Marktbericht Nordrhein-Westfalen für das 1. Halbjahr 2022

Nach dem starken Vorjahresergebnis von 163.000 m² geht der von allen Marktteilnehmern erzielte Flächenumsatz von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks zur Miete in Düsseldorf im Vergleich zum Vorjahresergebnis laut unserer Berechnung um deutliche 22,6 % zurück. Dennoch stellt der von allen Marktteilnehmern erzielte Umsatz von 126.100 m² in Industrie- und Logistikimmobilien ein gutes Ergebnis dar und ist seit 2018 das zweistärkste. Das zeigt sich auch am 5-Jahresschnitt, der aktuell bei 116.914 m² liegt und in den vergangenen sechs Monaten um 7,9 % übertroffen worden ist.

Handel mietet jeden zweiten Quadratmeter

Führende Branche des Industrie- und Logistikimmobilienmarktes Düsseldorf ist der Handel mit einem Anteil von 71.300 m² bzw. 56,5 % (H1 2021: 48.900 m² bzw. 30 %). Damit legt die Branche absolut deutlich zu und kann auch die relative Bedeutung von allen Branchen mit +26,5 Prozentpunkten am deutlichsten ausbauen. Die drei größten Vertragsabschlüsse aus dem Bereich Handel steuern Picnic, Galaxus und NSB Polymer bei. Zusammengerechnet stellen sie 41.000 m² bzw. 57,5 % der Branche.

Innerhalb der Kategorie Handel führt der E-Commerce mit 49.300 m² bzw. 69,1 % vor dem klassischen Handel mit 22.000 m² bzw. 30,9 %.
 
Zweitplatziert ist die Branche Logistik/ Spedition mit 46.300 m² bzw. 36,7 % (H1 2021: 96.170 m² bzw. 59 %), sie büßt deutlich an absolutem Umsatz und relativer Bedeutung ein (-22,3 Prozentpunkte). Drei der 5 Top-Abschlüsse entfallen auf diese Branche: Wisag Logistics (11.500 m²), Filzhut Lager+Logistik GmbH (11.000 m²) und Rhenus (10.000 m²), die zusammen 32.500 m² bzw. 70,2 % des Umsatzes der Branche beitragen.

Industrie/ Produktion kommt auf den dritten Rang mit 8.500 m² bzw. 6,7 % (H1 2021: 13.040 m² bzw. 8 %).

Spitzenmiete verteuert sich um 18,9 %

Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks erreicht im ersten Halbjahr mit einem Zuwachs von deutlichen 18,9 % auf 7,25 €/m² ihren vorläufigen Höchstwert (H1 2021: 6,10 €/m²). Das ist laut unserer Berechnung der deutlichste Zuwachs seit Beginn der Aufzeichnungen. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,07 €/m² ist um überaus deutliche 19,4 % übertroffen worden.

Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Kölner Metropolregion kann das Ergebnis des starken Vorjahreshalbjahres unserer Berechnung nach nicht halten. Der Markt verzeichnet einen Rückgang von 33,7 % auf 129.200 m² Flächen zur Miete und Eigennutzung.
 
Das durch alle Marktteilnehmer erzielte Halbjahresergebnis stellt unserer Einschätzung nach allerdings nach dem absoluten Rekord des Vorjahres dennoch ein gutes Ergebnis dar. Innerhalb der letzten fünf Vergleichszeiträumen liegt das zwischen Januar und Juni 2022 erzielte Umsatzvolumen nur knapp hinter dem Ergebnis des H1 2018 mit 135.000 m² und ist somit das drittstärkste der vergangenen fünf ersten Halbjahre. Das zeigt auch der 5-Jahresschnitt in Höhe von 119.791 m², der aktuell um 8 % getoppt werden konnte.

Big-Boxes – d.h. das Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 Prozent – haben mit 103.600 m² bzw. 80,2 % den größten Anteil zum Flächenumsatz beigetragen, Gewerbeparks sind mit 11.100 m² für 8,6 % verantwortlich. Anmietungen in Einzel- oder Teilflächen, die weder in Big-Boxes noch in Gewerbeparks stattgefunden haben, kommen auf 14.500 m² bzw. 11,2 %.
 
Wie in den anderen Top-NRW-Märkten auch, liegt auch in Köln der Großteil der Mietvertragslaufzeiten zwischen 5 bis 10 Jahre (70 % bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse). Jeweils rund ein Siebtel (ca. 15 %) der Abschlüsse war in der Spanne 1-4 Jahre oder ab 10 Jahren.
 
Die größte Projektentwicklung liegt in Düren vor, dort entwickelt Logic Green spekulativ 30.000 m², die voraussichtlich im ersten Quartal 2023 fertiggestellt werden.

Der Handel kommt auf 34.000 m² und stellt damit 26,3 % am Gesamtumsatz des ersten Halbjahres 2022. Er stürzt im Vorjahresvergleich regelrecht ab und verliert absolut über 100.000 m² an Flächenumsatz bzw. einen relativen Anteil von 46,7 Prozentpunkten. Den größten Beitrag innerhalb der Branche leistet der E-Commerce mit 32.300 m² bzw. 95 %, der klassische Handel hat lediglich 1.700 m² bzw. 5 % der Flächen in der Kategorie abgenommen.
 
Drittplatziert ist Industrie/ Produktion mit aktuell nur 11.000 m² bzw. 8,5 % (H1 2021: 9.750 m² bzw. 5 %). Auf dem letzten Rang befindet sich die Sammelkategorie Sonstiges mit 1.900 m² bzw. 1,5 %.

Spitzenmiete verteuert sich um 17 %

Nach dem äußerst moderaten Anstieg der Spitzenmiete des vorherigen ersten Halbjahres mit lediglich 0,9 % auf 5,85 €/m² in H1 2021 ist die Spitzenmiete im abgelaufenen Halbjahr so deutlich angestiegen wie noch nie zuvor. Mit +17 % verteuert sie sich auf den aktuellen vorläufigen Höchstwert von 6,85 €/m². Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 5,76 €/m² ist zudem um deutliche 18,9 % übertroffen worden.

Wie die anderen Top-Märkte in Nordrhein-Westfalen muss das Ruhrgebiet im ersten Halbjahr 2022 erneut Verluste in der Vermietung und Eigennutzung von Logistik- und Industrieflächen sowie Gewerbeparks hinnehmen. Der Markt kann den Vorjahreswert von 290.000 m² nicht halten und gibt 8,9 % auf den von allen Marktteilnehmern erzielten Umsatz von 264.200 m² nach.
 
In der Historie der vergangenen fünf ersten Halbjahre stellt dieser Wert den zweitschlechtesten dar, nur H1 2018 lag mit 185.000 m² rund 30 % darunter. Auch wird der 5-Jahresschnitt von aktuell 278.895 m² um rund 5 % verfehlt.
 
Die Nachfrage nach Flächen seitens der Hersteller, des Handels und ihrer Logistiker ist unserer Einschätzung nach weiterhin ungebrochen. Es fehlt aber an verfügbaren Flächen und Projektentwicklungen.
 
Der gesamte Flächenumsatz hat in Objekten Dritter stattgefunden, d.h. der Markt weist keine Eigennutzer-Abschlüsse auf.
 
Die Mehrheit des Flächenumsatzes entfällt auf Big-Boxes mit 171.500 m² bzw. 64,9 %. Darunter verstehen wir das Großflächensegment ab 10.000 m² mit der Hauptnutzungsart Logistik und einem Büroanteil von maximal 20 %. Gewerbeparks stellen lediglich 9.200 m² bzw. einen Anteil von 3,5 %. 83.500 m² bzw. 31,6 % aller Flächen sind in sonstigen, freistehenden Objekten, die weder Gewerbeparks noch Big-Box-Objekten zugeordnet werden können, vermietet worden.

Im Ruhrgebiet sind die meisten Mietvertragsabschlüsse für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparkt mit einer Vertragslaufzeit von 5 bis 10 Jahren geschlossen worden. Rund 25 % entfallen auf Laufzeiten zwischen 1-4 Jahre und langfristige Verträge ab 10 Jahren stellen rund 10 %.

Im Ruhrgebiet ist die Branche Logistik/ Spedition in den ersten sechs Monaten mit 190.000 m² bzw. 71,9 % wieder die führende Branche (H1 2021: 107.300 m² bzw. 37 %). Damit verzeichnet sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit einem Plus von 34,9 Prozentpunkten den deutlichsten relativen Bedeutungszuwachs. Zu den Top-Abschlüssen zählen ITG mit 50.000 m², gefolgt von JW Fulfillment mit 28.000 m² und C & K Logistik mit 26.900 m² sowie JD.Com mit 16.147 m².

Zweitplatziert ist die im Vorjahreszeitraum erstplatzierte Branche Handel mit 23,7 % bzw. 62.500 m². Kommend von 145.000 m² bzw. 50 % im H1 2021 verliert sie deutlich absolut wie auch relativ (-26,3 Prozentpunkte) an Bedeutung. Den größten Beitrag leistet der E-Commerce mit 46.000 m² bzw. 73,6 %, gefolgt vom klassischen Handel mit 26,4 % mit 16.500 m². Mit Deichmann entfällt einer der Top-Abschlüsse auf die Oberkategorie Handel mit 24.226 m² und hatte einen Anteil von 38,8 % am Gesamtflächenumsatz der Kategorie.
 
Drittplatziert ist die Branche Industrie/ Produktion mit 11.700 m² bzw. 4,4 % (H1 2021: 8.700 m² bzw. 3 %).

Spitzenmiete verteuert sich um 6,6 %