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  • WINSEN | ca. 1.200 m² | LAGER | EBENERDIG | TEILBAR | FREIFLÄCHE OPTIONAL

    ID: 1022435Details
  • NORDERSTEDT | ca. 2.700 m² HALLE | SOLITÄROBJEKT | EBENERDIG | BEHEIZT | BÜRO

    ID: 1015155Details
  • KÜHLZELLEN | EBENERDIG | BEHEIZT | STARKSTROM

    ID: 1025508Details
  • RAMPEN | CA. 10 M UKB | EBENERDIG | HOCHWERTIG

    ID: 1024148Details
  • Provisionsfreier Neubau im Erstbezug

    ID: 1019465Details
  • Neubau | Lager & Umschlagshalle | Rampe

    ID: 1014315Details
  • GE-PARK | RAMPE | EBENERDIG

    ID: 997156Details
  • TEILBAR | EBENERDIG | GEWERBEPARK

    ID: 1002036Details
  • Lager-/ Produktionsfläche in Top-Lage zu vermieten!

    ID: 1019242Details
  • HH-HEIMFELD - EXKLUSIV - | 4.500 m² FREIFLÄCHE | 2.200 m² HALLENFLÄCHE | TOP-LAGE

    ID: 1017671Details
  • BERLIN-FRIEDRICHSHAIN | ca. 1.000 - 6.000 m² | EXKLUSIVE MIETFLÄCHE IM ZENTRUM

    ID: 1017665Details
  • RAMPEN | BEHEIZT | EBENERDIG | SPRINTERTORE | RWA

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Marktbericht Großraum Berlin für das 1. Halbjahr 2022

- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion

Berliner Logistik­immobilien­markt erreicht im 1. Halbjahr 2022 ein absolutes Allzeithoch

Unserer Beobachtung nach erreicht der Berliner Logistikimmobilienmietmarkt im ersten Halbjahr 2022 mit einem Flächenumsatz von 785.300 m² sein absolutes Allzeithoch. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit einem Zuwachs von 172,3 % fast verdreifacht (H1 2021: 288.400 m²). Ursächlich für die Höhe des Rekordwertes ist der Tesla-Abschluss in Grünheide über 327.000 m² im ersten Quartal 2022. Aber auch ohne diesen Abschluss bliebe das erste Halbjahr das stärkste der Aufzeichnungen mit 458.300 m², das damit 58,9 % über dem Vorjahreswert liegt.



Der Jahresschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre liegt aktuell bei 335.840 m², auch wurde die Entwicklung in den ersten sechs Monaten um deutliche 133,8 % übertroffen. Allein der Tesla-Abschluss würde beinahe ausreichen, um den 5-Jahresschnitt in Berlin zu erreichen.

Die Metropolregion Berlin ist aktuell ein absoluter Vermietermarkt. Für ein Objekt interessieren sich bis zu zehn potenzielle Nutzer. Der hohe Nachfrageüberhang führt dazu, dass die Flächen zunehmend an den Meistzahlenden gehen. Der Nachweis einer guten Bonität wird zu einer zwingenden Bedingung, um überhaupt Besichtigungstermine zu bekommen.

Fakten

  • Neubau führt im Vergleich zum Vorjahr vor Bestand

  • NEU: Analyse des Flächenumsatzes nach Eigennutzer/ Fremdnutzer

  • Größte Flächenabnahme fand in Berlin Umland Ost statt

  • NEU: Flächenumsatzanalyse nach Big-Box, Gewerbepark und Sonstiges

Neubau führt im Vergleich zum Vorjahr vor Bestand

Insgesamt sind von Januar bis Juni dieses Jahres Mietverträge über 655.600 m² Neubauflächen abgeschlossen worden, was einem Marktanteil von 83,5 % entspricht. Damit hat sich der Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als versechsfacht (H1 2021: 98.900 m², 34,3 % am Gesamtmarkt).

Bestandsflächen kommen auf 129.700 m² bzw. 16,5 %, im Vorjahreszeitraum waren es noch 189.500 m² bzw. 65,7 % (Rückgang absolut um 31,6 %). Aber auch ohne Tesla hätte sich das Verhältnis zwischen Neubau und Bestand des Vorjahreszeitraumes umgedreht: Ohne die Einbeziehung des Tesla-Abschlusses kommt der Neubau auf 71,7 % des Flächenumsatzes und der Bestand auf 28,3 %.

Analyse des Flächenumsatzes nach Eigennutzer/ Fremdnutzer

Das Verhältnis zwischen einerseits Fremdnutzung und andererseits Eigennutzung von Industrie- und Logistikimmobilienflächen ist im ersten Halbjahr nahezu ausgeglichen. Insgesamt haben wir sieben Verträge durch Eigennutzer registriert, auf die zusammengerechnet 393.400 m² Fläche entfallen, was einem Anteil von 50,1 % des Gesamtflächenumsatzes entspricht. Insgesamt 49,9 % bzw. 391.900 m² betreffen Flächen, die nicht im Eigentum des Nutzers sind. Mit 62 Mietabschlüssen ist diese Fremdnutzer-Kategorie deutlich häufiger vertreten. Ohne Einbeziehung des Tesla-Abschlusses wäre der Markt mit 85,5 % ein eindeutiger „Fremdnutzer“-Markt.

Flächenumsatz­analyse nach Big-Box, Gewerbepark und Sonstiges

Laut unserer Berechnung sind 210.300 m² bzw. 17 der insgesamt 69 Abschlüsse im ersten Halbjahr 2022 der modernen „Big-Box“-Logistik, d.h. dem Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart von Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent, zuzuordnen.

In Summe entfallen 59.000 m² bzw. 28 Abschlüsse auf Gewerbeparks. Einen Gewerbepark definieren wir als zusammengehöriges Gewerbegebiet, das von privaten Unternehmen mit einem einheitlichen Konzept erschlossen und realisiert wird und die Infrastrukturen durch ansässige Unternehmen kostengünstig gemeinsam genutzt werden.

Weder in klassische Gewerbeparks noch in Big-Box-Logistik fallen 516.000 m² bzw. 24 Abschlüsse. Dazu zählt Tesla mit 327.000 m², die verbleibenden 189.000 m² sind meist in kleineren alleinstehenden Gebäuden vermietet worden, sei es einzelne Gesamtobjektflächen oder Teilflächen.

Größte Flächenabnahme fand in Berlin Umland Ost statt

Größter Flächenabnehmer in H1 2022 war das Gebiet Berlin Umland Ost mit einem Anteil von knapp 46,2 % bzw. 363.200 m². Die Region verzeichnet den stärksten relativen Zuwachs von 32,2 Prozentpunkten gegenüber H1 2021 (anteiliger Umsatz im H1 2022), was vorrangig dem Tesla-Abschluss in Grünheide geschuldet ist.

Auf Rang zwei liegt Berlin Umland Süd mit einem Anteil von 23,6 % bzw. 185.000 m² am gesamten Flächenumsatz.

    Das Berliner Umland Süd verliert mit 16,4 Prozentpunkten an anteiliger Bedeutung (aufgrund des Tesla-Großabschlusses), legt aber absolut an Umsatz zu mit +61,9 %. Drei der Top-Abschlüsse entfallen in das südliche Berliner Umland und tragen mit insgesamt 83.314 m² Flächenumsatz rund 44,9 % des Umsatzes der Region bei:

    • Picnic mit 32.000 m² (Neugeschäft) in Ludwigsfelde
    • Schnellecke mit 30.800 m² (Neugeschäft) in Rangsdorf
    • Hive mit 20.514 m² (Expansion) in Rangsdorf

    Drittplatziert ist das Berliner Stadtgebiet mit einem Anteil von 18,6 % bzw. 145.600 m², das damit absolut um rund 45.000 m² zulegen konnte (rund 44,3 %). Allerdings büßt es im Vergleich zum Vorjahr mit -16,5 Prozentpunkten von allen Regionen am anteiligen Umsatz am deutlichsten ein (H1 2021: Anteil Stadtgebiet Berlin von 35 %; 100.900 m²). Verantwortlich hierfür ist das starke Ergebnis (durch Tesla).

    Innerhalb des Stadtgebiets Berlin dominiert der innerstädtische Süden 51 % am Flächenumsatz bzw. 74.200 m² und legt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 18,9 Prozentpunkte zu (H1 2021: 32,1 % bzw. 32.400 m²). Berlin Ost kommt auf einen Anteil von 29,9 % bzw. 43.600 m² und Berlin Nord auf 4,6 % bzw. 6.700 m².

    Auf dem vierten Platz unter allen Regionen (Stadtgebiet und Umland Nord, Ost, Süd, West) steht Umland West mit einem Anteil von 11,6 % bzw. 91.000 m². Die beiden Lidl-Abschlüsse in Werder und Marquardt vereinen mit über 32.738 m² und 26.310 m² insgesamt 59.048 m² bzw. 64,9 % den Großteil des Flächenumsatzes der Region auf sich (zweit- und fünftgrößte Abschluss im ersten Halbjahr 2022).

    Im Umland Nord erfolgte kein Abschluss.
     

    Wesentliche Umsatzbringer

    Tesla, in Grünheide mit ca. 327.000 m² (Neugeschäft), Produktion

    Lidl, in Werder mit ca. 32.738 m² (Expansion), Handel

    Picnic, in Ludwigsfelde mit ca. 32.000 m² (Neugeschäft), Handel (E-Commerce)

    Schnellecke, in Rangsdorf mit ca. 30.800 m² (Neugeschäft), Logistik

    Lidl, in Marquardt mit ca. 26.310 m² (Expansion), Handel

    Hive, in Rangsdorf mit ca. 20.514 m² (Expansion), Logistik

    Industrie/ Produktion führt Branchen-Ranking an

    Führend in der Flächenabnahme des ersten Halbjahres war die Branche Industrie/ Produktion mit einem Anteil von 48,3 % bzw. 379.400 m². Hauptverantwortlich war auch hier der Tesla-Abschluss. Im Vorjahreszeitraum noch mit 89.100 m² bzw. 30,9 % zweitplatziert, kann die Branche ihren absoluten Flächenumsatz mehr als vervierfachen und relativ um 17,4 Prozentpunkte zulegen.

    Der zweite Platz geht an den Handel, der 215.400 m² bzw. 27,4 % auf sich vereint und damit seinen Flächenumsatz absolut mehr als verdreifachen und relativ 5,3 Prozentpunkte an Bedeutung zulegen kann (H1 2021: 63.700 m² bzw. 22,1 %).



    Auf die Kategorie Handel entfallen insgesamt drei der Top-Abschlüsse, die zusammen 91.048 m² und damit rund 42 % des Flächenumsatzes beitrugen. Davon vereint der klassische Handel 123.000 m² bzw. 57,1 % des Flächenumsatzes auf sich. Zwei der Top-Abschlüsse – Lidl mit zwei Verträgen über 32.738 m² in Werder einerseits und 26.310 m² in Marquardt andererseits– entfielen auf den klassischen Handel. Mit insgesamt 59.048 m² trugen sie rund 48 % des Flächenumsatzes in dieser Unterkategorie bei.

    Im Berichtszeitraum H1 2022 wurden durch den Online-Handel im Berliner Marktgebiet 92.400 m² Logistikflächen neu vermietet. Das entspricht 42,9 % aller Flächen, die von der übergeordneten Kategorie Handel absorbiert wurden. Den Top-Abschluss in der Kategorie des E-Commerce stellt Picnic mit 32.000 m² bzw. rund 35 %.

    Auf den Rängen drei und vier liegt die Logistik/ Spedition mit einem Anteil von 17,5 % bzw. 137.300 m² und die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 6,8 % bzw. 53.200 m².

    Großflächen dominieren mit 76,1 %

    Insgesamt haben wir 69 Abschlüsse registriert, 11 weniger als im ersten Halbjahr 2021.


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    Zum Marktbericht Deutschland


    Den größten Flächenanteil steuerte die Kategorie der Flächen ab 10.000 m² mit einem Anteil von 76,1 % bzw. 597.500 m² bei. Im Vorjahr war diese Kategorie mit einem Anteil von lediglich 29 % bzw. 81.900 m² noch zweitplatziert und konnte im ersten Halbjahr 2021 ihre Bedeutung von allen Größenklassen am deutlichsten ausbauen (+ 47,1 Prozentpunkte).

    Auch absolut liegt eine starke Steigerung vor: Mehr als sieben Mal so viel Umsatz wie im Vorjahreszeitraum entfiel H1 2022 auf die größte Größenkategorie. Alle Top-Umsatzbringer und insbesondere der Tesla-Abschluss zahlten auf dieses Segment ein mit insgesamt 469.362 m² steuerten die sechs größten Abschlüsse H1 2022 rund 79 % des Umsatzes der Kategorie >10.000 m² bei. Auf diese Kategorie entfielen mit 12 der 69 verzeichneten Deals des ersten Halbjahres (17 %) die zweitwenigsten.

    Flächen der Größenkategorie 5.001 – 10.000 m² belegen den zweiten Rang mit einem Anteil von 14,4 % bzw. 113.200 m², auf diese Kategorie entfielen 14 Abschlüsse. Fünf Abschlüsse und damit sieben weniger als im Vorjahreszeitraum entfallen auf die Größenordnung 3.001 – 5.000 m² (18.300 m² oder 2,4 %). Im Segment 1.000 – 3.000 m² wurden die meisten Verträge geschlossen: 23 Abschlüsse stellen 5,9 % bzw. 46.500 m². Kleinstflächen unter 1.000 m² bilden mit 9.800 m² bzw. einem Anteil von 1,2 % das Schlusslicht, auf dieses Segment entfielen 15 Abschlüsse.

    Spitzenmiete verteuert sich auf 7,90 Euro

    Im 5-Jahresvergleich entwickelt sich die Spitzenmiete sehr dynamisch und erreicht mit 7,90 €/m² im ersten Halbjahr 2022 ihren vorläufigen Höchstwert. Damit verteuert sie sich um 5,3 %, kommend von 7,50 €/m². Zum Vergleich: Die höchste Verteuerung der letzten fünf Jahre fand im H1 2018, wo sich die Spitzenmiete kommend von 5,10 €/m² um 19,6 % auf 6,10 €/m² erhöhte.

    Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt um 11,6 %über dem 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre von 7,08 €/m².

    Durchschnittsmiete legt um 15,3 % zu

    Ebenfalls dynamisch entwickelt sich die Durchschnittsmiete, welche sich in der 5-Jahresbetrachtung mit Ausnahme von 2019 (Stagnation) durchgehend verteuerte. Jüngst legte sie um deutliche 15,3 % bzw. beinahe 1 €/m² auf den vorläufigen Höchststand von 6,80 €/m² zu, kommend von 5,90 €/m² in H1 2021. Auch hier fand die größte Verteuerung in H1 2018 mit + 22,2 % auf 5,50 €/m² statt, kommend von 4,50 €/m².

    Ausblick bis 2024

    Nach außen hin besteht der Eindruck für potenzielle Nutzer, als wenn aktuell noch ausreichend Flächen verfügbar seien. Sie sind aber größtenteils schon vorvermietet oder endverhandelt und warten nur noch auf die Baugenehmigungen oder die finale Unterschrift. Der Berliner Industrie- und Logistikflächenmarkt entwickelt sich ähnlich wie bspw. die Metropolregion München, die seit Jahren keinen Leerstand mehr verzeichnet. Jeder Nutzer, der Logistik betreibt, behält seine Flächen – auch um der Konkurrenz keinen Ausbau dessen Marktanteils zu ermöglichen.

    Wir gehen davon aus, dass im dritten Quartal 2022 Abschlüsse über rund 100.000 m² Neubauflächen in Big-Boxes zu Buche schlagen werden. Die Verträge hierfür wurden bereits gezeichnet, sie tauchen aber in den Halbjahreszahlen nicht auf, da die Baugenehmigungen noch ausstehen. Im laufenden Jahr stehen Nutzern von Großflächen darüber hinaus nur noch wenige ausgewählte Restflächen mit einem Volumen von ca. 40.000 m² zur Verfügung.

    Nach unserer Einschätzung wird anschließend im vierten Quartal 2022 in der Metropolregion Berlin die Vollvermietung von Industrie- und Logistikflächen größer 5.000 m² erreicht werden. Es bleibt dann nur noch der deutlich in die Jahre gekommene Bestand, der nicht mehr für die Logistik und E-Commerce nutzbar ist.

    Die nächsten verfügbaren Neubaugroßflächen werden erst 2023 und 2024 auf den Markt kommen.
     


    Zu den Mietpreiskarten:

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