Marktbericht Berlin 2020

Etwas mehr als die Hälfte der Flächenvermietung hat 2020 in Bestandsobjekten stattgefunden. Der Anteil beläuft sich auf 55,4 % bzw. 266.500 m², was dem Vorjahreswert von 55,2 % (277.200 m²) ähnelt. Neubauobjekte sind für 44,6 % des Flächenumsatzes verantwortlich (2020: 214.200 m²); auch der Wert liegt nahe am Vorjahresniveau von 44,8% (2019: 225.100 m²). Zuletzt hatten wir 2018 einen größeren Anteil von Neubauten am Gesamtergebnis registriert (Neubau: 61,6 % bzw. 272.224 m²,
Bestand: 38,4 % bzw. 169.967 m²).

Beim Blick auf alle fünf Regionen zeigt sich, dass „Berlin Umland Süd“ mit einem Anteil von 41 % (197.200 m²) am Gesamtflächenumsatz den größten Flächenabnehmer stellt. Im Vorjahr war die Region noch hinter dem zusammengefassten Berliner Stadtgebiet (Nord, West, Süd, Ost) zweitplatziert mit 33,4 % bzw. 167.920 m².

Den größten Flächenanteil steuert die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² bei (36 %, bzw. 173.800 m²), die von allen Kategorien mit 8 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr am deutlichsten zulegt. Auch im Vorjahr war dies die bedeutendste Kategorie mit einem Anteil von 28 %, bzw. 139.800 m². Betrachtet man die Anzahl der Deals, dann fallen in diese Kategorie 9 Mietvertragsabschlüsse. Das entspricht einem Anteil von 6 % bei insgesamt 151 von uns erfassten und ausgewerteten Deals.

Der zweitgrößte Anteil entfällt auf die Kategorie 3.001 bis 5.000 m², die mit 23 Vertragsabschlüssen (15 %) einen Anteil am Flächenumsatz von 20 % bzw. 97.800 m² erzielt. Im Vorjahr war sie lediglich viertplatziert mit 16 % bzw. 79.400 m². Erneut die drittgrößte Größenklasse stellen kleine bis mittlere Flächen von 1.001 bis 3.000 m² mit einem Anteil von 17 % bzw. 82.000 m² dar (2019: 21 % bzw. 106.400 m²). Bezogen auf den Anteil an abgeschlossenen Mietverträgen akkumuliert dieses Segment einen Anteil von 30 % (46) und damit die zweitmeisten Deals.

Letztplatziert sind die Kleinstflächen mit einem Anteil am Flächenumsatz von 10 % bzw. 47.400 m² (2019: 8 % bzw. 39.700 m²). Die kleinsten Flächen generieren mit 63 die meisten Deals unter allen Kategorien (42 %).

Knapp 110 der insgesamt 151 von uns erfassten Mietvertragsabschlüsse im Jahr 2020 entfallen auf das Segment der Flächen unter 3.001 m², die vorrangig im Stadtgebiet Berlin abvermietet wurden. Das zeigt die Stärke dieses Mikromarktes, der umsatzmäßig auf ähnlichem Niveau wie das südliche Umland liegt. Allerdings wurde hier derselbe Umsatz über wenige Großflächen realisiert.

Durchgehend im 5-Jahresvergleich die bedeutendste Branche für den Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist der Handel. Die weiterhin führende Rolle bestätigt das abgelaufene Jahr mit einem Anteil von 37 % am Gesamtflächenumsatz bzw. 179.100 m² (2019: 33 %, bzw. 165.400 m²). Beim genaueren Blick unterteilt sich die Flächenabnahme 2020 mit 93.500 m² mit einem Anteil von 52 % auf E-Commerce/ Online- Handel (2019: 67 % bzw. 111.050 m²) und einen Anteil von 48 % auf den klassischen Handel ohne E-Commerce/ Online-Handel bzw. 85.600 m² (2019: 33 % bzw. 54.350 m²).

Die hohe Nachfrage aus dieser Branche ist unserer Einschätzung nach bislang für den Standort Berlin ungewöhnlich. Drittplatziert ist Logistik/Spedition mit einem Anteil von 26 % bzw. 124.200 m² (2019: 26 % bzw. 132.320 m²), gefolgt von der Sammelkategorie Sonstiges mit einem Anteil von 8 % bzw. 39.700 m².

Im 5-Jahresvergleich hat sich die Spitzenmiete sehr dynamisch entwickelt und erreicht 2020 ihren vorläufigen Höhepunkt von 7,20 €/m² und liegt damit 14,6 % über dem 5-Jahresschnitt von 6,28 €/m². Im Vorjahr wurde der damalige 5-Jahresschnitt von 5,78 €/m² um ganze 21,1 % übertroffen, somit steigen die Spitzenpreise zuletzt recht deutlich an.

Im 5-Jahresvergleich haben wir 2018 die deutlichste Verteuerung mit 23,6 % auf 6,80 €/m² verzeichnet, 2017 um 12,2 % auf 5,50 €/m² und 2016 um 4,3 % auf 4,90 €/m² (kommend von 4,70 €/m² in 2015). 2019 und 2020 fallen die Erhöhungen dagegen mit jeweils 2,9 % auf 7,00 €/m², respektive 2,9 % auf 7,20 Euro/ m² vergleichsweise moderat aus.

Wie bei der Spitzenmiete wurde der höchste Anstieg 2018 mit 22,2 % auf 5,50 €/m² verzeichnet, gefolgt von 2017 (+15,4 % auf 4,50 €/m²) und 2019 (+5,5 % auf 5,80 €/m²) sowie 2016 (+2,6 % auf 3,90 €/m², kommend von 3,80 €/m² in 2015). Da sich Spitzenmiete und Durchschnittsmiete in der Tendenz ähnlich entwickeln (beide wachsen durchgehend um ähnliche Raten), ist der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in Höhe von aktuell 1,30 €/m² auf dem Niveau der Vorjahre: 2018 lag der Abstand bei 1,30 €/m², 2019 bei 1,20 €/m².