Marktbericht Logistik­immobilien­markt München Gesamtjahr 2025

Am Münchner Logistik- und Industrieimmobilienmietermarkt wurden im Gesamtjahr 2025 insgesamt 320.000 m² von Mietern umgesetzt. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

Nachdem 2024 noch zu den schwächsten Jahren seit Beginn der Aufzeichnungen 2006 zählte, wurde 2025 zum drittstärksten Jahr der bisherigen Historie. Der 5-Jahresdurchschnitt von 274.120 m² wurde um 17 % übertroffen. Die fünf größten Anmietungen im Gesamtjahr 2025 durch TTI (35.700 m²), REPA (32.600 m²), Sonima (17.000 m²), Rohlik (12.800 m²) und Agile Robots (10.200 m²) steuerten zusammen 108.300 m² beziehungsweise 34 % zum Gesamtflächenumsatz bei.

Der seit 2022 zu beobachtende Aufwärtstrend bei der Spitzen- und Durchschnittsmiete blieb 2025 damit ungebrochen. Beide Mieten erreichten dabei schon am Ende des 1. Halbjahres ihren Höhepunkt und bewegen sich seitdem stabil seitwärts.

Flächenumsatz: Bestand klar vorn, Brownfield kehrt zurück

Dominierend waren 2025 Anmietungen in Bestandsobjekten. Sie summierten sich auf 199.000 m² beziehungsweise 62 % des Gesamtflächenumsatzes, nachdem sie im Vorjahr den Spitzenrang nur knapp verfehlt hatten (2024: 111.400  m² / 49 %). Im Jahr 2025 wurde bei den Bestandsimmobilien der höchste absolute Zuwachs in Höhe von +87.600 m² beziehungsweise +79 % erzielt. Die zwei Großabschlüsse durch Rohlik (12.800 m²) und Agile Robots (10.200 m²) trugen 12 % zum Ergebnis bei.

Neubauten auf der Grünen Wiese belegten Rang zwei mit 77.500 m² beziehungsweise 24 %, nachdem sie 2024 mit 118.200 m² beziehungsweise 51 % Anteil noch knapp vor den Bestandsimmobilien auf Rang eins lagen. Bei den Neubauten auf der Grünen Wiese war ein Rückgang der Vermietung um 40.700 m² beziehungsweise 34 % zu verzeichnen. Die Großabschlüsse durch TTI (35.700 m²) und Sonima (17.000 m²) vereinten 68 % des Segmentumsatzes auf sich.

Nachdem in den vergangenen drei Berichtszeiträumen keine Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields registriert wurden, spielten diese 2025 wieder eine Rolle und erreichen 43.500 m² beziehungsweise 14 % Anteil. Der Großabschluss durch REPA trug mit 32.600 m² rund 75 % zum Segmentergebnis bei.

Marktstruktur: Mieter machen den Markt

München bleibt auch im Gesamtjahr 2025 ein klarer Mietmarkt.

Gebäudearten: „Sonstiges“ dominiert, Gewerbeparks gewinnen

Größte Umsatzbringer waren 2025 Abschlüsse in Objekten, die weder als Big-Box-Flächen noch als klassische Gewerbeparks einzuordnen sind. Dieses Segment „Sonstiges“ erreichte 184.400 m² beziehungsweise einen Anteil von über der Hälfte (57 %). Ausgehend von 99.900 m² beziehungsweise 43 % im Vorjahr entsprach dies einem Plus von 84.500 m² beziehungsweise 85 % und einem Bedeutungsgewinn um 14 Prozentpunkte.

Big-Box-Flächen blieben weiterhin zweitplatziert mit 82.400 m² beziehungsweise 26 % Anteil (2024: 95.400 m² / 43 %). Als einzige Gebäudeart wurde in diesem Segment der Vorjahreswert verfehlt, das Minus beträgt 14 % beziehungsweise 13.000 m².

Gewerbepark-Anmietungen belegten erneut Rang drei mit 53.200 m² beziehungsweise 17 % (2024: 34.300 m² / 15 %). Der Flächenumsatz stieg hier um 18.900 m² beziehungsweise 55 %, nachdem er im Vorjahr noch deutlich rund die Hälfte eingebrochen war.

Auf Rang zwei folgte die zuvor drittplatzierte Region West mit 81.600 m² beziehungsweise 26 % Marktanteil (2024: 24.200 m² / 11 %). In der Region-West war mit einem Umsatzplus von +57.400 m² beziehungsweise +237 % gegenüber dem Vorjahr der deutlichste prozentuale Zuwachs aller Regionen zu verzeichnen. Der 5-Jahresdurchschnitt von 55.500 m² wurde fast um die Hälfte (47 %) übertroffen. Die beiden Abschlüsse durch TTI (35.700 m²) und Agile Robots (10.200 m²) machten dabei allein 56 % des Umsatzes aus.

Die Region Ost rangierte auf Platz drei mit 52.700 m² beziehungsweise 16 % Anteil (2024: 83.800 m² / 36 %). Als einzige Region büßte der Osten mangels Großabschlüsse 31.100 m² beziehungsweise 37 % ein, was zu einem Bedeutungsverlust von 20 Prozentpunkten führte. Der Großabschluss durch Rohlik (12.800 m²) war für 24 % des Umsatzes verantwortlich.

Schlusslicht blieb die Region Süd mit 17.500 m² und einem Anteil von 5 % (2024: 13.400 m² / 6 %). Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs um 4.100 m² beziehungsweise 31 %.

Innerhalb des Handels dominierte der klassische Handel mit 103.100 m² beziehungsweise 89 % des Handelsflächenumsatzes. Der Flächenumsatz stieg gegenüber dem Vorjahr (2024: 30.100 m² / 38 %) um deutliche 73.000 m² beziehungsweise um rund das 3,5-Fache (+243 %). Die beiden größten Abschlüsse von TTI (35.700 m²) und REPA (32.600 m²) stellten allein insgesamt 68.300 m² beziehungsweise rund zwei Drittel (66 %) des Flächenumsatzes in dieser Unterkategorie.

Der E-Commerce brach hingegen deutlich ein und kam auf 12.800 m² beziehungsweise 11 %, allein gestellt durch die Großanmietung von Rohlik. Der Flächenumsatz entsprach 2025 nur noch etwa einem Viertel des Vorjahreswertes (2024: 48.400 m² / 62 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 26.840 m² wurde zur Hälfte verfehlt (-52 %). Das Umsatzverhältnis drehte sich 2025 zugunsten des klassischen Handels auf 89 % zu 11 %, nachdem der klassische Handel 2024 mit einem Anteil von 38 % zu 62 % deutlich hinter E-Commerce zurückblieb.

Auf dem zweiten Rang folgte Logistik/Spedition mit 104.500 m² beziehungsweise 33 % (2024: 48.700 m² / 21 %). Der Umsatzzuwachs um 55.800 m² beziehungsweise 115 % gegenüber dem Vorjahr brachte dem Segment einen Bedeutungsgewinn um 12 Prozentpunkte.

Drittplatziert war der Sektor Industrie/Produktion mit 88.500 m² beziehungsweise 28 % (2024: 81.100 m² / 36 %). Der Wert stabilisierte sich mit einem moderaten Plus von 7.400 m² beziehungsweise 9 %. Die Großabschlüsse durch Sonima (17.000 m²) und Agile Robots (10.200 m²) trugen 31 % zum Flächenumsatz der Branche bei.

Letztplatziert bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 11.100 m² beziehungsweise 3 % Anteil (2024: 21.300 m² / 9 %) und verzeichnet als einzige Branche einen Umsatzrückgang um 10.200 m² beziehungsweise 48 %.

Flächen zwischen 5.001 m² und 10.000 m² rangierten auf Position zwei mit 66.400 m² beziehungsweise 21 % Anteil (2024: 23.900 m² / 10 %). Der Zuwachs lag hier bei 42.500 m² beziehungsweise 178 %. Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² kletterten auf Rang drei und erreichten 52.700 m² beziehungsweise 16 % (2024: 17.100 m² / 7 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 34.750 m² wurde um mehr als die Hälfte (+52 %) übertroffen. Der Umsatz bei kleineren Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² reduzierte sich auf 48.600 m² beziehungsweise 15 % nach 49.400 m² beziehungsweise 23 % im Jahr 2024. Der 5-Jahresdurchschnitt von 66.480 m² wurde um mehr als ein Viertel (-27 %) verfehlt. Kleinstflächen unter 1.000 m² legten hingegen zu und kamen auf 18.900 m² beziehungsweise 6 % (2024: 10.300 m² / 4 %).

Ausblick 2026: Geringes Flächenangebot trifft auf hohe Nachfrage

München ist und bleibt aufgrund der infrastrukturellen Lage ein Top-Logistikstandort. Die Unternehmen in München und im Umland sind weiterhin sehr robust aufgestellt, was die große Nachfrage nach Flächen durch die Rüstungsindustrie, Forschung & Entwicklung sowie die Industrie belegt. Das vorhandene Flächenangebot kann den hohen Bedarf nur bedingt decken. Eine kurzfristige Entspannung ist hier nicht zu erwarten.