Mit einem Flächenumsatz in Höhe von 452.800 m² verzeichnet der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien an den drei Top-Märkten Nordrhein-Westfalens im ersten Halbjahr ein deutliches Plus. Das von allen Marktteilnehmern in den Ballungsräumen Köln, Düsseldorf und dem Ruhrgebiet erzielte Ergebnis liegt 151.070 m² bzw. 50 % über dem Vorjahreszeitraum.

Entsprechend wird der Schnitt aktuell um lediglich 5 % unterschritten. Trotzdem rangiert das abgelaufene Halbjahr nur auf dem vierten von fünf Plätzen, nur das erste Halbjahr 2023 lag mit 301.730 m² darunter. Marktbestimmend sind Anmietungen in Bestandsflächen mit 299.650 m² bzw. 66,2 %. Sie weisen mit +124.050 m² bzw. +70,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum das deutlichste Plus aller Abschlussarten auf (H1 2023: 175.600 m² bzw. 58,2 %). Neubau-Anmietungen kommen auf 96.050 m² bzw. 21,2 %. Kommend von 126.130 m² bzw. 41,8 % büßen sie somit deutlich an Bedeutung ein und verlieren auch absolut 30.080 m² an Flächenumsatz (bzw. -23,8 %).

Abschlüsse in Neubau-Objekten auf ehemaligen Brownfields belaufen sich auf 57.100 m² bzw. 12,6 %. Im Vorjahr haben wir keine Abschlüsse auf ehemaligen Brachflächen beobachten können. Ausgeblieben sind – wie im Vorjahreszeitraum – Abschlüsse von Eigennutzern. Zuletzt beobachteten wir Eigennutzerabschlüsse im Vergleich der ersten Halbjahre im 1. Halbjahr 2022 mit 38.900 m² von 519.500 m² (bzw. 7,5 %).

Bezogen auf den Gebäudetyp dominieren weiterhin die Big-Box-Flächen mit 311.600 m² bzw. 68,8 % mit einem absolut deutlichen Zuwachs von 103.534 m² bzw. 49,8 % (H1 2023: 208.066 m² bzw. 69 %). Sonstige Objekte, die weder in die Kategorie Big-Box noch in Gewerbeparks verortet werden können, sind für 86.360 m² bzw. 19,1 % verantwortlich (H1 2023: 49.633 m² bzw. 16,4 %). Das entspricht einem absoluten Plus von 36.727 m² bzw. 74 %. Gewerbeparks legen um 10.809 m² bzw. 24,5 % auf 54.840 m² bzw. 12,1 % zu (H1 2023: 44.031 m² bzw. 14,6 %).

Alle Objektarten konnten Zuwächse verzeichnen, insbesondere die großflächigen Vermietungen, dennoch ist ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben.

An zweiter Stelle liegt weiterhin das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² bzw. 36,4 % (H1 2023: 92.330 m² bzw. 30,6 %). Ein Mehrumsatz von 72.470 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet ein Plus von 78,5 %. Lediglich der Düsseldorfer Teilmarkt ist rückläufig und liegt aktuell bei 113.900 m² bzw. einem Anteil von 25,2 %. Ausgehend von 137.000 m² bedeutet dies einen Rückgang um 16,9 % bzw. 23.100 m². Die beiden Teilmärkte Köln und Ruhrgebiet können dieses Minus jedoch deutlich überkompensieren, sodass für den NRW-Gesamtmarkt im Halbjahresvergleich ein Plus von 151.070 m² verbleibt.

Treibende Kraft als Flächenabnehmer war der E-Commerce mit 121.400 m² bzw. einem Anteil von 59,3 %, der von 61.210 m² bzw. 87,1 % um 60.190 m² bzw. 98,3 % gestiegen ist. Der klassische Handel kommt auf 83.400 m² bzw. 40,7 %, was einem Zuwachs von 74.350 m² bzw. mehr als einer Verneunfachung entspricht, ausgehend von nur 9.050 m² bzw. 12,9 % im Vorjahr. Durch dieses starke Wachstum konnte der klassische Handel seine anteilige Bedeutung am Flächenumsatz der Oberkategorie Handel um 27,8 Prozentpunkte steigern (die Dominanz des E-Commerce aus dem Vorjahr hat sich entsprechend um diese 27,8 Prozentpunkte verringert).

Auf dem zweiten Rang folgt die Branche Logistik/Spedition mit 181.600 m² bzw. 40,1 %, (H1 2023: Rang 1 mit 148.185 m² bzw. 49,1 %). Der Zuwachs von 33.415 m² bzw. 22,5 % reicht nicht aus, um den ersten Rang zu halten. Auch der 5-Jahresschnitt von 227.636 m² wird trotz des Zuwachses um deutliche 20,2 % verfehlt.

An erneut dritter Stelle folgt Industrie/Produktion mit 39.000 m² bzw. 8,6 % (H1 2023: 53.070 m² bzw. 17,6 %). Mit einem Minus von 14.070 m² bzw. 26,5 % ist dies der stärkste Rückgang aller Branchen. Dennoch wird der 5-Jahresdurchschnitt von 37.276 m² um 4,6 % übertroffen. Schlusslicht bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 27.400 m² bzw. 6,1 %, die von 30.215 m² bzw. 10 % um moderate 2.815 m² bzw. 9,3 % verliert. Die Rückgänge bei Industrie/Produktion und der Sammelkategorie können durch die zum Teil deutlichen Zuwächse bei Handel und Logistik/Spedition überkompensiert werden.

Zusammen mit den Großflächen entfallen damit 82,7 % des gesamten Flächenumsatzes auf Flächen über 5.001 m². Im Vorjahr waren es mit 75,2 % rund 7 Prozentpunkte weniger.

An dritter Stelle folgt die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 37.800 m² bzw. 8,3 %, die von 41.115 m² bzw. 13,6 % kommend um 3.315 m² bzw. 8,1 % nachgibt (einziger Rückgang im Jahresvergleich). An vierter Stelle folgt die nächstkleinere Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 7,8 % bzw. 35.315 m², nach 30.406 m² bzw. 10,1 % im Vorjahreszeitraum, was einem Zuwachs von 4.909 m² bzw. 16,1 % entspricht. Letztplatziert sind Kleinstflächen unter 1.000 m², die mit 1,2 % bzw. 5.400 m² nach wie vor eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben und ausgehend von 3.330 m² bzw. 1,1 % um 2.070 m² zulegen konnten.

Ausblick

Konjunkturbedingt sind die Top-NRW Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien wieder auf ihrem Normalniveau angelangt. Die Nachfrage ist moderat, Unternehmen treffen unserer Beobachtung nach keine kurzfristigen Entscheidungen mehr. Neubauflächen sind erst ab 2025/2026 geplant. Ob diese spekulativ entwickelt werden, hängt davon ab, ob Investoren und Projektentwickler wieder risikofreudiger agieren.

Der Düsseldorfer Markt für Logistik- und Industrieflächen, die von Eigennutzern und Mietern neu abgeschlossen wurden, konnte im ersten Halbjahr nicht an die positive Entwicklung des Vorjahreszeitraums anknüpfen, in dem der Flächenumsatz um 10.900 m² bzw. 8,6 % auf 137.000 m² gestiegen war. Aktuell liegt der Flächenumsatz aller Marktteilnehmer mit 113.900 m² um 23.100 m² bzw. 16,9 % unter dem Vorjahreswert. Im 5-Jahresvergleich liegt das Ergebnis nur auf Rang 4 und wird nur von H1 2020 mit 100.280 m² unterboten. Die Unterdurchschnittlichkeit zeigt sich auch im 5-Jahresdurchschnitt, der bei 128.056 m² liegt und aktuell um 11 % verfehlt wird.

Vier von fünf Quadratmetern wurden in Bestandsobjekten umgesetzt (93.450 m² bzw. 82 %), was einem Plus von 27.350 m² bzw. 41,4 % entspricht. Dagegen sind die Abschlüsse in Neubauten mit einem Flächenumsatz von 20.450 m² bzw. 18 % nach 70.900 m² bzw. 51,8 % in H1 2023 regelrecht eingebrochen und liegen nur noch bei gut einem Fünftel des Vorjahreswertes. Abschlüsse in Neubauflächen auf ehemaligen Brachflächen (Brownfields) spielen auf dem Düsseldorfer Markt nach wie vor keine Rolle.

Der Düsseldorfer Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist wie im Vorjahr ein reiner Vermietungsmarkt. Eigennutzerabschlüsse haben wir nicht registriert. Bezogen auf die Gebäudeart führen im Gegensatz zum Vorjahr Anmietungen in sonstigen Objekten, d. h. keine Big-Box-Objekte oder Gewerbeparks, mit 46.260 m² bzw. 40,6 % (H1 2023: 23.580 m² bzw. 17,2 %), was nahezu einer Verdoppelung entspricht. An zweiter Stelle folgen Big-Box-Objekte, die 37.300 m² bzw. 32,7 % zum Flächenumsatz beitragen und damit einen deutlichen Rückgang um 68.850 m² bzw. -64,9 % verzeichnen. Das Schlusslicht bilden erneut die Gewerbeparks, die sich mit 30.340 m² bzw. 26,6 % nach 7.270 m² bzw. 5,3 % im Vorjahreszeitraum mehr als vervierfachen bzw. um 23.070 m² zulegen konnten.
 

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition deutlich vorn, aber knappe Halbierung gegenüber H1 2023

Führender Flächenabnehmer des Industrie- und Logistikmarktes Düsseldorf ist erneut die Branche Logistik/Spedition: 58.200 m² bzw. mehr als jeder zweite Quadratmeter (51,1 %) geht in den Monaten Januar bis Juni 2024 auf Anmietungen zugehöriger Unternehmen zurück. Diese sind zudem für alle Top-Abschlüsse verantwortlich, die akkumuliert 37.300 m² bzw. 64,1 % des Flächenumsatzes der Branche beitragen.

Mit -49.830 m² bzw. -46,1 % hat sich der Flächenumsatz von 108.030 m² allerdings auch am deutlichsten verringert, was einer Halbierung entspricht. Damit verzeichnet die Branche den größten und einzigen Bedeutungsverlust gegenüber Handel, Produktion und der Sammelkategorie „Sonstiges“ mit -27,8 Prozentpunkten am Anteil des Gesamtflächenumsatzes. Der 5-Jahresdurchschnitt von 70.765 m² wird aktuell um deutliche 17,8 % verfehlt.

Auf dem zweiten Platz folgt erneut der Handel mit 22.800 m² bzw. 20 %, kommend von 18.280 m² bzw. 13,3 %. Aufgrund des Einbruchs durch Logistik/Spedition kann die Branche 6,7 Prozentpunkte an anteiligem Flächenumsatz zugewinnen. Absolut beträgt der Zuwachs 4.520 m² bzw. 24,7 %. Der 5-Jahresschnitt von 39.175 m² wird jedoch um 41,8 % verfehlt, der Flächenumsatz des Handels liegt trotz des Zuwachses somit noch deutlich unter dem Branchendurchschnitt. Auf die Unterkategorie E-Commerce entfallen 65,8 % bzw. 15.000 m² (H1 2023: 13.230 m² bzw. 72,4 %), auf den klassischen Handel 7.800 m² bzw. 34,2 % (H1 2023: 5.050 m² bzw. 27,6 %).

Auf dem vorletzten Rang ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 16.900 m² bzw. 14,8 %, die im Vorjahr keinen Abschluss verzeichnete. Am Ende der Rangfolge steht die Branche Industrie/Produktion mit 16.000 m² bzw. 14 %, kommend von 10.690 m² bzw. 7,8 % (+5.310 m² bzw. +49,7 %). Der 5-Jahresschnitt von Industrie/Produktion in Höhe von 11.712 m² wurde um deutliche 36,6 % übertroffen.

Damit verzeichnet die Größenklasse den deutlichsten absoluten Zuwachs von 48.280 m² bzw. mehr als einer Vervierfachung. Dies ist auch der deutlichste Bedeutungsgewinn von 44 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz.

Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen auf 9.200 m² bzw. einen Anteil von 8,1 % und belegen damit erneut den vierten Platz (H1 2023: 4.465 m² bzw. 3,3 %). Kleine bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² können im abgelaufenen Halbjahr mit 21.815 m² bzw. 19,2 % den zweithöchsten Flächenumsatz erzielen (H1 2023: 12.275 m² bzw. 9 %) und verzeichneten einen Zuwachs von 9.540 m² bzw. 77,7 %. Kleinstflächen unter 1.000 m² spielen mit 4.000 m² bzw. 3,5 % nach 2.095 m² bzw. 1,5 % im ersten Halbjahr 2023 erneut eine untergeordnete Rolle bezogen auf den Flächenumsatz.

Spitzenmiete mit deutlichem Preissprung

Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien verteuert sich in der Region Düsseldorf im ersten Halbjahr 2024 um 10 % auf 8,25 €/m². Damit erreicht sie ihren vorläufigen Höchstwert, kommend von 7,5 €/m² im Vorjahreszeitraum. Das ist nach dem Vorjahreshalbjahr der zweitdeutlichste Anstieg seit Beginn der Aufzeichnungen (H1 2022: +18,9 % kommend von 6,10 €/m² auf 7,25 €/m²). Der 5-Jahresschnitt liegt aktuell bei 7,01 €/m² und wird durch den Mietpreisanstieg um deutliche 17,7 % übertroffen. Die Durchschnittsmiete steigt auf 7,00 €/m² (+7,7 %) und übertrifft den 5-Jahresschnitt von 6,00 €/m² um 16,7 %.

Ausblick

Der Düsseldorfer Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist durch einen Mangel im mittleren Flächensegment von 2.000 bis 7.000 m² geprägt. Es gibt unserer Beobachtung nach so gut wie keine verfügbaren Flächen in dieser Größenordnung mehr. Die Mietpreise haben mittlerweile ein hohes Niveau erreicht. Die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten, wobei wir davon ausgehen, dass der Höhepunkt langsam erreicht ist.

Der Kölner Eigennutzer- und Vermietungsmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien kann den rückläufigen Trend der beiden Vorjahre deutlich durchbrechen. Mit einem Zuwachs von 101.700 m² auf aktuell 174.100 m² kann der Flächenumsatz aller Marktteilnehmer um beachtliche 140,5 % gesteigert werden. Dies entspricht mehr als einer Verdoppelung gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 mit 72.400 m² und stellt das zweitstärkste erste Halbjahr seit Beginn unserer Aufzeichnungen dar (nur H1 2021 mit 195.000 m² war noch erfolgreicher). Der 5-Jahresschnitt von 126.770 m² wird aktuell deutlich um 37 % übertroffen.

Der Kölner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ist in den ersten sechs Monaten 2024 ausschließlich ein Mietermarkt gewesen, Eigennutzer-Abschlüsse wurden nicht registriert. Bestandsobjekte haben 98.500 m² der Fläche absorbiert bzw. 56,6 % des Gesamtmarktes, kommend von 65.770 m² bzw. einem Anteil von 90,8 %. Der Zuwachs von 32.730 m² bzw. 49,8 % bedeutet aber gleichzeitig einen Verlust von 34 Prozentpunkten am Anteil des Flächenumsatzes. Im abgelaufenen Halbjahr ist somit zwar mehr als jeder zweite Quadratmeter für den Gesamtumsatz verantwortlich, jedoch deutlich weniger als im Vorjahr, wo es noch 9 von 10 waren.

Die Anmietungen in Neubauten erreichen 75.600 m² bzw. 43,4 %, ausgehend von lediglich 6.630 m² bedeutet dies einen Anstieg um 68.970 m² (bzw. das Elffache). Nach dem deutlichen Einbruch im Vorjahreszeitraum entspricht das aktuell gute Ergebnis wieder dem Niveau des ersten Halbjahres 2022, in dem der Flächenumsatz aus Neubauvermietungen bei absolut 77.900 m² lag. Brownfields, also die Entwicklung von Brachflächen, spielen für den Kölner Markt wie in den Vorjahren keine Rolle.

Bezogen auf den Gebäudetyp dominieren großflächige Objekte, sogenannte Big-Boxes, mit 150.700 m² bzw. einem Anteil von 86,6 % das Marktgeschehen (H1 2023: 37.201 m² bzw. 51,4 %). Sie vervierfachen sich damit sowohl absolut auf 113.499 m² und legen auch prozentual um 35 Prozentpunkte zu. Die für die Industrie und die Logistik so wichtigen Großflächen können im ersten Halbjahr 2024 als einzige Immobilienart deutlich an Flächenumsatz zulegen und die Rückgänge der Gewerbeparks und sonstigen Immobilien massiv überkompensieren. An zweiter Stelle stehen erneut Gewerbeparks mit 15.200 m² bzw. 8,7 %, kommend von 24.280 m² bzw. 33,5 %, was einem Delta von 9.080 m² bzw. -37,4 % entspricht. Das Schlusslicht bildet die Kategorie „sonstige Objekte“ mit 8.200 m² bzw. 4,7 % (H1 2023: 10.919 m² bzw. 15,1 %, was einem Delta von 2.719 m² bzw. 24,9 % entspricht).

Branchen-Ranking: Handel mit herausra­gendem ersten Halbjahr

Im abgelaufenen ersten Halbjahr 2024 ist der Handel mit 118.100 m² bzw. 67,8 % (H1 2023: 23.540 m² bzw. 32,5 %) nicht nur die flächenumsatzstärkste Branche, sondern auch mit einem Plus von 94.560 m² auch die Kategorie mit dem deutlichsten Zuwachs (mehr als Verfünffachung). Der 5-Jahresschnitt von 69.620 m² ist um deutliche 69,6 % übertroffen worden.

Mit 75.600 m² bzw. 64 % entfällt der Großteil des Flächenumsatzes auf den die Unterkategorie „klassischer Handel“, nachdem wir im Vorjahr keinen Abschluss verzeichnet haben. Der Umsatz in der Unterkategorie E-Commerce beläuft sich auf 42.500 m² bzw. 36 % (H1 2023: 23.540 m²; Zuwachs von 18.960 m² bzw. 80,5 %). Der Abschluss durch Fressnapf trägt mit 72.000 m² zu 95,2 % des Flächenumsatzes im klassischen Handel, die Woltu GmbH mit 39.000 m² zu 91,7 % des Flächenumsatzes des E-Commerce bei. Insgesamt summieren sich beide Abschlüsse auf 110.995 m² bzw. 94 % des Flächenumsatzes des Handels. 

An zweiter Stelle folgt die Branche Logistik/Spedition mit 46.400 m² bzw. 26,7 %, nachdem sie zuvor mit 14.865 m² bzw. 20,5 % auf dem dritten Platz lag. Dies entspricht einem Zuwachs von 31.535 m² (mehr als Verdreifachung). Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 39.513 m² wird um 17,4 % übertroffen. Mehr als ein Drittel des Branchenergebnisses ist auf den Abschluss durch Blitz Distribution mit einem Abschluss über 18.000 m² zurückzuführen (38,8 %).

Auf dem dritten Platz folgt das bisherige Schlusslicht Industrie/Produktion mit 8.100 m² bzw. 4,7 % nach 9.780 m² bzw. 13,5 % im ersten Halbjahr 2023 (leichter Rückgang um 1.680 m² bzw. 17,2 %). Das aktuelle Halbjahresergebnis liegt 19,7 % unter dem 5-Jahresschnitt in Höhe von 10.084 m². Letztplatziert ist die ehemals erstplatzierte Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 1.500 m² bzw. 0,9 %, kommend von 24.215 m² bzw. 33,4 % (-22.715 m² bzw. -93,8 %).

Die bisher führenden Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen mit 9.100 m² bzw. 5,2 % auf den zweiten Rang und verlieren mit 14.649 m² bzw. -61,7 % von allen Kategorien am deutlichsten an Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² akkumulieren mit 6.000 m² bzw. 3,4 % weiterhin den zweitgeringsten Flächenumsatz des abgelaufenen Halbjahres, kommend von 10.950 m² bzw. 15,1 % (Rückgang um 4.950 m² bzw. 45,2 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² spielen mit einem Flächenumsatz von 300 m² bzw. 0,2 % weiterhin eine untergeordnete Rolle.

Spitzenmiete erklimmt 8 Euro-Marke

Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien hat in Köln mit einem Plus von 8,8 % einen neuen Höchstwert von 8,00 €/m² erreicht (H1 2023: 7,35 €/m²). Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,77 €/m² wird damit um deutliche 18,2 % übertroffen. Die Durchschnittsmiete klettert auf 6,85 €/m² (+8,7 %) und übertrifft damit den 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,59 €/m² um 23 %.

Ausblick

Wir beobachten eine konjunkturbedingte Zurückhaltung bei Mietvertragsabschlüssen am Kölner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien. Derzeit befinden sich einige Neubauentwicklungen in der Pipeline, die Mietpreise sollen hierbei allerdings bei über 9 Euro pro Quadratmeter liegen. Es bleibt abzuwarten, wie diese neuen Mietpreise am Markt ankommen und ob sie akzeptiert werden.

Der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien im Ruhrgebiet verzeichnet im ersten Halbjahr einen deutlichen Zuwachs. Mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² liegt der Markt 78,5 % über dem Vorjahreszeitraum. Nach vier rückläufigen ersten Halbjahren in Folge haben wir im Ruhrgebiet somit erstmals wieder einen Zuwachs an Flächenabnahme registriert.

Trotz dessen ist das erste Halbjahr dennoch deutlich unterdurchschnittlich: Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 223.886 m² ist aktuell um 26 % verfehlt worden. Bestandsanmietungen sind mit 107.700 m² bzw. 65,4 % klar führend. Das entspricht einem Plus von 63.970 m² bzw. mehr als einer Verdoppelung (+146%) im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 (43.730 m² bzw. 47,4 %). Abschlüsse in Neubauten auf ehemaligen Brownfields, d.h. Neubauentwicklungen auf ehemaligen Brachflächen, kommen auf einen Flächenumsatz von 57.100 m² bzw. 34,6 %. Im Vorjahreszeitraum wurde kein Abschluss in dieser Kategorie verzeichnet.

Im Gegensatz zu den Vorjahren haben in den ersten sechs Monaten 2024 Abschlüsse in Neubauten auf der grünen Wiese keine Rolle gespielt (H1 2023: 48.600 m² bzw. 52,6 %). Allein die Brownfield-Abschlüsse kompensieren den Totalausfall der Neubauflächen. Dazu kommt der Zuwachs der Bestandsflächen, sodass in Summe ein Plus von 72.470 m² im Jahresvergleich entsteht.

Auch das Ruhrgebiet ist im abgelaufenen Halbjahr ein reiner Mietermarkt, Eigennutzer-Abschlüsse sind – analog zu den ersten Halbjahren 2023 und 2022 - nicht zu beobachten. Bezogen auf die Gebäudeart dominieren weiterhin Abschlüsse in Big-Box-Objekten das Marktgeschehen. Mit einem Anteil von 75 % entfallen drei von vier umgesetzte Quadratmeter in diese Kategorie bzw. 123.600 m² (H1 2023: 64.715 m²) und erzielen mit einem Plus von 91 % fast eine Verdoppelung.

Die Kategorie „Sonstige Objekte“ (keine Objekte in Bix-Boxes oder Gewerbepark) kann ebenfalls deutlich hinzugewinnen und liegt auf Platz zwei. Mit einem Zugewinn von 16.766 m² verdoppelt sie ihren Flächenabsatz auf 31.900 m² (H1 2023: 15.134 m²). Abschlüsse in Gewerbeparks spielen weiterhin eine untergeordnete Rolle mit 9.300 m² bzw. 5,6 %: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang von 3.181 m² bzw. -25,5 %.

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition nimmt Hälfte der Flächen ab

Die nach Flächenumsatz führende Branche ist aktuell Logistik/Spedition mit 77.000 m² bzw. 46,7 %. Damit hat sie sich gegenüber dem Vorjahr (25.290 m² bzw. 27,4 %, Rang 3) deutlich gesteigert. Während im Vorjahr nur etwas mehr als jeder vierte Quadratmeter auf die Flächenabnahme aus Logistik/Spedition zurückzuführen war, ist es aktuell fast jeder zweite. Der absolut deutlichste Zuwachs von 51.710 m² stellt mehr als eine Verdreifachung dar (+204,5 %). Dennoch kann der langjährige Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre nicht erreicht werden. Dieser liegt bei 117.358 m² und wurde um deutliche 34,4 % verfehlt.

Drei der fünf Top-Abschlüsse entfallen in Logistik/Spedition und tragen in Summe 59.770 m² bzw. 77,6 % des Flächenumsatzes bei. Somit ist ein Großteil des Halbjahresergebnisses auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen.Der Handel belegt mit 63.900 m² bzw. 38,8 % erneut den zweiten Platz. Im direkten Vergleich der ersten Halbjahre schneidet er zwar stärker ab, liegt aber dennoch nicht auf dem für das Ruhrgebiet typischen Niveau. Der Zuwachs von 35.460 m² bzw. +124,7 % (H1 2023: 28.440 m² bzw. 30,8 %) reicht nicht aus, um auf den 5-Jahresschnitt in Höhe von 82.248 m² zu kommen. Die Marke ist um deutliche 22,3 % verfehlt worden. Marktprägend sind die beiden Abschlüsse durch das E-Commerce-Unternehmen Euziel mit zusammengerechnet 63.900 m².

Der E-Commerce ist innerhalb der Kategorie Handel für 63.900 m² des Flächenumsatzes verantwortlich und übertrifft damit seinen 5-Jahresschnitt um deutliche 42,7 % (44.780 m²). Dahingegen konnte in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres kein einziger Abschluss durch Unternehmen des klassischen Handels beobachtet werden. Im Vorjahreszeitraum waren es ebenfalls lediglich 4.000 m², was einem Anteil von 14,1 % entsprach. Der Durchschnitt der letzten 5 ersten Halbjahre verdeutlicht, dass der klassische Handel eine untergeordnete Rolle für den Markt des Ruhrgebietes spielt, denn dieser liegt aktuell bei 6.833 m² - niedriger noch als der Schnitt der Sammelkategorie „Sonstiges“ mit aktuell 8.800 m².
Auf dem dritten Rang folgt die Branche Industrie/Produktion mit 14.900 m² bzw. 9 %. Kommend von Platz 1 mit 32.600 m² bzw. 35,3 % ist Industrie/Produktion die einzige Branche mit einem Flächenumsatz-Rückgang (in Höhe von 17.700 m² bzw. 54,3 %). Trotz des deutlichen Rückgangs wird der 5-Jahresschnitt nur um 3,7 % verfehlt (15.480 m²).

Das Schlusslicht bildet weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 9.000 m² bzw. 5,5 %. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Zuwachs von 3.000 m².

Die zusätzliche Flächenabnahme durch die Branchen Logistik/Spedition und Handel hat maßgeblich zum starken Halbjahresergebnis beigetragen und das Delta der Branche Industrie/Produktion deutlich überkompensiert. In beiden Fällen sind es wenige herausragende Großabschlüsse, die den Unterschied machen.

Die Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² landen mit 13.000 m² bzw. 7,9 % auf dem dritten Platz, kommend von Platz 2 mit 25.513 m². Sie erfahren unter allen Flächenkategorien einen Rückgang in Höhe von 12.513 m² bzw. 49 %. Das ist eine Halbierung gegenüber dem Vorjahreszeitraum. 

Einheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² steigen mit 19.500 m² bzw. 11,8 % einen Rang auf und landen auf Platz 2. Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² haben 7.500 m² bzw. 4,6 % erreicht, was dem erneuten vierten Rang entspricht. Sie haben sich damit um 319 m² verbessert, nachdem sie im Vorjahr bei 7.181 bzw. 7,8 % lagen. Kleinstflächen unter 1.000 m² sind aktuell kaum von Bedeutung, ihr Flächenumsatz beträgt 1.100 m² bzw. 0,7 %. Im Vorjahr waren es ebenfalls lediglich 735 m² bzw. 0,8 %.

Spitzenmiete steigt um 19,2 % auf 7,75 Euro

Die Spitzenmiete am Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Ruhrgebiet hat im abgelaufenen Halbjahr einen neuen Höchstwert erklommen. Sie steigt um deutliche 19,2 % auf 7,75 €/m². Kommend von 6,50 €/m² ist das ein Preisanstieg von 1,25 €/m². Die durchschnittliche Spitzenmiete der letzten fünf Halbjahre liegt aktuell bei 6,06 €/m² und ist somit um 28 % übertroffen worden.

Die Durchschnittsmiete steigt auf 6,50 €/m² an und verteuert sich somit um 6,6 %. Der 5-Jahresschnitt von 5,18 €/m² wird um 25 % übertroffen.

Ausblick

Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien im Ruhgebiet ist weiterhin durch eine geringe Flächenverfügbarkeit geprägt. Allmählich verschärft sich die Situation unserer Einschätzung nach. Größere spekulative Neubauten werden erst in 2025 und 2026 fertiggestellt und dem Markt zugeführt. Zentrale Lagen im Ruhrgebiet wie Essen oder Duisburg verzeichnen einen großen Zulauf. Einerseits aufgrund der hohen Verfügbarkeit von Mitarbeitern dank der hohen Bevölkerungsdichte, anderseits aufgrund niedriger Nachlaufkosen durch die Nähe zu Häfen. Diese Flächen werden nachhaltiger besichtigt.