Marktbericht Frankfurt für das Jahr 2021

Frankfurter Logistik-Immobilienmarkt 2021 wieder auf Top-Niveau

Der Flächenumsatz zur Miete und Eigennutzung von Lager-, Logistik- und Industrieflächen im Großraum Frankfurt am Main hat nach unserer Auswertung 2021 einen Umsatzsprung von +33 % auf 655.700 m² verzeichnet (2020: 492.300 m²).
Das Ergebnis stellt den drittstärksten von allen Marktteilnehmern erzielten Flächenumsatz und den höchsten prozentualen Zuwachs seit Beginn unserer Aufzeichnungen dar. Der massive Einbruch in 2019 und das niedrige Wachstum in 2020 sind unserer Einschätzung nach eindeutig überwunden.

Zweitplatziert ist der zuvor erstplatzierte Handel mit einem Anteil von 39 % bzw. 255.800 m². Auch wenn er absolut leicht zulegen konnte, büßt der Handel im Vergleich zum Vorjahr um 8,8 Prozentpunkte an Bedeutung ein, kommend von 47,8 % bzw. 235.200 m². Einer der Top-Abschlüsse mit 40.000 m² in einem Hammersbacher Neubauobjekt (Hager Group) entfällt in dieses Segment.
 
Es folgen die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 6,8 % bzw. 44.800 m² (-3,5 Prozentpunkte; 2020: 51.100 m² bzw. 10,4 %) sowie der deutlichste Verlierer des abgelaufenen Jahres, die zuvor drittplatzierte Branche Industrie/ Produktion (4,2 % bzw. 27.300 m²). Mit -15,7 Prozentpunkten bricht sie am deutlichsten ein (2020: 19,9 % bzw. 98.000 m²). Wurde 2020 noch knapp jeder fünfte Quadratmeter hier umgesetzt, sind es 2021 nur rund jeder 25te, absolut bricht der Flächenumsatz um knapp 72 % ein.
 

Der Trend zur Großfläche setzt sich auch 2021 fort. Mit einem Anteil von 74,4 % bzw. 487.800 m² steht die Größenklasse ab 5.000 m² mit Abstand 2021 auf dem Siegertreppchen. Bereits im Vorjahreszeitraum erstplatziert mit einem Anteil von 68,9 % bzw. 339.400 m², verzeichnet diese Größenklasse den höchsten Zuwachs unter allen Flächensegmenten in Höhe von 5,5 Prozentpunkten. 30 der 113 verzeichneten Abschlüsse entfallen auf diese Kategorie, hiervon auch alle Top-5 Abschlüsse, die insgesamt 189.400 m² beitragen (bzw. 38,8 % des Flächenumsatzes dieser Größenklasse).
 

Die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² kommt 2021 auf ein Flächenvolumen von 70.100 m² bzw. 10,7 % und büßt -3,4 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich ein (2020: 69.300 m² bzw. 14,1 %). Es fallen insgesamt 18 Abschlüssen auf diese Kategorie.

Nachdem die Durchschnittsmiete im Vorjahr fast auf dem Wert des 5-Jahresschnitts von 4,91 €/m² lag, übertrifft der Durchschnittsmietpreis den 5-Jahresschnitt von aktuell 5,00 €/m² um 5 %.
 
Durchschnitts- und Spitzenmiete nähern sich jüngst an: Ende 2020 lag der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmietpreis im Großraum Frankfurt in Euro pro Quadratmeter noch bei 2,05 €/m², Ende 2021 sind es 1,85 €/m².

Laut unserer Beobachtung werden hochwertige Logistikimmobilien seit Jahren meist nach DGNB Silber oder Gold gebaut. Bei Spitzenmieten von 7,50 €/m² würde eine noch stärker an den Nachhaltigkeitsfaktoren orientierte Platin-Zertifizierung eine weitere Erhöhung bedeuten. Wir nehmen an, dass auch zunehmend die Mieter an nachhaltigen Gebäudekonzepten interessiert sein werden und gehen davon aus, dass so zukünftig die Akzeptanz, dafür einen etwas höheren Mietpreis in Kauf zu nehmen, steigt. Letztlich stellt dies aus unserer Sicht für beide Seiten einen Mehrwert dar.
 
Es wird immer mehr darauf geachtet, auch ESG-Faktoren bei der Suche nach den passenden Immobilien zu berücksichtigen. Dies beobachten wir derzeit hauptsächlich bei größeren Unternehmen und Konzernen. Wir können uns jedoch gut vorstellen, dass die Bereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung auch für kleinere Unternehmen eine immer größere Rolle spielen werden.