Marktbericht München für das Gesamtjahr 2023

Zwar waren 2023 Vermietungen in Bestandsimmobilien mit 161.000 m² bzw. einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 59,6 % taktgebend. Kommend von 211.200 m² bzw. 84,5 % büßen sie aber absolut deutliche 50.200 m² ein (-23,8 %) und verlieren auch anteilig an Bedeutung mit einem Minus in Höhe von 24,9 Prozentpunkten.

Brownfields, d.h. die Nutzung von ehemaligen Brachflächen, verzeichneten im Berichtszeitraum keine Transaktion – im Gegensatz zu den Vorjahren mit jeweils bis zu sieben Projekten. Stattdessen konnten insbesondere Eigennutzer- und Vermietungstransaktionen in Neubautenauf der grünen Wiese ihre Bedeutung für den Münchener Markt im Gesamtjahr 2023 deutlich ausbauen.

Der Gesamtjahresumsatz von Neubauprojekten liegt bei 109.000 m², damit wächst das Segment um deutliche 70.200 m² gegenüber dem Vorjahr, was beinahe einer Verdreifachung gleichkommt (2022: 38.800 m², +180 %). An anteiliger Bedeutung im Gesamtjahresergebnis gewinnen Neubauten 24,9 Prozentpunkte hinzu.

Die Region gewinnt auch als einzige anteilig an Bedeutung. Mit +37,6 Prozentpunkten liegt der Anteil der Region bei 75,5 %, sodass im abgelaufenen Jahr mehr als drei von vier umgesetzten Quadratmetern des Gesamtmarktes auf die Region Nord entfallen sind.

Alle Top-Umsätze am Münchener Industrie- und Logistikimmobilienmarkt sind 2023 in der Region Nord verortet. Ihr akkumulierter Flächenumsatz beträgt 121.000 m² bzw. 59 %, darunter der größte Abschluss des Jahres von Group 7 über 60.000 m².

Zweitplatziert ist weiterhin der Teilmarkt Region West mit 29.700 m² bzw. 11 % (2022: 78.200 m² bzw. 31,3 %), der absolut (-48.500 m² bzw. -62 %) wie auch anteilig (-20,3 Prozentpunkte) am deutlichsten an Bedeutung verliert.

Auf dem dritten Rang nach Flächenumsatz folgt die Region Ost mit 24.200 m² bzw. 9 %, (2022: 41.400 m² bzw. 16,6 %). Absolut ist das ein Delta von 17.200 m² bzw. 42 % und anteilig ein Bedeutungsverlust in Höhe von 7,6 Prozentpunkten.

Letztplatziert ist die Region Süd mit 12.300 m² bzw. 4,6 % anteiligem Flächenumsatz (2022: 35.700 m² bzw. 14,3 %; absolut zweitdeutlichster Einbruch aller Teilmärkte in Höhe von 23.400 m² bzw. -66 %; anteilig verliert der Teilmarkt 9,7 Prozentpunkte).

Zudem zahlen drei der Top-Abschlüsse auf das Konto dieser Branche ein mit insgesamt 81.000 m², darunter der höchste durch Group 7 über 60.000 m².

Am zweitstärksten war die Nachfrage durch Unternehmen aus dem Bereich Industrie/Produktion mit 92.300 m² bzw. 34,2 %, die im Jahr 2022 mit 100.200 m² bzw. 40,1 % noch am meisten Flächen benötigten. Absolut stellt dies mit 7.900 m² einen leichten Rückgang (-7,9 %) dar, den einzigen weiteren zusammen mit der Branche Handel. Anteilig büßt Industrie/Produktion damit 5,9 Prozentpunkte an Bedeutung ein. Die Branche liegt auch mit -26 % unter dem eigenen 5-Jahresschnitt in Höhe von 125.000 m². Von den Top-Abschlüssen fallen die Anmietungen durch Siemens Mobility (30.000 m²) und Yaskawa (10.000 m²) in die Branche und steuern insgesamt 40.000 m² bzw. 43 % bei.

Der Handel ist mit 31.100 m² bzw. 11,5 % weiterhin drittplatziert (kommend von 57.200 m² bzw. 22,9 % in 2022 ist dies der deutlichste absolute Rückgang mit 26.100 m² bzw. -45,6 %, was einer Halbierung nahekommt). Zudem unterbietet der Handel mit 46,8 % deutlich seinen 5-Jahresschnitt von 58.600 m². Innerhalb der Branche ist der Rückgang insbesondere auf die Teilkategorie des klassischen Handels zurückzuführen. Im Vorjahresvergleich ist dieser damit nur noch zweitplatziert mit 10.500 m² bzw. 33,8 %, kommend von 44.200 m² bzw. 77,3 % ist er nicht mehr taktgebend (-33.700 m² bzw. -76,2 % und zudem 74 % unter eigenem 5-Jahresschnitt von rund 40.000 m²).

Dahingegen kommt der E-Commerce auf 20.600 m² und damit auf rund zwei Drittel des Flächenumsatzes (66,2 %) innerhalb der Branche Handel (+7.600 m² bzw. +58,5 %; liegt rund 11 % über eigenem 5-Jahresschnitt von 18.580 m²).

Auf dem letzten Rang befindet sich weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 28.400 m² bzw. 10,5 % (2022: 19.100 m² bzw. 7,6 %).

Lediglich die beiden größten Kategorien können 2023 an Flächenumsatz zulegen. Das Segment der Großflächen ab einschließlich 10.001 m² ist im abgelaufenen Gesamtjahr mit 101.000 m² bzw. 37,4 % erstplatziert und damit im Vorjahresvergleich gleich drei Ränge nach oben geklettert (2022: 66.200 m² bzw. 26,5 %). Für den gesamten Umsatz in dieser Größenkategorie verantwortlich sind die Abschlüsse durch Group 7 (60.000 m²), Siemens Mobility (30.000 m²) und der Raben Group (11.000 m²).

Von allen Flächenkategorien legen die Großflächen mit einem Plus von 34.800 m² (+53 %) absolut am deutlichsten zu. Auch anteilig können sie am meisten Flächenanteil dazugewinnen mit einem Plus von 10,9 Prozentpunkten. Der 5-Jahres-Durchschnitt von 114.400 m² ist allerdings um 11,7 % verfehlt worden.

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² sind mit 27.950 m² bzw. 10,4 % weiterhinviertplatziert (2022: 36.100 m² bzw. 14,4 %; absolute Einbuße: 8.150 m² bzw. -23 %; anteilig: -4,1 Prozentpunkte).

Die im Vorjahreszeitraum erstplatzierte Größenkategorie der kleinen bis mittleren Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m²verliert zwei Ränge mit aktuell 63.200 m² bzw. 23,4 % (2022: 88.800 m² bzw. 35,5 %; deutlichstes Minus aller Kategorien mit 25.600 m² bzw. -29 % und auch deutlichster anteiliger Bedeutungsverlust mit -12,1 Prozentpunkten Anteil am Flächenumsatz).

Kleinstflächen unter 1.000 m² rangieren im abgelaufenen Gesamtjahr bei 13.950 m² bzw. 5,2 % weiterhin auf dem letzten Rang (2022: 14.500 m² bzw. 5,8 %; leichter absoluter Rückgang um 500 m² bzw. 4 %).