Marktbericht Hamburg für das Gesamtjahr 2023

Durch den fortgesetzten Negativtrend wurde auch der 5-Jahresschnitt des Flächenumsatzes in Höhe von 460.000 m² um deutliche 35 % verfehlt. Der deutliche Flächenumsatzrückgang im Hamburger Markt für eigengenutzte und gemietete Lager-, Logistik- und Industrieflächen geht vorrangig auf ein unsicheres wirtschaftliches Umfeld und geopolitische Spannungen zurück. Nutzer-Unternehmen agieren bei ihren Investitionen zurückhaltend, sichern sich Bestandsflächen und warten erstmal ab. Zudem stehen Unternehmen mit Wechsel- und Expansionsplänen im großvolumigen Bereich kaum ESG-konforme Produkte zur Verfügung – weder im Bestand noch zeitnah im Rahmen von Neubauten. Diese Flächen wurden in den letzten Monaten vom Markt absorbiert.

In Hinblick auf weiterhin hohe Bau- und Finanzierungskosten gibt es derzeit nahezu keine Neubauten von großvolumigen, spekulativen Projektentwicklungen. Darüber hinaus sind so gut wie keine Grundstücke im Hamburger Marktgebiet hierfür vorhanden. Projektentwickler halten sich notgedrungen mit spekulativen Neubauten zurück. Es ist zu erwarten, dass die Inflation weiterhin rückläufig sein wird. Somit ist mit einer Reduzierung des Zinsniveaus durch die Zentralbanken ab Mitte 2024 zu rechnen. Damit wird die Investitionsbereitschaft der Unternehmen steigen.

Es bleiben jedoch die geopolitischen Unsicherheiten und das knappe Flächenangebot. Somit erwarten wir einen Flächenumsatz bis Ende 2024 auf ähnlichem Niveau wie im abgelaufenen Gesamtjahr 2023, d.h. 300.000 m² bis max. 350.000 m².

Anmietungen in Bestandsobjekten waren mit rund 70 % bzw. 208.500 m² für die Mehrheit des Flächenumsatzes am Hamburger Eigennutzer- und Mietmarkt für den Flächenumsatz hauptverantwortlich. Die Abschlüsse durch die Elektronik-Einzelhandelskette MediaMarktSaturn über 14.600 m² und der Fachgroßhandelsgruppe IGEPA Group über 13.500 m² haben in Summe rund 25.000 m² bzw. 12 % des Flächenumsatzes der Bestandsimmobilien beigetragen.

Neubauflächen zeichnen sich für 91.500 m² umgesetzte Flächen verantwortlich, wozu drei der fünf Top-Abschlüsse insgesamt 51.300 m² bzw. 56 % des Neubau-Flächenumsatzes beitrugen. Hierzu zählen der Logistiker TST GmbH mit 21.300 m² sowie das Schmuckunternehmen Pandora Group und der Logistiker Nagel Group mit jeweils 15.000 m². Flächennutzungen in ehemaligen Brownfield-Arealen sind nicht registriert worden.

Big-Box-Objekte mit hohem Aderlass – Gewerbeparks mit großem Zulauf
Waren Big-Box-Objekte letzten abgelaufenen Gesamtjahr 2022 noch mit 76 % bzw. 372.400 m² taktgebend, kommen sie aktuell nur auf 98.500 m² bzw. 32,8 % und verzeichnen damit ein Minus von 273.900 m² bzw. 74 %. Dahingegen hat die Nutzung von Gewerbeparks 2023 einen großen Zulauf erfahren. Die Flächenabnahme in dieser Gebäudeklasse hat sich nahezu mit 67,2 % bzw. 201.500 m² in 2023 verdoppelt, kommend von 102.900 m² bzw. 21 % in 2023. Objekte, die weder in Gewerbeparks verortet waren noch zu Big-Boxes gehören, verzeichnen aktuell keinen Marktanteil, kommend von 3 % mit 14.700 m².

Wenige Abschlüsse von Eigennutzern
Der Hamburger Markt ist auch 2023 weiterhin ein überwiegender Vermietungsmarkt geblieben. Zu Buche stehen 259.000 m² Flächenabnahme bzw. 86,3 %, kommend von 328.300 m² bzw. 67 % in 2022. Eigennutzer kommen 2023 auf 41.000 m² bzw. 13,7 %. Sie haben 2022 noch eine größere Rolle gespielt und beinahe einen von drei umgesetzten Quadratmetern beigesteuert mit 147.000 m² bzw. 67 %.

Zwei der Top-Abschlüsse entfallen in den Süden mit TST GmbH über 21.300 m² und MediaMarktSaturn über 13.500 m² tragen sie insgesamt 36,3 % des Flächenumsatzes bei.

Erneut zweitplatziert ist der Hamburger Osten mit 81.000 m² bzw. 27 %. Die Region verliert nach dem erstplatzierten Süden am zweitmeisten an Flächenumsatz kommend von 151.900 m² bzw. 31 %. Das Delta liegt bei 70.900 m² bzw. 46,7 %, damit hat sich der Flächenumsatz nahezu halbiert. Anteilig hingegen büßt der Teilmarkt nur leicht an Bedeutung mit einem Minus von 4 Prozentpunkten ein. Drei der fünf Top-Abschlüsse sind im Osten gezeichnet worden und steuern insgesamt 43.500 m² bzw. 53,7 % bei (Nagel Group mit 15.000 m², Pandora Group 15.000 m² und IGEPA Group 13.500 m²).

Drittplatziert ist der zuvor letztplatzierte westliche Teilmarkt mit 69.000 m² bzw. 23 %, kommend von 24.500 m² bzw. 5 %. Es ist der einzige Teilmarkt, der 2023 an Bedeutung zulegen konnte (+18 Prozentpunkte) und dies deutlich mit einem Plus von 44.500 m² (+182 %), was einer beinahe Verdreifachung nahekommt. Nicht nur im Vorjahresvergleich stellt dies einen hohen Wert dar, auch der 5-Jahresdurchschnitt des Teilmarktes West von 44.500 m² wurde um 55 % übertroffen.

Letztplatziert ist der zuvor drittplatzierte Markt Hamburg Nord mit 51.000 m² bzw. 17 %, kommend von 53.900 m² bzw. 11 %. Absolut betrachtet ist dies eine beinahe Seitwärtsbewegung mit einem lediglich leichten Rückgang von 2.900 m² bzw. 5,4 %. Anteilig legt der Teilmarkt leicht an Bedeutung zu (+6 Prozentpunkte), allerdings zu wenig, um sich gegenüber dem Teilmarkt West behaupten zu können.

Die Branche Logistik/Spedition führt mit 104.000 m² bzw. 34,7 % das Ranking an, kommend von Platz zwei mit 200.000 m² bzw. 41 % und zum sechsten Mal seit 2016. Absolut liegt im Vorjahresvergleich ein deutlicher Flächenumsatzrückgang in Höhe von 96.000 m² bzw. -48 % vor, allerdings nur ein moderater anteiliger Rückgang in Höhe von -6 Prozentpunkten. Logistik/Spedition steigt insbesondere aufgrund des deutlich schlechteren Abschneidens des Handels einen Rang auf, der im Gesamtjahr 2022 noch führend war. Zwei Top-Abschlüsse trugen insgesamt rund 36.300 m² zum Flächenumsatz der Branche bei, was rund 35 % entspricht (TST GmbH mit 21.300 m² und Nagel Group mit 15.000 m²).

Drittplatziert ist der zuvor erstplatzierte Handel mit aktuell nur noch 79.000 m² bzw. 26,3 %. Kommend von 220.500 m² bzw. 45 % in 2022 verliert er den Großteil des Flächenumsatzes im Vorjahresvergleich mit einem Delta von 141.500 m² bzw. -64,2 %. Damit weist der Handel im abgelaufenen Jahr nur noch rund ein Drittel des Vorjahresflächenumsatzes auf. Anteilig bricht die Bedeutung am deutlichsten ein mit einem Minus von 19 Prozentpunkten und der 5-Jahresschnitt von 144.240 m² ist aktuell um 45,2 % verfehlt worden.

Innerhalb des Handels leistete der klassische Handel mit 64.500 m² bzw. 81,6 % den überwiegenden Beitrag, kommend von 147.000 m² bzw. 67 %. Der E-Commerce kommt aktuell auf 14.500 m² bzw. 18,4 % (2022: 73.500 m² bzw. 33 %). Die Abschlüsse durch MediaMarktSaturn über 14.600 m² sowie durch die IGEPA Group über 13.500 trugen 36 % zum Flächenumsatz des Handels bei.

Letztplatziert ist weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 32.000 m² bzw. 10,7 % (2022: 14.500 m² bzw. 3 %) und legt damit um +17.500 m² zu, was mehr als eine Verdoppelung im Vorjahresvergleich darstellt und auch anteilig um 8 Prozentpunkte zulegt.

Großflächen geben um 68 % nach

Großflächen ab 10.001 m² hatten 2023 wie auch im Vorjahreszeitraum den höchsten Anteil am Flächenumsatz von 30,3 % bzw. mit 90.800 m², kommend von 333.200 m² bzw. 68 % geben sie allerdings deutlich nach. Absolut liegt der Flächenumsatzrückgang bei deutlichen 242.400 m² bzw. -72,7 %, sodass sie nur noch auf rund ein Viertel des Vorjahresumsatzes 2022 rangieren. Damit einhergehend, bricht auch die anteilige Bedeutung deutlich ein mit einem Minus in Höhe von 37,7 Prozentpunkten. Waren sie im Vorjahreszeitraum 2022 noch für rund 7 von 10 umgesetzten Quadratmetern verantwortlich, sind es im Gesamtjahr 2023 nur noch rund 3 von 10.

Es kann von allen Größenklassen den deutlichsten absoluten Zuwachs von 37.200 m² bzw. 108 % (mehr als verdoppelt) und zudem auch den anteilig höchsten Bedeutungsgewinn von +16,8 Prozentpunkten für sich beanspruchen. Die Größenklasse der mittleren Flächen von 3.001 bis 5.000 m² ist weiterhin auf dem letzten Rang mit 36.200 m² bzw. 12,1 %, kommen von 24.500 m² bzw. 5 %. Absolut legt diese Größenklasse 11.700 m² zu (+47,8 %), anteilig um 7 Prozentpunkte.

Mittlere bis kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² vereinen mit 51.000 m² die drittmeisten Flächen auf sich, kommend ebenfalls vom dritten Platz mit 39.200 m² bzw. 8 %. Für sie ergibt sich ein Zuwachs von 11.800 m² bzw. 30,1 % absolut und 9 Prozentpunkte anteilig.

Kleinstflächen unter 1.000 m² sind zwei Ränge abgestiegen und vereinen 50.500 m² bzw. 16,8 % des Flächenumsatzes auf sich, was dem vierten Rang entspricht. Absolut büßen sie damit als einzige Größenklasse neben den Großflächen ab 10.001 m² mit -8.300 m² Flächenumsatz im Vorjahresvergleich ein (-14,1 %), anteilig können sie moderat zulegen (+4,8 Prozentpunkte).

Die Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen aufgrund geringer Leerstandsquoten bei einer das Angebot übersteigenden Nachfrage nach hochwertigen Flächen im Bestand und Neubau an.