Pressemitteilung

Damit wird der rückläufige Trend der zwei letzten Vorjahreszeiträume durchbrochen (H1 2023: 301.730 m², was einen Einbruch von -41,9 % bzw. -217.770 m² gegenüber von 519.500 m² in H1 2022 darstellte; H1 2022: 519.500 m², -19,8 % bzw. -128.500 m² gegenüber 648.000 m²in H1 2021).

Nachdem der 5-Jahresschnitt im Vorjahreszeitraum um deutliche 39 % verfehlt wurde (H1 2023: 491.506 m²) liegt er im ersten Halbjahr 2024 mit 478.712 m² beinahe auf Höhe des aktuellen Gesamtflächenumsatzes. Entsprechend wird der Schnitt aktuell um lediglich 5 % unterschritten. Trotzdem rangiert das abgelaufene Halbjahr nur auf dem vierten von fünf Plätzen, nur das erste Halbjahr 2023 lag mit 301.730 m² darunter.

„Marktbestimmend sind Anmietungen in Bestandsflächen mit 299.650 m² bzw. 66,2 %“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die alle drei NRW-Top-Märkte betreut. Sie stellen mit +124.050 m² bzw. +70,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum das deutlichste Plus aller Abschlussarten dar (H1 2023: 175.600 m² bzw. 58,2 %). Neubau-Anmietungen kommen auf 96.050 m² bzw. 21,2 %. Kommend von 126.130 m² bzw. 41,8 % büßen sie somit deutlich an Bedeutung ein und verlieren auch absolut 30.080 m² an Flächenumsatz (bzw. -23,8 %).

Abschlüsse in Objekten auf ehemaligen Brownfields belaufen sich auf 57.100 m² bzw. 12,6 %. Im Vorjahr hat Realogis keine Abschlüsse auf ehemaligen Brachflächen beobachten können.

„Ausgeblieben sind – wie im Vorjahreszeitraum – Abschlüsse von Eigennutzern“,so Bülent Alemdag. Die letzten Vertragsabschlüsse für Immobilien zur Eigennutzung erfolgten im 1. Halbjahr 2022 mit 38.900 m² von 519.500 m² (bzw. 7,5 %).

Bezogen auf den Gebäudetyp dominieren weiterhin die Big-Box-Flächen mit 311.600 m² bzw. 68,8 % mit einem absolut deutlichen Zuwachs von 103.534 m² bzw. 49,8 % (H1 2023: 208.066 m² bzw. 69 %). Sonstige Objekte, die weder in die Kategorie Big-Box noch in Gewerbeparks verortet werden können, sind für 86.360 m² bzw. 19,1 % verantwortlich (H1 2023: 49.633 m² bzw. 16,4 %). Das entspricht einem absoluten Plus von 36.727 m² bzw. 74 %. Gewerbeparks legen um 10.809 m² bzw. 24,5 % auf 54.840 m² bzw. 12,1 % zu (H1 2023: 44.031 m² bzw. 14,6 %).

„Alle Objektarten konnten Zuwächse verzeichnen, insbesondere die großflächigen Vermietungen, dennoch ist ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben“, berichtet Bülent Alemdag.

Ranking der drei Top-Märkte: Köln mit einem Plus von über 100.000 m² Flächenumsatz
Bezogen auf die Teilmärkte ist der Kölner Logistik- und Industrievermietungsmarkt mit 174.100 m² bzw. einem Anteil von 38,4 % der flächenstärkste und liegt damit leicht vor dem Ruhrgebiet. Mit einem Plus von +101.700 m² verzeichnet der Kölner Markt den deutlichsten Zuwachs aller Teilmärkte. Dies entspricht mehr als einer Verdoppelung und geht mit einem deutlichen Bedeutungszuwachs bezogen auf den Gesamtflächenumsatz in NRW einher (+14,5 Prozentpunkte).

An zweiter Stelle liegt weiterhin das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² bzw. 36,4 % (H1 2023: 92.330 m² bzw. 30,6 %). Ein Mehrumsatz von 72.470 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet ein Plus von 78,5 %.

Lediglich der Düsseldorfer Teilmarkt ist rückläufig und liegt aktuell bei 113.900 m² bzw. einem Anteil von 25,2 %. Ausgehend von 137.000 m² bedeutet dies einen Rückgang um 16,9 % bzw. 23.100 m².

Bülent Alemdag: „Die beiden Teilmärkte Köln und Ruhrgebiet können dieses Minus jedoch deutlich überkompensieren, sodass für den NRW-Gesamtmarkt im Halbjahresvergleich ein Plus von 151.070 m² verbleibt.“

Branchen-Ranking: Erstplatzierter Handel verdreifacht Vorjahresergebnis
Stärkste Branche in NRW ist im H1 2024 der zuvor zweitplatzierte Handel mit 204.800 m² bzw. 45,2 % nach 70.260 m² bzw. 15,5 % im Vorjahreszeitraum. Mit +134.540 m² bzw. einer annähernden Verdreifachung des Vorjahresergebnisses verbucht er den mit Abstand deutlichsten Zuwachs aller Branchen.

Der Blick auf den 5-Jahresdurchschnitt zeigt jedoch, wie schwach die Nachfrage des Handels im Vorjahr war: Trotz des sehr deutlichen Anstiegs wurde der Durchschnitt in Höhe von 191.043 m² nur um 7,2 % übertroffen und liegt damit leicht über dem Durchschnitt.

Treibende Kraft als Flächenabnehmer war der E-Commerce mit 121.400 m² bzw. einem Anteil von 59,3 %, der von 61.210 m² bzw. 87,1 % um 60.190 m² bzw. 98,3 % gestiegen ist. Der klassische Handel kommt auf 83.400 m² bzw. 40,7 %, was einem Zuwachs von 74.350 m² bzw. mehr als einer Verneunfachung entspricht, ausgehend von nur 9.050 m² bzw. 12,9 % im Vorjahr.

Durch dieses starke Wachstum konnte der klassische Handel seine anteilige Bedeutung am Flächenumsatz der Oberkategorie Handel um 27,8 Prozentpunkte steigern (die Dominanz des E-Commerce aus dem Vorjahr hat sich entsprechend um diese 27,8 Prozentpunkte verringert).

Auf dem zweiten Rang folgt die Branche Logistik/Spedition mit 181.600 m² bzw. 40,1 %, (H1 2023: Rang 1 mit 148.185 m² bzw. 49,1 %). Der Zuwachs von 33.415 m² bzw. 22,5 % reicht nicht aus, um den ersten Rang zu halten. Auch der 5-Jahresschnitt von 227.636 m² wird trotz des Zuwachses um deutliche 20,2 % verfehlt.

An erneut dritter Stelle folgt Industrie/Produktion mit 39.000 m² bzw. 8,6 % (H1 2023: 53.070 m² bzw. 17,6 %). Mit einem Minus von 14.070 m² bzw. 26,5 % ist dies der stärkste Rückgang aller Branchen. Dennoch wird der 5-Jahresdurchschnitt von 37.276 m² um 4,6 % übertroffen

Schlusslicht bleibt die Sammelkategorie Sonstiges mit 27.400 m² bzw. 6,1 %, die von 30.215 m² bzw. 10 % um moderate 2.815 m² bzw. 9,3 % verliert. Die Rückgänge bei Industrie/Produktion und der Sammelkategorie können durch die zum Teil deutlichen Zuwächse bei Handel und Logistik/Spedition überkompensiert werden.

Zwei Drittel des Flächenumsatzes findet in Einheiten ab 10.000 m² statt
Bei der Betrachtung der Größenklassen dominieren nach wie vor deutlich die Großflächen ab 10.000 m². Auf sie entfallen mit 291.700 m² bzw. 64,4 % fast zwei Drittel des Flächenumsatzes in NRW. Ausgehend von 170.547 m² bzw. 56,5 % bedeutet dies einen deutlichen Anstieg um 121.153 m² bzw. 71 %.

Flächen der Spanne ab 5.001 bis einschließlich 10.000 m² vereinigen 82.485 m² bzw. 18,2 % auf sich und bleiben, kommend von 56.332 m² bzw. 18,7 %, an zweiter Stelle (zweihöchster Zuwachs von +26.153 m² +46,4 %).

„Zusammen mit den Großflächen entfallen damit 82,7 % des gesamten Flächenumsatzes auf Flächen über 5.001 m²“, berichtet Bülent Alemdag. „Im Vorjahr waren es mit 75,2 % rund 7 Prozentpunkte weniger.“

An dritter Stelle folgt die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 37.800 m² bzw. 8,3 %, die von 41.115 m² bzw. 13,6 % kommend um 3.315 m² bzw. 8,1 % nachgibt (einziger Rückgang im Jahresvergleich). An vierter Stelle folgt die nächstkleinere Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 7,8 % bzw. 35.315 m² nach 30.406 m² bzw. 10,1 %, was einem Zuwachs von 4.909 m² bzw. 16,1 % entspricht.

Letztplatziert sind Kleinstflächen unter 1.000 m², die mit 1,2 % bzw. 5.400 m² nach wie vor eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben und ausgehend von 3.330 m² bzw. 1,1 % um 2.070 m² zulegen konnten.

Spitzen-Mietpreise steigen in allen NRW-Teilmärkten deutlich – Durchschnittsmieten steigen ebenfalls
Die Spitzenmiete steigt in allen 3 Märkten deutlich an und erreicht in allen 3 Teilmärkten den jeweiligen Höchstwert:

- Düsseldorf: 8,25 €/m², kommend von 7,50 €/m² (+10 %)

- Köln: 8,00 €/m², kommend von 7,35 €/m² (+8,8 %)

- Ruhrgebiet: 7,75 €/m², kommend von 6,50 €/m² (+19,2 %)

Die Durchschnittsmieten verteuern sich ebenfalls:

- Düsseldorf:  7,00 €/m² (+7,7 %), kommend von 6,50 €/m²

- Köln:  6,85 €/m² (+8,7 %), kommend von 6,30 €/m²

- Ruhrgebiet:  6,50 €/m² (+6,6 %), kommend von 6,10 €/m²

Ausblick
„Konjunkturbedingt sind die Top-NRW Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien wieder auf ihrem Normalniveau angelangt. Die Nachfrage ist moderat, Unternehmen treffen keine kurzfristigen Entscheidungen mehr. Neubauflächen sind erst ab 2025/2026 geplant, ob sie spekulativ entwickelt werden, hängt davon ab, ob Investoren und Projektentwickler wieder mutiger werden“, skizziert Bülent Alemdag die kommenden 24 Monate.

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