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Marktbericht Logistikimmobilienmarkt Berlin 1. Halbjahr 2026
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftsregion
Im Berliner Miet- und Eigennutzermarkt für Logistik- und Industrieimmobilien wurde im 1. Halbjahr 2026 ein Flächenumsatz von insgesamt 211.000 m² registriert.
Fakten
- Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2026 bei rund 211.000 m², davon 92.500 m² Hallenflächen.
- Vermietete Hallenfläche gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit Plus von 21 %
- ASML-Neubau stärkte 2. Quartal, fünf größte Abschlüsse stellten 49 % des Umsatzes
- Spitzen- und Durchschnittsmiete weiter auf hohem Vorjahres-Niveau
- Bestandsvermietungen mit 110.400 m² vor Brownfield-Entwicklungen mit 91.200 m²
Davon entfielen 192.500 m2 beziehungsweise 91 % auf Hallenflächen, 13.300 m2 beziehungsweise 7 % auf Büroflächen sowie 5.200 m2 beziehungsweise 2 % auf Mezzaninflächen.
Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg die vermietete Hallenfläche im 1. Halbjahr 2026 im Berliner Miet- und Eigennutzermarkt für Logistik- und Industrieimmobilien um 33.500 m2 beziehungsweise 21 %. Der 5-Jahresdurchschnitt von 277.180 m2 wurde um 31 % verfehlt, die Abweichung fiel aber deutlich geringer aus als im 1. Halbjahr 2025, als das Minus noch bei 46 % lag.
Wesentliche Umsatztreiber waren fünf großvolumige Abschlüsse. JD Logistics setzte mit 41.430 m² den größten Akzent, gefolgt von ASML mit 27.000 m2, acut fulfillment mit 11.520 m2, Capital Baustoffe mit 11.400 m2 und FST Industrie mit 11.200 m2. Diese fünf Abschlüsse vereinten zusammen rund die Hälfte (49 %) des Umsatzes im 1. Halbjahr auf sich.
* Ab 2026 wird im Marktbericht neben der Hallenfläche auch die Büro- und Mezzaninfläche ausgewiesen. Der Gesamtflächenumsatz ist daher nur eingeschränkt mit den Vorjahreszahlen vergleichbar. Grundlage sind die geforderten Angaben für das vom Fachmagazin „immobilienmanager“ jährlich erstellte Makler-Ranking.
Mietpreisentwicklung: Spitzen- und Durchschnittsmieten auf hohem Niveau konstant
Die Mietpreisentwicklung zeigte sich im Halbjahresvergleich stabil. Die Spitzenmiete lag im 1. Halbjahr 2026 unverändert bei 10,50 €/m² und beendete damit vorerst den seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2016 anhaltenden Aufwärtstrend.
Trotz der Seitwärtsbewegung blieb sie auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau und übertraf den aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 9,55 €/m² um 10 %.
Auch die Durchschnittsmiete verharrte mit 8,10 €/m² auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums.
Eine vergleichbare Entwicklung war zuletzt im 1. Halbjahr 2019 zu beobachten. Der aktuelle 5-Jahresdurchschnitt von 7,60 €/m² wurde weiterhin um 7 % übertroffen.
Bestandsflächen dominieren vor Brownfields
Mit 110.400 m2 beziehungsweise 52 % stellten Bestandsflächen den größten Anteil am Gesamtflächenumsatz. Maßgeblich dazu trugen die Abschlüsse von acut fulfillment mit 11.520 m2, Capital Baustoffe mit 11.400 m2 und FST Industrie mit 11.200 m2 bei. Zusammen standen diese drei Verträge für 31 % des Umsatzes in Bestandsflächen.
Anmietungen in Neubauten auf ehemaligen Brownfields erreichten 91.200 m2 und damit 43 % des Gesamtflächenumsatzes. Drei Viertel (75 %) dieses Volumens wurden allein durch die beiden größten Abschlüsse des Halbjahres generiert: JD Logistics mietete 41.430 m2 im Berliner Umland Süd, ASML kam auf 27.000 m2 im Berliner Süden.
Neubauten auf der Grünen Wiese spielten mit 9.400 m2 beziehungsweise 5 % nur eine untergeordnete Rolle.
Mieter versus Eigennutzer: Eigennutzeraktivität im 2. Quartal wieder reger
Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 42 Abschlüsse registriert, sechs mehr als im Vorjahreszeitraum (+17 %). Der Berliner Markt zeigte sich dabei weiterhin mietergetrieben. In der ersten Jahreshälfte 2026 entfielen 166.600 m² beziehungsweise 79 % des Flächenumsatzes auf Mietabschlüsse. Konnten im ersten Quartal 2026 noch keine Eigennutzerabschlüsse registriert werden, steuerten Eigennutzer im zweiten Quartal 44.400 m² beziehungsweise 21 % bei.
Gebäudearten: Big-Box-Flächen dominieren weiterhin
Nach Gebäudeart dominierten Big-Box-Flächen mit 143.900 m2 beziehungsweise 68 %. Sonstige Objekte, die weder Big-Box-Flächen noch Gewerbeparks zugeordnet wurden, folgten mit 34.100 m2 beziehungsweise 16 %. Gewerbeparks lagen mit 33.000 m2 ebenfalls bei 16 %.
Regionale Verteilung: Stadtgebiet und südliches Umland lagen fast gleichauf
Das Berliner Stadtgebiet war mit 93.500 m2 beziehungsweise 44 % die umsatzstärkste Region. Innerhalb des Stadtgebiets lag Berlin Süd mit 47.900 m2 beziehungsweise 51 % an der Spitze. Es folgten Berlin West mit 22.600 m2 beziehungsweise 24 %, Berlin Nord mit 14.400 m2 beziehungsweise 16 % und Berlin Ost mit 8.600 m2 beziehungsweise 9 %.
Die Abschlüsse von ASML im Süden der Stadt und FST Industrie GmbH im Berliner Westen erreichten zusammen 38.200 m2 und stellten damit 41 % des städtischen Flächenumsatzes.
Das Berliner Umland Süd belegte mit 87.800 m2 beziehungsweise 42 % den zweiten Rang. Hier prägten insbesondere JD Logistics und acut fulfillment das Ergebnis. Beide Abschlüsse summierten sich auf 52.950 m2 und waren damit für 60 % des regionalen Umsatzes verantwortlich. Das Berlin Umland West erreichte 15.300 m2 beziehungsweise 7 %. Der Abschluss mit Capital Baustoffe stellte dort 75 % des Flächenumsatzes. Knapp dahinter lag das Berliner Umland Nord mit 14.400 m2 und ebenfalls 7 %. Im Berliner Umland Ost wurden im ersten Halbjahr 2026 keine Flächen umgesetzt.
Branchenstruktur: Logistik und Spedition vorn
Die Branche Logistik/Spedition belegte mit 78.100 m2 beziehungsweise 37 % den ersten Rang. Die Abschlüsse von JD Logistics und acut fulfillment stellten zusammen 68 % des Branchenumsatzes.
An zweiter Stelle folgte der Handel mit 56.900 m2 beziehungsweise 27 %. Innerhalb dieser Nutzergruppe zeigte sich eine nahezu ausgeglichene Verteilung. Auf den E-Commerce entfielen 26.500 m2 beziehungsweise 47 %, nachdem im ersten Halbjahr 2025 in diesem Untersegment kein Abschluss registriert worden war.
Der klassische Handel kam auf 30.400 m2 beziehungsweise 53 %. Der Großabschluss von Capital Baustoffe trug allein 38 % zum Umsatz in diesem Segment bei.
Industrie und Produktion belegten mit 51.000 m2 beziehungsweise 24 % den dritten Rang. Die beiden größten Abschlüsse in diesem Segment, ASML und FST Industrie GmbH, summierten sich auf 38.200 m2 und waren damit für 75 % des Branchenumsatzes verantwortlich. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ bildete mit 25.000 m2 beziehungsweise 12 % das Schlusslicht.
Flächengrößen: Großflächen stellten knapp die Hälfte des Umsatzes
Großflächen ab 10.001 m2 waren im ersten Halbjahr 2026 marktbestimmend. Sie erreichten 102.550 m2 und standen damit für rund die Hälfte (49 %) des Gesamtflächenumsatzes. Das Volumen dieser Größenklasse wurde vollständig durch die fünf größten Abschlüsse des Halbjahres generiert.
Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m2 folgten mit 37.700 m2 beziehungsweise 18 %.
Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m2 kamen auf 33.400 m2 und 16 %. Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m2 erreichten 30.400 m2 beziehungsweise 14 %. Kleinstflächen unter 1.000 m2 spielten mit 6.950 m2 und 3 % eine untergeordnete Rolle.
Wesentliche Umsatzbringer
| Unternehmen | Marktgebiet | Flächenumsatz | Art | Branche | |
|---|---|---|---|---|---|
| JD Logistics | Berlin Umland Süd | 41.430 m² | Neubau (Brownfield) | Logistik/Spedition | |
| ASML | Berlin Süd | 27.000 m² | Neubau (Brownfield) | Industrie/Produktion | |
| acut fulfillment | Berlin Umland Süd | 11.520 m² | Bestand | Logistik/Spedition | |
| Capital Baustoffe | Berlin Umland West | 11.400 m² | Bestand | Handel (klassisch) | |
| FST Industrie | Berlin West | 11.200 m² | Bestand | Industrie/Produktion |
Ausblick: Weitere Nachfrageimpulse zu erwarten
Das Flächenumsatzergebnis wurde im 1. Halbjahr maßgeblich von einer Handvoll Großabschlüsse geprägt. Eigennutzer haben insbesondere im zweiten Quartal einen außergewöhnlich hohen Beitrag geleistet. Das starke 2. Quartal ist insbesondere auf den Abschluss des ASML-Neubaus zurückzuführen. Infolgedessen entfiel ein erheblicher Anteil des Flächenumsatzes auf Eigennutzertransaktionen.
Gleichzeitig blieb die Zahl großvolumiger Abschlüsse begrenzt. Das Marktgebiet war weiterhin kleinteilig geprägt, während der Bedarf an flexibel nutzbaren Gewerbeparkflächen auf einem hohen Niveau bleibt. Hier stehen jedoch in den nachgefragten Lagen vielfach nicht ausreichend geeignete Flächen zur Verfügung.
Die Nachfrage dürfte sich weiter auf moderne, gut angebundene Flächen im Stadtgebiet und im südlichen Umland konzentrieren. Entscheidend für zusätzliche Marktimpulse bleibt die Verfügbarkeit passender Neubau- und Bestandsflächen.
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