Marktbericht Logistik­immobilien­markt Nordrhein-Westfalen ­1. Halbjahr 2025

Im Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien Nordrhein-Westfalen sind im ersten Halbjahr 2025 durch alle Marktteilnehmer 461.400 m² Fläche zur Miete umgesetzt worden.

Während im ersten Halbjahr 2024 noch ein deutliches Wachstum um 151.070 m² auf einen Gesamtflächenumsatz von 452.800 m² zu verzeichnen war, ist dieser in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres mit einem leichten Plus von 8.600 m² (+2 %) nahezu auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. In der Betrachtung der letzten 5 ersten Halbjahre bewegt sich das abgelaufene Halbjahr im Mittelfeld. Das zeigt auch der 5-Jahresschnitt von 476.700 m², der aktuell um leichte 3 % unterschritten worden ist.

Die positive Dynamik des ersten Halbjahres setzt sich fort – maßgeblich getragen vom starken Ergebnis in Düsseldorf. Auch das Ruhrgebiet kann beim Flächenumsatz zulegen, während allein der Kölner Markt einen Rückgang verzeichnet und sich das Ergebnis dort halbiert.

Die Ergebnisse in Düsseldorf und dem Ruhrgebiet dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die allgemeine wirtschaftliche Lage weiterhin sehr angespannt ist. Die Entscheidungsfreude in den Unternehmen ist sehr verhalten, es wird häufig nur das Nötigste vorangetrieben. Die Leitbranche, die Logistikdienstleister, hat zudem mit einem Flächenüberhang im eigenen Bestand zu kämpfen.

In der Gesamtbetrachtung sind Anmietungen in Bestandsflächen mit 254.300 m² bzw. 55 % im Berichtszeitraum weiter taktgebend, kommend von 299.650 m² bzw. 66 %. Das stellt zwar einen Rückgang von 45.350 m² bzw. 15 % dar, wenngleich weiterhin mehr als als die Hälfte der Quadratmeter auf Bestandsflächen entfallen.

Neubauflächen auf ehemaligen Brownfields summieren sich aktuell auf 118.500 m² bzw. 26 % und sind somit zweitplatziert. Im Vorjahresvergleich waren sie mit 57.000 m² bzw. 13 % noch letztplatziert.

Neubauten auf der grünen Wiese hingegen liegen aktuell mit einem akkumulierten Flächenumsatz bei 88.600 m² bzw. 19 % am Gesamtmarkt (H1 2024: 96.050 m² bzw. 21 %).

Der Zuwachs durch Vermietungen in Neubauten auf ehemaligen Brownfields in Höhe von ca. 61.500 m² kann den Rückgang aus Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien auf der grünen Wiese von zusammengerechnet 52.800 m² ausgleichen.

Die drei Logistik- und Industrieimmobilienmärkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet sind im abgelaufenen Halbjahr reine Mietmärkte. Wie auch im Vorjahr ist kein Eigennutzerabschluss verzeichnet worden.

Bezogen auf die Gebäudeart sind erneut Big-Box-Flächen (d.h. moderne Flächen jenseits 10.000 m²) mit 330.300 m² bzw. zu fast drei Viertel (71 %) für die Flächenabnahme verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahresumsatz von 311.600 m² bzw. 69 % ist hier die deutlichste Zunahme aller Kategorien in Höhe von 18.700 m² bzw. 6 % zu beobachten.

Erneut zweitplatziert sind mit 104.500 m² bzw. 23 % Abschlüsse in Objekten, die weder Big-Box-Flächen noch Gewerbeparks zugeordnet werden können. Nach den Big-Box-Objekten stellt dieses den zweitdeutlichsten Zuwachs um 18.140 m² bzw. +21 % dar.

Gewerbeparks hingegen geben um mehr als die Hälfte nach (-28.240 m² bzw. -51 % und tragen nur noch 26.600 m² bzw. 6 % bei (H1 2024: 54.840 m² bzw. 12 %).

Wir erklären das Ausbleiben von Abschlüssen in Gewerbeparks unter anderem damit, dass viele Flächen bereits abvermietet sind. Noch verfügbare Einheiten liegen im hochpreisigen Segment, was voraussetzt, dass die Nutzer sich dort ansiedeln möchten und die Mieten bezahlen wollen und können.

Die zweitmeisten Flächen vereint der zuvor erstplatzierte Handel mit 76.600 m² bzw. 17 %. Kommend von 204.800 m² bzw. 45 % entspricht das Ergebnis jedoch mehr als einer Halbierung (-63 %). Gingen im Vorjahreszeitraum noch fast die Hälfte aller umgesetzten Quadratmeter auf den Handel zurück, ist es aktuell nur noch knapp jeder sechste. Der 5-Jahresschnitt der letzten ersten Halbjahre in Höhe von 171.140 m² ist um 55 % unterschritten worden. Damit ist der Handel die einzige Branche, die das typische Niveau gemessen am Durchschnitt der letzten ersten Halbjahre nicht erreicht hat.

Innerhalb des Handels steuern beide Unterkategorien, klassischer Handel und E-Commerce, beinahe gleichviel Fläche bei. Leicht führend sind Abschlüsse durch Unternehmen des klassischen Handels mit 42.100 m² bzw. 55 % vor Abschlüssen durch Unternehmen des E-Commerce mit 34.500 m² (H1 2024: 121.400 m² bzw. 59 %). Allerdings müssen beide Unterkategorien rückläufige Flächenumsätze hinnehmen, wobei es die Kategorie E-Commerce mit -86.900 m² bzw. -72 % deutlicher trifft als den klassischen Handel mit -41.300 m² bzw. -50 %.

Der Markt war geprägt von Flächenmangel bei gleichzeitig hoher Nachfrage – das hat dazu geführt, dass die Projektentwickler die Mieten vorgeben konnten. Die starken Wachstumsraten der Mietpreise, die in den vergangenen Jahren zu beobachten waren, sind jetzt nicht mehr zu verzeichnen. Der Markt hat sich angepasst. Wir beobachten derzeit verstärkt, dass Eigentümer weiterhin auf ihrer Nominalmiete beharren. Gleichzeitig kommen sie aber den Nutzern – gerade in sehr peripheren Lagen – durch hohe Incentives sehr entgegen, wenn die Bonität stimmt.

Ausblick

Beim detaillierten Blick auf die Teilmärkte wird deutlich, wie stark das Engagement von asiatischen Unternehmen wie beispielsweise Shaoke oder Nordlicht ist. Wir wissen aufgrund diverser Großgesuche, dass diese Dynamik weiter anhalten wird.

Marktbericht Logistik- immobilien­markt Düsseldorf 1. Halbjahr 2025

Der Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien Düsseldorf hat im ersten Halbjahr 2025 sein höchstes Vermietungsvolumen seit zehn Jahren erzielt.

Gleichzeitig ist es der zweithöchste Wert für ein erstes Halbjahr seit Beginn unserer Aufzeichnungen im Jahr 2014. Der bisherige Spitzenwert aus dem ersten Halbjahr 2015 mit 220.000 m² wird damit knapp verfehlt.

Mit einem absoluten Zuwachs in Höhe von 82.400 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies dem stärksten prozentualen Anstieg seit 2014 (+72 %, kommend von 113.900 m² in H1 2024). Allein die fünf Top-Abschlüsse des Düsseldorfer Marktgebietes haben knapp 120.000 m² (118.640 m²) und damit mehr als die Hälfte des gesamten Umsatzes in den ersten sechs Monaten beigesteuert.

Die hohe Abschlussfreude asiatischer Unternehmen hat den Ausschlag gegeben. Diese Unternehmen konzentrieren sich auf funktionale Logistikanlagen in guter Lage, beispielsweise am Hafen, sowie auf eine gute Verfügbarkeit von Mitarbeitern. Sie setzen auf WGK-fähige Neubauten, um ihre hohen Sicherheitsstandards zu erfüllen und um die gewohnte Qualität ihres Heimatmarktes einzuhalten. Nutznießer dieser Entwicklung war im ersten Halbjahr der Düsseldorfer Markt.

Auch der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre spiegelt das positive Ergebnis wider. Er liegt aktuell bei 147.260 m² und ist damit um 33 % übertroffen worden.

Wie auch im Vorjahreszeitraum sind Vertragsabschlüsse in Bestandsflächen mit 124.400 m² bzw. 63 % taktgebend. Kommend von 93.450 m² hat der absolute Wert um 30.950 m² bzw. 33 % zugelegt, wenngleich die Dominanz der Bestandsflächen im Vorjahreszeitraum mit einem Anteil von 82 % am Gesamtflächenumsatz noch höher ausgefallen war. Unter den Top-Abschlüssen steuern Goodcang 43.200 m² und Nordlicht 20.000 m² bei, was zusammen etwa der Hälfte des Flächenumsatzes der Kategorie entspricht.

Entgegen den Vorjahreszeiträumen, in denen kein Abschluss verzeichnet wurde, haben Neubauten auf ehemaligen Brachflächen bzw. Brownfields mit 51.900 m² bzw. 27 % für den Markt Düsseldorf im ersten Halbjahr 2025 eine nennenswerte Relevanz gehabt. Die wichtigsten Abschlüsse in dieser Kategorie durch ein E-Commerce-Unternehmen und MIC Logistik tragen in Summe 35.440 m² bzw. 68 % des Flächenumsatzes bei.

Neubauten auf der grünen Wiese haben mit 20.000 m² Umsatz einen Anteil von 10 %, wobei dieser vollständig auf das Konto der Firma Tecpro geht. Absolut liegt hier eine Seitwärtsbewegung vor, kommend von 20.450 m² entspricht dies einem geringen Rückgang in Höhe von 450 m² bzw. um 2 %.

Wie im Vorjahreszeitraum, war der Markt ausschließlich durch Mietvertragsabschlüsse geprägt, Eigennutzerabschlüsse waren nicht zu beobachten.

Ranking Gebäudeart: Drei von vier Quadratmetern in Big-Box-Flächen umgesetzt

Moderne Big-Box-Objekte größer als 10.000 m² sind, bezogen auf die Gebäudeart, mit 153.600 m² marktbestimmend. Mit drei von vier umgesetzten Quadratmetern (bzw. 78 %) vervierfachen sie ihr Ergebnis vom Vorjahreszeitraum (H1 2024: 37.300 m² bzw. 33 %) um +116.300 m² bzw. +312 %.

Objekte, die weder der Kategorie der Gewerbeparks noch den Spezifikationen der Big-Box-Flächen entsprechen, kommen auf 29.900 m² bzw. 15 %. Hier liegt ein Delta in Höhe von 16.360 m² bzw. 35 % vor, was zu einem Abstieg von Rang 1 auf Position 2 führt.

Die aktuell geringste Marktrelevanz weisen Gewerbeparks auf mit 12.800 m² bzw. 7 %, kommend von 30.340 m² bzw. 27 % (ebenfalls Rang 3).

Die Zunahme der Kategorie der Big-Box wiegt das summierte Delta der Gewerbeparks und der sonstigen Objekte um ein Vielfaches auf, sodass schließlich das Plus im Vergleich der letzten beiden Halbjahre in Höhe von 82.400 m² entsteht.

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition auf Platz 1 für 63 % verantwortlich

Führende Branche des Logistik-, Lager- und Industrieimmobilienmarktes Düsseldorf ist erneut Logistik/Spedition mit 123.000 m² bzw. 63 % Anteil am Gesamtflächenumsatz. Kommend von 58.200 m² bzw. 51 % entspricht dies mehr als einer Verdoppelung (+111 %). Die Großabschlüsse durch Goodcang, Nordlicht und MIC Logistik steuern in Summe 78.460 m² bzw. 64 % des Flächenumsatzes aus der Branche Logistik/Spedition bei.

Das abgelaufene Halbjahr ist bezogen auf die Flächennachfrage durch Unternehmen der Branche Logistik/Spedition überdurchschnittlich stark: Das typische Niveau in Form des 5-Jahresdurchschnittes in Höhe von 86.340 m² ist um deutliche 42 % übertroffen worden. Allerdings ist diese Entwicklung kein Einzelphänomen, denn alle Branchen sind, mit Ausnahme des Handels, in der Betrachtung der letzten fünf ersten Halbjahre ungewöhnlich starke Flächenabnehmer und liegen mindestens 42 % über ihren jeweiligen Mittelwerten.

Dahinter folgt der Handel mit 33.300 m² bzw. 17 %, kommend von 22.800 m² bzw. 20 %, womit die Bedeutung des Handels bezogen auf den Gesamtflächenumsatz weitestgehend stabil bleibt. Absolut ergibt sich ein Zuwachs von 10.500 m² bzw. 46 %. Der aktuelle 5-Jahresschnitt (38.916 m²) ist zwar als einziger branchenbezogener Umsatz unterschritten (-14 %), dies stellt jedoch eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, in dem die Abweichung noch bei -42 % lag. Innerhalb des Handels dominiert die Unterkategorie des E-Commerce mit 25.300 m² bzw. 76 %, kommend von 15.000 m² bzw. 66 %, die damit absolut um 10.300 m² zulegt. Den Top-Abschluss in dieser Unterkategorie stellt ein E-Commerce-Unternehmen mit 20.180 m² dar, bzw. mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes des Handels.

Dahingegen stagniert der Flächenumsatz des klassischen Handels bei 8.000 m², bzw. 24 %, was lediglich 200 m² über dem Vorjahreswert des ersten Halbjahres 2024 in Höhe von 7.800 m² liegt (+3 %).

Die zuvor letztplatzierte Branche Industrie/Produktion kommt auf 26.000 m² bzw. einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 13 % (H1 2024: 16.000 m² bzw. 14 %). Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum entfällt einer der Top-Abschlüsse in die Branche Industrie/Produktion durch Tecpro mit 20.000 m², was mit einem Anteil von 77 % den Großteil des Gesamtflächenumsatzes der Branche ausmacht.

Schlusslicht ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 14.000 m² bzw. 7 %, die als einzige Kategorie mit -2.900 m² bzw. -17 % moderat an Flächenumsatz einbüßt.

Während im Vorjahreszeitraum lediglich ein Abschluss in diese Kategorie entfiel und die gesamten 17.500 m² beisteuerte, sind es aktuell alle fünf Top-Abschlüsse, die in Summe 118.640 m² bzw. 77 % beitragen.

Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² steigen auf den zweiten Rang ab, kommend von 61.385 m² bzw. 54 % büßen sie von allen Größenkategorien mit -37.985 m² am deutlichsten ein (was mehr als einer Halbierung entspricht mit -62 %).

Mittelgroße Flächeneinheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen auf 4.000 m² bzw. 2 % und sind auf dem letzten Platz (kommend von Rang 4 – dem vorletzten Platz – mit 9.200 m² bzw. 8 %).

Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² tragen 10.900 m² bzw. 6 % bei und sind somit drittplatziert. Kommend von Rang 2 mit 21.815 m² bzw. 19 % geben sie um 10.915 m² nach, was einer Halbierung entspricht.

Kleinstflächen unter 1.000 m² waren im abgelaufenen Halbjahr auf dem vorletzten Rang mit 4.400 m² bzw. mit einem Anteil von lediglich 2 %.

Flächen ab 5.001 m² stellen 90 % des gesamten Flächenumsatzes bzw. 9 von 10 umgesetzten Quadratmetern am Düsseldorfer Markt dar – das verdeutlicht ihre Dominanz im ersten Halbjahr 2025. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 69 %.

Ausblick

Der Düsseldorfer Markt ist nach wie vor durch eine rege Neubauaktivität gekennzeichnet. Gleichzeitig kommen Einheiten in verfügbaren Bestandsobjekten auf den Markt. Es bleibt abzuwarten, wie diese Flächen absorbiert werden.

Marktbericht Logistik­immobilien­markt Köln 1. Halbjahr 2025

Auf dem Kölner Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien zur Miete und Eigennutzung haben alle Marktteilnehmer im ersten Halbjahr 2025 zusammen 80.700 m² Mietfläche umgesetzt. Gemessen an den letzten fünf ersten Halbjahren, wurde der Schnitt in Höhe von 130.280 m² um 38 % verfehlt.

Der Kölner Markt hat das im Vorjahreszeitraum gewonnene Momentum größtenteils eingebüßt. Während das erste Halbjahr 2024 noch mit einem deutlichen Plus von 101.700 m² einen Gesamtflächenumsatz von 174.100 m² verzeichnete, ging dieser in den ersten sechs Monaten 2025 um 93.400 m² bzw. 54 % auf 80.700 m² zurück. Die Gründe hierfür liegen in einer schwachen Nachfrage. Viele Unternehmen halten an ihren bestehenden Mietverträgen fest bzw. erteilen aufgrund der fehlenden Konjunktur Untervermietungsmandate.

Entgegen des Vorjahreszeitraumes sind Abschlüsse in Neubauflächen auf ehemaligen Brownfields mit 42.900 m² bzw. 53 % führend, nachdem sie in den vergangenen ersten Halbjahren noch keine Relevanz hatten. Die Abschlüsse der Firmen Dachser (23.300 m²), Dico Drinks (9.650 m²) und der Fedrigoni Group (6.450 m²) waren für 92 % des Flächenumsatzes in dieser Kategorie verantwortlich.

Auf Rang 2 folgen Neubauflächen auf der grünen Wiese mit 29.800 m² bzw. 37 %, nachdem sie im Vorjahreszeitraum noch 75.600 m² bzw. 43 % zum Gesamtflächenumsatz beitrugen. Damit hat sich das Volumen dieser Kategorie absolut um 45.800 m² bzw. 61 % mehr als halbiert, während der prozentuale Anteil am Gesamtmarkt vergleichsweise stabil blieb. Die Abschlüsse von Barnet Europe (21.000 m²) und dem Kölner Großmarkt (8.800 m²) machen den Flächenumsatz in dieser Kategorie vollständig aus.

Abschlüsse in Bestandsimmobilien, zuvor erstplatziert, kommen nur noch auf einen akkumulierten Umsatz von 8.000 m² bzw. 10 % und damit nur noch auf ein Zehntel des Vorjahreszeitraums (H1 2024: 98.500 m² bzw. 57 %). Absolut liegt hier ein Rückgang von 90.500 m² bzw. -92 % vor.

Wie im Vorjahreszeitraum ist der Kölner Markt ein reiner Mietmarkt, Abschlüsse durch Eigennutzer wurden nicht beobachtet.

Bezogen auf die Gebäudearten führen Abschlüsse in Big-Box-Logistikobjekte weiterhin mit 44.300 m² bzw. 55 %, obwohl sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 150.700 m² bzw. 87 % den größten Rückgang aller Kategorien verzeichnen mussten (-106.400 m² bzw. -71 %).

Die zuvor letztplatzierten sonstigen Objekte, die weder in die Kategorie der Big-Box-Objekte noch in die der Gewerbeparks fallen, steigen mit 22.600 m² bzw. 28 % um einen Rang auf. Kommend von 8.200 m² bzw. 5 % stellt dies den einzigen Zuwachs aller Kategorien in Höhe von 14.400 m² dar.

Letztplatziert sind Anmietungen in Gewerbeparks mit 13.800 m² bzw. 17 % (H1 2024: 15.200 m² bzw. 9 %), die auf einem vergleichbaren Niveau zum Vorjahreszeitraum liegen.

Branchen-Ranking: Industrie/Produktion auf Rang 1

Mehr als jeder dritte umgesetzte Quadratmeter (36 % bzw. 29.200 m²) ist von Unternehmen aus der Branche Industrie/Produktion abgenommen worden (H1 2024: 8.100 m² bzw. 5 %). Damit steigt sie von Platz 3 auf den ersten Rang auf und verzeichnet das absolut höchste Flächenumsatzplus im Halbjahresvergleich mit +21.100 m², was einer mehr als Verdreifachung entspricht. Die Großabschlüsse durch Barnet Europe und Fedrigoni tragen hier 27.450 m² bzw. 92 % des Flächenumsatzes der Branche bei. Das Ergebnis der Branche liegt deutlich über dem üblichen Niveau: Als einzige Branche übertrifft Industrie/Produktion den Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre in Höhe von 13.560 m² um 115 %.

Dahinter folgen Anmietungen aus Logistik/Spedition mit 26.400 m² bzw. 33 %, wofür zu 88 % der größte Abschluss durch die Firma Dachser verantwortlich ist (H1 2024: 46.400 m² bzw. 26 %). Der Rückgang liegt bei 43 % (20.000 m²) und der 5-Jahresschnitt ist aktuell um 37 % verfehlt worden.

Auf Rang 3 befindet sich der Handel mit 19.400 m² bzw. 24 %. Kommend vom ersten Platz mit 118.100 m² bzw. 68 % liegt hier der mit Abstand höchste Rückgang aller Branchen in Höhe von 98.700 m² bzw. -84 % vor. Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum ist in H1 2025 kein einziger Abschluss seitens Unternehmen aus der Unterkategorie E-Commerce zu verzeichnen (H1 2024: 42.500 m² bzw. 36 %). Der 5-Jahresschnitt ist aktuell um deutliche 71 % verfehlt worden (H1 2025: 67.480 m²).

Schlusslicht ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 5.700 m² bzw. 7 %, kommend von 1.500 m² bzw. 1 %.

Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² sind im ersten Halbjahr 2025 zweitplatziert mit 24.900 m² bzw. 31 %, kommend von Rang 3 mit lediglich 8.100 m² bzw. 5 %. Diese Entwicklung stellt den deutlichsten absoluten Zuwachs in Höhe von 16.800 m² dar, bzw. eine mehr als Verdreifachung.

Verträge in der Flächenkategorie 3.001 und 5.000 m² sind im abgelaufenen Berichtszeitraum nicht zu beobachten gewesen. Kommend von 9.100 m² bzw. 5 % waren sie im Vorjahreszeitraum ebenfalls nicht marktprägend.

Kleinere bis mittelgroße Flächenabschlüsse zwischen 1.000 und 3.000 m² sind drittplatziert mit 9.800 m² bzw. 12 %, kommend von Platz 4 mit 6.000 m² bzw. 3 %. Abschlüsse unter 1.000 m² steigen vom letzten auf den vorletzten Platz mit 1.700 m² bzw. 2 %, kommend von 300 m² in H1 2024.

Ausblick

Dem Kölner Logistik- und Industriemarkt fehlen die Impulse durch die Abnehmerbranchen. Es bleibt abzuwarten, ob die durchschnittliche Vermietungsleistung von rund 250.000 m² bis Jahresende wie gewohnt erreicht werden wird.

Marktbericht Logistik­immobilien­markt Ruhrgebiet 1. Halbjahr 2025

Der Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien im Ruhrgebiet zur Miete verzeichnet im ersten Halbjahr 2025 einen moderaten Zuwachs. Der von allen Marktteilnehmern erzielte Gesamtflächenumsatz steigt auf 184.400 m² – ein Plus von 12 % gegenüber dem Wert des ersten Halbjahres 2024 von 164.800 m².

Zwar fällt das Wachstum mit 12 % spürbar geringer aus als im Vorjahreszeitraum mit 78 %, dennoch bleibt die Entwicklung weiterhin positiv.

Das aktuelle Ergebnis verfehlt den 5-Jahresschnitt in Höhe von 199.150 m² um moderate 7 %– eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem die Abweichung zum Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre bei 26 % lag.

Weiterhin dominieren Bestandsanmietungen mit 121.900 m² bzw. 66 %. Kommend von 107.700 m² ist ein Anstieg um 14.200 m² bzw. um 13 % zu beobachten.

Die Großabschlüsse durch JD Logistics, Nordlicht und Shaoke Logistics GmbH haben in Summe 86.800 m² beigetragen, was einem Anteil am Gesamtflächenumsatz der Kategorie der Bestandsobjekte von 73 % gleichkommt.

Abschlüsse in Neubauten (grüne Wiese) machen mit 38.800 m² einen Anteil von 21 % am Gesamtflächenumsatz aus.

Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields hingegen halbieren mit einer Flächenabnahme von 23.700 m² ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Rückgang um 33.400 m² bzw. 58 %). Den Löwenanteil des Flächenumsatzes (bzw. 84 %) stellt die Anmietung durch JD Logistics über 20.000 m² dar. 

Das Ruhrgebiet war im abgelaufenen ersten Halbjahr ein reiner Mietmarkt, Eigennutzer-Abschlüsse waren analog zum Vorjahreszeitraum nicht zu beobachten.

Abschlüsse in Big-Box-Objekten vereinen mit 132.400 m² weiterhin die meisten Flächen auf sich. Ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz liegt im ersten Halbjahr 2025 bei 72 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 123.600 m² bzw. 75 % bedeutet dies einen moderaten Zuwachs von 8.000 m² bzw. 7 %. Die Bedeutung der Big-Box-Kategorie ist somit nahezu unverändert hoch geblieben.

Deutlich zugelegt hat dagegen die Kategorie der Abschlüsse, die weder den Big-Box-Flächen noch den Gewerbeparks zugeordnet werden können ("Sonstiges"). Kommend von 31.900 m² steigt der Flächenumsatz um 20.100 m² bzw. 63 % auf aktuell 52.000 m² an und ist mit einem Anteil von 28 % weiterhin das zweitstärkste Segment.

Abschlüsse in der Gebäudeart Gewerbepark sind im aktuellen Marktberichtszeitraum nicht registriert worden. Im Vorjahreszeitraum waren sie ebenfalls noch von nachrangiger Bedeutung (H1 2024: 9.300 m² bzw. 6 %).

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition unangefochten an der Spitze

Mit einem Flächenumsatz von 139.000 m² und einem Anteil von 75 % am Gesamtflächenumsatz behauptet die Branche Logistik/Spedition auch im ersten Halbjahr 2025 ihre Spitzenposition (H1 2024: 77.000 m² bzw. 47 %). 77 % bzw. 106.800 m² Mietfläche gehen auf das Konto der Großabschlüsse von JD Logistics, Nordlicht und der Shaoke Logistics GmbH. Damit gehen drei von vier umgesetzten Quadratmetern am Markt des Ruhrgebietes auf das Konto von Unternehmen aus dem Bereich Logistik/Spedition.

Obwohl der Flächenumsatz im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 (63.900 m²) mehr als halbiert wurde, rangiert der Handel mit 23.900 m² bzw. 13 % Anteil am Gesamtflächenumsatz weiterhin auf dem zweiten Platz.

Mit Blick auf die Unterkategorien stellt der „klassische Handel“ mit 14.700 m² in H1 2025 den größten Anteil am Flächenumsatz des Handels mit 62 % dar. Abschlüsse seitens Unternehmen aus dem E-Commerce hingegen sind in H1 2025 stark eingebrochen. Während im ersten Halbjahr 2024 noch 63.900 m² vermietete Fläche erzielt wurde, was 100 % des Flächenumsatzes im Handel ausmachte, liegt der Flächenumsatz von E-Commerce im ersten Halbjahr 2025 bei nur noch 9.200 m².

Mit einem akkumulierten Anteil von 88 % wird deutlich, dass die beiden Branchen Logistik/Spedition und Handel den Markt dominieren. Allerdings beträgt das Delta der Abschlüsse aus dem E-Commerce 54.700 m² bzw. -86 % im Halbjahresvergleich. Der Rückgang wird durch das Ausbleiben jeglicher Großabschlüsse im Ruhrgebiet in dieser Kategorie im ersten Halbjahr 2025 unterstrichen.

Die Branche Industrie/Produktion bleibt im aktuellen ersten Halbjahr mit 15.100 m² bzw. 8 % auf Platz 3. Gegenüber dem Wert des Vorjahreszeitraums von 14.900 m² bzw. 9 % entspricht das nahezu einer Seitwärtsbewegung. Unverändert auf dem letzten Rang bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 6.400 m² bzw. 4 % (H1 2024: 9.000 m² bzw. 5 %).

In der Gesamtbetrachtung aller Branchen zeigt sich, dass in drei von vier Fällen der jeweilige 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre verfehlt wurde. Eine Ausnahme bildet die Branche Logistik/Spedition, die den Durchschnittswert von 107.718 m² um deutliche 29 % übertreffen konnte. Im Vorjahreszeitraum lag diese Kategorie noch 34 % unter dem 5-Jahresschnitt. In den übrigen Branchen wurde der Durchschnittswert der letzten fünf Halbjahre hingegen um mindestens 9 % verfehlt. Die größte Abweichung verzeichnet der Handel, dessen aktueller Flächenumsatz den 5-Jahresschnitt von 64.748 m² um 63 % verfehlte.

Deutlich gestiegen hingegen ist der Flächenumsatz in der Größenklasse 5.001 - 10.000 m². Ausgehend von 13.000 m² bzw. 8 % verbessert sich das akkumulierte Ergebnis auf 22.600 m² bzw. 12 %, was einem Zuwachs von 9.600 m² entspricht und mit + 74 % die größte absolute und prozentuale Steigerung unter allen Größenklassen darstellt.

Einheiten in der Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen auf 19.900 m² und zeigen keine wesentliche Veränderung gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 (19.500 m²). Mit einem Anteil von 11 % am Gesamtflächenumsatz belegt diese Kategorie Rang 3 und steigt somit einen Platz ab.

Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² erreichen im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von 9.500 m² und halten mit einem Anteil von 5 % erneut den vierten Platz.

Kleinstflächen unter 1.000 m² spielen erneut keine relevante Rolle im Marktgeschehen.

Ausblick

Mit knapp 184.000 m² ist die gegenwärtige Vermietungsleistung sehr schwach – in guten Zeiten liegen wir zwischen 400.000 bis 500.000 m². Davon sind wir 2025 weit entfernt. Zudem mehren sich die Leerstände. Sogar im Duisburger Raum in Terminalnähe wird es schwieriger, Flächen abzuvermieten. Das war zuletzt 2009/2010 aufgrund der Finanzmarktkrise der Fall. Schwierigkeiten bei der Nachvermietung bereiten auch die innerhalb der letzten zehn Jahre gestiegenen Mieten. Wer zuletzt für 5 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen hat, tut sich schwer, jetzt für dasselbe Objekt 7,50 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen.