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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt Berlin 3. Quartal 2026
Im Berliner Miet- und Eigennutzermarkt für Logistik- und Industrieimmobilien wurden in den ersten drei Quartalen 2026 insgesamt 332.000 m² umgesetzt*. Hiervon entfielen 300.500 m² beziehungsweise 91 % auf Hallenflächen, 21.400 m² (6 %) auf Büroflächen und 10.100 m² (3 %) auf Mezzaninflächen.
Fakten
- Gesamtumsatz in den ersten drei Quartalen 2026 bei 332.000 m²
- Hallenumsatz gegenüber dem umsatzstarken Vorjahreszeitraum um 9 % rückläufig
- Spitzen- und Durchschnittsmiete auf hohem Niveau stabil
- Bestandsobjekte waren die umsatzstärkste Objektart
- Logistikunternehmen setzten die meisten Flächen um
Hiervon entfielen 300.500 m² beziehungsweise 91 % auf Hallenflächen, 21.400 m² (6 %) auf Büroflächen und 10.100 m² (3 %) auf Mezzaninflächen. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
Mit 300.500 m² blieb der Hallenflächenumsatz um 28.500 m² (9 %) hinter dem Vorjahreswert von 329.000 m² zurück, der allerdings vergleichsweise hoch ausgefallen war. Gegenüber dem entsprechenden Zeitraum 2024 ergab sich ein Plus von 54 %, nachdem die Hallenflächenumsätze zuvor zwei Jahre in Folge gesunken waren. Der 5-Jahresdurchschnitt von 405.060 m² wurde um 26 % unterschritten. Im Vorjahreszeitraum hatte die Abweichung zum damaligen Durchschnitt 24 % betragen.
Das Ergebnis wurde vor allem von fünf großvolumigen Abschlüssen getragen. JD Logistics setzte mit 41.430 m² im Berliner Umland Süd den größten Akzent und folgte mit weiteren 28.070 m² in Berlin Süd. ASML mietete dort 27.000 m² an. Im Berliner Umland Süd kamen TACWRK auf 14.000 m² und acut fulfillment GmbH auf 11.520 m². Insgesamt entfielen 122.020 m² (37 %) des Gesamtflächenumsatzes auf diese fünf Verträge.
*Ab 2026 wird im Marktbericht neben der Hallenfläche auch die Büro- und Mezzaninfläche ausgewiesen. Der Gesamtflächenumsatz ist daher nur eingeschränkt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Grundlage sind die geforderten Angaben für das vom Fachmagazin „immobilienmanager“ jährlich erstellte Makler-Ranking.
Spitzen- und Durchschnittsmieten auf hohem Niveau konstant
Bei den Mieten setzte sich die seit Jahresbeginn beobachtete Seitwärtsbewegung fort. Die Spitzenmiete lag zum Ende des 3. Quartals unverändert bei 10,50 €/m² und damit auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Gegenüber dem aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 9,94 €/m² bedeutet das ein Plus von 6 %.
Auch die Durchschnittsmiete blieb mit 8,10 €/m² unverändert. Eine vergleichbare Entwicklung war zuletzt 2024 zu beobachten. Sie lag 4 % über dem aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 7,80 €/m². Beide Kennzahlen lagen damit weiterhin auf einem hohen Niveau, ohne dass sich im bisherigen Jahresverlauf ein weiterer Mietanstieg abzeichnete.
Bestandsflächen dominieren vor Brownfields
Bestandsobjekte dominierten das Marktgeschehen mit 190.200 m² beziehungsweise 57 % des Gesamtflächenumsatzes. Die Verträge von JD Logistics, TACWRK und acut fulfillment GmbH summierten sich auf 53.590 m². Ihr Anteil am Bestandsumsatz lag bei 28 %.
Auf Neubauten auf ehemaligen Brownfields entfielen 103.900 m² (31 %). JD Logistics und ASML vereinten mit ihren Abschlüssen über 41.430 m² beziehungsweise 27.000 m² 66 % dieses Volumens auf sich. Neubauten auf der Grünen Wiese blieben mit 37.900 m² (12 %) das kleinste Segment.
Mietabschlüsse prägen das Marktgeschehen
Der Berliner Markt war auch in den ersten drei Quartalen klar mietergetrieben. Mietabschlüsse erreichten 283.700 m² beziehungsweise 85 % des Flächenumsatzes. Eigennutzer steuerten 48.300 m² (15 %) bei.
Big-Box-Flächen dominieren weiterhin
Big-Box-Flächen blieben nach Gebäudeart mit 243.100 m² beziehungsweise 73 % klar führend. Gewerbeparks kamen auf 48.600 m² (15 %). Sonstige Objekte, die weder Big-Box-Flächen noch Gewerbeparks zugeordnet werden konnten, erreichten 40.300 m² (12 %).
Stadtgebiet Berlin behauptet Spitzenposition
Mit 153.600 m² beziehungsweise 46 % war das Berliner Stadtgebiet die umsatzstärkste Region. Innerhalb der Stadt führte Berlin Süd mit 80.900 m² (53 %).
Der Abschluss von JD Logistics im 3. Quartal und die Anmietung von ASML im ersten Halbjahr summierten sich dort auf 55.070 m² und standen für 68 % des Teilmarktergebnisses. Berlin Nord folgte mit 25.700 m² (17 %) knapp vor Berlin West mit 25.300 m² (16 %). Berlin Ost erreichte 21.700 m² (14 %).
Das Berliner Umland Süd folgte mit 134.300 m² beziehungsweise 41 %. Die Verträge von JD Logistics im ersten Quartal, TACWRK und acut fulfillment GmbH vereinten 66.950 m² auf sich und stellten die Hälfte des regionalen Umsatzes. Berlin Umland West kam auf 24.100 m² (7 %), Berlin Umland Nord auf 20.000 m² (6 %). Im Berliner Umland Ost wurden keine Vermietungsabschlüsse verzeichnet.
Logistik und Spedition vorn
Logistik- und Speditionsunternehmen waren mit 119.400 m² beziehungsweise 36 % die umsatzstärkste Nutzergruppe. Die beiden Abschlüsse von JD Logistics und der Vertrag mit acut fulfillment GmbH addierten sich auf 81.020 m². Das entsprach 68 % des Branchenumsatzes.
Der Handel folgte mit 90.500 m² beziehungsweise 27 %. Davon entfielen 59.200 m² (65 %) auf den klassischen Handel und 31.300 m² (35 %) auf den E-Commerce. TACWRK trug mit 14.000 m² knapp ein Viertel zum Umsatz des klassischen Handels bei. Industrie und Produktion erreichten 69.600 m² (21 %); ASML stellte mit 27.000 m² 39 % des Branchenumsatzes. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kam auf 52.500 m² (16 %).
Wesentliche Umsatzbringer
| Unternehmen | Marktgebiet | Flächenumsatz | Art | Branche | |
|---|---|---|---|---|---|
| JD Logistics (Q1) | 41.430 m² | Berlin Umland Süd | Neubau (Brownfield) | Logistik/Spedition | |
| JD Logistics (Q3) | 28.070 m² | Berlin Süd | Bestand | Logistik/Spedition | |
| ASML | 27.000 m² | Berlin Süd | Neubau (Brownfield) | Industrie/Produktion | |
| TACWRK | 14.000 m² | Berlin Umland Süd | Bestand | Handel (klassisch) | |
| acut fulfillment | 11.520 m² | Berlin Umland Süd | Bestand | Logistik/Spedition |
Großflächen stellten knapp die Hälfte des Umsatzes
Großflächen ab 10.001 m² bestimmten das Marktgeschehen. Auf sie entfielen 163.100 m² beziehungsweise 49 % des Gesamtflächenumsatzes. Die fünf größten Verträge vereinten 122.020 m² und damit 75 % des Volumens dieser Größenklasse. Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² erreichten 68.900 m² beziehungsweise 21 %. Damit entfielen 70 % des Flächenumsatzes auf Abschlüsse ab 5.001 m². Die Größenklasse von 3.001 bis 5.000 m² kam auf 50.600 m² (15 %), gefolgt von Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 37.600 m² (11 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² blieben mit 11.800 m² (4 %) ein Randsegment.
Stabile Marktaktivität im Schlussquartal erwartet
Für das Schlussquartal zeichnet sich eine Fortsetzung der stabilen Marktaktivität ab. Mit 106.000 m² im ersten, 105.000 m² im zweiten und rund 121.000 m² im dritten Quartal bewegte sich der Flächenumsatz bislang in einer engen Bandbreite. Großabschlüsse dürften das Jahresergebnis weiterhin maßgeblich beeinflussen.
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