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Marktbericht Frankfurt für das 1. Halbjahr 2024
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
Der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz am Frankfurter Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien durchbricht den negativen Trend der Vorjahre und kann im Jahresvergleich der ersten Halbjahre um deutliche 70.800 m² auf 209.900 m² zulegen. Kommend von 139.100 m² im Vorjahreszeitraum stellt die Entwicklung einen Zuwachs von deutlichen 50,9 % dar.
Das abgelaufene Halbjahr nähert sich dem Durchschnitt der letzten Halbjahre an und liegt aktuell lediglich 6 % unter dem 5-Jahresschnitt von 224.044 m². Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum wurde der 5-Jahresschnitt noch um deutliche 41 % verfehlt, das erste Halbjahr 2022 unterbot den Schnitt um 31 %.
Fakten
- Neubauimmobilien und Brownfield-Entwicklungen deutlich vor Bestandsimmobilien
- Quote der Untervermietung steigt
- Branche Logistik/Spedition übernimmt wieder die Führung
- Regionen Süd und Nord mit starken Ergebnissen
- Spitzen- und Durchschnittsmieten erreichen neue Höchststände
Neubauimmobilien und Brownfield-Entwicklungen deutlich vor Bestandsimmobilien
Im Gegensatz zum Vorjahr haben Abschlüsse in Neubauimmobilien den größten Anteil des Flächenumsatzes mit 58,4 % bzw. 122.600 m² beigetragen. Bestandsflächen kommen auf 19,2 % bzw. 40.200 m² und Brownfield-Entwicklungen steuern 22,4 % bzw. 47.100 m² bei. Im Vorjahr waren Bestandsanmietungen taktgebend mit 67,1 % bzw. 93.400 m².
Im ersten Halbjahr zeigte sich am Frankfurter Immobilienmarkt eine Verschiebung im Verhältnis zwischen Neubau-undBestandsflächen. Die Neubauflächen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen erheblichen Zuwachs von 87.900 m², was einer mehr als Verdreifachung entspricht. Dieser Anstieg ist maßgeblich für das positive Halbjahresergebnis verantwortlich. Projektentwickler sehen sich unserer Einschätzung nach in ihren Investmentstrategien in der Rhein-Main-Region bestätigt.
Abschlüsse in Neubauten auf ehemaligen Brownfields legen ebenfalls deutlich zu mit einem Plus von 36.100 m² und haben sich damit mehr als vervierfacht. Bestandsflächen geben dahingegen um deutliche 53.200 m² nach, was mehr als einer Halbierung gleichkommt.
Untervermietungen nehmen auch am Frankfurter Markt zu
Untervermietungen haben laut unserer Daten 36.700 m² bzw. 17,5 % des Flächenumsatzes beigetragen. Somit ist fast jeder sechste umgesetzte Quadratmeter in H1 2024 auf Untervermietungen zurückzuführen. Zum Ende des Gesamtjahres 2023 lag der Anteil der Untervermietungen am Flächenumsatz noch bei 12,4 %. Somit nimmt die Bedeutung von Untervermietungen bezogen auf den Anteil am Gesamtflächenumsatz in den ersten sechs Monaten in 2024 zu.
Bei diversen Abschlüssen im Berichtszeitraum handelt es sich um Untervermietungen. Um ihre Immobilien auszulasten, häufig bei Restlaufzeiten, schließen Nutzer vermehrt kurzfristige Untervermietungsverträge mit einer Laufzeit von sechs bis zwölf Monaten ab. Abschlüsse dieser Art stützen das relativ gute Halbjahresergebnis.
Das betrifft u.a. den hinsichtlich der Größe zu den Top-Abschlüssen zählenden Mietvertrag von Rolf Benzinger Spedition-Transporte GmbH über 17.000 m². Unter zusätzlicher Berücksichtigung des Eigennutzer-Abschlusses durch DHL über 31.000 m², reduziert sich das Plus des Halbjahresergebnisses von mittel- bis langfristigen Mietverträgen schon um rund 50.000 m² auf 22.800 m².
Frankfurt vorwiegend Mietermarkt
Mit 175.800 m² bzw. 83,8 % geht der Großteil des Flächenumsatzes auf Anmietungen zurück (H1 2023: 136.500 m² bzw. 98,1 %). Eigennutzer-Abschlüsse kommen auf 34.100 m² bzw. 16,2 %. Im Vorjahres-Halbjahr war diese Verteilung noch eindeutiger, dort haben Eigennutzer-Abschlüsse beinahe keine Rolle gespielt (2.600 m² bzw. 1,9 %).
Bezogen auf die Gebäudeart sind sog. „Sonstige Flächen“, d.h. keine Big-Box oder Gewerbeparks, führend mit 87.000 m² bzw. 41,4 %, kommend von Rang 2 mit 43.400 m² bzw. 31,2 % (mehr als eine Verdoppelung des Flächenumsatzes). Big-Boxes, d.h. moderne Logistikimmobilien mit mehr als 10.000 m², kommen auf 70.300 m² bzw. 33,5 % und sind zweitplatziert, kommend von Rang 3 mit 40.600 m² bzw. 29,2 % (Zuwachs von 29.700 m² bzw. 73,2 %).
Die einzige Gebäudeart, die an Flächenumsatz verliert, sind Gewerbeparks. Mit 52.600 m² bzw. 25,1 %, kommend von Platz 1 mit 55.100 m² bzw. 39,6 % in H1 2023, verlieren sie allerdings nur moderat mit -2.500 m² bzw. -4,5 %.
Wesentliche Umsatzbringer
DHL, ca. 31.000 m² (Logistik / Spedition), Neubau, Rhein-Main-Nord
Rolf Benzinger Spedition-Transporte GmbH, ca. 17.000 m² (Logistik / Spedition), Bestand, Rhein-Main-Süd
Thomaidis GmbH, ca. 11.800 m² (Logistik / Spedition), Brownfield, Rhein-Main-Ost
MSK Pharmalogistic GmbH, ca. 11.286 m² (Logistik / Spedition), Brownfield, Rhein-Main-Süd
Wego Systembaustoffe GmbH, ca. 9.800 m² (Handel (klassisch)), Bestand, Rhein-Main-Süd
Regionen-Ranking: Regionen Süd und Nord mit starken Ergebnissen
Erstplatziert war erneut Rhein-Main-Süd mit 104.000 m² bzw. 49,5 %, kommend von 58.700 m² bzw. 42,2 %. Sie kann von allen Regionen mit +45.300 m² bzw. +77,2 % am deutlichsten absolut zulegen und liegt beinahe gleichauf mit dem 5-Jahresschnitt der Region in Höhe von 101.268 m² (um 2,7 % übertroffen). Mit den Abschlüssen durch Rolf Benzinger Spedition-Transporte GmbH (17.000 m²), MSK Pharmalogistic GmbH (ca. 11.300 m²) und Wego Systembaustoffe GmbH entfallen drei der Top-Abschlüsse in die Region Süd und tragen in Summe 38.086 m² bzw. 36,6 % des Flächenumsatzes der Region bei.
Zweitplatziert ist die zuvor viertplatzierte Region Rhein-Main-Nord mit aktuell 52.100 m² bzw. 24,8 % (H1 2023: 9.900 m² bzw. 7,1 %; absolut +42.200 m²) und übertrifft den 5-Jahresschnitt von 16.778 m² um mehr als das Dreifache. Die positive Entwicklung des Teilmarkts ist vorrangig dem Paket- und Brief-Express-Dienstleister DHL geschuldet, welcher mit seinem Top-Eigennutzerabschluss über 31.000 m² mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes der Region beigetragen hat (59,5 %).
Auf dem dritten Rang befindet sich die zuvor zweitplatzierte Region Rhein-Main-Ost mit 43.600 m² bzw. 20,8 %, kommend von 49.300 m² bzw. 35,4 % (moderater absoluter Rückgang von 5.700 m² bzw. -11,6 %). Das Halbjahresergebnis liegt mit -43,9 % deutlich unter dem 5-Jahresschnitt der Region von 77.710 m². Einer der Top-Abschlüsse ist durch die internationale Spedition Gebr. Thomaidis GmbH im Hanauer Hafen gezeichnet worden, die mit 11.800 m² insgesamt 27,1 % des Flächenumsatzes der Region beisteuert.
Auf dem vierten Rang ist das Frankfurter Stadtgebiet mit 4.700 m² bzw. 2,2 %, kommend von 7.700 m² bzw. 5,5 % (-3.000 m² bzw. -39 %; 59 % unter dem 5-Jahresschnitt von 11.476 m²). Mainz/Wiesbaden belegt mit 3.300 m² bzw. 1,6 % den vorletzten Platz, kommend von 10.300 m² bzw. 7,4 % (Rang 3). Hier liegt der deutlichste Rückgang aller Regionen vor mit -7.000 m² bzw. -68 % (5-Jahresschnitt von 11.476 m² wurde um deutliche 59 % verfehlt). Letztplatziert ist weiterhin Rhein-Main-West mit 2.200 m² bzw. 1 %, kommend von 3.200 m² bzw. 2,3 %.
Den größten Beitrag zum Halbjahresergebnis haben die Regionen Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Nord erbracht. Im direkten Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 kommen sie in Summe auf ein Plus von 87.500 m², was die Rückgänge der weiteren Regionen deutlich überkompensiert.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition übernimmt wieder die Führung
Für beinahe die Hälfte der Flächenabnahme in den Monaten Januar bis Juni 2024 bzw. 99.100 m² ist die Branche Logistik/Spedition verantwortlich. Ausgehend von 47.300 m² bzw. 34 % im ersten Halbjahr 2023 ist das ein Zuwachs von deutlichen 51.800 m², was mehr als einer Verdoppelung gleichkommt (+109 %). Dass die Branche deutlich überdurchschnittlich abschneidet, zeigt sich auch im 5-Jahresschnitt in Höhe von 79.182 m², welcher um deutliche 25 % übertroffen wurde. Logistik-Unternehmen und Speditionen stellen zudem mit einer Ausnahme alle Top-Abschlüsse, die akkumuliert 71.086 m² bzw. 71,7 % des Flächenumsatzes der Branche beisteuern.
Zweitplatziert ist die zuvor drittplatzierte Branche Industrie/Produktion mit 66.900 m² bzw. 31,9 %, kommend von 27.300 m² bzw. 19,6 %. Der 5-Jahresschnitt wurde um deutliche 70 % übertroffen (39.252 m²).
Auf den drittenPlatz rutscht der Handel ab mit 28.900 m² bzw. 13,8 %, kommend von Platz 1 in H1 2023 mit 55.300 m² bzw. 39,8 %. Der Handel ist die einzige Branche mit einem Rückgang der Flächenabnahme (-26.400 m² bzw. -47,7 %). Der 5-Jahresschnitt von 90.018 m² ist um deutliche 68 % verfehlt worden. Ausschlaggebend für das schwache Ergebnis ist die Unterkategorie E-Commerce, die aktuell auf lediglich 2.200 m² kommt und einen Anteil von 7,6 % des Flächenumsatzes des Handels beisteuert. Im ersten Halbjahr 2023 waren es noch 32.000 m² bzw. 57,9 %, das entspricht einem Einbruch um -29.800 m² bzw. einem Minus von 93,1 % (rangiert somit bei knapp 6 % des Vorjahreswertes). Der Zuwachs des klassischen Handels von 3.400 m² auf aktuell 26.700 m² (kommend von 23.300 m², +14,6 %) kann dieses Minus nicht ausgleichen. Während der klassische Handel den 5-Jahresschnitt von aktuell 36.200 verfehlt (-26 %), unterbietet der E-Commerce diesen um deutliche 85 % (Schnitt ist aktuell 14.933 m²).
Letztplatziert ist weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 15.000 m² bzw. 7,1 %, kommend von 9.200 m² bzw. 6,6 % (+5.800 m²; +63 %).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass insbesondere die Branche Logistik/Spedition dafür verantwortlich ist, dass das erste Halbjahr 2024 für den Frankfurter Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt positiver als im Vorjahr verlaufen ist. 53,3 % des Zuwachses entfallen auf die Branche Logistik/Spedition, gefolgt von Industrie/Produktion mit 40,7 % und der Sammelkategorie Sonstiges mit 6 %. Die Zuwächse dieser drei Kategorien summieren sich auf +97.200 m² und konnten den schwächelnden Handel mit -26.400 m² im Jahresvergleich ausgleichen.
Flächen ab 5.001 m² für zwei Drittel der Flächenabnahme verantwortlich
Das Segment der Großflächen ab 10.001 m² vereinte im abgelaufenen Halbjahr mit 71.000 m² bzw. 33,8 % die meiste Fläche aller Größenklassen auf sich (H1 2023: Rang 3 mit lediglich 26.880 m² bzw. 19,3 %) und kann um 44.120 m² zulegen, was mehr als einer Verdoppelung entspricht. Zudem verzeichnet sie unter allen Größenklassen mit 14,5 Prozentpunkten den deutlichsten Bedeutungsgewinn ein.
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Zum Marktbericht Deutschland
Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² sind im abgelaufenen Halbjahr zweitplatziert mit 58.400 m² bzw. 27,8 %, kommend von 47.260 m² bzw. 34 % (Zuwachs von 11.140 m² bzw. 19,8 %).
Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² steigen einen Rang auf den dritten Platz auf mit 48.550 m² bzw. 23,1 %, kommend von 18.880 m² bzw. 13,6 % (Zuwachs von absolut 29.670 m², +157,2 %). Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² sind mit 24.750 m² bzw. 11,8 % um zwei Ränge auf den vierten Platz abgestiegen (H1 2023: 44.180 m² bzw. 31,8 %; -19.430 m² bzw. -44,0 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² steuern mit 7.200 m² bzw. 3,4 % weiterhin die wenigsten Flächen bei (H1 2023: 1.900 m² bzw. 1,4 %; + 5.300 m²).
Spitzen- und Durchschnittsmieten erreichen neue Höchststände
Die Spitzenmiete in der Metropolregion Frankfurt setzt ihre steigende Preisentwicklung des Vorjahreszeitraumes fort und erreicht mit 7,90 €/m² ihren vorläufigen Spitzenwert. Kommend von 7,60 €/m² im Vorjahreszeitraum verteuert sie sich in H1 2024 um 3,9 %. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 7,36 €/m² wird um 7,3 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete entwickelt sich ebenfalls dynamisch und steigt um 5,0 % auf 6,30 €/m², kommend von 6,00 €/m² im Vorjahreszeitraum. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,61 €/m² wurde um 12,3 % übertroffen.
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