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Marktbericht Stuttgart für das Jahr 2021
- Zum Logistikmarkt der Wirtschaftregion
Stuttgarter Logistikimmobilienmarkt verdoppelt 2021 sein Umsatzvolumen
Nach drei Jahren des abnehmenden Flächenumsatzes verzeichnet der Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmietmarkt Stuttgart im Gesamtjahr 2021, wie von uns im Halbjahres-Marktbericht prognostiziert, eine deutliche Trendumkehr. Der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz von 296.612 m² bzw. einem Plus von 119 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum stellt einen neuen Höchstwert seit Beginn der Aufzeichnungen dar. Der 5-Jahresschnitt von aktuell 208.152 m² ist um deutliche 42 % übertroffen worden, nachdem die vergangenen drei Jahre in Folge darunterlagen.
Der Flächenumsatz des Vorjahres durch alle Marktteilnehmer ist somit mehr als verdoppelt worden. Mit knapp 300.000 umgesetzten Quadratmetern zur Miete sind fast so viel Flächen neu vermietet worden wie in den Jahren 2019 und 2020 zusammen.
Das starke Umsatzvolumen 2021 ist hauptsächlich auf zwei Faktoren zurückzuführen: Erstens verzeichnen wir seit einigen Jahren einen deutlichen Umschwung in der Automobilbranche. So waren die Jahre 2019 und 2020 durch eine verhaltene Nachfrage der Produktion gekennzeichnet, die sich 2021 deutlich verstärkt hat. Zudem kam es Corona-bedingt zu einer allgemeinen Zurückhaltung. Jetzt beobachteten wir hingegen viel Bewegung im Markt.
Fakten
Mietflächenumsatz steigt um +119 % auf knapp 300.000 m²
+42 % über 5-Jahresschnitt
Bestandsobjekte stellen 84 % aller Neuvermietungen
Ludwigsburg mit höchstem Marktanteil, Böblingen mit größtem Zuwachs
Branche Logistik/ Spedition nimmt jeden zweiten Quadratmeter ab
Flächen ab 5.000 m² stellen zwei Drittel des Gesamtumsatzes
Spitzenmiete steigt auf vorläufigen Höchstwert von 7,00 €/m²
Prognose 2022: Weniger Flächenverfügbarkeit denn je
- Investmentmarkt: Handvoll Einzelabschlüsse
Wir rechnen 2022 mit einer weiterhin guten Nachfragesituation, allerdings gibt es unserer Einschätzung nach eine geringere Flächenverfügbarkeit als jemals zuvor. Das starke Ausnahmejahr 2021 hat den Überhang aus 2019 und 2020 kompensiert. Zwar gehen wir davon aus, dass 2022 wieder mehr Neubauten entwickelt werden als im Vorjahr – sie werden die Nachfrage aber bei weitem nicht befriedigen können.
Bestandsobjekte stellen 84 % aller Neuvermietungen
Insgesamt haben wir 68 Abschlüsse durch alle Marktteilnehmer registriert. Den höchsten Anteil am aktuellen Rekordergebnis haben – wie auch im Vorjahr – Bestandsobjekte mit 84 % bzw. 250.368 m² (2020: 94 % bzw. 127.300 m²). Damit haben Bestandsflächen ihren absoluten Umsatz im Vergleich zum Vorjahr beinahe verdoppeln können. Neubauobjekte kommen 2021 auf 14 % bzw. 41.744 m² (2020: 6 % bzw. 8.100 m²); Brownfields spielen kaum eine Rolle mit 2 % bzw. 4.500 m².
Wesentliche Umsatzbringer
Porsche, Ludwigsburg, ca. 23.000 m² (Neubau), Industrie/ Produktion
Yahee GmbH, Ludwigsburg, ca. 20.804 m² (Bestand), Handel
HTL, Ludwigsburg, ca. 15.000 m² (Bestand), Logistik/ Spedition
Krannich, Böblingen, ca. 15.000 m² (Bestand), Logistik/ Spedition
Bei den Top-4 der wesentlichen Umsatzbringer sind drei dem Bestand zuzuordnen, hierzu zählen Yahee in Ludwigsburg mit 20.804 m², HTL in Ludwigsburg mit 15.000 m² und Krannich in Böblingen mit 15.000 m².
Mit dem größten Vertragsabschluss des vergangenen Jahres von Porsche in Ludwigsburg über eine 23.000 m² große Fläche entfällt nur einer der wesentlichen Umsatzbringer auf die Kategorie Neubau. Er stellt allerdings den größten Vertragsabschluss des gesamten Betrachtungszeitraumes dar und sorgt für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes in Neubauten (55 %).
Ludwigsburg mit höchstem Marktanteil, Böblingen mit größtem Zuwachs
Der Landkreis Ludwigsburg vereint mit 39,6 % bzw. 117.541 m² den größten Marktanteil auf sich. Wie im Vorjahr erstplatziert (2020: 53.000 m² bzw. 39,1 %) gewinnt die Region mit +0,5 Prozentpunkten nur wenig Marktanteil hinzu, dafür kann das Flächenvolumen mehr als verdoppelt werden. Drei der vier größten Umsatzbringer (Porsche, Yahee und HTL) entfallen auf diese Region und steuern mit 50 % bzw. 58.804 m² rund die Hälfte des Umsatzes dieser Region bei.
Zweitplatziert ist erneut die Region Esslingen mit 77.088 m² bzw. 26 % (2020: 38.300 m² bzw. 28,3 %). Sie verliert 2,3 Prozentpunkte Marktanteil, wenngleich sich der absolute Flächenumsatz in Esslingen ebenfalls verdoppelt. Drittplatziert ist Böblingen mit 59.558 m² bzw. 20,1 %. 2020 noch auf dem vorletzten Rang mit 10.400 m² bzw. 7,7 % kann Böblingen von allen Regionen mit 12,4 Prozentpunkten am deutlichsten an Marktanteil zugewinnen und weist mit +473 % auch das höchste absolute Wachstum unter allen Regionen auf. Zu dem starken Ergebnis hat auch einer der Top-Deals (Krannich) beigetragen, der 25 % des Flächenumsatzes dieser Region ausmacht.
Es folgen der Landkreis Göppingen mit 23.322 m² bzw. 7,8 % (2020: 0 m²), das Stadtgebiet Stuttgart mit 10.580 m² bzw. 3,6 % (2020: 17.400 m² bzw. 12,9 %, -9,3 Prozentpunkte) und der Rems-Murr-Kreis mit 8.523 m² bzw. 2,9 %. Im Vorjahr noch viertplatziert büßt der Rems-Murr-Kreis mit -9,2 Prozentpunkten hinter dem Stadtgebiet Stuttgart am zweitdeutlichsten an Marktanteil ein (kommend von 16.300 m² bzw. 12 %, damit halbiert er sein Ergebnis).
Branche Logistik/ Spedition nimmt jeden zweiten Quadratmeter ab
Die seit 2015 führende Branche Logistik/ Spedition erreicht auch 2021 den ersten Rang mit 162.847 m² bzw. 54,9 % und ist damit für mehr als jeden zweiten Quadratmeter Flächenabnahme verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahr legt sie um 8,9 Prozentpunkte an Marktanteil zu, kommend von 46 % bzw. 62.300 m². Zwei der Top-Vertragsabschlüsse entfallen auf diese Branche (HTL und Krannich), was 18 % des Flächenumsatzes dieser Branche entspricht.
Auf Rang 2 liegt wie im Vorjahr die Branche Industrie/ Produktion mit 73.542 m² bzw. 24,8 % (2020: 37.900 m² bzw. 28 %; -3,2 Prozentpunkte), deren Ergebnis zu 31% dem Porsche-Abschluss geschuldet ist. Drittplatziert ist wie im Vorjahr der Handel mit 46.843 m² bzw. 15,8 % (2020: 18 % bzw. 24.400 m², +2,2 Prozentpunkte).
Das Schlusslicht bildet erneut die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 13.380 m² bzw. 4,5 % (2020: 10.800 m² bzw. 8,0 %, -3,5 Prozentpunkte).
Flächen ab 5.000 m² stellen zwei Drittel des Gesamtumsatzes
Den größten Beitrag zum Flächenumsatz leistete wie auch im Vorjahr die Größenklasse der Großflächen ab 10.000 m² mit 33,1 % bzw. 98.191 m². Allerdings verliert sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von allen Größenklassen mit 9,2 Prozentpunkten am deutlichsten an relativer Bedeutung (kommend von einem Anteil in Höhe von 42,3 % bzw. 57.300 m²). Fünf der 68 Abschlüsse fallen in diese Kategorie.
Die Größenkategorie 5.001 – 10.000 m² bringt es auf einen Anteil von 30,1 % bzw. einen Flächenumsatz von 89.291 m², den sie um 8,9 Prozentpunkte im Vergleich zu 2020 steigern kann (21,2 % bzw. 28.700 m²). Von den 68 durch alle Marktteilnehmer erzielten Abschlüssen entfallen 12 auf das Konto dieses Segments.
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Zum Marktbericht Deutschland
Mit +9,5 Prozentpunkten kann die Größenkategorie 3.001 – 5.000 m² von allen am deutlichsten an relativer Bedeutung zulegen (2021: 20,4 % bzw. 60.507 m²; 2020: 10,9 % bzw. 14.700 m²). Auf das Ergebnis zahlen 15 der 68 Abschlüsse ein.
23 Mietvertragsabschlüsse in der Flächenkategorie kleinerer Flächen von 1.001 – 3.000 m² kommen auf einen Anteil von 13,5 % bzw. 40.083 m² (2020: 18,3 % bzw. 24.800 m², -4,8 Prozentpunkte) und 13 Verträge für Kleinstflächen unter 1.000 m² auf 2,9 % bzw. 8.540 m² (2020: 7,3 % bzw. 9.900 m², -4,4 Prozentpunkte).
Spitzenmiete steigt auf vorläufigen Höchstwert von 7,00 €/m²
Der steigende Trend der Spitzenmieten für Logistikimmobilien der letzten fünf Jahre (seit 2017) setzt sich, mit Ausnahme von 2019, weiter fort, allerdings mit einer nur leichten Verteuerung um 1 % auf den vorläufigen Höchstwert in Höhe von 7,00 €/m². 2020 wurde mit +6 % auf 6,90 €/m² der deutlichste Anstieg der letzten fünf Jahre verzeichnet. Der 5-Jahresschnitt von 6,62 €/m² wird aktuell um 6 % übertroffen.
Die Durchschnittsmiete für Logistikimmobilien verhält sich tendenziell ähnlich wie die Spitzenmiete. Allerdings stagniert sie Ende 2021 bei dem vorläufigen Höchstwert 5,50 €/m², der 2020 erreicht wurde. Der 5-Jahresschnitt von 5,18 €/m² ist 2021 um 6 % übertroffen worden.
Der Abstand in Euro zwischen Durchschnitt- und Spitzenmiete ist in den vergangenen Jahren beinahe gleich geblieben (etwa 1,50 €/m² Unterschied in den jeweiligen Jahren). Die Spitzen- und Durchschnittsmiete driften demnach nicht auseinander, sondern die Preise entwickeln sich parallel.
Investmentmarkt
Stuttgart ist nach wie vor einer der interessantesten Investmentmärkte für Lager-, Logistik und Industrieimmobilien in Deutschland. Immobilien zum Kauf im Großraum Stuttgart erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren – aber es gibt weiterhin auch gegenwärtig kaum Investitionsmöglichkeiten – weder unbebaute Grundstücke, noch Bestandsobjekte.
Die Verkäuferstruktur in der Region Stuttgart ist weiterhin sehr von regionalen Privatinvestoren und von vielen ehemaligen Unternehmern geprägt, welche sich aufgrund der fehlenden Alternativen für Anlagemöglichkeiten auf dem Finanzmarkt und entsprechenden Verwahrentgelten von Kreditinstituten für Barvermögen nur schwer von den Immobilien trennen können, auch wenn das hohe Kaufpreisniveau es oft rechtfertigen würde. 2021 gab es daher lediglich wieder nur eine Handvoll Einzeldeals in diesen Assetklassen. Investitionschancen sind unserer Einschätzung nach regelrechte Glücksgriffe. Diese Situation wird sich unserer Prognose nach vermutlich weiter fortsetzen, zumindest solange der Finanzmarkt in einer Phase des Null- oder Minuszinses verweilt.
Allerdings sehen wir perspektivisch Veränderungen und Investitionen im Bereich der energetischen Sanierung von älteren Bestandsimmobilien auf die Eigentümer zukommen. Um die zukünftigen ESG-Faktoren der Agenda 2030 zu berücksichtigen, ist es Nutzern immer wichtiger, dass die entsprechenden Immobilien entsprechend nachhaltiger werden. Unter anderem könnten zum Beispiel folgende Themen weiter an Dynamik gewinnen: moderne Andiensituationen, E-Ladesäulen, LED-Beleuchtungen und Photovoltaik-Anlagen. Aber auch „Well-Being-Faktoren“ für das Wohlbefinden der Mitarbeiter könnten aufgrund des Arbeitsmarktes im Hinblick auf die immer schwierigere Mitarbeitersuche wichtiger werden. Wir rechnen daher perspektivisch auch mit Veränderungen im Immobilienbereich.
Zu den Mietpreiskarten:
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Stuttgart - 2021