Marktbericht Frankfurt 2020

In Anbetracht der Wirtschaftslage der industriellen Fertigung und der Logistikbranche, die u.a. durch die Corona-Pandemie, Digitalisierung sowie die Erreichung der Klimaziele geprägt ist, hat der Frankfurter Markt unserer Einschätzung nach ein solides Ergebnis eingefahren.

Den massiven Einbruch aus dem Vorjahr (2019: 454.000 m²) konnten die abgelaufenen zwölf Monate jedoch nicht ausgleichen und unterbieten den aktuellen 5-Jahresschnitt von 584.660 m² weiterhin mit -15,8 % (2019: -21.6 %). Zum Vergleich: 2016 betrug das Wachstum des Flächenumsatzes starke 29 % (von 463.000 m² in 2015 auf 599.000 m² in 2016), 2017 schon 12 % auf 673.000 m² und im Rekordjahr 2018 immerhin noch 5 % auf 705.000 m², womit der damalige 5-Jahresschnitt 577.000 m² um 22,2 % übertroffen wurde.

Anders als in den Vorjahren, in denen neben großen Bestandsflächen auch viele Neubauflächen auf den Markt kamen, wurden 2020 unserer Beobachtung nach deutlich weniger neue Logistikimmobilien realisiert. In den Jahren zuvor, insbesondere zwischen 2017 und 2018 sorgten beispielsweise die Entwicklungen auf dem Mönchshofgelände nahe des Flughafens sowie in Groß-Gerau, Trebur, Hammersbach, Bürstadt, Biblis und Gernsheim für starke Impulse auf dem Immobilienmarkt.

Es folgt die Region Rhein-Main-West mit 54.600 m² (11 %), die 2019 noch das Schlusslicht bildete (25.400 m² bzw. 6 %). Der Wirtschaftsraum Rhein-Main-West hat neben Rhein-Main-Ost als einziger den Flächenumsatz ausgebaut und zwar um +5 Prozentpunkte. Auf den Plätzen vier und fünf liegen erneut das Stadtgebiet Frankfurt mit 23.200 m² bzw. 5 % (2019: 8 % bzw. 34.500 m²) und Rhein-Main-Nord mit 21.800 m² bzw. 4 % (27.240 m² bzw. 6 %). Der größte Verlierer im Vorjahresvergleich ist die Region Mainz/Wiesbaden mit 10.500 m² (2 %), 2019 war Mainz/Wiesbaden noch drittplatziert mit 46.300 m² (10 %).

Grundsätzlich hat die Nachfrage unserer Beobachtung nach im dritten Quartal wieder Fahrt aufgenommen, insbesondere durch Handelsund E-Commerce-Unternehmen. Diese positive Entwicklung ist jedoch durch die Flächenknappheit gedämpft worden.

Wie an anderen deutschen Top-Logistikstandorten auch, hat die Branche Handel/E-Commerce der Logistik 2020 den Rang im Branchenranking abgelaufen. Während in den Jahren 2014 bis 2017 beispielsweise Handel und Industrie/Produktion regelmäßig die Plätze zwei und drei tauschten und üblicherweise die Branche Logistik/Spedition auf Platz 1 den größten Flächenabnehmer stellte, steht der Handel/E-Commerce 2020 bei der Flächenabsorption mit 235.200 m² (48 %) an der Spitze.

Auch die Durchschnittsmiete verharrt seit 2018 auf dem vorläufigen Höchstwert von 4,95 €/m². Durch die wenigen und auch geringen Änderungen der Durchschnittsmiete in den vergangenen Jahren liegt der 2020er Wert fast gleichauf (lediglich 0,8 % darüber) mit dem 5-Jahresschnitt von 4,91 €/m².

Die Durchschnitts- und Spitzenmiete driften zuletzt leicht auseinander: 2017 lag der Abstand in € zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete bei 1,40 €/m² und 2018 bei 1,55 €/m² (+11 % Zuwachs des Abstands verglichen mit 2017), allerdings 2019 und damit 2020 schon bei 2,05 €/m² (Zuwachs des Abstands in €/m² verglichen zum Vorjahr 2018 um 32%).

Durch die Umwandlung von Brownfields profitieren aus unserer Sicht auch Kommunen, da hierfür keine neuen Flächen ausgewiesen werden müssen. Aus älteren umweltschädlichen Industriebrachen werden moderne Industrie- und Logistikanlagen, welche meist emissionsärmer, ressourcenschonender und energieeffizienter als die vorherigen Immobilien sind. Vermutlich wird dies allerdings langfristig Auswirkungen auf die Mietpreise haben. So müssen sich Nutzer darauf einstellen, dass die Mietpreise im Neubaubereich perspektivisch weiter steigen werden, da die Entwicklung eines Brownfields meist zunächst einen Abriss der bestehenden Gebäude und gegebenenfalls auch Altlastensanierungen erfordern, bevor mit dem eigentlichen Bau der neuen Immobilie begonnen werden kann. Das ist zusätzlich mit deutlichen Mehrkosten bei bereits ohnehin schon teuren Kaufpreisen verbunden.

Mietpreisspannen 2020 (€/m²)

- Logistikimmobilienmarkt Frankfurt