„Düsseldorf war 2022 ein reiner Vermietungsmarkt, Eigennutzer haben im abgelaufenen Jahr keine Rolle gespielt. Das Umsatzvolumen stellt nach dem Spitzenergebnis aus 2021 aber das zweitstärkste in der Betrachtung der letzten fünf Jahre dar und liegt beinahe exakt bei dem Wert des 5-Jahresschnitts von 265.240 m²“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Während Vermietungen in Bestandsobjekten 58,3 % bzw. 154.500 m² zum Ergebnis beitrugen, kamen Brownfields (entwickelte Brachen) auf mittlerweile 27,1 % bzw. 72.000 m² und Neubauten lediglich auf 38.700 m² bzw. 14,6 %.

Am stärksten abvermietet wurden Big-Box-Logistikobjekte, die 153.100 m² bzw. 57,7 % des Flächenumsatzes stellten. Die Flächenabnahme in Gewerbeparks belief sich auf 17,2 % bzw. 45.600 m². Objekte, die weder in Gewerbeparks verortet waren, noch den Kriterien der Big-Box erfüllen, kamen auf 25,1 % des Gesamtumsatzes bzw. 66.500 m².

Branchen-Ranking: Spedition / Logistik Nummer 1, Industrie / Produktion mit größtem Plus
Seit 2019 weiterhin durchgehend führende Branche ist Logistik / Spedition mit einer Flächenabnahme von 103.800 m² bzw. 39,1 % (2021: 213.500 m² bzw. 61 %). Sie büßte jedoch von allen Branchen mit 21,9 Prozentpunkten am deutlichsten an anteiligem Umsatz ein. Absolut konnte in 2022 nur die Hälfte des Umsatzes des Vorjahres eingefahren werden. Die zwei Top-Umsatzbringer in dieser Branche heißen Bohnen Logistik (19.356 m²) und Gate 41 Logistics GmbH (13.364 m²) mit akkumulierten 32.720 m² bzw. 31,5 % des Branchenumsatzes.

Der Branche Logistik / Spedition dicht auf den Fersen war 2022 in der Metropoloregion Düsseldorf der Handel mit 101.500 m² bzw. 38,3 % Flächenumsatz. Damit lagen Handelsunternehmen leicht unter dem Vorjahresniveau (-6,5 %; 2021: 108.500 m² bzw. 31 %), gewannen aber 7,3 Prozentpunkte an relativer Bedeutung. Die Top-Abschlüsse durch Picnic (20.000 m²) und Galaxus (14.000 m²) trugen zusammen gerechnet 34.000 m² bzw. 33 % bei.

„Mehr als jeder zweite Quadratmeter des Handels entfiel 2022 auf Abschlüsse im Bereich E-Commerce“, berichtet Bülent Alemdag. Konkret waren dieses lautet der Realogis Analyse 55,3 % bzw. 56.100 m². Der klassische Handel steuerte hingegen 45.400 m² bzw. 44,7 % bei.

Die Branche Industrie / Produktion kämpfte sich 2022 einen Platz nach vorn und rangiert mit 19,8 % vom Gesamtflächenumsatz bzw. 52.500 m² auf Rang 3 (2021: 3 % bzw. 10.500 m²). Damit konnte die Branche ihren absoluten Flächenumsatz verfünffachen und auch relativ von allen Branchen am deutlichsten an Relevanz zulegen (+16,8 Prozentpunkte). Maßgeblich verantwortlich für das gute Abschneiden war der mit 32.000 m² größte Mietvertragsabschluss in NRW im Gesamtjahr 2022 durch die Vaillant Group, die damit 61 % des Branchenergebnisses stemmte.

Auf dem letzten Rang befindet sich die Sammelkategorie Sonstiges mit 7.400 m² bzw. 2,8 % (2021: von 17.500 m² bzw. 5 %).

Großabschlüsse dominieren
Der Düsseldorfer Markt für Lager-, Logistik- und Industrieflächen war im abgelaufenen Jahr stark durch Großabschlüsse über 10.001 m² geprägt. Alle fünf Top-Abschlüsse gehören dieser Flächenkategorie an, zusammen brachten sie es auf 98.720 m² und damit auf rund 59 % des Umsatzes.

Alle Großflächen-Vermietungen zusammengerechnet kamen auf 167.800 m² bzw. 63,3 % des gesamten Jahresumsatzes.

Mittlere bis große Flächen zwischen 5.001 – 10.000 m² sind für 22.400 m² bzw. 8,4 % verantwortlich (Rang 4) und die Flächenkategorie zwischen 3.001 und 5.000 m² für 28.900 m² bzw. 10,9 % (Rang 3). Kleinere bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² rangieren mit 29.500 m² bzw. 11,1 % auf dem zweiten Rang und Kleinstflächen unter 1.000 m² sind mit 6,3 % bzw. 16.600 m² letztplatziert.

Spitzen- und Durchschnittsmiete stiegen erstmals zweistellig
Die Spitzenmiete hat 2022 mit 7,15 €/m² ein neues Allzeithoch erklommen und sich damit um 13,5 % verteuert (2021: 6,30 €/m²). „In den vergangenen fünf Jahren stellt dies den deutlichsten Anstieg der Spitzenmiete dar, der erstmals auch zweitstellig ausfällt“, so Bülent Alemdag. Der 5-Jahresschnitt von 6,15 €/m² wurde um 16,3 % übertroffen.

Die Durchschnittsmiete zog mit einem Zuwachs von 13,2 % beinahe gleichstark an wie die Spitzenmiete. Sie erreichte mit 6,00 €/m² ebenfalls ihren vorläufigen Höchstwert sowie erstmals einen zweistelligen Zuwachs im Jahresvergleich. Der aktuelle 5-Jahresschnitt liegt bei 5,18 €/m² und wurde damit um 15,8 % übertroffen.

Prognose
„Die Metropolregion Düsseldorf wird auch weiterhin einen Flächenmangel verzeichnen. Jedoch werden entgegen den Trends der vergangenen Jahre deutlich weniger Neubaulogistikimmobilien spekulativ errichtet werden. Zudem gehen wir davon aus, dass die Mietpreise stagnieren oder nur noch sehr verhalten ansteigenden werden“, erklärt Bülent Alemdag.

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Zudem hat REALOGIS 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich entschieden, der Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit auszeichnet.

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