Marktbericht Nordrhein-Westfalen 2020

Flächenumsatz 2020

Nicht alle Teilmärkte haben an ihr Vorjahresergebnis anknüpfen können. Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Düsseldorf hat 2020 mit einem Flächenumsatz von 195.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 261.000 m² um 25 % nachgegeben. Das Ergebnis von 2020 stellt den niedrigster Flächenumsatz der letzten sieben Jahre und den zweitstärksten Rückgang dar. Nur 2018 verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr einen stärkeren Rückgang: Dort ging der Flächenumsatz nach dem Rekordumsatz von 2017 von 439.000 m² um 42 % auf 255.000 m² zurück.

Düsseldorf hat in den ersten sechs Monaten mit einem Umsatz von 100.000 m² Flächen einen soliden Start hingelegt, allerdings blieb diese Konstanz dem Markt nicht ganzjährig erhalten. Der Region fehlen mittlere Flächen in der markttreibenden Größenklasse 3.000 bis 7.000 m².

Die Durchschnittsmiete ist im Gesamtjahr um 2,1 % auf 4,95 €/m² (2019: 4,85 €/m²) gestiegen und markiert ebenfalls einen neuen Höchststand. Die Preissteigerung von 2,1 % liegt um 1 Prozentpunkt über der durchschnittlichen Verteuerung der letzten 5-Jahre in Höhe von 1,1 %. Zudem übersteigt die aktuelle Durchschnittsmiete den 5-Jahresschnitt von 4,73 €/m² um 4,7 %. Dieser Trend ist seit 2016 ohne Ausnahme steigend.

Flächenumsatz 2020

Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Köln erreicht 2020 mit einer Zunahme des Flächenumsatzes von starken 48 % auf 235.000 m² im Vergleich zum schwachen Vorjahr 2019 (159.000 m², -22 % unter dem damaligen 5-jährigen-Durchschnitt) wieder das gewohnte Niveau. Mit einem Plus von 48 % handelt es sich um den höchsten Zuwachs der letzten fünf Jahre. Der zweithöchste lag 2016 bei einem Plus von 33 % (2016: 215.000 m², 2015: 162.000 m²). Mit dem guten Jahresergebnis 2020 wird auch der aktuelle 5-Jahresschnitt von 219.400 m² um 7 % getoppt.

Köln war 2020 zunächst eine Black Box, nach einem katastrophalen Start hat der Kölner Markt jedoch ein hervorragendes Endergebnis geliefert. Die größten Flächennachfrager waren der klassische Handel und der E-Commerce. Viele der spekulativ geplanten Flächen sind vom Papier weg, d.h. vor Baustart bzw. Fertigstellung abvermietet worden.

In 2021 werden im Kölner Marktgebiet keine Großflächen mehr zur Verfügung stehen, da 2020 alle spekulativen Flächen abvermietet wurden und keine weiteren Projekte in der Pipeline sind. Wir rechnen damit, dass erst ab 2023 größere Neubauflächen wieder zur Verfügung stehen werden.

Im dritten Jahr in Folge hat sich die Durchschnittsmiete 2020 verteuert und rangiert mit 4,60 €/m² auf einem Allzeithoch. Der Zuwachs liegt bei +4,5 % und 2,3 % oberhalb des Durchschnitts der Verteuerung der letzten 5 Jahre. Zudem wurde der aktuelle 5-Jahresschnitt der Durchschnittsmiete von 4,28 €/m² um 7 % übertroffen. Die Verteuerung stellt den zweithöchsten Anstieg der vergangenen fünf Jahre dar, nur 2019 stieg die Durchschnittsmiete mit +4,8 % von 4,20 €/m² (2018) auf 4,40 €/m² (2019) stärker.

Der Abstand zwischen der Durchschnittsmiete und der Spitzenmiete nimmt in den vergangenen drei Jahre beständig zu und lag im Jahr 2020 bei 1,25 €/m², bei 1,10 €/m² im Jahr 2019 und bei 0,90 €/m² im Jahr 2018.

Flächenumsatz 2020

Ein starkes Jahresergebnis und das zweitbeste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre hat der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Ruhrgebiet eingefahren. Mit einem Flächenumsatz von 830.000 m² liegt der Zuwachs gegenüber dem Vorjahreszeitraum bei 43 % (2019: 581.000 m²). Nur das Top-Ergebnis von 2016 lag mit 1.020.000 m² rund 23 % höher. Mit Blick auf den aktuellen 5-Jahredurchschnitt von 672.800 m² notiert der Flächenumsatz 2020 mit 23 % deutlich im Plus.

Das Ruhrgebiet hat sich 2020 mit einem Flächenumsatz von 830.000 m² als führender NRWLogistikimmobilienmarkt in allen vier Quartalen nachhaltig und in bester Verfassung gezeigt. Fast die Hälfte des Umsatzes entfiel mit 408.000 m² auf Neubauprojekte, die vor Fertigstellung abvermietet wurden.

Standesgemäß ist im Ruhrgebiet Großfläche gefragt. Die meisten spekulativ errichteten Objekte sind vor Baufertigstellung abvermietet worden und die großflächige Anlage des Handelsunternehmens Tedi in Kamen mit 80.000 m² unterstreicht die Bedeutung des Ruhrgebiets als Standort zur Zentralisierung von Logistik. Ansonsten galt das Augenmerk der Nutzer hauptsächlich Flächen zwischen 10.000 und 30.000 m².

Wie überall sind auch im Ruhrgebiet – auch ohne Covid-19 – built-to-suit-Ansätze, d.h. Pläne für auf den jeweiligen Kunden maßgeschneiderte Immobilen zurückgegangen und Nutzer haben sich bei der Anmietung 2020 auch aus Beständen bedient.

Vereinten die beiden Top-Branchen Handel und Logistik/Speditionen 2019 noch 87 % des Flächenumsatzes auf sich, hat 2020 ihre Dominanz um weitere 7 Prozentpunkte zugenommen, sodass diese mit 94 % (780.200 m²) des Flächenumsatzes die überwiegende Mehrheit des Flächenumsatzes akkumulieren. Die Top-Branche Handel büßte zwar 2020 im Vergleich zum Vorjahr 14 Prozentpunkte ein, dies wurde aber durch +22 Prozentpunkte der zweitplatzierten Branche Logistik/Spedition ausgeglichen und überkompensiert.

2020 hat die erzielte Spitzenmiete im Ruhrgebiet mit einem Zuwachs von 2,9 % verglichen zum Vorjahr (2019: 5,10 €/m²) auf 5,25 €/m² einen neuen Höchstwert erreicht und liegt über dem 5-Jahresschnitt der Veränderung der Spitzenmiete von 2,2 %. Zudem wird der 5-Jahresschnitt der Spitzenmietpreise von aktuell 4,97 €/m² um 6 % übertroffen.

Die Spitzenmiete steigt bereits im vierten Jahr in Folge. Die 2020 registrierte Spitzenmietpreissteigerung von 2,9 % ist die zweitstärkste Spitzenmietpreiszunahme der letzten fünf Jahre, nur 2018 stieg die Spitzenmiete stärker (um 4,2 % von 4,80 €/m² in 2017 auf 5,00 €/m²).

Dadurch, dass die Durchschnittsmiete verharrt, die Spitzenmiete jedoch ansteigt, erhöht sich auch der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete kontinuierlich und klaffen zunehmend auseinander. Durchschnittlich stieg der Abstand in Euro/m² zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in den vergangenen fünf Jahren um jährlich 10 %, aktuell liegt der Abstand 2020 bei 1,30 €/m². Vor fünf Jahren zum Ende des Jahres 2016 waren es noch 0,80 €/m²).