Marktbericht Großraum Berlin für das 1. Halbjahr 2024

Neubauten kommen auf 42.100 m² bzw. 31,2 %, ausgehend von 23.000 m² im Vorjahreszeitraum ist hier ein Plus von 19.100 m² bzw. +83 % zu verzeichnen. Der Schnitt der letzten 5 ersten Halbjahre liegt jedoch bei 73.420 m² und wurde um 42,7 % verfehlt (der außergewöhnliche Großabschluss von Tesla im ersten Halbjahr 2022 wurde nicht beachtet).

Wie auch im Vorjahreshalbjahr war der Berliner Markt überwiegend ein Mietermarkt: Aktuell entfallen 91,4 % der Abschlüsse bzw. 123.400 m² auf Mieter und nur 11.500 m² bzw. 8,6 % der abgeschlossenen Flächen auf Eigennutzer. Im Vorjahreszeitraum waren noch alle neuen Vertragsabschlüsse auf Mieter zurückzuführen bzw. 114.100 m².

Bezogen auf die Gebäudeart sind Gewerbeparksführend mit 51.800 m² bzw. 38,4 %. Kommend von 79.100 m² bzw. 69,3 % liegt hier allerdings das einzige Minus in Höhe von 27.300 m² bzw. 34,5 % vor. Es folgen erneut sonstige Objekte mit 43.600 m² bzw. 32,3 %, kommend von 27.100 m² bzw. 23,8 %, was einem Plus von 16.500 m² bzw. 60,9 % entspricht. Am deutlichsten zulegen können Abschlüsse in Big-Boxes (+31.700 m², kommend von 7.900 m² bzw. 6,9 %), wenngleich sie dennoch weiterhin drittplatziert sind mit 39.600 m² bzw. 29,3 %.

Damit kann die Spitzenposition trotz des zweitstärksten Rückgangs innerhalb der Stadtgebiete in Höhe von -5.700 m² (bzw. -17,8 %) gehalten werden.

Knapp dahinter liegt Berlin Ost mit 25.700 m² bzw. 28,5 % (H1 2023: 17.100 m² bzw. 18,5 %), das mit einem Plus von 8.600 m² (bzw. +50,3 %) den deutlichsten Zuwachs aller Stadtgebiete verzeichnet. An dritter Stelle folgt der zuvor zweitplatzierte Teilmarkt Berlin Nord mit 20.200 m² bzw. 22,4 %, kommend von 27.500 m² bzw. 29,8 %. Das entspricht dem deutlichsten Minus aller vier Stadtgebiete mit -7.300 m² bzw. -26,5 % und führt zu einem Abstieg um einen Rang. Das Schlusslicht bildet Berlin West mit 17.800 m² bzw. 19,8 % nach 15.700 m² bzw. 17 % (+2.100 m² bzw. +13,4 %).

Beim Blick auf das Berliner Umland kann der Süden ebenfalls seine Position behaupten. Mit 23.200 m² bzw. 17,2 % liegt dieser Teilmarkt an zweiter Stelle hinter dem Berliner Stadtgebiet, kommend von 15.300 m² bzw. 13,4 %. Dies entspricht zwar dem zweithöchsten absoluten Zuwachs von 7.900 m² bzw. 51,6 %, der 5-Jahres-Durchschnitt von 75.839 m² wird jedoch deutlich um 69,4 % verfehlt.

Die Region Berlin Umland West liegt mit 19.700 m² bzw. 14,6 % an dritter Stelle. Im Vorjahr konnte in dieser Region kein Abschluss registriert werden. Der 5-Jahresschnitt von 26.727 m² wurde um 26,3 % unterschritten.

Auf Rang 4 folgt die Region Berlin Ost mit 2.000 m² bzw. 1,5 %, der 5-Jahresschnitt von 57.200 m² (auch ohne das Tesla-Abschlusshalbjahr 2022) ist mit -96,5 % beinahe vollständig verfehlt worden. Letztplatziert ist die Region Berlin Umland Nord, in der wir in dem abgelaufenen Halbjahr keinen Abschluss beobachtet haben, kommend von Rang 3 mit 6.400 m² bzw. 5,6 %. Der 5-Jahresschnitt von 8.720 m² zeigt, dass diese Region in den vergangenen 5 ersten Halbjahren eine untergeordnete Rolle für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt spielte.

Schlusslicht ist die Branche Logistik/Spedition mit 10.200 m² bzw. 7,6 %, kommend von 15.500 m² bzw. 13,6 %, die als einzige einen Flächenumsatzrückgang verzeichnet (-5.300 m² bzw. -34,2 %) und ein überaus unterdurchschnittliches Halbjahr einfährt. Der 5-Jahresschnitt wird nur zu rund 17 % erreicht und von allen Branchen mit Abstand am deutlichsten unterschritten (-83 %).

Jeder vierte Quadratmeter, der am Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im ersten Halbjahr umgesetzt wurde, geht auf das Konto der Großflächen ab 10.001 m². Mit 33.400 m² bzw. 24,7 % rücken sie in der Rangliste um zwei Plätze auf den zweiten Rang auf. Die drei größten Top-Abschlüsse tragen hier in Summe den gesamten Flächenumsatz bei.

Zwar ist hier mit 18.100 m² bzw. mehr als einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahreshalbjahr mit 15.300 m² (Anteil H1 2023: 13,4 %) das deutlichste absolute Plus zu verzeichnen. Das Ergebnis liegt jedoch deutlich unter dem 5-Jahres-Durchschnitt von aktuell 52.000 m² (ohne H1 2022) und unterbietet diesen um 35,8 %.

Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² liegen aktuell mit 40.300 m² bzw. 29,9 % an der Spitze, kommend von Rang 2 mit 25.800 m² bzw. 22,6 % (zweitdeutlichster Anstieg um 14.500 m² bzw. +56,2 %). Die Abschlüsse von Peek & Cloppenburg und Chep summieren sich auf 17.900 m² bzw. rund 44 % des Flächenumsatzes. Auch in dieser Kategorie ist aufgrund der guten Vorjahresergebnisse der 5-Jahresschnitt in Höhe von 58.920 m² unterschritten worden, und zwar um deutliche 31,6 %.

Mehr als die Hälfte der vermieteten Quadratmeter, die im ersten Halbjahr auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt neu vermietet wurden, entfallen auf Einheiten über 5.000 m².

Mittelgroße bis große Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² rangieren mit 21.700 m² bzw. 16,1 % auf dem vierten Rang, kommend von 23.200 m² bzw. 20,3 % (moderates Delta von lediglich 1.500 m² bzw. 6,5 %; 5-Jahresschnitt liegt bei 30.120 m²: -28 %).

Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² liegen mit 29.600 m² bzw. 21,9 % auf Platz 3, nach Platz 1 mit 40.100 m² bzw. 35,1 % (deutlichstes Delta in Höhe von 10.500 m² bzw. 26,2 %; 5-Jahresschnitt liegt bei 39.460 m²: -25 %).

Einheiten der kleinsten Kategorie unter 1.000 m² summieren sich auf 10.000 m² bzw. einen Anteil von 7,4 % und bleiben damit weiterhin Schlusslicht, kommend von 9.700 m² bzw. 8,5 % (Seitwärtsbewegung mit leichtem Plus von 300 m² bzw. 3,1 %; 5-Jahresschnitt liegt bei 14.800 m²: -32,4 %).

Insgesamt ist das erste Halbjahr 2024 ein unterdurchschnittliches Halbjahr, das sich in alle Größenklassen widerspiegelt: Alle Kategorien liegen mindestens 25 % bis maximal knapp 36 % unter dem jeweiligen 5-Jahresschnitt.

Auch die Durchschnittsmiete entwickelt sich mit einem Plus von 8,3 % auf 7,80 €/m² dynamisch, kommend von 7,20 €/m². Auch dies ist der zweithöchste Anstieg der letzten fünf ersten Halbjahre und wird nur durch das erste Halbjahr 2022 übertroffen, in dem die Durchschnittsmiete von 5,90 €/m² auf 6,80 €/m² anstieg. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 6,70 €/m² wird um 16,4 % übertroffen.