Marktbericht Logistik­immobilien­markt Frankfurt 1. Halbjahr 2025

Der Frankfurter Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien zur Eigennutzung und Miete hat im ersten Halbjahr 2025 durch alle Marktteilnehmer 220.600 m² Fläche umgesetzt.

Bestandsobjekte dominierten das Marktgeschehen mit einem Anteil von 70 % bzw. 155.400 m². Kommend von lediglich 19 % bzw. 40.200 m² hat sich ihr Flächenumsatz mehr als verdreifacht. In der Betrachtung der letzten fünf Jahre ist das der höchste beobachtete Wert für Abschlüsse in Bestandsobjekten am Frankfurter Markt. Die Großabschlüsse durch Pirelli und die Adam Hall Group steuerten zusammen 23.500 m² bzw. lediglich 15 % des Flächenumsatzes bei.

Neubauobjekte auf der grünen Wiese folgen mit 24 % bzw. 53.100 m², kommend von 122.600 m² bzw. 58 %. Laut unserer Analyse markiert dieses Ergebnis den stärksten Rückgang unter allen Kategorien um 69.500 m² und kommt mehr als einer Halbierung gleich (-57 %). Alnatura und Sinotrans Air Transportation waren mit in Summe 35.900 m² bzw. 68 % die größten Flächenabnehmer.

Vermietungen in Neubauimmobilien auf ehemaligen Brownfield-Flächen sind weiterhin letztplatziert mit 12.100 m² bzw. 5 % (H1 2024: 47.100 bzw. 22%). Auch sie gaben mit einem Rückgang um 35.000 m² deutlich nach, sodass aktuell lediglich rund ein Viertel des Vorjahresniveaus erreicht wurde. Einen wesentlichen Anteil stellt der Abschluss durch DB Schenker mit 9.540 m² bzw. mit 79 % dar.

Das im ersten Halbjahr 2025 entstandene Delta im Neubau-Bereich – d.h. sowohl auf der grünen Wiese als auch auf ehemaligen Brownfields – wurde durch Vertragsneuschließungen in Bestandsflächen überkompensiert.

Die Nachfrage auf Nutzerseite konzentriert sich weiterhin vorrangig auf Mietverhältnisse, während Eigentumsentwicklungen deutlich zurückhaltender verfolgt werden. Wie bereits im Vorjahreszeitraum übersteigen die Vertragsabschlüsse durch Mieter die der Eigennutzer, allerdings mit zugenommener Deutlichkeit.

In der Differenzierung zwischen Mieter und Eigennutzer war die Frankfurter Region zu 98 % bzw. 215.600 m² einer nahezu reiner Mietmarkt. Im Vorjahreszeitraum waren noch 34.100 m² bzw. 16 % Eigennutzer-Abschlüsse zu beobachten.

Bezogen auf die Gebäudeart bleiben Big-Box-Objekte weitgehend stabil, während Gewerbeparks und sonstige Objekte den Flächenumsatz beinahe tauschen. Demnach waren Abschlüsse in Gewerbeparks mit 90.400 m² bzw. 41 % im ersten Halbjahr die gefragtesten Objekte (H1 2024: Rang 3 mit 52.600 m² bzw. 25 %). Ihr Zuwachs fällt mit +37.800 m² bzw. +72 % deutlich aus.

Weiterhin auf dem zweiten Platz sind Abschlüsse in Big-Box-Objekten mit 72.200 m² bzw. 33 %, die nahezu eine Seitwärtsbewegung aufweisen (H1 2024: 70.300 m² bzw. 34 %). Die zuvor erstplatzierten sonstigen Objekte steigen mit 58.000 m² bzw. 26 %, auf den letzten Rang ab (H1 2024: 87.000 m² bzw. 41 %) und verzeichnen als einzige von allen Gebäudearten mit -29.000 m² bzw. -33 % einen Rückgang.

Untervermietungen halten sich beinahe identisch zu Vorjahreszeitraum mit rund 17 % bzw. 36.800 m² stabil (H1 2024: 17 % bzw. 36.700 m²).

Erneut zweitplatziert ist Rhein-Main-Nord mit 24.600 m² bzw. 11 %. Der Vermietungsumsatz der Region ist allerdings um deutliche 27.500 m² eingebrochen, was einer Halbierung gleichkommt (-53 %). Allerdings lag der Flächenumsatz im Vorjahreszeitraum laut 5-Jahresschnitt deutlich über dem typischen Niveau der Region. Einen Anteil am aktuellen Ergebnis hat der Großabschluss durch die Adam Hall Gruppe mit 9.500 m² bzw. 39 %.

Auf dem dritten Rang folgt das Frankfurter Stadtgebiet mit 19.600 m² bzw. 9 %, kommend von Platz 4 mit 4.700 m² bzw. 2 % im Vorjahreszeitraum (+14.900 m² bzw. +317 %).

Viertplatziert ist Rhein-Main-Ost mit 10.200 m² bzw. 5 % zusammen mit Mainz/Wiesbaden (ebenfalls 10.200 m² bzw. 5 %). Für diese Region stellt dies ein Abstieg um einen Rang dar: kommend von 43.600 m² bzw. 21 % liegt mit -33.400 m² (-77%) der größte Einbruch des Flächenumsatzes aller Regionen vor. Für Mainz/Wiesbaden bedeutet der vierte Rang einen Aufstieg um eine Platzierung, kommend von 3.300 m² bzw. 2 % (+6.900 m² bzw. mehr als Verdreifachung). Letztplatziert ist weiterhin Rhein-Main-West mit 6.900 m² bzw. 3 %, kommend von 2.200 m² bzw. 1 % (+4.700 m² bzw. ebenfalls mehr als verdreifacht).

Mit Ausnahme der Region Rhein-Main-Ost – deren durchschnittlicher Flächenumsatz bei 51.800 m² liegt und um deutliche 80 % verfehlt wurde – haben alle Teilmärkte ihren jeweiligen 5-Jahresschnitt übertroffen. Alle anderen Regionen haben ihre jeweiligen Werte um mindestens 10 % übertroffen, am deutlichsten lag das Frankfurter Stadtgebiet mit + 43 % über seinem Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre.

Dahinter folgt nur knapp der zuvor drittplatzierte Handel mit 77.600 m² bzw. 35 %, kommend von 28.900 m² bzw. 14 %. Er legt um deutliche 48.700 m² im Vorjahresvergleich zu, was einer mehr als Verdoppelung des Vorjahresflächenumsatzes entspricht. Die Hälfte geht auf das Konto der Anmietungen durch Alnatura und Pirelli mit in Summe 41.200 m² bzw. etwas mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes der Branche Handel (53 %). Der 5-Jahresschnitt wird um 24.660 m2 übertroffen bzw. 6%, nachdem das typische Niveau im Vorjahr um deutliche 68 % verfehlt wurde.

Den Löwenanteil steuerte erneut die Unterkategorie „klassischer Handel“ mit 73.500 m² bzw. 95 % bei, der gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +46.800 m² zulegte und damit eine beinahe Verdreifachung erzielte (H1 2024: 26.700 m² bzw. 92 %). Unternehmen mit Schwerpunkt „E-Commerce“ nahmen hingegen lediglich 4.100 m² bzw. 5 % Fläche ab, kommend von 2.200 m² bzw. 8 % (+1.900 m² bzw. beinahe Verdoppelung). Innerhalb des Handels liegt der Flächenumsatz des klassischen Handels um deutliche 61 % über dem typischen Niveau (Schnitt der letzten 5 ersten Halbjahre), während der Gesamtumsatz des E-Commerce unterdurchschnittlich ist (verfehlt den Schnitt um 66 %).

Drittplatziert ist Industrie/Produktion mit 41.500 m² bzw. 19 %, kommend von 66.900 m² bzw. 32 %. Das ist zwar das deutlichste Delta im Vergleich von 25.400 m² bzw. 38 % im ersten Halbjahr 2024. Dennoch stellt es ein überdurchschnittliches Ergebnis dar, da der 5-Jahresschnitt um 31 % übertroffen wurde. Knapp ein Viertel des Flächenabsatzes (23 %) geht auf den Abschluss durch die Adam Hall Group mit 9.500 m² zurück. Letztplatziert ist erneut die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 23.500 m² bzw. 11%, kommend von 15.000 m² bzw. 7 % (Zuwachs von 8.500 m² bzw. +57 %).

Die zuvor zweitplatzierte Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² steigt auf den Spitzenplatz auf und legt mit einem Ergebnis von 92.100 m² bzw. 42 % unter allen Flächeneinheiten mit +33.700 m² bzw. +58 % am deutlichsten zu. Sie übertrifft nicht nur das Vorjahresergebnis in Höhe von 58.400 m² bzw. 28 %, sondern liegt auch um deutliche 52 % über dem Schnitt der letzten fünf ersten Halbjahre. Die Abschlüsse durch DB Schenker, die Adam Hall Group und Sinotrans Air Transportation hatten in Summe einen Anteil von 30 % (bzw. 27.740 m²).

Flächeneinheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² steigen mit 53.400 m² bzw. 24 % einen Rang auf Platz 2 auf (H1 2024: 48.550 m² bzw. 23 %).

Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² sind weiterhin auf dem vorletzten Rang mit 31.500 m² bzw. 14 %, kommend von 24.750 m² bzw. 12 %. Letztplatziert bleiben Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 2.400 m² bzw. 1 %, kommend von 7.200 m² bzw. 3 %.

Ausblick

Der Markt zeigt sich in Bewegung – insbesondere der Handel bleibt ein starker Flächennachfrager. Dies ist ein positives Signal sowohl für Bestandshalter als auch für Projektentwickler von Neubauimmobilien. Vor dem Hintergrund der üblichen Marktdynamik im zweiten Halbjahr gehen wir davon aus, dass die Flächennachfrage im Frankfurter Logistik- und Industriemarkt weiter anziehen wird. Für das Gesamtjahr 2025 erwarten wir einen Flächenumsatz, der leicht über dem Vorjahreswert von 423.300 m² liegen dürfte.