allen Marktteilnehmern eingefahrene Flächenumsatz stellt das zweitstärkste erstes Halbjahr seit H1 2018 dar. Auch der 5-Jahresschnitt konnte um 10,6 % übertroffen werden (123.874 m²).

Entgegen des Vorjahreshalbjahres waren Vermietungen in Neubauten mit einem Anteil von 51,8 % bzw. 70.900 m² beinahe gleichauf mit Bestandsvermietungen. Diese kamen in den vergangenen sechs Monaten auf 48,2 % bzw. 66.100 m². Im Vorjahreshalbjahr hatten Bestandsflächen das Marktgeschehen noch eindeutig angeführt mit drei Viertel des Flächenumsatzes bzw. 96.000 m², gefolgt durch Neubauten mit 30.100 m². Somit hat der Neubau aktuell deutlich an anteiliger Bedeutung (+27,9 Prozentpunkte) gewonnen.

Wie im Vorjahreshalbjahr war Düsseldorf ein reiner Mietermarkt, d.h. es fanden keine Eigennutzer-Vertragsabschlüsse statt.

Fakten

  • Flächenumsatz in Neubauten und Bestandsobjekten beinahe ausgeglichen
  • Drei Viertel aller Anmietungen in Big Boxes
  • Langfristige Mietvertragslaufzeiten bevorzugt
  • Branchen-Ranking: Logistik/ Spedition Flächenumsatz mehr als verdoppelt
  • Flächenumsatz nach Größenklassen
  • Spitzenmiete steigt auf Höchstwert

Bezogen auf die Gebäudeart waren Anmietungen in Big-Box-Logistikobjekten mit 106.150 m² bzw. 77,5 % erneut erstplatziert und konnten ihren Anteil am Flächenumsatz ausbauen, kommend von 73.100 m² bzw. 58 %. Absolut konnten sie als einzige Gebäudeart auch den absoluten Flächenumsatz steigern (+45,2 % bzw. +33.050 m²). Zweitplatziert sind erneut sonstige Objekte (weder Big-Box noch Gewerbeparks) mit 23.580 m² bzw. 17,2 %, kommend von 34.600 m² bzw. 27,4 % (-31,8 %). Auf dem letzten Rang sind weiterhin Gewerbeparks mit 7.270 m² bzw. 5,3 %, kommend von 18.400 m² bzw. 14,6 % (Rückgang um 60,5 %).

Wesentliche Umsatzbringer im Marktgebiet Düsseldorf

GXO LOGISTICS EUROPE SASca. 32.300 m² (Neubau), Logistik

Advanced Supply Chainca. 19.000 m² (Neubau), Logistik

ENGEMANN u. CO. Internationale Spedition GmbHca. 17.000 m² (Bestand), Logistik

DB Schenkerca. 14.000 m² (Bestand), Logistik

Uspeede GmbHca. 11.500 m² (Bestand), Logistik

Langfristige Miet­vertrags­laufzeiten bevorzugt

Langfristige Mietverträge ab 10 Jahren kamen auf einen Anteil von knapp 30 %. Die Mehrheit der Mietverträge wies mit rund 60 % aktuell eine Laufzeit von 5 bis 10 Jahren auf, kurze Laufzeiten waren mit 10 % der Abschlüsse deutlich in der Minderheit.

Branchen-Ranking: Logistik/ Spedition steuert alle 5 Top Deals bei

Führende Branche des Logistikmarktes Düsseldorf war H1 2023 Logistik/ Spedition mit 108.030 m² bzw. 78,9 % (H1: 46.300 m² bzw. 36,7 %), womit sie absolut um 113 % den Vorjahreswertes mehr als verdoppelt. Alle 5 Top-Umsatzbringer entfielen in diese Branche und steuerten mit 93.800 m² bzw. 86,8 % den Großteil des Flächenumsatzes bei.

Zweitplatziert ist aktuell die Branche Handel mit 18.280 m² bzw. 13,3 %. Kommend von 71.300 m² bzw. 56,5 % in H1 2022 stellt dies einen Einbruch um ca. 53.000 m² bzw. 74 % dar. Innerhalb des Handels war der E-Commerce mit einem Flächenumsatz von 13.230 m² führend, was rund 72 % des Flächenumsatzes des Handels entspricht. Der klassische, stationäre Handel kam auf 5.050 m² bzw. 28 %. Drittplatziert ist Industrie/ Produktion mit 10.690 m² bzw. 7,8 % (H1 2022: kommend von 8.500 m² bzw. 6,7 %).

Flächenumsatz nach Größenklassen

In unserer Halbjahresbetrachtung für den Markt Düsseldorf neu ist die Darstellung des Flächenumsatzes nach Größenklassen. Großflächen ab 10.001 m² steuerten in den Monaten Januar bis Juli 2023 mit 105.060 m² bzw. 76,7 % mehr als drei von vier umgesetzten Quadratmetern am Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien Düsseldorf bei. Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² kamen auf den zweiten Rang mit 9,6 % bzw. 13.105 m², die Kategorie zwischen 3.001 und 5.000 m² auf 4.465 m² bzw. 3,3 % (viertplatziert) und die Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² auf 12.275 m² bzw. 9,0 % (3. Platz). Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten eine untergeordnete Rolle mit einem Flächenumsatz von 1.611 m² bzw. 1,9 %.

Spitzenmiete steigt auf Höchstwert

Die Spitzenmiete erreichte H1 2023 mit einem Zuwachs von moderaten 3,4 % auf 7,50 €/m² ihren vorläufigen Höchstwert. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,48 €/m² wurde somit um deutliche 15,7 % übertroffen. 

Teilmarkt Köln: Logistik- und Industrie­immobilien­markt mit Rückgang von 44 %

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien Köln setzte den negativen Trend des Vorjahreshalbjahres fort. Der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz gab im abgelaufenen Halbjahr um 44 % auf 72.400 m² nach, kommend von 129.200 m² im H1 2022.

Das Umsatzergebnis stellt nach unserer Analyse das zweitniedrigste erste Halbjahr der letzten fünf Jahre dar. Nur H1 2020 lag mit 63.150 m² rund 13 % darunter. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 107.271 m² wurde um deutliche 33 % verfehlt.

Fakten

  • Mietvertragslaufzeiten zu mehr als zwei Drittel zwischen 5-10 Jahren

  • Branchen-Ranking: Kein einziger Abschluss aus dem klassischen Handel

  • Hohe Nachfrage für mittelgroße Flächen

  • Spitzenmiete legt um 7,3 % zu

Wesentliche Top-Abschlüsse in der Metropolregion Köln

eROCKET GmbHca. 19.487 m² (Bestand), E-Commerce

Arcese S.p.A., ca. 8.552 m² (Neubau), Logistik

CTDI Europe ca. 7.724 m² (Bestand), Logistik

Entgegen des Vorjahreszeitraumes vereinten Bestandsanmietungen den größten Anteil des Flächenumsatzes mit 90,8 % bzw. 65.770 m² auf sich. Nur rund 9 % bzw. 6.630 m² wurden in Neubauflächen abgeschlossen - im Vorjahreszeitraum waren es noch 77.900 m² bzw. 60,3 %. Somit kann der starke Umsatzrückgang des Kölner Marktes insbesondere auf die ausgebliebenen Neubau-Anmietungen (Differenz liegt bei rund -71.300 m²) zurückgeführt werden. Obwohl Bestandsflächen um 28,2 % zulegen konnten, was einem Plus von rund 14.500 m² entspricht, konnten sie den Einbruch der Neubauanmietungen nicht kompensieren.

Köln war im abgelaufenen Halbjahr ein reiner Mietermarkt, im Vorjahreszeitraum entfielen immerhin noch 30,1 % des Flächenumsatzes bzw. 38.900 m² auf Eigennutzer-Abschlüsse.

Bezogen auf die Gebäudeart waren Big-Box-Abschlüsse mit 37.201 m² bzw. jedem zweiten umgesetzten Quadratmeter führend (51,4 %). Damit bleibt ihre Bedeutung hoch, gab aber im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich um 29 Prozentpunkte am anteiligen Flächenumsatz nach (H1 2022: 103.600 m² bzw. 80,2 %). Gewerbeparks kamen in den ersten sechs Monaten 2023 mit 24.280 m² bzw. 33,5 % auf den zweiten Rang (H1 2022: 11.100 m² bzw. 8,6 %). Gewerbeparks konnten als einzige Gebäudeart mit einem Plus von absolut 13.180 m² bzw. +120 % ihren Flächenumsatz mehr als verdoppeln. Sonstige Immobilien rangierten bei 10.919 m² bzw. einem Anteil von 15,1 % (H1 2022: 14.500 m² bzw. 11,2 %).

Miet­vertrags­lauf­zeiten zu mehr als zwei Drittel zwischen 5-10 Jahren

Das Gros der Mietverträge wurde mit rund 70 % zwischen 5 und 10 Jahren Laufzeit abgeschlossen, etwa jeweils 15 % laufen kürzer (1-4 Jahre) bzw. länger als 10 Jahre.

Branchen-Ranking: Kein einziger Abschluss aus dem klassischen Handel

Laut unserer Auswertung liegen die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 24.215 m² bzw. 33,4 % (H1 2022: 1.900 m² bzw. 1,5 %) und die Branche Handel mit 23.540 m² bzw. 32,5 % (H1 2022: 34.000 m² bzw. 26,3 %) beinahe gleichauf auf den vorderen Rängen 1 und 2.

Der Abschluss durch den Tele­kom­munikations­dienst­leister CTDI Europe trug im H1 2023 in der Kategorie Sonstiges mit 7.724 m² rund 32 % des Flächenumsatzes bei. Das reine E-Commerce-Unternehmen eRocket GmbH steuerte hingegen mit 19.487 m² bzw. 83 % das Gros der in diesem Halbjahr ausschließlich durch den elektronischen Handel geprägten Branche Handel bei. Damit bestätigt sich der Trend aus dem Vorjahreszeitraum, in welchem der E-Commerce 95 % bzw. 32.300 m² stellte und lediglich 5 % bzw. 1.700 m² auf Seite des klassischen Handels fiel.

Die Branche Logistik/ Spedition war mit 14.865 m² bzw. einem Anteil von 20,5 % der deutlichste Verlierer und landet auf dem dritten Platz (H1 2022: 82.300 m² bzw. 63,7 % in H1 2022). Der Mietvertragsabschluss durch Arcese S.p.A. war mit 10.000 m² für rund zwei Drittel (67,3 %) des Flächenumsatzes der Branche Logistik/ Spedition verantwortlich.

Weiterhin auf dem letzten Rang befindet sich die Branche Industrie/ Produktion mit 9.780 m² bzw. 13,5 %, kommend von 11.000 m² bzw. 8,5 %.

Hohe Nachfrage für mittelgroße Flächen

Großflächen ab 10.001 m² waren im abgelaufenen Halbjahr für 19.487 m² bzw. 26,9 % des Flächenumsatzes verantwortlich und sind somit im Vergleich zu allen Größenklassen zweitplatziert. Lediglich eine Anmietung durch eRocket GmbH sorgte für den gesamten Umsatz dieser Größenklasse.

Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² waren mit 17.714 m² bzw. 24,5 % drittplatziert, die Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² kamen auf 23.749 m² bzw. mit einem Anteil von 32,8 % auf den ersten Rang. Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² akkumulierten mit 10.950 m² bzw. 15,1 % die zweitwenigsten Flächen des abgelaufenen Halbjahres und Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten eine untergeordnete Rolle mit einem Flächenumsatz von 500 m² bzw. 0,7 %.

Spitzenmiete legt um 7,3 % zu

Die Spitzenmiete erreichte in Köln durch einen Anstieg in Höhe von 7,3 % ihren neuen Höchstwert von 7,35 €/m² - kommend von 6,85 €/m² aus H1 2022. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,21 €/m² wurde um deutliche 18,4 % übertroffen.

Teilmarkt Ruhrgebiet: Logistik- und Industrie­immobilien­markt Ruhrgebiet mit historischem Tiefstand

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien des Ruhrgebietes hat im abgelaufenen Halbjahr ein Negativrekord eingefahren. Laut unserer Analyse belief sich der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz auf 92.330 m² und verzeichnete im H1 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Minus von 65,1 %. Damit wurde sogar das erste Halbjahr 2014, welches bislang den geringsten Flächenumsatz seit Beginn unserer Aufzeichnungen mit 150.000 m² aufwies, um deutliche 38 % unterschritten.

Einen rückläufigen Trend des Flächenumsatzes der ersten Halbjahre des Ruhrgebietes beobachten wir bereits seit H1 2020. Allerdings liegt der Flächenumsatz der letzten sechs Monate mit -64,5 % deutlich unter dem Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre, der bei 260.361 m² rangiert. Damit erreicht das abgelaufene Halbjahr lediglich nur noch rund ein Drittel des langjährigen Durchschnitts.

Bezogen auf den Flächenumsatz führend waren Anmietungen in Neubauten mit einem Anteil in Höhe von 52,6 % bzw. 48.600 m² vor Bestandsanmietungen mit 47,4 % bzw. 43.730 m² (H1 2022: Neubau-Objekte summierten auf 100.900 m² bzw. 38,2 %; Bestandsbauten auf 61,8 % bzw. 163.300 m²). Wie bereits im Vorjahreshalbjahr haben wir keine Eigennutzer-Abschlüsse registriert, was das Ruhrgebiet auch in H1 2023 zu einem reinen Mietermarkt macht.

Fakten

  • Neubauten knapp vor Bestandsbauten
  • Gewerbeparks legten als einzige Gebäudeart an Bedeutung zu
  • Mietvertragslaufzeiten zu 20 % über 10 Jahren
  • Branchen-Ranking: Industrie/ Produktion mietet ein Drittel aller Flächen an
  • Großflächen für Umsatzhälfte verantwortlich 
  • Spitzenmiete erreicht mit 6,50 €/m² neuen vorläufigen Höchstwert

Wesentliche Umsatzbringer im Ruhrgebiet

SPAX International GmbH & Co KG, ca. 30.000 m² (Neubau), Produktion

SwissCommerce Management GmbHca. 16.000 m² (Neubau), E-Commerce

REWE - Zentral-AGca. 10.000 m² (Bestand), Handel

Versandmanufaktur GmbH, ca. 8.713 m² (Bestand), Logistik

LOXX Logistics GmbH, ca. 4.900 m² (Bestand), Logistik

Gewerbeparks legten als einzige Gebäudeart an Bedeutung zu

Bezogen auf die Gebäudeart waren zwischen Januar und Juni 2023 weiterhin Big-Box-Logistikimmobilien mit 64.715 m² bzw. 70,1 % führend. Während sie kommend von 171.500 m² bzw. 64,9 % im H1 2022 zwar ihren anteiligen Umsatz steigern konnten (5,2 Prozentpunkte), brachen Flächenanmietungen im H1 2023 mit einer Differenz von 106.785 m² zum Vorjahreshalbjahr von allen Gebäudearten am deutlichsten absolut ein (-62 %).

Zweitplatziert sind sonstige Immobilien mit 15.134 m² bzw. 16,4 % (H1 2022: 83.500 m² bzw. 31,6%) und verloren 68.366 m² bzw. -82 % gegenüber dem Vorjahresergebnis.

Gewerbeparks sind aktuell drittplatziert und kamen auf einen Flächenumsatz von 15.134 m² bzw. 16,4 % (H1 2022: 83.500 m² bzw. 31,6 %). Von allen Gebäudearten konnten sie im Ruhrgebiet als einzige sowohl absolut als auch anteilig an Bedeutung gewinnen (3.281 m² bzw. +36 %). 

Miet­vertrags­lauf­zeiten zu 20 % über 10 Jahren

Wir beobachten, dass der Schwerpunkt der Mietvertragslaufzeiten auf der Laufzeitspanne zwischen 5-10 Jahren liegt. Rund 60 % der geschlossenen Mietverträge des Ruhrgebietes fallen in diese Kategorie, mit leicht abnehmender Tendenz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wo dies für 65 % aller Verträge galt.

Lange Mietvertragslaufzeiten ab 10 Jahren legten um rund 10 Prozentpunkte zu, kommend von rund 10 % im H1 2022 auf aktuell 20 %. Kürzere Laufzeiten zwischen 1-4 Jahren standen bei 20 %.

Branchen-Ranking: Industrie/ Produktion mietet ein Drittel aller Flächen an

Die nach Flächenumsatz führende Branche im Ruhrgebiet war Industrie/ Produktion mit 32.600 m² bzw. 35,3 % (H1 2022: 11.700 m² bzw. 4,4 %). Das entspricht dem deutlichsten anteiligen Zuwachs in Höhe von 30,9 Prozentpunkten, was fast einer Verdreifachung entspricht (+20.900 m² - deutlichster absoluter Zuwachs aller Branchen). Ausschlaggebend war der Abschluss durch SPAX International GmbH & Co KG über 30.000 m², der über 90 % des Flächenumsatzes der Branche ausmachte.

Zweitplatziert war erneut der Handel mit 28.440 m² bzw. 30,8 % (H1 2022: 62.500 m² bzw. 23,7 %), dessen Flächenumsatz sich mehr als halbiert hat. Zwei der Top-Deals – das E-Commerce-Unternehmen SwissCommerce Management GmbH mit 16.000 m² und der klassische Handel REWE - Zentral-AG mit 10.000 m² – trugen 26.000 m² bzw. 91 % bei. Innerhalb der Branche spielte der E-Commerce mit einem Anteil von 85,9 % bzw. 24.440 m² gegenüber dem klassischen Handel mit 14,1 % bzw. 4.000 m² eine bedeutendere Rolle.

Großflächen für Umsatzhälfte verantwortlich

Großflächen ab 10.001 m² waren im abgelaufenen Halbjahr für 46.000 m² bzw. 49,8 % des Flächenumsatzes verantwortlich und sind somit im Vergleich zu allen Größenklassen erstplatziert. Marktprägend waren hierbei die zwei Großabschlüsse durch SPAX International GmbH & Co KG und SwissCommerce Management GmbH, die den gesamten Flächenumsatz dieser Größenklasse stellten.

Zweitplatziert waren Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² mit einem Umsatz von 25.513 m² bzw. 27,6 %, wozu die Top-Abschlüsse von Rewe -Zentral AG und der Versandmanufaktur GmbH mit insgesamt 18.713 m² rund 73 % des Umsatzes beitrugen.

Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² folgten mit 12.901 m² bzw. einem Anteil von 14 % auf dem dritten Rang, der Abschluss durch LOXX Logistics GmbH über 4.900 m² verantwortete 38 % des Flächenumsatzes in dieser Unterkategorie. Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² akkumulierten mit 7.181 m² bzw. 7,8 % die zweitwenigsten Flächen des abgelaufenen Halbjahres. Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten eine untergeordnete Rolle mit einem Flächenumsatz von 735 m² bzw. 0,8 %.

Deutliche Verteuerung der Spitzenmiete um 15 %

Die Spitzenmiete am Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien des Ruhrgebietes stieg im abgelaufenen Halbjahr auf den neuen Höchstwert von 6,50 €/m² an. Kommend von 5,65 €/m² entspricht das einem Preisanstieg von 15 %. Das ist der deutlichste Preissprung seit Beginn unserer Aufzeichnungen, der den seit H1 2018 ungebrochenen Trend der Verteuerung fortsetzt. Der Durchschnitt der Spitzenmiete letzten fünf ersten Halbjahre von aktuell 5,71 €/m² wurde um 31 % übertroffen.


Zu den Mietpreiskarten:

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