Marktbericht München 2020

Laut unserer jüngsten Auswertung sind im Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in der Wirtschaftsregion München im Gesamtjahr 2020 Mietverträge für insgesamt 245.000 m² durch alle Marktteilnehmer in Neubau- und Bestandsflächen gezeichnet worden.

Zwar ging der Flächenumsatz in den abgelaufenen zwölf Monaten im Vergleich zum Ausreißer-Vorjahr 2019 (428.000 m²) um 43 % zurück. Dieser stärkste registrierte Rückgang der vergangenen fünf Jahre folgt jedoch direkt auf den stärksten Zuwachs von +48 %. Dieser war 2019 registriert worden und war durch die Vertragsabschlüsse über 250.000 m² Neubaufläche für den Maschinenhersteller Krauss Maffei sowie für BMW in Parsdorf-Vaterstetten geprägt. Im Vergleich zu 2018 (289.500 m²) und 2017 (290.000 m²) liegt das Delta von 2020 lediglich bei rund 15 %. Der insbesondere durch das 2019 erzielte Ergebnis nach oben gezogene 5-Jahresschnitt ist 2020 um 18 % (298.500 m²) verpasst worden und stellt das zweitschwächste Ergebnis im 5-Jahresvergleich dar (knapp vor 2016 mit 240.000 m²).

Die Auswertung der Vertragslaufzeiten ergab, dass im von Corona geprägten Jahr 2020 auf die kurzfristigen Laufzeiten von 1 bis 5 Jahre mit 20 % lediglich etwa ein Fünftel der Mietvertragsabschlüsse entfallen sind.

Etwa 70 % der Abschlüsse haben eine Laufzeit von 5 bis 10 Jahren und 10 % laufen länger als 10 Jahre. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit liegt nach unserer Beobachtung bei 5 Jahren. Damit wird unserer Auffassung nach deutlich, dass der Trend nach kurzfristigen Vertragslaufzeiten aufgrund von Corona in der Wirtschaftsregion München, die sich durch eine langjährige Leerstandquote von unter 1 % auszeichnet, keine bedeutende Rolle gespielt hat. Die Qualität des Standorts zeigt sich in der hohen Abschlussquote für mittel- bis langfristige Mietvertragslaufzeiten.

Die höchste Flächenabnahme hat 2020 mit einem Anteil von 36 % bzw. 87.300 m² das Flächensegment zwischen 5.000 – 9.999 m² verzeichnet, insgesamt 12 der 85 Deals entfallen auf diese Kategorie (14 %). Im Vergleich zum Vorjahr ist diese Kategorie der deutlichste Gewinner mit einem Zuwachs von +29 Prozentpunkten (2019: Anteil: 7 % bzw. 30.000 m²). 2019 war die Kategorie noch viertplatziert, nur die Flächen unter 1.000 m² hatten einen geringeren Anteil (4 %; 17.100 m²).

Auf dem zweiten Platz liegt die Flächenkategorie 3.000 – 4.999 m² mit einem Anteil von 28 % bzw. 67.500 m² und einem Plus von 19 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr (2019: 9 % bzw. 38.500 m²). Mit 16 von 85 Abschlüssen stellt die Kategorie 19 % aller Vertragsabschlüsse. Auf dem dritten Rang landet die Kategorie der kleineren Flächen von 1.000 – 2.999 m² (21 % am Gesamtergebnis bzw. 50.800 m²), mit 29 der 85 die meisten Verträge (2019: zweitplatziert mit einem Anteil von 12 % bzw. 51.400 m²). Viertplatziert ist 2020 ist die Kategorie der Großflächen ab einschließlich 10.000 m² mit einem Anteil von 9 % bzw. 23.200 m² (2 Abschlüsse, 2 %).

Insgesamt haben wir im abgelaufenen Jahr 85 Mietvertragsabschlüsse registriert. Davon sind 27 auf die Branche Logistik/Spedition (32 % bzw. 90.000 m²) entfallen, die 2020 mit einem Plus von 18 Prozentpunkten (kommend von 19 % bzw. 81.300 m² in 2019) gleichauf zu Handel und E-Commerce den höchsten Bedeutungszuwachs aufweist.

Es folgen die Branchen Maschinenbau (20.500 m² bzw. 26 % am Umsatz der Überkategorie Industrie/Produktion, 5 von 24 Abschlüsse), Automotive (18.000 m², 23 %, 5 von 24 Abschlüsse) sowie „Lebensmittel“ (7.500 m², 9 %, 1 Abschluss), Textil (4.000 m², 5 %, 1 Abschluss) und „Pharma“ (3.000 m², 4 %, 2 Abschlüsse).

Drittplatziert wie auch im Vorjahr ist die Branche Handel/E-Commerce mit einem Anteil von 30 % bzw. 74.000 m² (+ 18 Prozentpunkte). Innerhalb der Kategorie überragt der klassische Handel mit 82,4 % bzw. 61.000 m² die Sub-Kategorie E-Commerce/Online-Handel mit 18 % bzw. 13.000 m² deutlich. Auf die Branche Handel/ E-Commerce entfallen mit 32 die meisten der 85 Vertragsabschlüsse (38 %).

Die Spitzenmiete erreicht im Gesamtjahresvergleich 2020 mit 8,50 €/m² im innerstädtischen Bereich für eine 1A-Immobilie ihr vorläufiges Hoch. Dies stellt eine Steigerung um 9,7 % gegenüber dem Vorjahr dar (2019: 7,75 €/m²) und übertrifft den 5-Jahresschnitt um 13,6 %. Dieser notiert bei 7,48 €/m², d.h. somit liegt die aktuelle Spitzenmiete um einen Euro darüber.

Der 5-Jahresvergleich zeigt, dass die Spitzenmiete mit Ausnahme von 2016 durchgehend gestiegen ist und in dem abgelaufenen Jahr und dem Vorjahr an Dynamik gewonnen hat. 2016 stagnierte sie noch bei 6,75 €/m² und stieg 2017 um 5,9 % auf 7,15 €/m², 2018 stieg sie erneut um 1,4 % auf 7,25 €/m² sowie 2019 um 6,9 % auf 7,75 €/m². Der aktuelle Anstieg um 9,7 % auf 8,5 €/m² stellt das deutlichste Wachstum im 5-Jahresvergleich dar.

Die gute Nachricht ist, dass in den kommenden zwei Jahren im Großraum München unserer Beobachtung nach insgesamt 460.000 m² Neubauflächen entstehen können. Allerdings werden hiervon nur ca. 12.500 m² als Neubau von Intaurus in Reichertshofen spekulativ errichtet.

Alle weiteren Flächen, die sich in allen Himmelsrichtungen rund um München befinden, werden nur maßgeschneidert auf Kundenwunsch realisiert werden. Es wird spannend zu sehen, welche Unternehmen und welche Branche als Nutzer hier zukünftig die Impulse bei den b-t-s-Neubauprojekten geben werden.