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Marktbericht Stuttgart 2020
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
In unserer jüngsten Analyse des Marktes für Industrie- und Logistikimmobilien in der Wirtschaftsregion Stuttgart verzeichnen wir bereits im dritten Jahr in Folge abnehmende Flächenumsätze.
Mit einem im Jahr 2020 durch alle Marktteilnehmer generierten Flächenumsatz von 135.400 m² beläuft sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 20 % (2019: 169.600 m²). Gleichzeitig befindet sich das Niveau des Flächenumsatzes der vergangenen zwölf Monate im 5-Jahresvergleich auf einem historischen Tief.
Unserer Beobachtung nach sind neben der Corona- Pandemie auch der weiterhin bestehende Flächenmangel die Hauptursachen des niedrigen Ergebnisses der Region Stuttgart. Allerdings würden wir das Ergebnis nicht dramatisieren. Bei genauerer Betrachtung der Zahlen fällt auf, dass bereits seit 2018 ein jährlicher Rückgang des Flächenumsatzes zwischen 15 und 20 % zu verzeichnen ist. Nach unserer Einschätzung wird sich der Negativtrend in der Industrie leider zunächst fortsetzen.
Fakten
- Umsatzrückgang auf insgesamt ca. 135.400 m²
- Flächenumsatz im 5-Jahresvergleich zwar auf historischem Tief, ein jährlicher Rückgang von ca. 15-20 % wurde bereits seit 2018 verzeichnet
- Verhältnis Neubau / Bestand verschiebt sich
- Spitzenmiete steigt seit fünf Jahren auf Höchststand von 6,90 €/m² (+6,2 %)
- Prognose: Erhöhter Bedarf an Logistikflächen, Zurückhaltung in der Industrie
Marktgebiet Region Stuttgart:
Zur Wirtschaftsregion Stuttgart zählen: Stuttgart, Rems-Murr-Kreis, Landkreis Ludwigsburg, Landkreis Esslingen, Landkreis Böblingen und der Landkreis Göppingen.
Gründe sind neben der Zurückhaltung der Industrie aufgrund der Pandemie und des Wandels in der Industrie auch weiterhin die fehlenden Flächenausweisungen bzw. fehlende Bestandsimmobilien. Lediglich 6 % bzw. 8.100 m² aller neu vermieteten Flächen sind 2020 in Neubauobjekten registriert worden, 94 % bzw. 127.300 m² entfielen auf Bestandsobjekte (2019: 119.300 m², +23,7 Prozentpunkte).
Während andere Regionen in Deutschland seit Jahren Rekorde verzeichnen, registrieren wir seit 2018 in Stuttgart einen fallenden Trend, der im abgelaufenen Jahr seinen bisherigen Höchststand erreicht hat. Zum Vergleich: 2017 wurden mit 240.000 m² Flächenumsatz 77,7 % mehr Industrie- und Logistikflächen neu vermittelt als im abgelaufenen Jahr. 2018 lag mit 199.150 m² der Rückgang bei 17 % verglichen mit dem Vorjahreszeitraum und 2019 mit 169.600 m² bei -14,8 %. Das Ergebnis des abgelaufenen Jahres stellt mit -20 % den höchsten Rückgang der vergangenen fünf Jahre dar. Zudem unterbietet 2020 den 5-Jahresschnitt von aktuell 192.030 m² um deutliche 29 %.
Flächenumsatz nach Regionen
Der Landkreis Ludwigsburg stellt 2020 mit 39 % bzw. 53.000 m² weiterhin den größten Anteil des Flächenumsatzes (2019: 37 %, 62.300 m²). Zweitplatziert ist der Landkreis Esslingen, welcher 28 % bzw. 38.300 m² des Flächenumsatzes auf sich vereint; im Vorjahr 2019 war dies noch der Rems-Murr-Kreis mit einem Anteil von damals 36 % (aktuell viertplatziert). Der Landkreis Esslingen ist im Vergleich zum Vorjahr der deutlichste Anteils-Gewinner: Mit einem aktuellen Anteil von 28 % am Flächenumsatz stellt dies eine Verdoppelung von 14 % in 2019 dar.
Auf dem dritten Platz rangiert das Stadtgebiet Stuttgart, das 2020 einen Anteil von 13 % bzw. 17.400 m² beisteuert (im Vorjahr waren es lediglich 3 %). Den vierten Rang belegt der Rems-Murr-Kreis mit einem Anteil von 12 % bzw. 16.300 m²; im Vorjahr 2019 waren es noch stolze 36 %, was den deutlichsten Anteils-Rückgang mit 24 Prozentpunkten bedeutet. Auf Platz fünf folgt 2020 der Landkreis Böblingen mit 8 % bzw. 10.400 m² (im Vorjahr waren es 7 %). Im Landkreis Göppingen sind keine Neuvermietungen verzeichnet worden (2019: 3 %).
Abschlüsse nach Größenklassen
Beim Blick auf die Größenklassen zeigen sich wenige Veränderungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der höchste Anteil des Gesamtflächenumsatzes entfällt mit 42,3 % bzw. 57.300 m² weiterhin auf die Kategorie Großabschlüsse ab 10.000 m² (2019: 35,4 %, 60.000 m²), was einem Zuwachs am anteiligen Flächenumsatz von 7 Prozentpunkten entspricht. Den zweitgrößten Anteil stellt 2020 weiterhin die Kategorie der größeren Abschlüsse ab 5.001 bis einschließlich 10.000 m² mit 21,2 % bzw. 28.700 m² (2019: 19,2 %, 32.500 m²).
Mittelgroße Flächen zwischen 3.001 bis einschließlich 5.000 m² sind für 10,9 % bzw. 14.700 m² des Gesamtergebnisses verantwortlich (2019: 13,4 %, 22.700 m²) und Flächen ab 1.001 bis einschließlich 3.000 m² für 18,3 % bzw. 24.800 m² (2019: 19,4 %, 32.900 m²). Den kleinsten Anteil steuert die Kategorie der Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 7,3 % bzw. 9.900 m² bei, die im Vorjahr noch für 12,6 % (21.300 m²) verantwortlich war.
Die anteilige Bedeutung der großen und mittelgroßen Flächen hat 2020 zugenommen. Die beiden größten Flächenkategorien sind mit 86.000 m² für insgesamt 63,5 % des Flächenumsatzes verantwortlich, 2019 waren es 54,6 % bzw. 92.600 m².
Der Rückgang an vermieteten Flächen bis 5.000 m² dokumentiert unserer Einschätzung nach die Zurückhaltung der kleinen und mittelständischen Unternehmen.
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Flächenumsatz nach Branchen
Wie auch in den vergangenen fünf Jahren ist der Top Flächenabnehmer auf dem Logistikmarkt Stuttgart die Branche „Logistik/Spedition“, aktuell mit einem Anteil von 46 % bzw. 62.300 m² (2019: 60 %, 101.760 m²). Ihr folgt unverändert das Segment Industrie/Produktion mit 28 % bzw. 37.900 m²
(2019: 38 %, 64.400 m²). Damit vereinen die beiden größten Branchen 2020 zwar 74 % bzw. 100.200 m² des Flächenumsatzes auf sich, was jedoch im Vergleich zu 2019 einen Rückgang um 40 % darstellt (2019: 98 %, 166.200 m²).
Erstmals seit 2017 wieder vertreten ist die Kategorie Handel, die mit einem Anteil von aktuell 18 % bzw. 24.400 m² drittplatziert ist. Zuvor hatte der Handel als Flächenabnehmer seit 2017 für den Markt keine Relevanz (2017-2019: 0%). Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 8 % (10.800 m²).
Mietpreise
Hier verzeichnet die Wirtschaftsregion Stuttgart seit fünf Jahren einen steigenden Trend, der im zweiten Halbjahr 2020 mit einem Anziehen der Spitzenmiete um 6,2 % auf 6,90 €/m² seinen bisherigen Rekord erreicht. Zum Vergleich: 2016 lag der Anstieg bei 1,7 % (von 5,90 €/m² im Jahr 2015 auf 6,00 €/m²), 2017 bei 3,3 % (auf 6,20 €/m²) und 2018 bei 4,8 % (auf 6,50 €/m²). Lediglich 2019 stagnierte die Spitzenmiete für Industrieund Logistikimmobilien bei 6,50 €/m².
Mit der Spitzenmiete von 6,90 €/m² wird zudem der 5-Jahresschnitt von 6,42 €/m² um ca. 7,5 % übertroffen.
Ähnlich verhält sich die Durchschnittsmiete, die sich mit Ausnahme von 2017 in den vergangenen fünf Jahren durchgehend verteuerte. 2020 beträgt ihr Zuwachs 5,8 % auf 5,50 €/m², was den zweitstärksten Anstieg der letzten fünf Jahre darstellt. Nur 2018 war die Erhöhung mit 6,4 % (auf 5,0 €/m²) deutlicher. 2016 wurde ein Anstieg um 3,3 % (von 4,6 €/m² in 2015 auf 4,75 €/m²) registriert, 2017 ein Rückgang um 1,1 % (von 4,75 €/m² in 2016 auf 4,7 €/m²) und 2019 ein Zuwachs von 4 % (auf 5,2 €/m²).
Der Abstand in Euro zwischen Durchschnitts- und Spitzenmiete ist den vergangenen Jahren beinahe gleichgeblieben und liegt bei etwa 1,40 €/m² Unterschied in den jeweiligen Jahren.
Wesentliche Umsatzbringer
Kommunales Unternehmen, Lager, Korntal-Münchingen, 17.500 m² (Bestand)
HTL Peter Messner GmbH, Logistik, Plochingen, 12.700 m² (Bestand)
Vario Pack GmbH & Co. KG, Logistik, Korntal-Münchingen, 10.963 m² (Bestand)
AWG Mode GmbH, Handel, Leinfelden-Echterdingen, 10.870 m² (Bestand)
Prognose 2021
Wir werden voraussichtlich auch 2021 keinen exorbitanten Anstieg der Nachfrage im Bereich der kleinen und mittelständischen Unternehmen oder im Automotive-Bereich verzeichnen können, wie es in vorigen Jahren noch der Fall war. Diese Situation sollte für die Region auch als Chance betrachtet werden, sich den heutigen Bedürfnissen zu stellen und sich entsprechend in der Immobilienwelt zu positionieren. Die Region verfügt über starke zukunftsorientierte Unternehmen, der Bedarf an Logistikflächen steigt durch neue Geschäftsmodelle ungebrochen. Wir müssen hier der Realität ins Auge schauen.
Perspektivisch werden in den kommenden Jahren vermutlich Industrieareale in interessanten Lagen in der Region Stuttgart auf den Markt kommen, von Unternehmen mit dann beispielsweise nicht mehr marktfähigen Produkten oder aufgrund von weiteren Verlagerungen der Produktionen in Niedriglohnländer. Da sich die Anforderungen von modernen Fertigungsunternehmen an effiziente und nachhaltige Immobilien stark geändert haben, können diese Industriebrachen neu entwickelt werden und dem Immobilienzyklus wieder angepasst an die heutigen Bedürfnisse zugeführt werden.
Preislich werden Unternehmen bei den Neubauten sicherlich dann allerdings höhere Mieten in Kauf nehmen müssen. Ein Teil der Mehrkosten, könnte hier aber vermutlich über Energieeinsparungen wieder reingeholt werden.
Zu den Mietpreiskarten:
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Stuttgart - 2020