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Marktbericht Großraum Berlin für das 1. Halbjahr 2024
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
Der Berliner Markt für Logistik- und Industrieflächen, die von Eigennutzern und Mietern neu abgeschlossen wurden, hat im ersten Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum an Dynamik gewonnen. Mit einem Plus von 20.900 m² bzw. 18,3 % liegt der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz bei 135.000 m². Dennoch ist das abgelaufene Halbjahr das zweitschwächste der letzten fünf ersten Halbjahre. Auch der aktuelle 5-Jahresschnitt liegt mit 295.680 m² deutlich höher und ist um deutliche 54,3 % verfehlt worden. Für ein durchschnittliches erstes Halbjahr fehlen dem Markt somit rund 160.000 m² an neu abgeschlossenen Verträgen für Industrie- und Logistikflächen.
Mehr als zwei Drittel des Flächenumsatzes entfallen in den ersten sechs Monaten auf Bestandsobjekte. Mit 92.900 m² bzw. einem Anteil von 68,2 % gegenüber 91.100 m² im ersten Halbjahr 2023 ist hier fast eine Seitwärtsbewegung zu verzeichnen.
Fakten
- Nach Talsohle leicht an Dynamik gewonnen
- Gewerbeparks vor Big-Boxes
- Berliner Stadtgebiet weiterhin vor Umland
- Klassischer Handel für mehr als die Hälfte der Flächenabsorption verantwortlich
- Alle Größenklassen verfehlen ihre 5-Jahresschnitte deutlich
- Spitzenmiete kratzt an 10 Euro-Marke
Neubauten kommen auf 42.100 m² bzw. 31,2 %, ausgehend von 23.000 m² im Vorjahreszeitraum ist hier ein Plus von 19.100 m² bzw. +83 % zu verzeichnen. Der Schnitt der letzten 5 ersten Halbjahre liegt jedoch bei 73.420 m² und wurde um 42,7 % verfehlt (der außergewöhnliche Großabschluss von Tesla im ersten Halbjahr 2022 wurde nicht beachtet).
Wie auch im Vorjahreshalbjahr war der Berliner Markt überwiegend ein Mietermarkt: Aktuell entfallen 91,4 % der Abschlüsse bzw. 123.400 m² auf Mieter und nur 11.500 m² bzw. 8,6 % der abgeschlossenen Flächen auf Eigennutzer. Im Vorjahreszeitraum waren noch alle neuen Vertragsabschlüsse auf Mieter zurückzuführen bzw. 114.100 m².
Bezogen auf die Gebäudeart sind Gewerbeparksführend mit 51.800 m² bzw. 38,4 %. Kommend von 79.100 m² bzw. 69,3 % liegt hier allerdings das einzige Minus in Höhe von 27.300 m² bzw. 34,5 % vor. Es folgen erneut sonstige Objekte mit 43.600 m² bzw. 32,3 %, kommend von 27.100 m² bzw. 23,8 %, was einem Plus von 16.500 m² bzw. 60,9 % entspricht. Am deutlichsten zulegen können Abschlüsse in Big-Boxes (+31.700 m², kommend von 7.900 m² bzw. 6,9 %), wenngleich sie dennoch weiterhin drittplatziert sind mit 39.600 m² bzw. 29,3 %.
Wesentliche Umsatzbringer
Alliance Healthcare Deutschland, ca. 11.700 m² (Handel), Expansion, Berlin Ost
Süßwarenhersteller, ca. 11.400 m² (Produktion), Expansion, Berlin Süd
Pharmagroßhändler, ca. 10.300 m² (Handel), Expansion, Berlin Umland West
Peek & Cloppenburg , ca. 9.100 m² (Handel), Umzug, Berlin Umland West
Chep, ca. 8.800 m² (Handel), Neugeschäft, Berlin Umland Süd
Regionen-Ranking: Berliner Stadtgebiet weiterhin vor Umland
Größter Flächenabnehmer im ersten Halbjahr 2024 bleibt das Berliner Stadtgebiet, das auf 90.100 m² bzw. zwei von drei umgesetzte Quadratmeter (66,7 %) kommt (H1 2023: 92.400 m² bzw. 81 %). Die absolute Differenz beträgt zwar 2.300 m² bzw. 2,5 %, anteilig verliert das Stadtgebiet mit -14,2 Prozentpunkten jedoch am deutlichsten an Bedeutung. Der 5-Jahresdurchschnitt von 103.050 m² wurde um 12,6 % verfehlt. Innerhalb des Berliner Stadtgebietes kann erneut der Süden den höchsten Flächenumsatz mit 26.400 m² bzw. 29,3 % verzeichnen (H1 2023: 32.100 m² bzw. 34,7 %).
Damit kann die Spitzenposition trotz des zweitstärksten Rückgangs innerhalb der Stadtgebiete in Höhe von -5.700 m² (bzw. -17,8 %) gehalten werden.
Knapp dahinter liegt Berlin Ost mit 25.700 m² bzw. 28,5 % (H1 2023: 17.100 m² bzw. 18,5 %), das mit einem Plus von 8.600 m² (bzw. +50,3 %) den deutlichsten Zuwachs aller Stadtgebiete verzeichnet. An dritter Stelle folgt der zuvor zweitplatzierte Teilmarkt Berlin Nord mit 20.200 m² bzw. 22,4 %, kommend von 27.500 m² bzw. 29,8 %. Das entspricht dem deutlichsten Minus aller vier Stadtgebiete mit -7.300 m² bzw. -26,5 % und führt zu einem Abstieg um einen Rang. Das Schlusslicht bildet Berlin West mit 17.800 m² bzw. 19,8 % nach 15.700 m² bzw. 17 % (+2.100 m² bzw. +13,4 %).
Beim Blick auf das Berliner Umland kann der Süden ebenfalls seine Position behaupten. Mit 23.200 m² bzw. 17,2 % liegt dieser Teilmarkt an zweiterStelle hinter dem Berliner Stadtgebiet, kommend von 15.300 m² bzw. 13,4 %. Dies entspricht zwar dem zweithöchsten absoluten Zuwachs von 7.900 m² bzw. 51,6 %, der 5-Jahres-Durchschnitt von 75.839 m² wird jedoch deutlich um 69,4 % verfehlt.
Die Region Berlin Umland West liegt mit 19.700 m² bzw. 14,6 % an dritter Stelle. Im Vorjahr konnte in dieser Region kein Abschluss registriert werden. Der 5-Jahresschnitt von 26.727 m² wurde um 26,3 % unterschritten.
Auf Rang 4 folgt die Region Berlin Ost mit 2.000 m² bzw. 1,5 %, der 5-Jahresschnitt von 57.200 m² (auch ohne das Tesla-Abschlusshalbjahr 2022) ist mit -96,5 % beinahe vollständig verfehlt worden. Letztplatziert ist die Region Berlin Umland Nord, in der wir in dem abgelaufenen Halbjahr keinen Abschluss beobachtet haben, kommend von Rang 3 mit 6.400 m² bzw. 5,6 %. Der 5-Jahresschnitt von 8.720 m² zeigt, dass diese Region in den vergangenen 5 ersten Halbjahren eine untergeordnete Rolle für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt spielte.
Branchen-Ranking: Klassischer Handel für mehr als die Hälfte der Flächenabsorption verantwortlich
Der Handel bleibt die Branche mit der größten Flächenabnahme: Mit 75.700 m² bzw. 56,1 % legt sie, kommend von 62.800 m² in H1 2023 von allen am deutlichsten um 12.900 m² bzw. 20,5 % zu. Für den Berliner Markt bleibt sie aber nahezu gleich relevant, da weiterhin mehr als jeder zweite Quadratmeter von Unternehmen des Handels abgeschlossen wird. Der 5-Jahresschnitt von 98.048 m² wird dennoch um 23 % verfehlt, allerdings aufgrund des Anstiegs weniger deutlich als im Vorjahreshalbjahr (dort wurde der 5-Jahresschnitt in Höhe von 105.368 m² um deutliche 40 % unterschritten).
Wir haben ausschließlich Abschlüsse des klassischen Handels registrieren können. E-Commerce-Unternehmen sind im Berichtszeitraum nicht in Erscheinung getreten (im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum mit 19.200 m² bzw. 30,6 %). Das ist für den Berliner Markt ungewöhnlich, da im 5-Jahresschnitt 37.572 m² von E-Commerce Unternehmen umgesetzt wurden.
Der Zuwachs des klassischen Einzel- und Großhandels (+32.100 m², kommend von 43.600 m² bzw. 69,4 %) kann den Rückgang des E-Commerce (-19.200 m²) aber überkompensieren und in Folge auch den 5-Jahresschnitt in Höhe von 60.476 m² als einzige (Teil-)Branche um deutliche 25 % übertreffen.
Zweitplatziert ist weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 31.600 m² bzw. 23,4 %, kommend von 22.200 m² bzw. 19,5 % (absoluter Zuwachs um 9.400 m² bzw. 42,3 %), womit der 5-Jahresschnitt in Höhe von 31.460 m² fast exakt erreicht wird.
Es folgt die Branche Industrie/Produktion mit 17.500 m² bzw. 13 %, kommend von 13.600 m² bzw. 11,9 %. Das Plus von 3.900 m² bzw. 28,7 % reicht allerdings bei weitem nicht aus, um ein durchschnittliches erstes Halbjahresergebnis zu erzielen: Der 5-Jahresschnitt von 35.342 m² (ohne den Tesla-Großabschluss im H1 2022) wird um 50,5 % verfehlt.
Schlusslicht ist die Branche Logistik/Spedition mit 10.200 m² bzw. 7,6 %, kommend von 15.500 m² bzw. 13,6 %, die als einzige einen Flächenumsatzrückgang verzeichnet (-5.300 m² bzw. -34,2 %) und ein überaus unterdurchschnittliches Halbjahr einfährt. Der 5-Jahresschnitt wird nur zu rund 17 % erreicht und von allen Branchen mit Abstand am deutlichsten unterschritten (-83 %).
Flächen größer 5.000 m² für 54,6 % der Flächenabnahme verantwortlich
Jeder vierte Quadratmeter, der am Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im ersten Halbjahr umgesetzt wurde, geht auf das Konto der Großflächen ab 10.001 m². Mit 33.400 m² bzw. 24,7 % rücken sie in der Rangliste um zwei Plätze auf den zweiten Rang auf. Die drei größten Top-Abschlüsse tragen hier in Summe den gesamten Flächenumsatz bei.
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Zwar ist hier mit 18.100 m² bzw. mehr als einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahreshalbjahr mit 15.300 m² (Anteil H1 2023: 13,4 %) das deutlichste absolute Plus zu verzeichnen. Das Ergebnis liegt jedoch deutlich unter dem 5-Jahres-Durchschnitt von aktuell 52.000 m² (ohne H1 2022) und unterbietet diesen um 35,8 %.
Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² liegen aktuell mit 40.300 m² bzw. 29,9 %anderSpitze, kommend von Rang 2 mit 25.800 m² bzw. 22,6 % (zweitdeutlichster Anstieg um 14.500 m² bzw. +56,2 %). Die Abschlüsse von Peek & Cloppenburg und Chep summieren sich auf 17.900 m² bzw. rund 44 % des Flächenumsatzes. Auch in dieser Kategorie ist aufgrund der guten Vorjahresergebnisse der 5-Jahresschnitt in Höhe von 58.920 m² unterschritten worden, und zwar um deutliche 31,6 %.
Mehr als die Hälfte der vermieteten Quadratmeter, die im ersten Halbjahr auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt neu vermietet wurden, entfallen auf Einheiten über 5.000 m².
Mittelgroße bis große Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² rangieren mit 21.700 m² bzw. 16,1 % auf dem vierten Rang, kommend von 23.200 m² bzw. 20,3 % (moderates Delta von lediglich 1.500 m² bzw. 6,5 %; 5-Jahresschnitt liegt bei 30.120 m²: -28 %).
Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² liegen mit 29.600 m² bzw. 21,9 % auf Platz 3, nach Platz 1 mit 40.100 m² bzw. 35,1 % (deutlichstes Delta in Höhe von 10.500 m² bzw. 26,2 %; 5-Jahresschnitt liegt bei 39.460 m²: -25 %).
Einheiten der kleinsten Kategorie unter 1.000 m² summieren sich auf 10.000 m² bzw. einen Anteil von 7,4 % und bleiben damit weiterhin Schlusslicht, kommend von 9.700 m² bzw. 8,5 % (Seitwärtsbewegung mit leichtem Plus von 300 m² bzw. 3,1 %; 5-Jahresschnitt liegt bei 14.800 m²: -32,4 %).
Insgesamt ist das erste Halbjahr 2024 ein unterdurchschnittliches Halbjahr, das sich in alle Größenklassen widerspiegelt: Alle Kategorien liegen mindestens 25 % bis maximal knapp 36 % unter dem jeweiligen 5-Jahresschnitt.
Spitzenmiete kratzt an 10 Euro-Marke
Die Spitzenmiete auf dem Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt setzt den positiven Trend der Vorjahre fort und verzeichnet die zweitdeutlichste Steigerung der vergangenen 5 ersten Halbjahre. Sie steigt um 9,4 % auf den aktuellen vorläufigen Höchstwert von 9,85 €/m². Nur im Vorjahr ist die Spitzenmiete in den letzten fünf ersten Halbjahren deutlicher gestiegen mit +13,9 %, ausgehend von 7,90 €/m² auf 9,00 €/m². Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 19,4 % über dem 5-Jahresschnitt von 8,25 €/m².
Auch die Durchschnittsmiete entwickelt sich mit einem Plus von 8,3 % auf 7,80 €/m² dynamisch, kommend von 7,20 €/m². Auch dies ist der zweithöchste Anstieg der letzten fünf ersten Halbjahre und wird nur durch das erste Halbjahr 2022 übertroffen, in dem die Durchschnittsmiete von 5,90 €/m² auf 6,80 €/m² anstieg. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 6,70 €/m² wird um 16,4 % übertroffen.
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