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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt Stuttgart 1. Halbjahr 2026
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion
Der Stuttgarter Logistik- und Industrieimmobilienmarkt hat im 1. Halbjahr 2026 deutlich an Dynamik gewonnen. Nach einer längeren Phase geringer Umsatzwerte wurden im Marktgebiet Stuttgart im 1. Halbjahr 2026 insgesamt 129.500 m2 von Mietern umgesetzt. Davon entfielen 118.100 m2 beziehungsweise 91 % auf reine Hallenflächen, 10.600 m2 (8 %) auf Büroflächen und 800 m2 (1 %) auf Mezzaninflächen*.
Fakten
- Flächenumsatz erreichte im 1. Halbjahr 2026 insgesamt 129.500 m²
- Hallenflächen legten im Vergleich zu H1 2025 um 191 % auf 118.100 m² zu
- Spitzenmiete stieg auf 8,70 €/m², Durchschnittsmiete stabil bei 7,00 €/m²
- Großflächen kehrten auf den Markt zurück
- Industrie und Produktion dominierten mit 60 % Marktanteil
Der Hallenflächenumsatz stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 77.550 m² beziehungsweise 191 % und erreichte nahezu das Dreifache des Vorjahreswertes (H1 2025: 40.550 m2), in dem der Hallenflächenumsatz noch um 24.650 m2 beziehungsweise 38 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2024 zurückgegangen war. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt der Hallenfläche von 86.530 m2 wurde in den ersten sechs Monaten 2026 um mehr als ein Drittel (36 %) übertroffen. In den drei vorangegangenen Vergleichszeiträumen war der jeweilige 5-Jahresdurchschnitt noch deutlich zwischen 32 % und 54 % verfehlt worden.
Maßgeblich zur Belebung trugen die beiden größten Abschlüsse des 1. Halbjahres bei. Ein führendes Unternehmen aus dem Automobilsektor sicherte sich im Landkreis Ludwigsburg 31.720 m2 Bestandsfläche. Ein Produktionsunternehmen mietete im Rems-Murr-Kreis 13.740 m2, ebenfalls im Bestand. Zusammen kamen beide Verträge auf 45.460 m2 und damit 35 % des Gesamtflächenumsatzes. Beide Abschlüsse entfielen auf Industrie und Produktion.
* Ab 2026 wird im Marktbericht neben der Hallenfläche auch die Büro- und Mezzaninfläche ausgewiesen. Der Gesamtflächenumsatz ist daher nur eingeschränkt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Grundlage sind die geforderten Angaben für das vom Fachmagazin „immobilienmanager“ jährlich erstellte Makler-Ranking.
Mieten: Spitzenmiete erreicht neuen Rekordwert
Ein kontinuierlicher Aufwärtstrend war bei Spitzen- und Durchschnittsmiete in den vergangenen Jahren nicht zu beobachten.
Die Spitzenmiete stieg zum Ende des 1. Halbjahres 2026 wieder leicht auf 8,70 €/m2 pro Monat und markierte damit einen neuen Höchstwert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum und dem Jahresende 2025 mit dem Höchstwert von je 8,50 €/m2 entsprach dies einem Plus von 0,20 €/m2 beziehungsweise 2 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 8,26 €/m2 wurde um 5 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete hielt sich mit 7,00 €/m2 pro Monat stabil und bewegte sich auf dem Niveau des Vorjahreshalbjahres sowie des Jahresendes 2025. Der 5-Jahresdurchschnitt von 6,68 €/m2 wurde um 5 % überschritten.
Marktstruktur: Reiner Mietmarkt ohne Eigennutzer
Das Stuttgarter Marktgebiet war im 1. Halbjahr 2026 vollständig von Mietabschlüssen geprägt. Eigennutzer traten im Berichtszeitraum nicht in Erscheinung.
Die Rückkehr großvolumiger Mietverträge veränderte die Marktstruktur spürbar. Nachdem in den beiden vorangegangenen Berichtszeiträumen keine Abschlüsse ab 10.001 m2 registriert worden waren, stellten die beiden größten Anmietungen zusammen mehr als ein Drittel des Gesamtvolumens.
Flächenarten: Bestand prägt das Marktbild
Bestandsflächen bestimmten das Vermietungsgeschehen nahezu vollständig. Sie vereinten 127.000 m2 beziehungsweise 98 % des Gesamtflächenumsatzes auf sich. Die beiden größten Abschlüsse des 1. Halbjahres waren zusammen für 45.460 m2 und damit 36 % des Bestandsflächenumsatzes verantwortlich.
Neubauten auf ehemaligen Brownfields kamen lediglich auf 2.500 m2 beziehungsweise 2 %. Abschlüsse in Neubauten auf der Grünen Wiese wurden nicht registriert. Die geringe Neubaukomponente unterstreicht die starke Bedeutung verfügbarer Bestandsflächen für die Marktdynamik.
Regionale Verteilung: Ludwigsburg übernimmt die Spitzenposition
Der Landkreis Ludwigsburg war mit 48.600 m2 beziehungsweise 38 % die umsatzstärkste Teilregion. Maßgeblich war der Großabschluss eines führenden Unternehmens der Automobilbranche, der allein 31.720 m2 und damit 65 % des regionalen Ergebnisses stellte.
Auf Rang zwei folgte der Rems-Murr-Kreis mit 24.300 m2 beziehungsweise 19 %. Dort trug der Abschluss eines Produktionsunternehmens über 13.740 m2 rund 57 % zum Umsatz der Teilregion bei.
Die regionale Verteilung wurde damit vor allem durch die Kreise Ludwigsburg und den Rems-Murr-Kreis geprägt. Beide Teilregionen vereinten zusammen 72.900 m² (57 %) des Gesamtflächenumsatzes auf sich.
Der Landkreis Esslingen belegte mit 22.500 m2 und 17 % den dritten Platz. Knapp dahinter lag der Landkreis Böblingen mit 21.100 m2 beziehungsweise 16 %.
Das Stadtgebiet Stuttgart kam auf 7.700 m2 und einen Marktanteil von 6 %. Der Landkreis Göppingen bildete mit 5.300 m2 (4 %) das Schlusslicht.
Branchenstruktur: Industrie und Produktion dominieren
Industrie und Produktion dominierten die Nachfrage mit 77.600 m2 beziehungsweise 60 % des Gesamtflächenumsatzes. Die beiden größten Abschlüsse des Halbjahres entfielen auf diese Nutzergruppe und stellten zusammen 45.460 m2 (59 %) des Branchenumsatzes.
Die Sammelgruppe „Sonstiges“ folgte mit 26.100 m2 beziehungsweise 20 % auf Platz zwei. Logistik und Spedition erreichten 21.900 m2 (17 %). Der Handel spielte mit 3.900 m2 (3 %) eine untergeordnete Rolle. Innerhalb des Handels entfielen 3.250 m2 (83 %) auf den klassischen Handel. E-Commerce kam auf 650 m2 (17 %).
Flächengrößen: Großflächen beleben den Umsatz
Großflächen ab 10.001 m2 kehrten im 1. Halbjahr 2026 eindrucksvoll auf den Stuttgarter Markt zurück. Nachdem in den beiden vorangegangenen Berichtszeiträumen keine Abschlüsse in dieser Größenklasse registriert worden waren, erreichte sie nun 45.460 m2 beziehungsweise 35 % des Gesamtflächenumsatzes.
Das Ergebnis wurde vollständig durch die beiden größten Abschlüsse des Halbjahres generiert.
Flächen zwischen 3.001 m2 und 5.000 m2 folgten mit 28.090 m2 und 22 % Marktanteil. Die Größenklasse 1.000 m2 bis 3.000 m2 erreichte 25.600 m2 (20 %). Auf Flächen zwischen 5.001 m2 und 10.000 m2 entfielen 21.750 m2 beziehungsweise (17 %). Kleinstflächen unter 1.000 m2 kamen auf 8.600 m2 (6 %).
Wesentliche Umsatzbringer
| Unternehmen | Marktgebiet | Flächenumsatz | Art | Branche | |
|---|---|---|---|---|---|
| Führendes Unternehmen aus Automobilsektor | Landkreis Ludwigsburg | 31.720 m² | Bestand | Industrie/Produktion | |
| Produktionsunternehmen | Rems-Murr-Kreis | 13.740 m² | Bestand | Industrie/Produktion |
Ausblick: Schrittweise Festigung im weiteren Jahresverlauf
Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung dürfte sich der Stuttgarter Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im 2. Halbjahr 2026 weiter stabilisieren. Während in den vergangenen Jahren einzelne Branchen, insbesondere Automotive und Logistik, das Marktgeschehen dominierten, zeichnet sich zunehmend ein breiterer Branchenmix aus Industrie, technologieorientierten Betrieben sowie angrenzenden Produktions- und Entwicklungsbereichen ab. Die hohe industrielle Kompetenz, Innovationskraft und starke mittelständische Wirtschaftsstruktur der Region bilden dafür eine stabile Grundlage.
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