Marktbericht Logistik­immobilien­markt Nordrhein-Westfalen ­Gesamtjahr 2025

Im Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Nordrhein-Westfalen (NRW) wurden im Gesamtjahr 2025 1.147.000 m² umgesetzt.

Nach den Ergebnissen der Jahre 2022 bis 2024 erfolgte damit 2025 eine spürbare Stabilisierung. Damit wurde die 1-Million-Quadratmeter-Marke erstmals seit zwei Jahren wieder überschritten. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten für die Teilmärkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet.

Gebäudearten und Flächenangebote: Bestand weiter führend, Brownfields gewannen deutlich

Taktgebend waren trotz eines Umsatzrückganges auf 587.800 m² erneut Bestandsflächen, auf die 51 % der vermieteten Flächen entfielen. (2024: 597.000 m² / 63 %). Gleichzeitig gewann der Neubau auf ehemaligen Brownfields erheblich an Gewicht und erreichte 350.200 m² beziehungsweise 31 % (2024: 156.000 m² / 17 %). Neubauten auf der Grünen Wiese kamen auf 209.000 m² und 18 % (2024: 190.100 m² / 20 %).

Nutzerstruktur: Vermietungen dominierend

Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt NRW war 2025 weitestgehend ein Mietermarkt. 1.140.500 m² beziehungsweise 99 % entfielen auf Mieter. Auf Eigennutzer entfielen lediglich 6.500 m².

Ausblick 2026: Positiver Trend setzt sich fort

Die Logistikmärkte in Nordrhein-Westfalen haben sich trotz eines wirtschaftlich anspruchsvollen Marktumfeldes als internationaler logistischer Drehpunkt etabliert. Dafür sorgt insbesondere das Interesse chinesischer Unternehmen, sich hier anzusiedeln. Dabei spielt vor allem der E-Commerce eine wichtige Rolle. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend verfestigt und zu einer kontinuierlichen Flächennachfrage in den Teilmärkten Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet führt. Darüber hinaus sind aktuell Großgesuche zu verzeichnen. Dies zusammen deutet auf einen positiven Flächenumsatz für das 1. Halbjahr 2026 hin. 

Marktbericht Logistikimmobilien­markt Düsseldorf Gesamtjahr 2025

Im Marktgebiet Düsseldorf wurden im Gesamtjahr 2025 insgesamt 299.000 m² Logistik- und Industriefläche von Mietern umgesetzt (2024: 319.500 m²). Das Ergebnis lag damit leicht um 6 % beziehungsweise 20.500 m² unter dem Vorjahreswert.

Die fünf größten Umsatzbringer vereinten 42 % des Gesamtflächenumsatzes auf sich: Goodcang (43.200 m²), GV Logistik (22.890 m²), ein E-Commerce-Unternehmen (20.180 m²), Nordlicht (20.000 m²) und Tecpro (20.000 m²).

Das aktuelle Niveau liegt dennoch rund 10 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von 6,36 €/m². Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2025 blieben sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmiete unverändert.

Flächenumsatz: Bestand dominierte, Brownfields gewannen, Grüne Wiese mit deutlichen Rückgängen

Marktbestimmend waren 2025 erneut Anmietungen in Bestandsimmobilien mit 172.400 m² beziehungsweise 58 % Marktanteil (2024: 168.400 m² / 53 %). Der Flächenumsatz in diesem Segment stieg leicht um 4.000 m² beziehungsweise 2 %. Innerhalb der Bestandsabschlüsse steuerten die Großabschlüsse Goodcang (43.200 m²) und Nordlicht (20.000 m²) zusammen 37 % des Bestandsflächenumsatzes bei.

An zweiter Stelle folgten Anmietungen in Neubauten auf ehemaligen Brownfields mit 88.600 m² beziehungsweise 29 % Marktanteil (2024: 66.600 m² / 21 %). Das Segment legte um 22.000 m² beziehungsweise 33 % zu und gewann 8 Prozentpunkte an Bedeutung. Die beiden großen Mietabschlüsse von GV Logistik (22.890 m²) und einem E-Commerce-Unternehmen (20.180 m²) trugen rund zur Hälfte der Brownfield-Aktivität bei (49 %).

Schlusslicht bildeten die Anmietungen in Neubauobjekte auf der Grünen Wiese mit 38.000 m² beziehungsweise 13 % Anteil (2024: 84.500 m² / 26 %). Der Flächenumsatz ging hier um deutliche 46.500 m² beziehungsweise 55 % zurück, entsprechend halbierte sich die Bedeutung dieses Segments. Der Großabschluss durch Tecpro steuerte über die Hälfte (53 %) zum Ergebnis bei. Der Einbruch bei Neubauten auf der Grünen Wiese konnte durch die Zuwächse in Bestandsobjekten und auf Brownfield-Flächen (zusammen +26.000 m²) nicht kompensiert werden, sodass im Jahresvergleich ein Minus von 20.500 m² resultierte.

Marktstruktur: Mieter bestimmen den Markt

Das Marktgebiet Düsseldorf bleibt im Gesamtjahr 2025 ein reiner Mietmarkt, Eigennutzerabschlüsse wurden nicht registriert.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen lagen vorn, Anmietungen in Gewerbeparks deutlich im Minus

Bezogen auf die Gebäudeart dominierten Big-Box-Flächen das Marktgeschehen mit 210.500 m² beziehungsweise 71 % Marktanteil (2024: 182.800 m² / 57 %). Das Segment war das einzige Segment mit Flächenzuwachs (+27.700 m² / +15 %), nachdem im Vorjahr noch ein leichter Rückgang um 11 % verzeichnet worden war.

Dahinter folgten Sonstige Objekte, die weder der Big-Box-Kategorie, noch der Gewerbeparks zugeordnet werden können, mit 51.600 m² beziehungsweise 17 % (2024: 66.500 m² / 21 %). Der Flächenumsatz sank um 14.900 m² beziehungsweise 22 %, nachdem das Segment im Vorjahreszeitraum 2024 noch deutlich um 41 % zugelegte hatte.

Gewerbeparks fielen mit 36.900 m² beziehungsweise 12 % (2024: 70.200 m² / 22 %) auf Rang drei zurück. Während hier im Jahr 2024 noch eine Verfünffachung des Umsatzes (+409 %) beobachtet worden war, halbierte sich 2025 das Vorjahresergebnis nahezu (-47 %).

Branchen: Logistik/Spedition an der Spitze, Handel mit klaren Verlusten

Die Branche Logistik/Spedition sorgte 2025 mit 171.400 m² und einem Marktanteil von 57 % (2024: 81.500 m² / 26 %) für den höchsten Flächenumsatz: Mit einem Plus von 89.900 m² beziehungsweise 110 % wurde der 5-Jahresdurchschnitt von 142.680 m² um 20 % übertroffen. Im Vorjahr wurde der Schnitt noch um 36 % verfehlt. Rund die Hälfte des Branchenergebnisses beziehungsweise 86.090 m² entfiel auf die Großanmietungen von Goodcang (43.200 m²), GV Logistik (22.890 m²) und Nordlicht (20.000 m²).

Auf Platz zwei folgte Industrie/Produktion mit 55.200 m² beziehungsweise 19 % Anteil (2024: 29.300 m² / 9 %). Gegenüber dem Vorjahr entsprach dies einem Zuwachs um deutliche 88 % beziehungsweise 25.900 m², nachdem die Branche 2024 den prozentual stärksten Rückgang (-60 %) verzeichnet hatte. Der 5-Jahresdurchschnitt von 44.060 m² wurde mit +25 % unter allen Branchen am deutlichsten übertroffen. Der Großabschluss mit Tecpro mit 20.000 m² war allein für 36 % des Branchenergebnisses verantwortlich.

Der im Vorjahr 2024 erstplatzierte Handel rutschte 2025 mit 47.500 m² beziehungsweise 16 % Marktanteil auf Rang drei ab (2024: 178.400 m² / 56 %). Nach dem außergewöhnlichen Zuwachs von +968 % im Jahr 2024, das mit 178.400 m² beziehungsweise einem Anteil von 56 % den Höchstwert der vergangenen fünf Jahre markierte, fiel der Flächenumsatz 2025 um 130.900 m² beziehungsweise 73 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 90.520 m² wurde als einzige Branche deutlich verfehlt (-48 %). Der Handel verzeichnete den mit Abstand stärksten Rückgang aller Branchen und war damit hauptverantwortlich für das Minus im Jahresvergleich. Ein wesentlicher Grund hierfür waren ausgebliebene Großabschlüsse: Während im Vorjahr noch drei der fünf größten Umsatzbringer dem Handel zuzurechnen waren, fiel 2025 nur noch einer der Top-Abschlüsse, die Anmietung eines E-Commerce-Unternehmens (20.180 m²), auf diese Branche.

Innerhalb des Handels dominierte E-Commerce mit 36.500 m² beziehungsweise 77 % Anteil am Handelsflächenumsatz. Kommend von 95.000 m² beziehungsweise 53 % Marktanteil büßte der E-Commerce 62 % beziehungsweise 58.500 m² Flächenumsatz ein. Der Abschluss eines E-Commerce-Unternehmens (20.180 m²) vereinte 55 % des E-Commerce-Umsatzes auf sich. Der klassische Handel trug 11.000 m² beziehungsweise 23 % zum Umsatz bei (2024: 83.400 m² / 47 %) und verzeichnete damit einen noch stärkeren Rückgang um 72.400 m² beziehungsweise 87 %. Zeigte sich 2024 das Verhältnis zwischen E-Commerce (53 %) und klassischem Handel (47 %) noch weitgehend ausgeglichen, dominierte der E-Commerce-Umsatz 2025 deutlich mit 77 %.

Auf Rang vier lag die Kategorie Sonstige Branchen mit 24.900 m² beziehungsweise 8 % Anteil (2024: 30.300 m² / 9 %). Das Segment ging um 5.400 m² beziehungsweise 18 % zurück, übertraf den 5-Jahresdurchschnitt von 22.900 m² jedoch um 9 %.

Die Größenklasse 5.001 m² bis 10.000 m² rutschte auf 23.400 m² beziehungsweise 8 % ab (2024: 78.300 m² / 25 %). Der Rückgang von 54.900 m² beziehungsweise 70 % war der größte Verlust unter allen Größenklassen und ging mit einem Bedeutungsverlust von 17 Prozentpunkten einher.

Flächen von 3.001 m² bis 5.000 m² erreichten 27.200 m² und 9 % (2024: 33.900 m² / 11 %). Der Umsatz in diesem Segment sank um 6.700 m² beziehungsweise 20 %. Auf die Flächenkategorie 1.000 bis 3.000 m² entfielen 28.800 m² beziehungsweise 10 % Marktanteil (2024: 39.500 m² / 12 %). Das bedeutete einen Umsatzrückgang von 10.700 m² beziehungsweise 27 % im Vergleich zum Vorjahr. Kleinstflächen unter 1.000 m² blieben mit 9.100 m² und 3 % nachrangig (2024: 4.800 m² / 1 %). Prozentual erzielte diese kleinste Größenklasse den stärksten Zuwachs (+90 % / 4.300 m²).

Marktbericht Logistik­immobilien­markt Köln Gesamtjahr 2025

Im Jahr 2025 erreichte der Industrie- und Logistikmarkt in Köln einen Flächenumsatz von 244.800 m² und blieb damit knapp unter dem 5-Jahresdurchschnitt von 250.660 m² (-2 %).

Flächenumsatz: Bestand vorn, Brownfields zurück im Markt, Grüne Wiese rückläufig

Bestandsflächen blieben 2025 die wichtigste Säule in Köln. Auf sie entfielen 109.900 m² und damit 45 % des Flächenumsatzes (2024: 172.400 m² / 62 %). Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Rückgang um 62.500 m² beziehungsweise 36 % und einem Bedeutungsverlust von 17 Prozentpunkten. Die Abschlüsse durch Sellvin AG (26.026 m²) und ParcelJet (20.000 m²) standen zusammen für 42 % des Bestandsflächenumsatzes.

Neubauten auf ehemaligen Brownfields traten 2025 erstmals auf dem Kölner Markt in Erscheinung. Hier wurden 72.500 m² vermietet, was einem Anteil am Flächenumsatz von 30 % entspricht. Zwei der fünf größten Umsatztreiber, Dachser und DSV, verantworteten 59 % der Brownfield-Aktivität.

Neubauten auf der Grünen Wiese kamen 2025 auf 62.400 m² und damit 25 % Marktanteil (2024: 105.600 m² / 38 %). Der Flächenumsatz ging um 43.200 m² beziehungsweise 41 % zurück. Der Großabschluss durch Barnet Europe (21.000 m²) steuerte rund 34 % zum Ergebnis in diesem Segment bei.

Marktstruktur: Köln blieb weitestgehend mietergetrieben

Abschlüsse durch Mieter summierten sich im Gesamtjahr 2025 auf 238.300 m² beziehungsweise 97 % (2024: 278.000 m²). Auf Eigennutzer entfielen 6.500 m² beziehungsweise 3 %, nachdem im Vorjahr keine Abschlüsse registriert wurden.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen führten, sonstige Objekte legten spürbar zu

Mit Blick auf Gebäudeart führten Big-Box-Flächen mit 147.900 m² beziehungsweise 60 % Marktanteil (2024: 234.200 m² / 84 %). Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 86.300 m² beziehungsweise 37 %.

Sonstige Objekte, die weder den Big-Box-Flächen noch klassischen Gewerbeparks zugeordnet werden können, vereinten 60.100 m² beziehungsweise 25 % (2024: 25.400 m² / 9 %) auf sich. Das Segment legte damit um 34.700 m² beziehungsweise 137 % im Jahresvergleich zu.

Die Anmietungen in Gewerbeparks verdoppelten sich im Vergleich zu 2024 auf 36.800 m², was einem Anteil am Flächenumsatz von 15 % entsprach (2024: 18.400 m² / 7 %).

Nutzergruppen: Logistik/Spedition wieder vorn, Handel mit Rückgang

Die höchste Aktivität zeigte sich 2025 seitens Unternehmen aus dem Bereich Logistik/Spedition. Die Branche vereinte 101.100 m² beziehungsweise 41 % Marktanteil (2024: 117.100 m² / 42 %) auf sich. Trotz eines Rückgangs um 16.000 m² beziehungsweise 14 % blieb Logistik/Spedition die stärkste Nutzergruppe. Die Abschlüsse von Dachser, ParcelJet und DSV trugen 62 % zum Branchenergebnis bei.

Es folgten Abschlüsse durch Handelsunternehmen mit 80.100 m² beziehungsweise 33 % Marktanteil (2024: 121.300 m² / 44 %). Innerhalb des Handels lag E-Commerce mit 40.800 m² beziehungsweise 51 % knapp vor dem klassischen Handel mit 39.300 m² beziehungsweise 49 %. Der größte Abschluss durch Sellvin AG (26.026 m²) stand für 64 % des E-Commerce-Ergebnisses.

Industrie/Produktion kam auf 41.000 m² beziehungsweise 17 % Marktanteil (2024: 38.100 m² / 13 %). Der Großabschluss durch Barnet Europe (21.000 m²) trug 51 % zum Branchenvolumen bei.

Die Sammelkategorie sonstiger Branchen erreichte 22.600 m² beziehungsweise 9 % (2024: 1.500 m² / 1 %).

Mittlere Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² lagen bei 10.200 m² beziehungsweise 4 % (2024: 16.400 m² / 6 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² summierten sich auf 4.100 m² beziehungsweise 2 % (2024: 200 m² / 0 %).

Marktbericht Logistik­immobilien­markt Ruhrgebiet Gesamtjahr 2025

Im Jahr 2025 erreichte der Industrie- und Logistikmarkt im Ruhrgebiet einen Flächenumsatz von 603.200 m² und verzeichnete damit erstmals seit fünf Jahren wieder einen Anstieg. Gegenüber dem Vorjahr ergab sich ein Plus von 257.600 m² beziehungsweise 75 % (2024: 345.600 m²).

Der 5-Jahresdurchschnitt von 521.726 m² wurde um 16 % übertroffen, nachdem er im Vorjahr um 39 % unterschritten wurde. Die größten Anmietungen entfielen auf Amazon (86.000 m²), Fiege (55.0000 m²), Blitz Distribution (37.000 m²), Winnet (36.000 m²), JD Logistics (34.000 m²) die zusammen 248.000 m² beziehungsweise 41 % des Gesamtflächenumsatzes auf sich vereinten.

Flächenumsatz: Bestand vorn, Brownfields mit kräftigem Zuwachs

Bestandsflächen blieben 2025 die wichtigste Säule im Ruhrgebiet. Auf sie entfielen 305.500 m² und damit 51 % des Flächenumsatzes (2024: 256.200 m² / 74 %). Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 49.300 m² beziehungsweise 19 %. Die Abschlüsse von Blitz Distribution (37.000 m²) und JD Logistics (34.000 m²) trugen zusammen 23 % zum Umsatz in dieser Kategorie bei.

Neubauflächen auf ehemaligen Brownfields gewannen 2025 wieder spürbar an Bedeutung. Hier wurden 189.100 m² vermietet, was einen Anteil am Flächenumsatz von 31 % entsprach. Im Vorjahr 2024 wurde in diesem Segment mit 89.400 m² (26 % Marktanteil) weniger als die Hälfte umgesetzt, im Jahr 2023 konnten hier überhaupt keine Abschlüsse verzeichnet werden. Zwei der fünf größten Umsatztreiber, Amazon (86.000 m²) und Winnet (36.000 m²), standen für 65 % der Brownfield-Aktivität, Amazon allein für 45 %.

Neubauten auf der Grünen Wiese kamen 2025 auf 108.600 m² und damit 18 % Marktanteil. Im Vorjahr wurden in diesem Segment keine Abschlüsse registriert. Im Jahr 2023 hatten die Neubauten in diesem Segment mit 248.600 m² beziehungsweise 55 % Anteil den Markt noch dominiert. Der zweitgrößte Abschluss mit FIEGE (55.000 m²) war für 51 % des Umsatzes verantwortlich.

Das Marktgebiet Ruhrgebiet blieb im Gesamtjahr 2025 ein reiner Mietmarkt, Eigennutzerabschlüsse wurden nicht registriert.

Gebäudearten: Big-Box-Flächen blieben dominierend

Bezogen auf die Gebäudeart behaupteten Big-Box-Flächen ihre Spitzenposition mit 506.800 m² beziehungsweise 84 % Marktanteil (2024: 237.800 m² / 69 %). Das Ergebnis entspricht einem deutlichen Plus von 269.000 m² beziehungsweise 113 % gegenüber dem Vorjahr.

Sonstige Objekte, die weder der Kategorie der Big-Box-Objekte noch der Gewerbeparks zugeordnet werden können, folgten mit 94.000 m² und 16 % Anteil (2024: 79.700 m² / 23 %). Das bedeutete einen Zuwachs um 14.300 m² beziehungsweise 18 %

Gewerbeparks spielten mit 2.400 m² und unter 1 % Marktanteil nur eine untergeordnete Rolle. Gegenüber 28.100 m² beziehungsweise 8 % Marktanteil im Vorjahr sank der Flächenumsatz signifikant um -25.700 m² beziehungsweise -91 %.

Nutzergruppen: Logistik/Spedition deutlich vorn, Handel auf Rang zwei

In der Branchenbetrachtung stiegen die Umsätze 2025 aller Branchen mit Ausnahme von „Sonstiges“ Die Rangordnung blieb gegenüber 2024 unverändert. Die höchste Aktivität zeigte sich 2025 seitens Unternehmen des Sektors Logistik/Spedition. Die Branche vereinte 413.700 m² beziehungsweise 69 % Marktanteil (2024: 168.600 m² / 49 %) auf sich. Im Jahresvergleich entspricht das einem Zuwachs um 245.100 m² beziehungsweise 145 % und einem Bedeutungsgewinn von 20 Prozentpunkten. Der 5-Jahresdurchschnitt von 264.845 m² wurde damit um 56 % übertroffen. Zu den prägenden Abschlüssen in dieser Nutzergruppe zählten die Anmietungen durch FIEGE (55.000 m²), Blitz Distribution (37.000 m²), Winnet (36.000 m²) und JD Logistics (34.000 m²). Zusammen entfielen auf diese vier Anmietungen 162.000 m² beziehungsweise 39 % des Branchenumsatzes.

Auf Rang zwei folgten Abschlüsse durch Handelsunternehmen mit 133.600 m² beziehungsweise 22 % Marktanteil (2024: 126.800 m² / 37 %). Der Zuwachs fiel mit +6.800 m² beziehungsweise +5 % moderat aus. Der 5-Jahresdurchschnitt von 194.095 m² wurde um 31 % verfehlt. Innerhalb des Handels dominierte E-Commerce mit 113.900 m² und 85 % Anteil am Handelsflächenumsatz (2024: 109.900 m² / 87 %). Amazon trug mit 86.000 m² 76 % zum E-Commerce-Umsatz bei. Der klassische Handel erreichte 19.700 m² beziehungsweise 15 % (2024: 16.900 m² / 13 %) und legte um 2.800 m² (+17 %) auf niedrigem Niveau zu.

Industrie/Produktion kam 2025 auf 49.500 m² und 8 % Marktanteil (2024: 26.300 m² / 7 %), was das stärkste Ergebnis der vergangenen fünf Jahren darstellt. Prozentual wurde hier der größte Zuwachs unter den Branchen mit +88 % beziehungsweise absolut 23.200 m² registriert. Der 5-Jahresdurchschnitt von 33.523 m² wurde um 48 % übertroffen.

Der Umsatz in der Kategorie Sonstiges sank auf 6.400 m² beziehungsweise 1 % Marktanteil (2024: 23.900 m² / 7 %). Der Rückgang betrug 17.500 m² (-73 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 29.263 m² wurde damit am deutlichsten verfehlt (-78 %).

Absolut und prozentual erhöhte sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahr um 269.000 m² beziehungsweise 113 %, der mit einem Bedeutungsgewinn von 15 Prozentpunkten einherging. Alle fünf der größten Abschlüsse, die jeweils mindestens 30.000 m² umfassten, wurden in dieser Größenklasse registriert. Einheiten zwischen 5.001 m² und 10.000 m² steuerten 49.500 m² beziehungsweise 8 % bei (2024: 40.200 m² / 12 %). Auf die beiden größten Flächenkategorien ab 5.001 m² entfiel 2025 insgesamt 92 % des Marktgeschehens (2024: 80 %).

Abschlüsse in Flächen bis 5.000 m² gingen im Jahr 2025 um insgesamt 20.700 m² zurück. Das Segment zwischen 3.001 m² und 5.000 m² kam auf 34.600 m² beziehungsweise 6 % (2024: 41.500 m² / 12 %) und sank damit um 6.900 m² (-17 %). Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² erreichten 12.300 m² und einen Anteil von 2 % (2024: 25.000 m² / 7 %). Der Umsatz ging hier um 12.700 m² beziehungsweise -51 % zurück. Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten wie schon im Vorjahr keine Rolle.