Marktbericht Logistik­immobilien­markt Berlin Gesamtjahr 2025

Im Berliner Miet- und Eigennutzermarkt für Logistik- und Industrieimmobilien wurde für das Gesamtjahr 2025 ein Flächenumsatz von 433.000 m² (2024: 295.300 m²) registriert. Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten der REALOGIS Unternehmensgruppe, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

Auf die Großabschlüsse durch Netto (65.000 m²), einen industriellen Großkunden (30.000 m²), der Bär & Ollenroth KG Berlin (26.100 m²), der Radeberger Gruppe (26.000 m²) sowie Tesla (18.500 m²) entfallen zusammen 165.600 m² und damit 38 % des Gesamtflächenumsatzes.

Auch die Durchschnittsmiete stieg weiter an, wenn auch moderater. Sie erhöhte sich um 0,20 €/m² beziehungsweise 3 % auf 8,10 €/m² (2024: 7,90 €/m²) und lag damit 10 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von 7,38 €/m². Beide Kennzahlen erreichten dieses Niveau bereits zur Jahresmitte 2025 und halten sich seitdem stabil.

Brownfield versus Grüne Wiese 2025: Drei Segmente prägen den Markt

Neubauflächen auf der Grünen Wiese stellten mit 183.800 m² und 42 % Marktanteil das umsatzstärkste Segment dar. Gegenüber dem Vorjahr (2024: 93.700 m² / 32 %) entsprach dies nahezu einer Verdopplung (+96 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 316.680 m² wurde jedoch weiterhin deutlich um 42 % verfehlt. Wesentliche Umsatztreiber waren die Großabschlüsse durch Netto und die Bär & Ollenroth KG Berlin, die zusammen 91.100 m² beziehungsweise rund 50 % des Volumens beisteuern.

Bestandsimmobilien erreichten 181.400 m² beziehungsweise 42 % Marktanteil und lagen damit nur geringfügig unter dem Niveau der Neubauflächen auf der Grünen Wiese. Gegenüber dem Vorjahr (2024: 201.600 m² / 68 %) ging der Flächenumsatz um 10 % zurück. Der Rückgang verdeutlicht die weiterhin selektive Nachfrage nach funktional geeigneten Bestandsobjekten.

Neubauten auf ehemaligen Brownfields traten 2025 erstmals als eigenständiges Marktsegment in Erscheinung. Mit 67.800 m² entfielen 16 % des Gesamtflächenumsatzes auf dieses Segment. Der Abschluss von einem industriellen Großkunden über 30.000 m² trug 44 % zum Brownfield-Umsatz bei.

Mieter versus Eigennutzer 2025: Eigennutzeraktivität deutlich belebt

Der Berliner Markt zeigte sich im Gesamtjahr 2025 weiterhin mietergetrieben. Mit 350.200 m² entfielen 81 % des Flächenumsatzes auf Mietabschlüsse (2024: 283.900 m² / 96 %).

Auf Eigennutzer entfielen 82.800 m² beziehungsweise 19 %. Gegenüber dem Vorjahr (2024: 11.400 m² / 4 %) entspricht dies jedoch einer mehr als versiebenfachten Eigennutzeraktivität (+626 %) und weist auf eine deutliche Belebung dieses Marktsegments hin.

Gebäudearten 2025: Big-Box-Flächen dominieren

Big-Box-Flächen dominierten das Marktgeschehen mit 294.600 m² und vereinten rund zwei Drittel des Gesamtflächenumsatzes auf sich. Gegenüber dem Vorjahr (2024: 110.400 m² / 37 %) stieg der Flächenumsatz um 167 %.

Gewerbeparks belegten Rang zwei mit 84.800 m², verzeichneten jedoch einen Rückgang um 29 %. Der Marktanteil sank um 21 Prozentpunkte auf 20 %.

Sonstige Flächen, die weder Gewerbeparks noch Big-Box-Objekten zuzuordnen sind, trugen 53.600 m² beziehungsweise 12 % zum Flächenumsatz bei.

Abschlüsse 2025: Aktivität bleibt unterdurchschnittlich

Im Gesamtjahr 2025 wurden 88 Abschlüsse registriert, vier weniger als im Vorjahreszeitraum (–4 %). Im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt von 118 Abschlüssen ergibt sich eine Unterschreitung um 26 %, was weiterhin auf ein vergleichsweise niedriges Aktivitätsniveau hinweist.

Innerhalb des Berliner Stadtgebiets verschob sich der Umsatz in Richtung Osten, während Nord, West und Süd rückläufig waren: Berlin Ost belegte mit 57.100 m² und 43 % Umsatzanteil Rang eins (2024: 34.200 m² / 22 %) innerhalb des Stadtgebietes und war damit das einzige Teilgebiet mit einem Zuwachs (+ 67 %). Berlin Ost überschritt als einziges Gebiet seinen 5-Jahresdurchschnitt (+37 %). Die Abschlüsse der Radeberger Gruppe und von Tesla trugen 78 % zum Ergebnis bei.

Es folgten Berlin Süd mit 38.700 m² und 29 % Umsatzanteil (2024: 54.400 m² / 35 %), Berlin West mit 27.300 m² und 21 % (2024: 37.800 m² / 24 %) sowie Berlin Nord mit 9.700 m² und 7 % (2024: 29.300 m² / 19 %), das zugleich den stärksten Rückgang (-67 %) innerhalb des Stadtgebiets verzeichnete.

Berliner Umland Nord: Auf Rang zwei unter den Berliner Regionen folgte Berlin Umland Nord mit 118.300 m² beziehungsweise 27 % Marktanteil (2024: 19.400 m² / 6 %). Der Teilmarkt verzeichnete damit den stärksten absoluten Zuwachs (+98.900 m²) und lag als einzige Region deutlich über dem 5-Jahresdurchschnitt von 53.560 m² (+121 %). Maßgeblich zum Ergebnis beigetragen haben die Großabschlüsse durch Netto und der Bär & Ollenroth KG Berlin, auf die zusammen 77 % der umgesetzten Flächen entfielen.

Berliner Umland Süd: Auf Rang drei folgte die Region Berlin Umland Süd mit 85.800 m² beziehungsweise 20 % Marktanteil (2024: 72.700 m² / 25 %). Trotz des Zuwachses von +18 % rutscht die Region im Ranking um eine Position nach unten, da Berlin Umland Nord deutlich stärker zugelegt hat.

Berliner Umland West: Das Berliner Umland West belegte Rang vier mit 49.600 m² und 11 % Marktanteil (2024: 43.500 m² / 15 %). Nach dem stärksten Einbruch aller Regionen im Vorjahr zeigte sich damit wieder eine Stabilisierung.

Berliner Umland Ost: Letztplatziert war erneut das Berliner Umland Ost mit 46.500 m² beziehungsweise 11 % Marktanteil (2024: 4.000 m² / 1 %). Unter allen Regionen wurde hier prozentual jedoch der höchste Zuwachs um 1.063 % verzeichnet, das entspricht einer Verelffachung des Vorjahreswertes. Im Gesamtjahr 2024 führte dies zu einem Bedeutungsgewinn um 10 Prozentpunkte. Der zweitgrößte Abschluss durch einen industriellen Großkunden war für 65 % des Flächenumsatzes in dieser Region verantwortlich.

Innerhalb des Handels entwickelten sich die Teilsegmente erneut deutlich heterogen:

• Der klassische stationäre Handel erreichte 161.300 m² und stellte 88 % des Handelsflächenumsatzes (2024: 70.700 m² / 63 %). Dies entsprach einem Zuwachs von 90.600 m² beziehungsweise 128 %. Drei Großabschlüsse über jeweils mehr als 20.000 m² vereinten 73 % dieses Volumens.

• Der E-Commerce setzte seinen Negativtrend fort. Mit 21.100 m² und einem Anteil von 12 % halbierte sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr (2024: 42.200 m² / 37 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 84.360 m² wurde um 75 % unterschritten.

Die Branche Industrie und Produktion belegte mit 98.900 m² und 23 % Marktanteil Rang zwei (2024: 95.900 m² / 33 %). Trotz des moderaten Zuwachses um  3 % sank der Marktanteil um 10 Prozentpunkte. Die größten Abschlüsse durch einen industriellen Großkunden und Tesla vereinten rund 50 % des Branchenvolumens.

Der Sektor Logistik und Spedition zeigte 2025 die deutlichste Erholung. Mit 92.200 m² und 21 % Marktanteil vervierfachte sich der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr (2024: 22.100 m² / 7 %). Der Zuwachs von 70.100 m² stellte den stärksten absoluten Branchenanstieg dar. Der 5-Jahresdurchschnitt von 143.060 m² wurde dennoch um 36 % unterschritten.

Die Sammelkategorie Sonstiges erreichte 59.500 m² und 14 % Marktanteil (2024: 64.400 m² / 22 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 74.520 m² wurde um 20% verfehlt.

Flächen von 5.001 bis 10.000 m² kamen auf 72.800 m² beziehungsweise 17 % Marktanteil (2024: 71.400 m² / 24 %). Die Größenklasse von 3.000 bis 5.001 m² verzeichnete einen Rückgang um 9 % auf 45.700 m² beziehungsweise 11 %Marktanteil (2024: 50.300 m² / 17 %) und verlor damit weiter an Gewicht. Flächen von 1.000 bis 3.000 m² erreichten 70.900 m² beziehungsweise 16 % Marktanteil (2024: 69.900 m² / 24 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² blieben mit 17.800 m² beziehungsweise einem Marktanteil von 4 % (2024: 17.000 m² / 6 %) ein Randsegment.

Ausblick 2026: Nachfrage bleibt hoch

Der Berliner Markt hat im vergangenen Jahr deutlich an Dynamik gewonnen. Es ist davon auszugehen, dass sich dieser positive Trend im laufenden Jahr fortsetzt. Aktuell zeigt sich eine weiter steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien, die insbesondere von asiatischen und amerikanischen Unternehmen getragen wird, die Berlin als Standort für ihre Expansion wählen.

Für 2026 zeichnen sich eine weiter zunehmende Nachfrage, insbesondere durch asiatische und amerikanische Unternehmen, eine hohe Flächenverfügbarkeit sowie weiterhin spekulative Projektentwicklungen ab.