Diese und weitere Analysen finden Mieter, Eigentümer und Projektentwickler im neuesten Marktbericht von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken.

Der Kölner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist in den ersten sechs Monaten 2024 ausschließlich ein Mietermarkt gewesen, Eigennutzer-Abschlüsse wurden nicht registriert. Bestandsobjekte haben 98.500 m² der Fläche absorbiert bzw. 56,6 % des Gesamtmarktes, kommend von 65.770 m² bzw. einem Anteil von 90,8 %. Der Zuwachs von 32.730 m² bzw. 49,8 % bedeutet aber gleichzeitig einen Verlust von 34 Prozentpunkten am Anteil des Flächenumsatzes.

„Im abgelaufenen Halbjahr ist zwar mehr als jeder zweite Quadratmeter für den Gesamtumsatz verantwortlich, jedoch deutlich weniger als im Vorjahr, wo es noch 9 von 10 waren“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Die Anmietungen in Neubauten erreichen 75.600 m² bzw. 43,4 %, ausgehend von lediglich 6.630 m² bedeutet dies einen Anstieg um 68.970 m² bzw. das Elffache.

„Nach dem deutlichen Einbruch im Vorjahreszeitraum entspricht das aktuell gute Ergebnis wieder dem Niveau des ersten Halbjahrs 2022, in dem der Flächenumsatz aus Neubauvermietungen bei absolut 77.900 m² lag“, so Bülent Alemdag.

Brownfields, also die Entwicklung von Brachflächen, spielen für den Kölner Markt wie in den Vorjahren keine Rolle.

Bezogen auf den Gebäudetyp dominieren großflächige Objekte, sogenannte Big-Boxes, mit 150.700 m² bzw. einem Anteil von 86,6 % das Marktgeschehen (H1 2023: 37.201 m² bzw. 51,4 %). Sie vervierfachen sich damit sowohl absolut auf 113.499 m² und legen auch prozentual um 35 Prozentpunkte zu.

„Die für die Industrie und die Logistik so wichtigen Großflächen können im ersten Halbjahr 2024 als einzige Immobilienart deutlich an Flächenumsatz zulegen und die Rückgänge der Gewerbeparks und sonstigen Immobilienobjekten massiv überkompensieren“, berichtet Bülent Alemdag.

An zweiter Stelle stehen erneut Gewerbeparks mit 15.200 m² bzw. 8,7 %, kommend von 24.280 m² bzw. 33,5 %, was einem Delta von 9.080 m² bzw. -37,4 % entspricht. Das Schlusslicht bildet die Kategorie sonstige Objekte mit 8.200 m² bzw. 4,7 % (H1 2023: 10.919 m² bzw. 15,1 %, was einem Delta von 2.719 m² bzw. 24,9 % entspricht).

Branchen-Ranking: Handel mit herausragendem ersten Halbjahr
Im abgelaufenen ersten Halbjahr 2024 ist der Handel mit 118.100 m² bzw. 67,8 % (H1 2023: 23.540 m² bzw. 32,5 %) nicht nur die flächenumsatzstärkste Branche, sondern auch mit einem Plus von 94.560 m² auch die Kategorie mit dem deutlichsten Zuwachs (mehr als Verfünffachung). Der 5-Jahresschnitt von 69.620 m² ist um deutliche 69,6 % übertroffen worden.

Mit 75.600 m² bzw. 64 % entfällt der Großteil des Flächenumsatzes auf den die Unterkategorie klassischer Handel, nachdem Realogis im Vorjahr keinen Abschluss verzeichnen konnte. Der Umsatz in der Unterkategorie E-Commerce beläuft sich auf 42.500 m² bzw. 36 % (H1 2023: 23.540 m²; Zuwachs von 18.960 m² bzw. 80,5 %). Der Abschluss durch Fressnapf trägt mit 72.000 m² zu 95,2 % des Flächenumsatzes im klassischen Handel, die Woltu GmbH mit 39.000 m² zu 91,7 % des Flächenumsatzes des E-Commerce bei. Insgesamt summieren sich beide Abschlüsse auf 110.995 m² bzw. 94 % des Flächenumsatzes im Handel.

Wesentliche Umsatzbringer

An zweiter Stelle folgt die Branche Logistik/Spedition mit 46.400 m² bzw. 26,7 %, nachdem sie zuvor mit 14.865 m² bzw. 20,5 % auf dem dritten Platz lag. Dies entspricht einem Zuwachs von 31.535 m² dar (mehr als Verdreifachung), der 5-Jahresschnitt in Höhe von 39.513 m² wird um 17,4 % getoppt. Mehr als ein Drittel des Branchenergebnisses ist auf den Abschluss durch Blitz Distribution mit dem Abschluss von 18.000 m² zurückzuführen (38,8 %).

Auf dem dritten Platz folgt das bisherige Schlusslicht Industrie/Produktion mit 8.100 m² bzw. 4,7 % nach 9.780 m² bzw. 13,5 % im ersten Halbjahr 2023 (leichter Rückgang um 1.680 m² bzw. 17,2 %). Das aktuelle Halbjahresergebnis liegt 19,7 % unter dem 5-Jahresschnitt in Höhe von 10.084 m².

Letztplatziert ist die ehemals erstplatzierte Sammelkategorie Sonstiges mit 1.500 m² bzw. 0,9 %, kommend von 24.215 m² bzw. 33,4 % (-22.715 m² bzw. -93,8 %).

Rangfolge der Größenklassen: Großflächen im Aufwind
Auf Großflächen ab 10.001 m² entfallen im abgelaufenen Halbjahr 150.600 m² bzw. 86,5 %, nach 19.487 m² bzw. 26,9 % in H1 2023. Sie ist damit die einzige Größenklasse, die an Bedeutung gewinnen kann und verzeichnet deutliche 59,6 Prozentpunkte an Zuwachs des anteiligen Flächenumsatzes (kommend von einem Anteil von 26,9 % auf aktuell 86,5 %).

Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² sind weiterhin drittplatziert, die mit -9.614 m² aktuell den zweitdeutlichsten absoluten Rückgang auf 8.100 m² bzw. 4,7 % (H1 2023: 17.714 m² bzw. 24,5 %) hinnehmen mussten.

Die bisher führenden Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen mit 9.100 m² bzw. 5,2 % auf den zweiten Rang und verlieren mit 14.649 m² bzw. -61,7 % von allen Kategorien am deutlichsten an Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² akkumulieren mit 6.000 m² bzw. 3,4 % weiterhin den zweitgeringsten Flächenumsatz des abgelaufenen Halbjahres, kommend von 10.950 m² bzw. 15,1 % (Rückgang um 4.950 m² bzw. 45,2 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² spielen mit einem Flächenumsatz von 300 m² bzw. 0,2 % weiterhin eine untergeordnete Rolle.

Spitzenmiete erklimmt 8 Euro-Marke
Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien hat in Köln mit einem Plus von 8,8 % einen neuen Höchstwert von 8,00 €/m² erreicht (H1 2023: 7,35 €/m²). Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,77 €/m² wird damit um deutliche 18,2 % übertroffen.

Die Durchschnittsmiete klettert auf 6,85 €/m² (+8,7 %) und übertrifft damit den 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,59 €/m² um 23 %.

Ausblick
„Wir beobachten eine konjunkturbedingte Zurückhaltung bei Mietvertragsabschlüssen im Kölner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien. Derzeit befinden sich einige Neubauentwicklungen in der Pipeline, die Mietpreise sollen hierbei allerdings bei über 9 Euro pro Quadratmeter liegen. Es bleibt abzuwarten, wie diese neuen Mietpreise am Markt ankommen und akzeptiert werden“, so Bülent Alemdag.

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REALOGIS entschied 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich. Der Preis zeichnet Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit aus.

Zur Unternehmensgruppe gehören die acht Niederlassungen Berlin, Düsseldorf, Deutschland Süd/Nord, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart.

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