Marktbericht Logistik­immobilien­markt Nordrhein-Westfalen 1. Halbjahr 2026

Im Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen (NRW) wurden im 1. Halbjahr 2026 insgesamt 624.300 m² umgesetzt. Auf Hallenflächen entfielen 578.400 m² beziehungsweise 93 % des Gesamtflächenumsatzes. Büroflächen vereinten 28.650 m² (4 %) und Mezzaninflächen 17.250 m² (3 %) auf sich*.

Der Hallenflächenumsatz übertraf das Vorjahreshalbjahr um 117.000 m² beziehungsweise 25 % (H1 2025: 461.400 m²). Auch der 5-Jahresdurchschnitt von 462.766 m² wurde um ein Viertel (25 %) überschritten. Damit war das 1. Halbjahr 2026 bezogen auf den Hallenflächenumsatz das zweitstärkste 1. Halbjahr seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2014. Nur im 1. Halbjahr 2021 lag der Hallenflächenumsatz mit 648.000 m² höher.

Die fünf größten Abschlüsse kamen zusammen auf 199.270 m² beziehungsweise 32 % des Gesamtflächenumsatzes. Sie entfielen auf ID Logistics (70.000 m²) und Goodcang Logistics jeweils in Köln (41.920 m²), sowie Cencora (34.460 m²), Goodcang Logistics (30.000 m²) und Blitz Distribution im Ruhrgebiet (22.890 m²).

Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe für die Teilmärkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet.

*Ab 2026 wird im Marktbericht neben der Hallenfläche auch die Büro- und Mezzaninfläche ausgewiesen. Der Gesamtflächenumsatz ist daher nur eingeschränkt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Grundlage sind die geforderten Angaben für das vom Fachmagazin „immobilienmanager“ jährlich erstellte Makler-Ranking.

Teilmärkte: Ruhrgebiet bleibt weiterhin dominierend vor Düsseldorf und Köln

Das Ruhrgebiet war mit 255.500 m² beziehungsweise 41 % des Gesamtflächenumsatzes der umsatzstärkste Teilmarkt. Düsseldorf folgte mit 193.000 m² und einem Anteil von 31 % vor Köln mit 175.800 m² (28 %). Köln konnte seinen Hallenflächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln (105 %) und das Ruhrgebiet lag aufgrund mehrerer großvolumiger Abschlüsse ebenfalls deutlich 29 % über dem Vorjahresniveau. Düsseldorf verzeichnete hingegen einen Rückgang von 11 % gegenüber einem starken ersten Halbjahr 2025, behauptete mit 193.000 m² aber weiterhin ein Niveau deutlich oberhalb seines 5-Jahresdurchschnitts. Die Entwicklung verdeutlicht, dass der NRW-Markt nicht von einer einheitlichen Nachfragebewegung geprägt war, sondern von lokal verfügbaren Großflächen und einzelnen großvolumigen Vertragsabschlüssen.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen weiter im Fokus der Nachfrage

Die Verteilung nach Gebäudearten unterstrichen im 1. Halbjahr 2026 die zentrale Rolle großvolumiger, zusammenhängender und funktionaler Hallenstrukturen. Big-Box-Flächen vereinten mit 480.500 m² mehr als drei Viertel (77 %) des Gesamtflächenumsatzes auf sich. Auf sonstige Objekte entfielen 92.100 m² (15 %), auf Gewerbeparks lediglich 51.700 m² (9 %).

Flächenarten: Bestandsflächen tragen nahezu 80 % des gesamten Marktvolumens

Bestandsobjekte prägten auch im 1. Halbjahr 2026 das Marktgeschehen mit 494.740 m² beziehungsweise 79 % des Gesamtflächenumsatzes. Die vier der fünf Top-Deals von ID Logistics, zweimal Goodcang Logistics und Blitz Distribution stellten dabei zusammen ein Drittel (33 %) des Bestandsflächenumsatzes. Der hohe Bestandsanteil unterstreicht die aktuelle Bedeutung kurzfristig verfügbarer und marktgerecht ausgestatteter Hallenflächen.

Zugleich erreichten Brownfield-Entwicklungen mit 113.360 m² einen Anteil von 18 % und leisteten damit einen relevanten Beitrag zum Gesamtumsatz. Dabei entfiel knapp rund ein Drittel (30 %) des Brownfield-Volumens allein auf den Abschluss von Cencora mit 34.460 m² im Ruhrgebiet. Neubauten auf der Grünen Wiese blieben dagegen mit 16.200 m² die Ausnahme. Gerade in den dichter bebauten Märkten Köln und Düsseldorf begrenzt dies die kurzfristigen Ausweichmöglichkeiten für Nutzer mit großem Flächenbedarf.

Marktstruktur: Vermietungen dominierend

Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt NRW war im 1. Halbjahr 2026 ein reiner Mietmarkt. In allen drei Teilmärkten wurden keine Eigennutzerabschlüsse registriert.

Ausblick

Das starke Halbjahresergebnis beruhte vor allem auf wenigen großvolumigen Anmietungen und der Verfügbarkeit passender Bestandsflächen. Der hohe Anteil großflächiger Abschlüsse zeigt, dass für geeignete Objekte weiterhin Nachfrage besteht. Zugleich begrenzen fehlende Abschlüsse auf der Grünen Wiese insbesondere in Köln und Düsseldorf die kurzfristigen Ausweichmöglichkeiten. Für die weitere Entwicklung dürfte daher entscheidend bleiben, in welchem Umfang kurzfristig marktfähige Bestands- und Brownfield-Flächen verfügbar sind.

Logistikimmobilien­markt Köln 1. Halbjahr 2026

Im Kölner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wurden im ersten Halbjahr 2026 175.800 m² umgesetzt. Davon entfielen 165.800 m² beziehungsweise 94 % auf Hallenflächen, 7.700 m² (5 %) auf Büroflächen und 2.300 m² (1 %) auf Mezzaninflächen.

Die umgesetzte Hallenfläche hat sich im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr mehr als verdoppelt und legte um 105 % beziehungsweise 85.100 m² zu. Damit wurde der 5-Jahresdurchschnitt von 124.440 m² um ein Drittel (33 %) übertroffen. Die drei größten Umsatzbringer ID Logistics mit 70.000 m², Goodcang Logistics (41.920 m²) und Westmax Consulting (16.880 m²) generierten gemeinsam 128.800 m² und stellten 73 % des Gesamtflächenumsatzes.

Flächenarten: Bestandsflächen tragen nahezu das gesamte Marktvolumen

Die Verteilung nach Flächennutzung im 1. Halbjahr 2026 zeigt die besondere Bedeutung des Bestandsmarkts in Köln. Mit 170.600 m² entfielen 97 % des Gesamtflächenumsatzes auf Bestandsobjekte. Die drei größten Abschlüsse durch ID Logistics, Goodcang Logistics und Westmax Consulting generierten gemeinsam 128.800 m² und trugen 75 % zum Bestandsflächenumsatz bei. Neubauobjekten auf ehemaligen Brownfield-Flächen spielten mit 5.200 m² (3 %) nur eine ergänzende Rolle, Anmietungen in Neubauflächen auf der Grünen Wiese wurden im Berichtszeitraum nicht registriert.

Marktstruktur: Köln zeigt sich vollständig mietgetrieben

Im 1. Halbjahr 2026 wurden im Kölner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt keine Eigennutzerabschlüsse registriert. Das Marktgeschehen wurde damit vollständig von Mietern getragen.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen dominieren mit großem Abstand

Auch nach Gebäudearten war der Kölner Markt im 1. Halbjahr klar auf großflächige Hallenflächen ausgerichtet. Auf Big-Box-Flächen entfiel mit 161.200 m² beziehungsweise 92 % Marktanteil das Gros der Anmietungen. Sonstige Objekte, die weder den Big-Box-Flächen noch klassischen Gewerbeparks zugeordnet werden können, folgten mit 10.100 m² und einem Anteil von 6 %. Gewerbeparks spielten mit 4.500 m² beziehungsweise 2 % nur eine geringe Rolle.

Branchen: Logistik/Spedition bleibt klar stärkste Nutzergruppe

Die aktivste Nutzerbranche war Logistik/Spedition. Sie erreichte einen Flächenumsatz von 152.700 m² und damit einen Marktanteil von 87 %. Die drei größten Abschlüsse des 1. Halbjahres von ID Logistics, Goodcang Logistics und Westmax Consulting mit summiert 128.800 m² entfielen vollständig auf diese Branche und vereinten 84 % des Branchenumsatzes auf sich.

Rang zwei belegte der Handel mit 15.500 m² (9 %). Innerhalb des Handels dominierte E-Commerce mit 11.900 m² und einem Anteil von 77 %. Der stationäre Handel kam auf 3.600 m² beziehungsweise 23 % des Handelsflächenumsatzes.

Sonstige Branchen spielten mit 7.600 m² (4 %) nur eine untergeordnete Rolle. Anmietungen durch Unternehmen aus Industrie/Produktion wurden im Berichtszeitraum nicht registriert.

Ausblick

Der hohe Flächenumsatz im 1. Halbjahr ist kein Zeichen einer breit angelegten Marktbelebung, sondern vor allem das Ergebnis weniger großer Abschlüsse in Bestandsobjekten. Gleichzeitig bestätigt das Ausbleiben von Anmietungen auf der Grünen Wiese, dass kurzfristig verfügbare Neubauflächen im Kölner Markt kaum eine Rolle spielen. Für Nutzer mit größerem Flächenbedarf bleibt die Suche entsprechend anspruchsvoll.

Logistikimmobilien­markt Düsseldorf 1. Halbjahr 2026

Der Düsseldorfer Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2026 einen Gesamtflächenumsatz von 193.000 m². Davon entfielen 174.800 m² beziehungsweise 90 % auf Hallenflächen, 10.950 m² (6 %) auf Büroflächen und 7.250 m² (4 %) auf Mezzaninflächen.

Gegenüber dem starken Vorjahreszeitraum (H1: 196.300 m²) ging der Hallenflächenumsatz um 21.500 m² (11 %) zurück. Der 5-Jahresdurchschnitt von 149.620 m² wurde dennoch weiterhin um fast ein Fünftel (17 %) übertroffen. Die fünf größten Abschlüsse von Hippocampus mit 17.000 m², Tech & Home (16.300 m²), Solago (13.830 m²) sowie GV Logistik (12.890 m²) und YQN (12.860 m²) summierten sich auf 72.880 m² beziehungsweise 38 % des Gesamtflächenumsatzes.

Flächenarten: Bestandsimmobilien dominierten klar den Markt

Bestandsimmobilien gaben im 1. Halbjahr 2026 auf dem Düsseldorfer Markt für Logistik- und Industrieimmobilien wieder den Takt vor. Auf sie entfielen 141.000 m² beziehungsweise 73 % des Gesamtflächenumsatzes. Sämtliche fünf Top-Abschlüsse wurden in vorhandenen Objekten abgeschlossen und standen zusammen für 52 % des Bestandsflächenumsatzes. Neubauobjekte auf ehemaligen Brownfield-Flächen steuerten 52.000 m² beziehungsweise 27 % zum Umsatz bei. Abschlüsse für Neubauten auf der Grünen Wiese wurden nicht registriert.

Marktstruktur: Düsseldorf ohne Eigennutzerabschlüsse

Im 1. Halbjahr 2026 wurden im Düsseldorfer Industrie- und Logistikimmobilienmarkt keine Eigennutzerabschlüsse registriert. Das Marktgeschehen wurde damit vollständig von Mietern getragen.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen weiterhin mit stärkster Nachfrage

Bei den Gebäudearten lag der Schwerpunkt deutlich auf Big-Box-Flächen. Sie kamen auf 143.600 m² beziehungsweise 74 % des Gesamtflächenumsatzes. Sonstige Objekte außerhalb der Kategorien Big Box und Gewerbepark folgten mit 27.100 m² beziehungsweise 14 %. Gewerbeparks belegten mit 22.300 m² und 12 % den dritten Rang.

Branchen: Logistik/Spedition vor Handel und Industrie/Produktion

Die Branchenstruktur war in Düsseldorf breiter als in Köln.

Die Analyse der Nachfragerstruktur zeigt, dass die Branche Logistik/Spedition mit 88.700 m² beziehungsweise einem Marktanteil von 46 % auch im 1. Halbjahr 2026 die größte Nachfrage stellt. Die Top-Abschlüsse von Tech & Home mit 16.300 m², GV Logistik mit 12.890 m² und YQN mit 12.860 m² trugen zusammen 47 % zum Branchenergebnis bei.

Auf Rang zwei folgte der Handel mit 66.500 m² beziehungsweise 35 %. Innerhalb des Handels entfiel mit 44.300 m² (67 %) das Gros der Nachfrage auf Unternehmen aus dem E-Commerce. Der Abschluss von Solago über 13.830 m² stellte allein fast ein Drittel (31 %) des Flächenumsatzes in diesem Teilsegment. Der klassische stationäre Handel kam auf 22.200 m² (33 %). Der größte Abschluss des Halbjahres durch Hippocampus mit 17.000 m² trug hierzu drei Viertel (77 %) bei.

Industrie und Produktion ergänzten die Nachfrage mit 24.000 m² (12 %). Das Schlusslicht bildete die Sammelkategorie Sonstiges mit 13.800 m² (7 %). Die Verteilung zeigt, dass der Düsseldorfer Markt neben der Logistik auch für handelsorientierte Nutzer und produzierende Unternehmen relevant blieb.

Das Halbjahresergebnis wurde damit wesentlich von einzelnen großvolumigen Verträgen getragen, während kleinteilige Flächengesuche eine deutlich geringere Rolle spielten. So entfielen auf kleinere Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² 23.900 m² (13 %), auf mittelgroße Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² 8.300 m² (4 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten mit 1.900 m² (1 %) kaum eine Rolle.

Ausblick

Der Düsseldorfer Markt behauptete trotz des Rückgangs gegenüber dem starken Vorjahreszeitraum ein überdurchschnittliches Niveau. Die Nachfrage konzentrierte sich in den ersten sechs Monaten des Jahres auf verfügbare Bestandsobjekte, in denen sämtliche fünf größten Abschlüsse registriert wurden. Die fehlenden Abschlüsse auf der Grünen Wiese unterstreichen die knappe Verfügbarkeit entsprechender Flächen. Kurzfristig verfügbare Bestandsobjekte dürften daher weiterhin im Mittelpunkt der Nachfrage stehen.

Logistikimmobilien­markt Ruhrgebiet 1. Halbjahr 2026

Auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Ruhrgebiet wurden im ersten Halbjahr 2026 insgesamt 255.500 m² umgesetzt. Auf Hallenflächen entfielen davon 237.800 m² beziehungsweise 93 %, auf Büroflächen 10.000 m² (4 %) und auf Mezzaninflächen 7.700 m² (3 %).

Der Hallenflächenumsatz zog gegenüber dem Vorjahreszeitraum signifikant um 53.400 m² (+29 %) an und übertraf den aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 188.706 m² um ein Viertel (+26 %). In den vier vorangegangenen ersten Halbjahren hatte der Umsatz in dieser Kategorie jeweils zwischen -5 % und deutlichen -65 % unter dem jeweiligen Durchschnittswert gelegen (H1 2022: -5 %, H1 2023: -65 %, H1 2024: -26 % und H1 2025: -7 %). Die fünf größten Abschlüsse tätigten Cencora mit 34.460 m², Goodcang Logistics (30.000 m²), Blitz Distribution (22.890 m²), Siemens Mobility (21.700 m²) und FlexiSpot (20.500 m²). Sie summierten sich auf 129.550 m² und stellten damit über die Hälfte des Gesamtflächenumsatzes (51 %).

Flächenarten: Bestand prägt die Flächenaufnahme

Anmietungen in Bestandsobjekten dominierten das Marktgeschehen im Ruhrgebiet mit 183.140 m² beziehungsweise 72 % des Gesamtflächenumsatzes. Die Top-Abschlüsse von Goodcang Logistics, Blitz Distribution und FlexiSpot mit zusammen 73.390 m² beziehungsweise 40 % des Bestandsflächenumsatzes entfielen auf dieses Segment. Neubauobjekte auf ehemaligen Brownfields folgten mit 56.160 m² beziehungsweise 22 %. Dieses Ergebnis wurde vollständig durch die Top-Abschlüsse von Cencora und Siemens Mobility generiert. Neubauflächen auf der Grünen Wiese spielten mit 16.200 m² (6 %) eine nachrangige Rolle. Diese Verteilung zeigt, dass sowohl kurzfristig verfügbare Bestandsflächen als auch revitalisierte Standorte zum überdurchschnittlichen Halbjahresergebnis beitrugen.

Marktstruktur: Ruhrgebiet bleibt mietgetrieben

Im 1. Halbjahr 2026 wurden im Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Ruhrgebiet keine Eigennutzerabschlüsse registriert. Das Marktgeschehen wurde damit vollständig von Mietern getragen.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen deutlich vorn

Bezogen auf die Gebäudeart dominierten Big-Box-Flächen das Marktgeschehen im 1. Halbjahr mit 175.700 m² beziehungsweise 69 %. Objekte, die weder der Kategorie der Big-Box-Flächen noch den Gewerbeparks zugeordnet werden konnten, folgten mit 54.900 m² (21 %). Anmietungen in Gewerbeparks erreichten im Ruhrgebiet 24.900 m² (10 %) und spielten damit die geringste Rolle innerhalb der Gebäudearten.

Branchen: Logistik/Spedition vor Handel und Industrie/Produktion

Das Ruhrgebiet zeigte im ersten Halbjahr eine vergleichsweise breite Nutzerstruktur. Die Branche Logistik/Spedition sorgte im 1. Halbjahr 2026 mit 126.400 m² und einem Marktanteil von 49 % für den höchsten Flächenumsatz unter den Nutzergruppen. Die beiden Großabschlüsse von Goodcang Logistics und Blitz Distribution mit zusammen 52.890 m² standen für 42 % des Branchenumsatzes. Neben Logistik/Spedition trugen auch Industrie/Produktion und Handel wesentlich zum Halbjahresergebnis bei.

Die Branche Industrie/Produktion steuerte 68.600 m² (27 %) zum Umsatz bei. Größte Nachfrager waren hier Cencora und Siemens Mobility, die mit zusammen 56.160 m² 82 % des Branchenumsatzes auf sich vereinten. Der Handel erreichte 46.200 m² beziehungsweise 18 %. Davon entfielen 27.000 m² beziehungsweise 58 % auf den E-Commerce. Der Abschluss von FlexiSpot trug 76 % zu diesem Ergebnis bei. Der klassische Handel kam auf 19.200 m² beziehungsweise 42 % des Handelsumsatzes. Sonstige Branchen erreichten 14.300 m² beziehungsweise 6 %. Die Verteilung zeigt, dass das Ruhrgebiet nicht allein von Logistiknutzern geprägt war, sondern auch für industrielle und handelsnahe Flächengesuche relevante Abschlüsse verzeichnete.

Mittlere Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² kamen auf 17.400 m², kleinere Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² auf 7.650 m². Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten mit 900 m² fast keine Rolle.

Ausblick

Das überdurchschnittliche Ergebnis wurde von wenigen großvolumigen Abschlüssen getragen. Die weitere Entwicklung hängt daher besonders davon ab, ob passende Flächen in geeigneten Lagen und mit kurzfristiger Verfügbarkeit bereitstehen.