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Marktbericht München für das 1. Halbjahr 2023
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt krisensicher
Während die Mehrheit der Gewerbeimmobilienmärkte im ersten Halbjahr 2023 schwächelt oder teils massiv eingebrochen ist, zeigt sich der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung krisensicher: Der durch alle Markteilnehmer erzielte Flächenumsatz beläuft sich in den ersten sechs Monaten 2023 auf 130.000 m². Das entspricht im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr einem Wachstum um 17 %.
Dass das erste Halbjahr 2023 bezogen auf den Flächenumsatz aller Marktteilnehmer überdurchschnittlich stark war, äußerst sich im 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre, welcher aktuell bei 119.400 m² liegt und um 8,8 % übertroffen wurde.
Maßgeblich beeinflusst wurde das abgelaufenen Halbjahr durch den Großabschluss über 30.000 m² Nutzfläche auf dem ehemaligen KraussMaffei Gelände in Allach im Nordwesten des Stadtgebiets, welches sich die Siemens Mobility GmbH sichern konnte.
Für das Gesamtjahr gehen wir davon aus, dass der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung erneut die 200.000 m²-Marke erreichen wird.
Fakten
- + 17 % mit einem Flächenumsatz von 130.000 m²
- Negativtrend aus Vorjahr überwunden
- Bestandsimmobilien stellen knapp 77 % des Umsatzes
- Regionen-Ranking: Münchner Norden erstplatziert
- Branchen-Ranking wird erneut durch Industrie/ Produktion angeführt
- Weiterhin Platz 1 für kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m²
- Spitzenmiete vor nächstem Sprung
Wie auch in den ersten Vorjahreshalbjahren war der Markt durch Abschlüsse in Bestandsobjekten geprägt. Mit drei von vier umgesetzten Quadratmetern (76,5 % bzw. 99.400 m²) entfiel die überwiegende Mehrheit der Nutzung auf Bestandsflächen. Die weiteren 30.600 m² bzw. 23,5 % fanden in Neubauimmobilien statt, was im Schnitt der letzten fünf Vorjahreshalbjahre liegt, der 26,2 % bzw. 30.783 m² beträgt.
Wesentliche Umsatzbringer
Siemens Mobility GmbH, München Nord (Stadt), ca. 30.000 m² (Bestand), Industrie/ Produktion
Yaskawa Europe GmbH, München Nord, ca. 10.000 m² (Neubau), Industrie/ Produktion
Getränkelieferant, München Süd (Stadt), ca. 6.200 m² (Bestand), Handel (E-Commerce)
BRUNS Messe- und Ausstellungsgestaltung GmbH, München Nord, ca. 5.500 m² (Bestand), Sonstiges
Voltstorage GmbH, München Nord, ca. 5.200 m² (Neubau), Sonstiges
In-Tech GmbH, München Nord, 5.029 m² (Neubau), Industrie/ Produktion
Im ersten Halbjahr 2023 fehlten dem Münchner Markt Neubauflächen, was in den letzten Jahren häufig zu beobachten war. Wir gehen davon aus, dass bei potenziellen Neubauprojekten, welche bis Ende des Jahres realisiert oder zumindest auf den Weg gebracht werden, die Mieten weiter stabil bleiben. Sie können aufgrund der starken Nachfrage sogar noch weiter steigen. Themen aus dem Kontext ESG werden bei Neubauten immer wichtiger, auch im Hinblick auf den Exit für die Investoren.
Insgesamt haben wir im Berichtszeitraum 42 Mietvertragsabschlüsse registriert, zwei weniger als im ersten Halbjahr 2022.
Bei der Betrachtung nach der angemieteten Gebäudeart dominieren wie im Vorjahreszeitraum auch „sonstige Objekte“, die weder den Big-Boxes noch den Gewerbeparks zugeordnet werden können, mit 85.300 m² bzw. 65,6 % (H1 2022: 78.000 m² bzw. 70,2 %). Abschlüsse in Gewerbeparks rangieren bei 44.700 m² bzw. 34,4 % (H1 2022: 33.100 m² bzw. 29,8 %). Big-Box-Anmietungen waren wie im Vorjahreszeitraum nicht zu beobachten. Die Aufteilung des Flächenumsatzes auf die Gebäudearten entspricht dem Vorjahreszeitraum weitestgehend.
Regionen-Ranking: Münchner Norden bleibt auf Platz 1
Die umsatzstärkste Region im ersten Halbjahr 2023 war mit 78.100 m² bzw. 60,1 % der Münchner Norden (+87 % gegenüber H1 2022). Mit Ausnahme des ersten Halbjahres 2022 stellte der Münchner Norden in der Betrachtung der letzten fünf ersten Halbjahre stets die flächenumsatzstärkste Region. Fünf der sechs größten Abschlüsse entfallen aktuell in diese Region und akkumulieren 55.729 m². Neben dem größten Abschluss durch die Siemens Mobility GmbH ist auch der Vertrag der Yaskawa Europe GmbH über 10.000 m² im Norden verortet.
Zweitplatziert ist die Region Ost mit 22.200 m² bzw. 17,1 % (+53% bzw. +4 Prozentpunkte gegenüber H1 2022) – sie kommt auf dieses Ergebnis sogar ohne einen Top-Umsatzbringer beizusteuern.
Drittplatziert ist der Münchner Süden mit 19.100 m² bzw. 14,7 % (+12,5 Prozentpunkte gegenüber H1 2022), der zu einem Drittel durch die Anmietung von 6.200 m² eines namhaften Getränkelieferanten geprägt ist.
Auf dem letzten Rang befindet sich der Münchner Westen mit 10.600 m² bzw. 8,2 %, kommend von Platz 1 im ersten Halbjahr 2022 mit 52.300 m² bzw. 47,1 % (deutlicher Einbruch von -80 %, bzw. -38,9 Prozentpunkte gegenüber H1 2022).
Branchen-Ranking wird erneut durch Industrie/ Produktion angeführt
Die führende Branche war im ersten Halbjahr 2023 bezogen auf den Flächenumsatz erneut Industrie/ Produktion mit 74.700 m² bzw. 57,5 %, kommend von 45.600 m² bzw. 41 % in H1 2022. Sie konnte damit absolut mit einem Plus von 64 % am zweitdeutlichsten zulegen und auch den relativen Anteil von allen Branchen am deutlichsten mit 16,4 Prozentpunkte steigern. Die Siemens Mobility GmbH, die Yaskawa Europe GmbH und die In-Tech GmbH steuerten zusammen 45.029 m² bzw. 60,3 % bei.
Zweitplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 24.900 m² bzw. 19,2 %, was für den Münchner Markt ungewöhnlich ist (der Mittelwert des Anteils dieser Kategorie am gesamten Flächenumsatz der vergangenen 5 ersten Halbjahre liegt bei 9 %). Hierfür verantwortlich waren insbesondere die beiden Top-Abschlüsse durch die BRUNS Messe- und Ausstellungsgestaltung GmbH und die Voltstorage GmbH.
Drittplatziert ist die zuvor zweitplatzierte Branche Logistik/ Spedition mit 17.900 m² bzw. 13,8 % (H1 2022: 38.800 m² bzw. 34,9 %), die von allen Branchen mit einem Minus von 21,2 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiliger Bedeutung einbüßt.
Letztplatziert ist der Handel mit 12.500 m² bzw. 9,6 %, kommend von 21.100 m² bzw. 19 % (-9,4 Prozentpunkte). Der klassische Handel und der E-Commerce trugen jeweils hälftig zum Flächenumsatz der Oberkategorie des Handels bei.
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Weiterhin Platz 1 für kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m²
Flächen der größten Kategorie ab 10.001 m² können ihr Vorjahresniveau halten und vereinten im abgelaufenen Halbjahr mit 30.000 m² bzw. einem Anteil von 23,1 % die drittmeisten Flächen (H1 2022: 27.500 m² bzw. 24,8 %). Ein einzelner Abschluss in dem Segment (Siemens Mobility GmbH) zeigt auf, dass diese großvolumige Größenklasse in München weniger häufig zum Tragen kommt – auch im Vorjahreszeitraum waren lediglich zwei Abschlüsse zu beobachten.
Größere bis Großflächen zwischen 5.001 und 10.000 m² verzeichneten mit einem Flächenumsatz von 37.300 m² bzw. einem Anteil von 28,7 % eine hohe Marktaktivität und sind zweitplatziert, kommend von 6.400 m² bzw. 5,8 %. Absolut betrachtet liegt der Zuwachs knapp bei einer Versechsfachung, relativ legt die Größenklasse von allen mit 22,9 Prozentpunkten am deutlichsten zu. Aktuell tragen fünf der sechs größten Umsätze zusammengerechnet maßgeblich zum Flächenumsatz der Größenklasse bei (31.929 m² bzw. 86 %).
Typischerweise hatte und hat immer noch die Größenklasse 5.001 bis 10.000 m² eine hohe Bedeutung für den Münchner Markt. Jedoch ist ihr Anteil am Flächenumsatz rückläufig. War diese Kategorie in den Jahren 2019 bis 2022 mit einem nahezu hälftigen Umsatzanteil immer auf dem ersten Rang, sorgt sie heute im Schnitt nur noch für knapp ein Drittel des Umsatzes.
Auf Platz vier folgt die im Vorjahresvergleich stabile Flächenkategorie 3.001 und 5.000 m² mit 14.600 m² bzw. 11,2 % (H1 2022: 16.200 m² bzw. 14,6 %).
Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² belegen weiterhin den ersten Platz mit 40.300 m² bzw. 31 %, kommend von 52.400 m² bzw. 47,2 % in H1 2022. Allerdings büßen sie sowohl absolut mit -23 % als auch relativ an Bedeutung ein (-16,2 Prozentpunkte).
Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin letztplatziert mit 7.800 m² bzw. 6 % (H1 2022: 8.600 m² bzw. 7,7 %).
Spitzenmiete vor nächstem Sprung
Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Metropolregion München hat im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 mit 9,75 €/m² ihren neuen vorläufigen Höchstwert erreicht. Der 5-Jahresschnitt der Spitzenmiete von 8,75 €/m² wurde entsprechend um 11,4 % übertroffen. Aufgrund der Vertragsabschlüsse in Neubauimmobilien in den kommenden Monaten, die im ersten Halbjahr noch fehlten, gehen wir davon aus, dass sich die Spitzenmiete noch weiter verteuern wird.
Auch die Durchschnittsmiete ist mit 7,50 €/m² auf ein Allzeithoch gestiegen, was einem Plus von 7,9 % zum Vorjahreswert entspricht. Der aktuelle Wert liegt rund 9,6 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,84 €/m².
Zu den Mietpreiskarten:
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