Marktbericht Stuttgart 2020

Der Landkreis Ludwigsburg stellt 2020 mit 39 % bzw. 53.000 m² weiterhin den größten Anteil des Flächenumsatzes (2019: 37 %, 62.300 m²). Zweitplatziert ist der Landkreis Esslingen, welcher 28 % bzw. 38.300 m² des Flächenumsatzes auf sich vereint; im Vorjahr 2019 war dies noch der Rems-Murr-Kreis mit einem Anteil von damals 36 % (aktuell viertplatziert). Der Landkreis Esslingen ist im Vergleich zum Vorjahr der deutlichste Anteils-Gewinner: Mit einem aktuellen Anteil von 28 % am Flächenumsatz stellt dies eine Verdoppelung von 14 % in 2019 dar.

Beim Blick auf die Größenklassen zeigen sich wenige Veränderungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der höchste Anteil des Gesamtflächenumsatzes entfällt mit 42,3 % bzw. 57.300 m² weiterhin auf die Kategorie Großabschlüsse ab 10.000 m² (2019: 35,4 %, 60.000 m²), was einem Zuwachs am anteiligen Flächenumsatz von 7 Prozentpunkten entspricht. Den zweitgrößten Anteil stellt 2020 weiterhin die Kategorie der größeren Abschlüsse ab 5.001 bis einschließlich 10.000 m² mit 21,2 % bzw. 28.700 m² (2019: 19,2 %, 32.500 m²).

Mittelgroße Flächen zwischen 3.001 bis einschließlich 5.000 m² sind für 10,9 % bzw. 14.700 m² des Gesamtergebnisses verantwortlich (2019: 13,4 %, 22.700 m²) und Flächen ab 1.001 bis einschließlich 3.000 m² für 18,3 % bzw. 24.800 m² (2019: 19,4 %, 32.900 m²). Den kleinsten Anteil steuert die Kategorie der Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 7,3 % bzw. 9.900 m² bei, die im Vorjahr noch für 12,6 % (21.300 m²) verantwortlich war.

Erstmals seit 2017 wieder vertreten ist die Kategorie Handel, die mit einem Anteil von aktuell 18 % bzw. 24.400 m² drittplatziert ist. Zuvor hatte der Handel als Flächenabnehmer seit 2017 für den Markt keine Relevanz (2017-2019: 0%). Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 8 % (10.800 m²).

Hier verzeichnet die Wirtschaftsregion Stuttgart seit fünf Jahren einen steigenden Trend, der im zweiten Halbjahr 2020 mit einem Anziehen der Spitzenmiete um 6,2 % auf 6,90 €/m² seinen bisherigen Rekord erreicht. Zum Vergleich: 2016 lag der Anstieg bei 1,7 % (von 5,90 €/m² im Jahr 2015 auf 6,00 €/m²), 2017 bei 3,3 % (auf 6,20 €/m²) und 2018 bei 4,8 % (auf 6,50 €/m²). Lediglich 2019 stagnierte die Spitzenmiete für Industrieund Logistikimmobilien bei 6,50 €/m².

Mit der Spitzenmiete von 6,90 €/m² wird zudem der 5-Jahresschnitt von 6,42 €/m² um ca. 7,5 % übertroffen.

Wir werden voraussichtlich auch 2021 keinen exorbitanten Anstieg der Nachfrage im Bereich der kleinen und mittelständischen Unternehmen oder im Automotive-Bereich verzeichnen können, wie es in vorigen Jahren noch der Fall war. Diese Situation sollte für die Region auch als Chance betrachtet werden, sich den heutigen Bedürfnissen zu stellen und sich entsprechend in der Immobilienwelt zu positionieren. Die Region verfügt über starke zukunftsorientierte Unternehmen, der Bedarf an Logistikflächen steigt durch neue Geschäftsmodelle ungebrochen. Wir müssen hier der Realität ins Auge schauen.

Perspektivisch werden in den kommenden Jahren vermutlich Industrieareale in interessanten Lagen in der Region Stuttgart auf den Markt kommen, von Unternehmen mit dann beispielsweise nicht mehr marktfähigen Produkten oder aufgrund von weiteren Verlagerungen der Produktionen in Niedriglohnländer. Da sich die Anforderungen von modernen Fertigungsunternehmen an effiziente und nachhaltige Immobilien stark geändert haben, können diese Industriebrachen neu entwickelt werden und dem Immobilienzyklus wieder angepasst an die heutigen Bedürfnisse zugeführt werden.

Preislich werden Unternehmen bei den Neubauten sicherlich dann allerdings höhere Mieten in Kauf nehmen müssen. Ein Teil der Mehrkosten, könnte hier aber vermutlich über Energieeinsparungen wieder reingeholt werden.