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  • ca. 6.500 m² provisionsfreie Lager-/ Produktionsfläche mit Rampenandienung

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  • ca. 4.800 m² Logistikflächen mit Büro- und Mezzaninflächen zu vermieten

    ID: 1012124Details
  • ca. 2.000 m² beheizte Hallenfläche mit Rampen und ebenerdiger Andienung

    ID: 1041556Details
  • München-Ost, ca. 6.000 m² Hallenfläche zzgl. Büro zu vermieten

    ID: 1038858Details
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    ID: 1031852Details
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    ID: 1007266Details
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    ID: 1041694Details
  • München-Nord, Neubau mit ca. 1.900 m² Hallen- und Bürofläche zu vermieten

    ID: 1030619Details
  • Ottobrunn, ca. 1.000 m² Lagerfläche und optional bis zu 750 m² Büro zu vermieten

    ID: 1030346Details
  • HH-Billbrook, ca. 15.000 m² geschotterte Freifläche zu vermieten

    ID: 1028693Details
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    ID: 1041277Details
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    ID: 1013489Details
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    ID: 1022270Details
  • Halstenbek, ca. 170 m² große, ebenerdige Lager-/Produktionshalle mit Meisterbüro

    ID: 1038094Details
  • Hohenbrunn, ca. 530 m² Lager-/ Produktions und Bürofläche zu vermieten

    ID: 1037196Details
  • WEDEL | ca. 7.300 m² | LAGER | PRODUKTION | BÜRO | TEILBAR

    ID: 1027739Details
  • Lager-/ Produktionsflächen mit großzügiger Freifläche zu vermieten!

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  • Krahnbahn mit ca. 5 t Traglast | ebenerdig | beheizt | ca. 1.000 m² freifläche

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  • Lager-/ Produktionsliegenschaft in Top-Lage!

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  • HH-Hummelsbüttel, ca. 135 m² große, ebenerdige Lager-/Produktionshalle mit Meisterbüro

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  • Lagerfläche | Rampe | vollständig umfahrbar | Stellplätze

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  • Nürnberg, ca. 800 m² Lager- und Bürofläche zu vermieten

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  • CITY DOCK HAMBURG NORDERSTEDT | ca. 2.300 m² | LAGER | PRODUKTION | PROVISIONSFREI

    ID: 1028151Details
  • Teilbare Lager-/ Logistikhalle in Top-Lage mit LKW-Rampen!

    ID: 1037871Details
  • HH-HAMMERBROOK | ca. 450 m² | LAGER | SHOWROOM | BÜRO

    ID: 1034276Details
  • Nürnberg Hafen, ca. 38.900 m² Neubau Hallenfläche zu vermieten - teilbar

    ID: 1031613Details
  • verfügbare Kühllager- und Logistikflächen, ca. 5.000 m²

    ID: 1029791Details
  • Lager-/Produktionsfläche mit Ausstellungsfläche in Top-Lage zu vermieten!

    ID: 1037662Details
  • HOCHWERTIG | 650 m² HALLE | 800 m² AUSSTELLUNG

    ID: 998947Details
  • Direkt am Autobahnkreuz Ulm/Elchingen - Neubau multifunktionaler Logistik- und Produktionsflächen

    ID: 994300Details
  • GEWERBEPARK | ERSTBEZUG | TOP-LAGE

    ID: 996681Details
  • Bremen, ca. 1.300 m² Lager-/ Logistikfläche zu vermieten

    ID: 1032273Details
  • PRODUKTION | LAGER | RAMPE

    ID: 991522Details
  • Garching, Neubau von ca. 8.000 m² Lager-,Forschungs- und Bürofläche

    ID: 1030576Details
  • PROVISIONSFREI: ca. 10.000 qm Lager | Rampe + ebenerdig | 11 m UKB |

    ID: 1002692Details
  • Lager-/Produktionsfläche in Top-Lage zu vermieten!

    ID: 1034768Details
  • Lager-/Produktionsflächen in Top-Lage ab sofort zu vermieten

    ID: 1034767Details
  • BARSBÜTTEL | SOLITÄROBJEKT | ca. 1.300 m² | EBENERDIG | ca. 7,50 m UKB | BEHEIZBAR | BÜRO

    ID: 1032598Details
  • hochfrequentiertes Grundstück

    ID: 9040Details
  • Lager-/Produktion | Kranbahn | ebenerdig | beheizt

    ID: 1031912Details
  • STADE | ca. 450 m² | KAUF | GEWERBEHOF | LAGER | BÜRO | WOHNEN

    ID: 1031769Details
  • Feldkirchen, ca. 3.500 m² hochwertige Hallenfläche zu vermieten - teilbar

    ID: 1030724Details
  • Münchner-Norden, bis zu ca. 6.000 m² Hallenfläche mit Büro zu vermieten

    ID: 1030615Details
  • Gladbeck | flexible Produktions-/ Lagerhalle | ebenerdig

    ID: 95769Details
  • PROVISIONSFREI | PRODUKTION | NEUBAU | EBENERDIG | BEHEIZT | MODERN | RWA

    ID: 1021247Details
  • GE-Park | Rampe | ebenerdig

    ID: 997156Details
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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt Berlin Gesamtjahr 2024

- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion

Im Großraum Berlin wurden 2024 von allen Marktteilnehmern zusammengerechnet 295.300 m² Logistik- und Industrieflächen abgenommen. Der Berliner Logistik- und Industriemarkt zur Miete und Eigennutzung hat 2024 somit zum zweiten Mal in Folge einen Rückgang verzeichnet. Dies liegt unserer Einschätzung nach vor allem an der schwachen Konjunktur und der zurückhaltenden privaten Konsumlaune, die Berlin als großer Verbrauchermarkt besonders spürt.

Der Rückgang fällt zwar mit einem Minus von 20,6 % prozentual geringer aus als im Vorjahr (dort -66,9 % kommend vom Rekordwert aus 2022 in Verbindung mit der Tesla-Ansiedlung mit 1,12 Mio. m²).

Fakten

  • Rückgang um 21 % Flächenumsatz gegenüber Vorjahr
  • Großraum Berlin zu 96 % Mietermarkt
  • Regionen-Ranking: Stabiles Stadtgebiet behauptet Führungsrolle
  • Branchen-Ranking: Industrie/Produktion verdoppelt sich, Handel stabil
  • Spitzenmiete knapp unter 10 Euro/m² bestätigt

Der Durchschnitt des Flächenumsatzes der letzten fünf Jahre in Höhe von 579.440 m² wurde 2024 somit ebenso verfehlt und lag damit noch einmal um 9 Prozentpunkte niedriger als im Gesamtjahr 2023.

Neubauten stellten vier der fünf größten Abschlüsse

Wie auch im Vorjahr waren Abschlüsse in Bestandsflächen mit 201.600 m² (GJ 2023: 238.200 m² bzw. 64 %) führend vor Neubauten. Anteilig legten sie um 4 Prozentpunkte auf rund 68 % zu und konnten ihre Führungsrolle weiter ausbauen. Dennoch unterbot die Kategorie ihren 5-Jahresschnitt von 256.680 m² um 21 %. Der größte Abschluss durch Movus (16.000 m²) trug 5 % des Gesamtflächenumsatzes der Bestandsobjekte bei.

Vier der fünf größten Abschlüsse gehörten in die Kategorie Neubauten und vereinten 48.810 m² bzw. 17 % des Neubau-Flächenvolumens auf sich.

2024 war der Großraum Berlin ähnlich dem Vorjahreszeitraum ein überwiegender Mietermarkt: 96 % der abgeschlossenen Flächen bzw. 283.900 m² entfielen auf Anmietungen. 4 % bzw. 11.400 m² konnten Eigennutzern zugerechnet werden (2023: 96 % bzw. 355.300 m² Mieter, 2 % bzw. 8.700 m² Eigennutzer.

Bezogen auf die Gebäudeart lösten 2024 Gewerbeparks bei der Flächenabnahme mit einem Umsatz in 2024 von 120.100 m² bzw. 41 % (GJ 2023: 146.700 m² bzw. 39 %) die vormals führende Kategorie der Big-Box-Objekte ab. Diese akkumulierten 110.400 m² bzw. 37 % vom Gesamtumsatz und mussten damit einen absoluten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen, ausgehend von 156.400 m² bzw. einem Anteil von 42 % um 46.000 m² bzw. -29 %. Sonstige Flächen, die weder Big-Boxes noch Gewerbeparks zugerechnet werden können, kamen auf 64.800 m² bzw. 22 % (GJ 2023: 68.900 m²).

In Summe haben wir im abgelaufenen Jahr durch alle Marktteilnehmer 92 erzielte Abschlüsse registriert. Für den Berliner Markt, der von kleinflächigen Anmietungen geprägt ist, ist das ein geringer Wert und 22 bzw. 19 % unter dem Vorjahr.

Wesentliche Umsatzbringer
Unternehmen Flächenumsatz Branche Marktgebiet Gebäudestatus
Movus 16.000 m² Logistik Berlin Umland West Bestand
Best4Tires 15.000 m² E-Commerce Berlin Umland Nord Neubau
Alliance Healthcare Deutschland 11.780 m² Handel Berlin Ost Neubau
Bausch & Lomb 11.430 m² Produktion Berlin Umland West Neubau
Mercedes 10.600 m² Produktion Berlin Umland Süd Neubau

Regionen-Ranking: Stabiles Stadtgebiet behauptet Führungsrolle

Die beliebteste Region des Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarktes zur Miete oder Eigennutzung war 2024 erneut das Berliner Stadtgebiet mit 155.700 m² bzw. etwas mehr als jedem zweiten umgesetzten Quadratmeter (rund 53 % Anteil am Gesamtflächenumsatz). Kommend von 174.100 m² bzw. einem Anteil von 47 % in 2023 konnte das Berliner Stadtgebiet seine anteilige Bedeutung um 6 Prozentpunkte ausbauen und gab absolut allerdings um 18.400 m² bzw. 11 % nach.

Zwar lag der Flächenumsatz des Berliner Stadtgebietes unter dem 5-Jahresschnitt – wie bei allen anderen Regionen auch – das Berliner Stadtgebiet kam ihm aber von allen anderen Teilmärkten am nächsten mit einer Abweichung um 19 % (5-Jahresschnitt: 193.200 m²).

Innerhalb der Stadtgebiete war im abgelaufenen Jahr erneut Berlin Süd mit 54.400 m² bzw. 35 % führend, kommend von 61.700 m² bzw. 36 % (Rückgang um 7.300 m² bzw. 12 %). Auf den Plätzen zwei und drei folgen das 2023 drittplatzierte Berlin West mit 37.800 m² bzw. 24 % (GJ 2023: 35.500 m² bzw. 20 %) und das ehemals zweitplatzierte Berlin Ost mit 34.200 m² bzw. 22 % (GJ 2023: 43.300 m² bzw. 25 %). Das Schlusslicht bildet weiterhin Berlin Nord mit 29.300 m² bzw. 19 % (GJ 2023: 33.600 m² bzw. 19 %). Bis auf Berlin West wiesen alle Stadtgebiete rückläufige Flächenumsätze auf. Berlin West konnte hingegen um 2.300 m² zulegen, bzw. um 6 %.

Der Zuwachs des Berliner Stadtgebietes West konnte die Rückgänge der weiteren Stadtgebiete allerdings nicht kompensieren, sodass in Summe ein Delta von 18.400 m² für alle Stadtgebiete entstanden ist. Dies ist unserer Beobachtung weiterhin auf einen Flächenmangel im Stadtgebiet zurückzuführen.

Berliner Umland-Regionen für Delta von 76.700 m² Flächenumsatz hauptverantwortlich
Hinter dem Berliner Stadtgebiet auf Rang zwei folgt das zuvor drittplatzierte südliche Berliner Umland mit einem Flächenumsatz von 72.700 m² bzw. 25 % (2023: 79.900 m² bzw. 21 %).

Drittplatziert ist das westliche Berliner Umland mit 43.500 m² bzw. 15 % (GJ 2023: Platz zwei mit 98.600 m² bzw. 27 %), was mit einem Rückgang von 55.100 m² bzw. 56 % dem höchsten Einbruch aller Regionen gleichkommt. Der 5-Jahresschnitt wurde um 44 % verfehlt (77.900 m²).

Auf dem vierten Rang befindet sich weiterhin das nördliche Berliner Umland mit 19.400 m² bzw. einem Anteil von 6 %, kommend von 15.200 m² bzw. 4 % (einziger Zuwachs aller Regionen von 4.200 m² bzw. +28 %). Dennoch wurde der 5-Jahresschnitt in Höhe von 34.240 m² unterschritten.

Auf dem letzten Rang folgt erneut das östliche Berliner Umland mit 4.000 m² bzw. einem Anteil von 1 %, kommend von 4.200 m² bzw. 1 % gab die Region leicht nach und spielte weiterhin eine untergeordnete Rolle für den Berliner Markt. Der 5-Jahresschnitt der Region hingegen von 94.480 m² wurde um deutliche 96 % unterboten, was ein Zeichen dafür ist, dass Tesla seine Logistikaktivitäten in der Region abgeschlossen hat.

Der Zuwachs der Umland-Regionen Nord in Höhe von 4.200 m² konnte bei weitem nicht die Rückgänge der Umland-Regionen Ost, Süd sowie des Stadtgebietes und vor allem des schwachen Umland West (Rückgang von 55.100 m²) in einer Gesamthöhe von -80.900 m² kompensieren, sodass in Summe ein Delta von 76.700 m² zum Vorjahr 2023 entstand.

Branchen-Ranking: Handel stabil – Industrie/Produktion verdoppelt sich

Den größten Flächenumsatz haben wir in der Branchenbetrachtung mit 38 % bzw. 112.900 m² auf Seite des Handels beobachtet, der sich im Vergleich zum Vorjahr äußerst stabil zeigte (2023: 98.200 m² bzw. 26 %) und um 14.700 m² bzw. 15 % zugelegt hat.

Die beiden Top-5-Abschlüsse durch Best4Tires (15.000 m²) und Alliance Healthcare Deutschland (11.780 m²) trugen in Summe 26.780 m² bzw. rund 24 % zum Flächenumsatz der Oberkategorie Handel bei.

Innerhalb dieser Branche führte der klassische Handel mit einem Anteil von 63 % bzw. 70.700 m² (GJ 2023: 25.700 m² bzw. 26 %) deutlich vor dem E-Commerce mit 37 % bzw. 42.200 m² und konnte damit seinen Flächenumsatz um 45.000 m² bzw. fast um das Dreifache (GJ 2023: 72.500 m² bzw. 26 %) ausbauen. Der klassische Handel hat seinen 5-Jahresschnitt von 87.440 m² um moderate 19 % verfehlt, für den E-Commerce war es ein deutlich unterdurchschnittlicheres Jahr mit einer Abweichung um 57 % (98.840 m²). 

Industrie/Produktion folgt auf Rang zwei mit 95.900 m² bzw. 33 % (GJ 2023: 38.600 m² bzw. 10 %). Mit einem Plus von 57.300 m² konnte die Branche ihren Flächenumsatz im Jahresvergleich verdoppeln (+148 %) und zwei Positionen aufsteigen. Die beiden Top-Abschlüsse durch Bausch & Lomb (11.430 m²) und Mercedes (10.600 m²) steuerten in Summe 26.430 m² rund 28 % des Flächenumsatzes bei. Bezogen auf den 5-Jahresschnitt (173.140 m², -45 %) machte die Branche 2024 gegenüber 2023 (171.590 m², -78 %) deutlich an Boden gut.

Auf Rang drei befindet sich weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 64.400 m² bzw. 22% (GJ 2023: 70.100 m² bzw. 19 %, Rückgang um 5.700 m² bzw. 8 %).

Rang vier belegt die im Vorjahr führende Branche Logistik/Spedition mit 22.100 m² bzw. 7 % (GJ 2023: 165.100 m² bzw. 44 %, Rückgang um 87% sowie Unterschreitung des 5-Jahresschnitts von 149.460 m² um 85 %). Der Großabschluss seitens des Logistiker Movus trug 16.000 m² bzw. 72 % des Flächenumsatzes der Branche bei.

 

Ranking der Größenklassen: Fehlende Abschlüsse in Großflächen

Großflächen ab 10.001 m² trugen zwar erneut den größten Anteil in Höhe von 29 % zum Gesamtflächenumsatz 2024 bei bzw. 86.700 m². Alle wesentlichen Abschlüsse entfielen in diese Größenklasse und trugen mit in Summe 64.810 m² rund 75 % des Flächenumsatzes bei. Kommend von 125.860 m² bzw. 34 % im GJ 2023 gaben sie allerdings absolut am deutlichsten um 39.160 m² bzw. 31% nach und verfehlten von allen Größenkategorien den 5-Jahresschnitt am deutlichsten: Dieser liegt aktuell bei 284.212 m² und wurde um rund 70 % unterboten.

 

Die zweitgrößten Flächenkategorie zwischen 5.001 – 10.000 m² rangierten auf dem zweiten Rang mit 71.400 m² bzw. 24 %, kommend von Platz 3 mit 86.000 m² bzw. 23 %. Der Rückgang beträgt 14.600 m² bzw. 17 % im Jahresvergleich. Auch hier wurde der 5-Jahresdurchschnitt des Flächenumsatzes von 110.600 m² nicht erreicht und um 35 % verfehlt.

Die Größenklasse der mittleren Größe zwischen 3.001 - 5.000 m² kam auf 50.300 m² bzw. 17 % und ist somit viertplatziert (GJ 2023: 32.900 m² bzw. 9 %). Sie konnte mit einem Plus von 17.400 m² bzw. 53 % als einzige aller Kategorien zulegen und kam von allen Kategorien ihrem 5-Jahresschnitt durch den Zuwachs noch am nächsten, erreicht das durchschnittliche Niveau von 64.400 m² jedoch nicht und lag 22 % darunter.

Mittlere und vorwiegend kleinere Flächen zwischen 1.000 – 3.000 m² stiegen einen Rang auf den dritten Platz ab mit 69.900 m² bzw. 24 %, kommend von 99.800 m² bzw. 27 %. Das ist der deutlichste Rückgang in Höhe von 29.900 m² bzw. 30 %, der 5-Jahresschnitt in Höhe von 90.240 m² wurde um 23 % verfehlt.

Kleinstflächen unter 1.000 m² vereinten 6 % des Flächenumsatzes auf sich bzw. 17.000 m² und waren somit weiterhin letztplatziert. Der Rückgang beträgt 10.450 m² bzw. 38 % (deutlichster prozentualer Rückgang aller Kategorien), kommend von 27.450 m². Der 5-Jahresmittelwert von 29.990 m² wurde um 43 % unterschritten.

Spitzenmiete knapp unter 10 Euro/m² bestätigt

Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete setzen somit den Trend der Vorjahre fort, wenngleich deutlich moderater.

Die Spitzenmiete wies zum Jahresende 2024 eine leichte Verteuerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf. Sie rückte mit einem Zuwachs um 5 Cent/m² bzw. 0,5 % auf 9,90 €/m² näher an die 10€-Marke heran, was den neusten Höchstwert darstellt. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 13,9 % über dem 5-Jahresschnitt von 8,69 €/m².
 

Die Durchschnittsmiete stieg ebenfalls an, zwar stärker als die Spitzenmiete, aber mit einer Verteuerung von 1,3 % auf 7,90 €/m² auf niedrigem Niveau, kommend von 7,80 €/m² zum Jahresende 2023. Der 5-Jahresschnitt der Durchschnittsmiete von aktuell 6,94 €/m² wurde um 13,8 % übertroffen.

Entwicklung der Spitzenmiete innerhalb der letzten drei Jahre:

  • 2022: +20 % auf 9,00 €/m², kommend von 7,50 €/m²
  • 2023: +9,4 % auf 9,85 €/m²
  • 2024: +0,5 % auf 9,90 €/m²

Entwicklung der Durchschnittsmiete innerhalb der letzten drei Jahre:

  • 2022: +22 % auf 7,20 €/m², kommend von 5,90 €/m²
  • 2023: +8,3 % auf 7,80 €/m²
  • 2024: +1,3 % auf 7,90 €/m²

Ausblick 2025: Drei Trends 2025 für den Großraum Berlin

1. Weitere Gewerbeparkentwicklungen in Berlin Stadt erwartet

Wir gehen davon aus, dass das Interesse von Investoren an innerstädtischen Flächen in Berlin weiter steigen wird, da hier die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Vermietung hoch ist. In diesem Zuge erwarten wir positive Impulse für weitere Gewerbeparkentwicklungen und ein attraktives Angebot für die Nutzer.

2. Mietpreise nun stabil und nachhaltig erzielbar

Das neue Marktumfeld hat sich nun soweit stabilisiert, dass im Speckgürtel Mietabschlüsse mit über 8,00 €/m² in Falkensee bzw. über 7,00 €/m² in Ludwigsfelde abgeschlossen wurden. Die Mietpreise haben in Berlin somit ein hohes und jetzt stabiles Niveau erreicht und können auch nachhaltig erzielt werden.

3. Ausblick

Die Konjunktur 2025 könnte von gezielten Investitionen der neuen Regierung profitieren. Sinkende Inflation und stabile Energiepreise würden den Konsum und die Wettbewerbsfähigkeit der Industrie stärken. Dies sollte sich auch positiv auf den Flächenumsatz von Industrie- und Logistikflächen auswirken.

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