Marktbericht Logistik­immobilien­markt Frankfurt Gesamtjahr 2025

Im Großraum Frankfurt wurden im Gesamtjahr 2025 insgesamt 435.200 m² Industrie- und Logistikfläche von Mietern und Eigennutzern umgesetzt. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

Die fünf größten Abschlüsse im Gesamtjahr 2025 durch Shaoke (36.000 m²), FIEGE (30.700 m²), Alnatura (27.200 m²), Aldi Süd (25.500 m²) sowie Pirelli Deutschland (14.000 m²) waren für rund ein Drittel beziehungsweise 31 % des Gesamtflächenumsatzes verantwortlich.

Flächenumsatz: Stabilisierung im Bestand, kräftiger Zuwachs auf der Grünen Wiese

Taktgebend waren erneut Abschlüsse in Bestandsflächen. Sie summierten sich 2025 auf 289.700 m² beziehungsweise 66 % des Gesamtflächenumsatzes. Gegenüber 2024 (291.600 m² / 69 %) ergab sich dabei nahezu eine Seitwärtsbewegung mit einem moderaten Rückgang von 1.900 m² beziehungsweise 1 %. Nachdem im Vorjahreszeitraum bei Bestandsimmobilien noch deutliche Einbußen von 20 % zu verzeichnen waren, zeigt sich hier wieder eine Stabilisierung. Die beiden Großabschlüsse durch Shaoke und Pirelli Deutschland trugen 50.000 m² beziehungsweise 17 % zum Bestandsflächenumsatz bei.

Neubauten auf der Grünen Wiese kamen 2025 auf 120.400 m² beziehungsweise 28 %. Nach 72.400 m² beziehungsweise 17 % im Vorjahr entsprach dies einem Zuwachs von 48.000 m² beziehungsweise 66 %. Die Großabschlüsse durch FIEGE, Alnatura und Aldi Süd waren für 69 % des Flächenumsatzes in dieser Kategorie verantwortlich.

Anmietungen auf Flächen auf ehemaligen Brownfields erreichten 25.100 m² beziehungsweise 6 % Anteil. Gegenüber 2024 (59.300 m² / 14 %) ging der Flächenumsatz in dieser Kategorie um 34.200 m² beziehungsweise um 58 % zurück.

Untervermietungen: Anteil steigt auf 23 %

Untervermietungen waren wie auch im Vorjahr für den Frankfurter Markt von Bedeutung. Nachdem im Vorjahr 2024 rund 17 % beziehungsweise 70.300 m² auf Untervermietungen entfielen, stieg der Umsatz um 30.900 m² beziehungsweise 44 % auf 101.200 m² beziehungsweise einen Marktanteil von 23 %.

Marktstruktur: Mieter dominieren, Eigennutzer deutlich rückläufig

Wie auch im Vorjahreszeitraum war der Frankfurter Markt überwiegend mietergetrieben. 419.300 m² beziehungsweise 96 % entfielen 2025 auf Mietabschlüsse. Während Abschlüsse durch Mieter um 54.800 m² beziehungsweise 15 % stiegen, büßten Eigennutzerabschlüsse um 43.000 m² beziehungsweise 73 % ein und lagen bei 15.800 m² beziehungsweise 4 %. (2024: 58.800 m² / 14 %).

Gebäudearten: Big-Box-Flächen übernehmen die Führung

Bezogen auf die Gebäudeart rangierten Big-Box-Flächen 2025 auf der ersten Position und lösten damit die Sammelkategorie „Sonstiges“, in der Abschlüsse erfasst werden, dieweder Big-Box-Objekten noch Gewerbeparks zugeordnet werden können, ab. Big-Box-Flächen erreichten 199.100 m² beziehungsweise 46 % und legten damit am deutlichsten um 67.200 m² beziehungsweise 51 % zu (2024: 131.900 m² / 31 %).

Auf Rang zwei folgt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 119.600 m² beziehungsweise 27 %. Gegenüber 2024 (179.200 m² / 42 %) entsprach dies einem Rückgang um 59.600 m² beziehungsweise 33 %. Gewerbeparks blieben drittplatziert und kamen auf 116.500 m² beziehungsweise 27 % Marktanteil. Gegenüber 2024 (112.200 m² / 27 %) ergab sich hier ein moderater Zuwachs um 4.300 m² beziehungsweise 4 %.

Rhein-Main-Nord belegte Rang zwei mit 38.500 m² beziehungsweise 9 % Marktanteil. Gegenüber 2024 (57.000 m² / 13 %) entsprach dies einem Minus von 18.500 m² beziehungsweise 32 %. Rhein-Main-Ost folgt auf Rang drei mit 31.100 m² beziehungsweise 7 %, dem schlechtesten Ergebnis der Region seit Beginn der Aufzeichnungen 2018 Das Vorjahresergebnis von 95.400 m² beziehungsweise 23 % wurde um 64.300 m² beziehungsweise 67 %, der 5-Jahresdurchschnitt von 118.760 m² um 74 % verfehlt.

Frankfurt erreichte 26.600 m² beziehungsweise 6 % (2024: 19.000 m² / 5 %), ein Anstieg um 7.600 m² beziehungsweise 40 % zum Vorjahr. Der 5-Jahresdurchschnitt von 24.420 m² wurde um 9 % übertroffen. Mainz/Wiesbaden kam auf 16.300 m² beziehungsweise 4 % (2024: 10.500 m² / 2 %) und legte um 5.800 m² beziehungsweise 55 % zu. Die Region Rhein-Main-West blieb mit 12.200 m² beziehungsweise 3 % Schlusslicht (2024: 8.800 m² / 2 %).

Der Handel folgte mit 125.200 m² beziehungsweise 29 % (2024: 112.600 m² / 27 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 152.760 m² wurde trotz der Umsatzsteigerung von 12.600 m² (11 %) im Jahr 2025 um 18 % verfehlt. Innerhalb des Handels dominierte der klassische stationäre Handel mit 113.500 m² beziehungsweise 91 % (2024: 96.300 m² / 86 %). Drei der größten Abschlüsse trugen zusammen 66.700 m² beziehungsweise 59 % zum Ergebnis bei. Der rückläufige Trend des E-Commerce setzte sich 2025 fort. E-Commerce-Unternehmen kamen auf 11.700 m² beziehungsweise 9 % Anteil und verzeichneten damit einen Umsatzrückgang von 4.600 m² beziehungsweise 28 % (2024: 16.300 m² / 14 %).

Der Sektor Industrie/Produktion belegte Rang drei mit 73.800 m² beziehungsweise 17 % (2024: 93.900 m² / 22 %). Der Umsatz sank um 20.100 m² beziehungsweise 21 % im Vergleich zum Vorjahr. Bezogen auf den 5-Jahresdurchschnitt von 58.800 m² handelte es sich dennoch um ein überdurchschnittliches Jahr, der Durchschnitt wurde um 26 % übertroffen. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ erreichte 27.700 m² beziehungsweise 6 % (2024: 56.900 m² / 13 %) und verzeichnete den größten Rückgang sowohl absolut (-29.200 m²) als auch prozentual (-51 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 36.820 m² wurde um ein Viertel (25 %) verfehlt.

Flächen zwischen 5.001 m² und 10.000 m² erreichten 130.900 m² beziehungsweise 30 % (2024: 100.200 m² / 24 %). Der Umsatz stieg hier um 30.700 m² beziehungsweise 31 %, der 5-Jahresdurchschnitt von 113.420 m² wurde um 15 % übertroffen. Flächen ab 5.001 m² kamen damit 2025 insgesamt auf 67 % des Gesamtflächenumsatzes, nach 55 % im Vorjahr.

Mittelgroße Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² rutschten auf Rang vier und erreichten 65.300 m² beziehungsweise 15 % (2024: 100.100 m² / 24 %). Das Minus betrug hier 34.800 m² beziehungsweise 35 %. Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² lagen bei 73.600 m² beziehungsweise 17 % (2024: 77.300 m² / 18 %) und verzeichneten einen moderaten Rückgang um 3.700 m² beziehungsweise 5 %. Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten weiterhin nur eine untergeordnete Rolle mit 6.200 m² beziehungsweise 1 % Marktanteil. Das Vorjahresergebnis wurde hier um 55 % verfehlt, der 5-Jahresdurchschnitt um 50 %.

Ausblick 2026: Markterholung setzt sich fort

Der Umsatz auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt wird 2026 voraussichtlich erneut unter dem 5-Jahresdurchschnitt bleiben, da aktuell nur wenige Neubauten in der Planung sind. Jedoch ist mit einer weiteren allmählich Markterholung zu rechnen, die sich auch in den Flächenumsatzzahlen widerspiegeln wird. Wie dynamisch diese Entwicklung ausfällt, hängt jedoch auch von geopolitischen Rahmenbedingungen ab, deren konkrete Auswirkungen aktuell noch nicht belastbar absehbar sind.