Marktbericht Großraum Stuttgart für das 1. Halbjahr 2024

Der kurzfristige Aufwärtstrend aus dem zweiten Halbjahr 2023 auf dem Stuttgarter Markt für Logistik- und Industrieflächen, die von Eigennutzern und Mietern neu abgeschlossen wurden, ist vorerst unterbrochen worden. Trotzdem setzt das erste Halbjahr 2024 im Vergleich zum äußerst schwachen Vorjahreszeitraum ein leicht positives Zeichen.

Dennoch kann die Entwicklung nicht darüber hinwegtäuschen, dass das abgelaufene erste Halbjahr mit -32 % deutlich unter dem 5-Jahresdurchschnitt von 96.520 m² liegt.

Der gesamte Flächenumsatz der Monate Januar bis Juni 2024 ist auf Bestandsvermietungen zurückzuführen. Bei Neubauflächen oder Entwicklungen auf ehemaligen Brownfields gab es keine Marktaktivitäten. Im Vorjahr trugen Neubauten auf der grünen Wiese noch 7.000 m² bzw. 8,2 % bei, vor 24 Monaten waren es sogar 39.300 m² bzw. 46,2 %. Brachflächen spielten dagegen in den letzten Jahren keine Rolle.

Analog zu den ersten Halbjahren 2023 und 2022 weist der Stuttgarter Markt für Industrie- und Logistikimmobilien keine Eigennutzer-Abschlüsse auf und war somit ein reiner Mietermarkt.

Nach 11.000 m² bzw. 19,7 % konnte hier der Flächenumsatz mit 10.600 m² bzw. 96,4 % am deutlichsten zulegen und sich fast verdoppeln. Auch der Landkreis Ludwigsburg verfehlt, wie alle Regionen mit Ausnahme von Göppingen, den 5-Jahresschnitt um 24,9 % (28.780 m²).

An dritter Stelle liegt Göppingen (zuvor Platz 4) mit 12.600 m² bzw. 19,3 %, was einem Zuwachs von 5.300 m² bzw. 72,6 % entspricht (Vorjahr: 7.300 m² bzw. 13,1 %). Der gestiegene Flächenumsatz ist auf zwei Top-Anmietungen zurückzuführen, darunter die Natura GmbH mit 6.500 m² und ein Messebauunternehmen mit 5.000 m². Das im Vergleich zu den anderen Regionen eher umsatzschwache Göppingen liegt aktuell als einzige Region über dem 5-Jahresdurchschnitt von 5.640 m² (+123,4 %).

Es folgt der Landkreis Böblingen mit 3.200 m² bzw. 4,9 % (H1 2023: 2.700 m² bzw. 4,8 %). Der 5-Jahresschnitt dieses Teilmarkts von 18.900 m² wird um 83,1 % deutlich verfehlt. Der Rems-Murr-Kreis kommt auf 2.800 m² bzw. 4,3 % (H1 2023: 5.600 m² bzw. 10 %). Der 5-Jahresschnitt liegt bei 7.180 m² und wurde um 61 % unterboten.

Das Schlusslicht bildet das Stuttgarter Stadtgebiet, das im Vorjahreszeitrum mit 13.000 m² bzw. 23,3 % noch den zweiten Platz belegte. Mit einem aktuellen Flächenumsatz in den ersten Monaten 2024 von 1.800 m² bzw. 2,8 % ist dies fast ein Totalverlust (-86,2 %). Auch das Stadtgebiet Stuttgart weist mit 5.820 m² einen relativ niedrigen 5-Jahresdurchschnitt auf und war wie der Rems-Murr-Kreis in den vergangenen fünf ersten Halbjahren von untergeordneter Bedeutung für den Markt. Im abgelaufenen Halbjahr ist dieser Wert jedoch deutlich um 69,1 % unterschritten worden.

Die Regionen Landkreis Böblingen, Rems-Murr-Kreis und Stadtgebiet Stuttgart haben im ersten Halbjahr 2024 zusammen betrachtet einen geringen Marktanteil. Im Vorjahreszeitraum waren es insgesamt 38,2 %, aktuell sind sie in Summe nur noch für 12 % des Flächenumsatzes des Marktgebietes verantwortlich.

In der Branchenbetrachtung bleibt der Handel mit aktuell 24.800 m² bzw. 38 % nach 17.000 m² bzw. 30,5 % auch 2024 unangefochten der größte Flächennachfrager. Das Ergebnis stellt mit 7.800 m² bzw. 45,9 % den zweitstärksten Zuwachs aller Branchen dar. Dies reicht aber nicht aus, um den 5-Jahresdurchschnitt von 31.622 m² zu erreichen, der um 22 % verfehlt wird.

Die Unterkategorie E-Commerce gewinnt 6.100 m² hinzu (H1 2023: kommend von 0 m²) und trägt 24,6 % des Flächenumsatzes der Kategorie Handel bei, verpasst aber ihren 5-Jahresschnitt um 66 % (17.750 m²).

Knapp hinter dem Handel an zweiter Stelle und damit um einen Platz nach vorne gerückt ist die Branche Industrie/Produktion mit 24.500 m² bzw. 37,6 % (H1 2023: 13.200 m² bzw. 23,7 %). Dies entspricht mit 11.300 m² bzw. +85,6 % dem höchsten Zuwachs aller Branchen. Gleichzeitig kann Industrie/Produktion als einzige Branche den 5-Jahresschnitt in Höhe von 22.548 m² um 9 % übertreffen. Auf den größten beobachteten Abschluss eines Unternehmens des produzierenden Gewerbes entfallen 8.600 m² bzw. 35,1 %.

An dritter Stelle folgt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 13.600 m² bzw. 20,9 %, kommend von 16.600 m² bzw. 29,7 %. Das entspricht einem Rückgang von 3.000 m² bzw. 18,1 % und liegt 10 % unter dem 5-Jahresschnitt von 15.108 m².

Letztplatziert ist weiterhin Logistik/Spedition mit 2.300 m² bzw. 3,5 %, kommend von 9.000 m² bzw. 16,1 %. Das ist der mit Abstand deutlichste Rückgang aller Branchen im Jahresvergleich in Höhe von -74,4 % bzw. 6.700 m². Der 5-Jahresschnitt von 27.242 m² wird um überdeutliche 92 % verfehlt. Damit ist das erste Halbjahr 2024 für die Branche Logistik/Spedition ein ungewöhnlich schwaches erstes Halbjahr.

In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres konnten wir keine Großflächenabschlüsse ab 10.001 m² verzeichnen. Nach 14.000 m² im Vorjahr ist dies der stärkste Rückgang aller Größenklassen. Der 5-Jahresdurchschnitt liegt bei 30.720 m², die das Gesamtergebnis des ersten Halbjahres aufgewertet hätten. In den letzten fünf ersten Halbjahren gab es immer mindestens einen Abschluss in dieser Kategorie.

Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² tragen mit 23.200 m² bzw. 35,6 % zum Flächenumsatz bei und verbessern sich damit von Rang 3 mit 12.824 m² um zwei Plätze (zweitdeutlichstes Plus aller Größenklassen von 10.376 m² bzw. 80,9 %). Den 5-Jahresschnitt von 24.845 m² verfehlen sie nur moderat um 6,6 %. Zwei der Top-Deals fallen in diese Kategorie und tragen 15.100 m² bzw. 65 % zum Flächenumsatz der Größenklasse bei.

Nach Rang 1 mit 15.576 m² bzw. 27,9 % liegen kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² mit aktuell 16.500 m² bzw. 25,3 % nur noch auf Rang 3 und gleichauf mit dem 5-Jahresdurchschnitt von 16.315 m² (diesen um 2 % übertreffend).

Kleinstflächen unter 1.000 m² tragen mit 5.000 m² rund 7,7 % zum Flächenumsatz bei, kommend von 9.100 m² bzw. 16,3 % ist dies der zweitstärkste Rückgang um 4.100 m² bzw. 45,1 %, verfehlt aber den 5-Jahresdurchschnitt von 5.340 m² nur um 6,4 %.

Wir gehen davon aus, dass die Aktivität des Stuttgarter Industrie- und Logistikimmobilienmarktes weiteren Jahresverlauf an Fahrt aufnimmt. Dennoch ist kein Rekordergebnis zu erwarten.